Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 260/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 260/2023/DS-PT NGÀY 27/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 27 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 152/2023/TLPT-DS ngày 05/6/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 11/4/2023 của Tòa án nhân dân thị xã K, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 193/2023/QĐXXPT-DS ngày 20/6/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Công B, sinh năm 1981. Địa chỉ: Ấp C, xã B, thị xã K, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1987 (theo giấy ủy quyền ngày 08/11/2022).

Địa chỉ: Số 160, ấp G, xã B, thị xã K, tỉnh Long An.

2. Bị đơn:

- Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1986. Địa chỉ: Ấp C, xã B, thị xã K, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Ngô Thị Kim D, sinh năm 1982. Địa chỉ: Số 45, Trần Văn T, Khu phố 5, Phường 2, thị xã K, tỉnh Long An (theo giấy ủy quyền ngày 12/7/2023).

- Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1964. Địa chỉ: Ấp C, xã B, thị xã K, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phan Thị L, sinh năm 1980. Địa chỉ: Khu phố 5, Phường 1, thị xã K, tỉnh Long An (Giấy ủy quyền ngày 10/5/2023).

3. Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H.

(Ông B, ông K, bà L, bà D có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn trình bày: Ngày 03/8/2022 ông B đặt cọc 100.000.000 đồng cho bà H và ông T để nhận chuyển nhượng 13.000m2 đất ruộng do bà H đứng tên, vị trí đất tại xã Bình Tân, thị xã K, về số thửa thì không nhớ rõ, do lúc này bà H đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để vay vốn. Thỏa thuận ngày 03/9/2022 ông B trả tiếp bà H và ông T 400.000.000 đồng, tháng 8/2023 trả nốt số tiền còn lại và hai bên ra ký hợp đồng. Khi đặt cọc, hai bê n có lập giấy giao nhận tiền cọc, nếu bên nào không thực hiện thì sẽ đền 03 lần số tiền đặt cọc. Ngày 03/9/2022, ông B liên hệ bà H và ông T để giao tiếp 400.000.000 đồng thì ông T và bà H không nhận tiền và nói không chuyển nhượng đất nữa.

Ông Trần Công B làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 03/8/2022 mà hai bên đã ký kết, yêu cầu ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H liên đới trả tiền cọc 100.000.000 đồng, tiền phạt cọc 200.000.000 đồng. Trong quá trình tố tụng ông B thấy bên bà H và ông T khó khăn nên chỉ yêu cầu tiền phạt cọc 100.000.000 đồng.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà H và ông Nguyễn Văn T là mẹ con đang sống chung nhà, bà H thừa nhận ngày 03/8/2022 bà và ông T có ký hợp đồng đặt cọc với ông B để bán phần đất ruộng tại Ấp C, xã B, thị xã K, ông B có giao 100.000.000 đồng tiền cọc cho bà. Phần đất này do bà đứng tên (không nhớ số thửa đất), hiện nay bà đang sử dụng đất và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc khoảng một tiếng (cũng trong ngày 03/8/2022) bà có xuống nhà gặp ông B đề nghị hủy bỏ việc đặt cọc và trả lại tiền cọc, trả thêm cho ông B 10.000.000 đồng nhưng ông B không đồng ý. Lý do bà đề nghị hủy việc đặt cọc vì các con của bà không đồng ý cho bán đất, bà chỉ có nguyện vọng bán mấy công đất để trả nợ nhưng ông B ép phải bán một mẫu ba, mặt khác, trong hợp đồng đặt cọc ghi phạt cọc gấp 3 lần tiền cọc là không hợp lý. Khoảng 1 tháng sau (không nhớ rõ ngày) ông B có gọi cho bà nói giao tiếp tiền nhưng bà không đồng ý bán đất nên không nhận tiền. Nay bà chỉ đồng ý trả số tiền cọc đã nhận là 100.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc.

Bị đơn ông Nguyễn Văn T vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, không có ý kiến trình bày.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 11/4/2023, Tòa án nhân dân thị xã K đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 266, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 117, 119, 288, 328, 351, 423, 427 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công B về tranh chấp hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H.

Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 03/8/2022 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có tiêu đề “Giấy giao nhận tiền cọc”.

Buộc ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trần Công B số tiền cọc là 100.000.000 đồng, tiền phạt cọc 100.000.000 đồng, tổng số tiền phải trả là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Trường hợp bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ thì kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí: Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H phải liên đới nộp 10.300.000 đồng án phí sơ thẩm.

Ông Trần Công B không phải nộp án phí, hoàn trả cho ông Trần Công B số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 đồng theo biên lai thu số 0000784 ngày 31 tháng 10 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã K.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án và thời hiệu thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự.

Ngày 21/4/2023, ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H làm đơn kháng cáo không đồng ý bản án sơ thẩm; yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chỉ buộc bà H và ông T trả lại tiền nhận cọc, không trả phạt cọc.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; người kháng cáo không rút đơn kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.

Bà Ngô Thị Kim D, đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn T trình bày: Ông T là người không có đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên ông T ký hợp đồng đặt cọc với ông B là sai tư cách chủ thể, nên hợp đồng này vô hiệu. Do đó, ông T không phải liên đới với bà Nguyễn Thị H trả cho ông Trần Công B bất cứ khoản tiền nào cả.

- Bà Phan Thị L, đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị H trình bày: Bà H xin được trả phần 100.000.000 đồng tiền cọc đã nhận, không đồng ý trả 100.000.000 đồng tiền phạt cọc do hoàn cảnh bà H rất khó khăn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết theo đúng quy định pháp luật tố tụng.

Về nội dung giải quyết vụ án: Bản án sơ thẩm đã tuyên: Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 03/8/2022 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H. Buộc ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trần Công B số tiền cọc là 100.000.000 đồng, tiền phạt cọc 100.000.000 đồng là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H, áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H được thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Bản án sơ thẩm đã tuyên: Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 03/8/2022 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có tiêu đề “Giấy giao nhận tiền cọc”. Buộc ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trần Công B số tiền cọc là 100.000.000 đồng, tiền phạt cọc 100.000.000 đồng, tổng số tiền phải trả là 200.000.000 đồng án sơ thẩm. Ông Trần Công B không kháng cáo.

[3] Ông Nguyễn Văn T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, không đồng ý liên đới cùng bà H để trả số tiền nhận cọc và bồi thường cho ông B. Lý do ông T không phải là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ông tham gia ký hợp đồng đặt cọc là vô hiệu. Mặt khác, ông cũng không có nhận tiền và cũng không sử dụng số tiền nhận cọc.

[4] Bà Nguyễn Thị H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, chỉ đồng ý trả lại tiền cọc cho ông B là 100.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc cho ông B. Về trách nhiệm trả nợ, bà H yêu cầu chỉ một mình bà chịu trách nhiệm hoàn trả tiền, không đồng ý để ông T liên đới cùng bà chịu trách nhiệm với ông B. Lý do: Bà là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T không phải là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông T không có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T cũng không có nhận tiền và cũng không sử dụng số tiền nhận cọc 100.000.000 đồng của ông B.

[5] Xét nội dung hợp đồng: Theo giấy “Giao nhận tiền đặt cọc” đề ngày 03/8/2022 được ký kết giữa một bên là ông B, ghi là bên giao, một bên là bà H và ông T, gọi là bên nhận, đã ghi: “Tôi tên Nguyễn Thị H và con tên Nguyễn Văn T có nhận tiền cọc của ông Trần Công B, sinh năm, CCCD, ... với số tiền là 100.000.000 đồng. Đến ngày 03/9/2022 ông B sẽ đưa tiếp cho bà H 400.000.000 đồng, sau vụ hè thu năm 2023 (khoảng tháng 8/2023) xong ông B sẽ chồng tiền đủ theo giá đã thỏa thuận ban đầu là 800.000.000 đồng/1ha, đồng thời bà H phải làm thủ tục chuyển nhượng cho ông B diện tích đất khoảng 13.000m2, … Nếu bên nào không thực hiện thì sẽ đền gấp 03 lần số tiền đã giao”. Phía bà H, ông T, ông B đều thừa nhận nội dung trên là có thật nên được ghi nhận, đây là tình tiết không phải chứng minh.

[6] Trong hợp đồng không ghi rõ số thửa đất mà bà H chuyển nhượng, chỉ ghi là khoảng 13.000m2, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm đó bà H đã thế chấp vay vốn Ngân hàng. Bà H cũng thừa nhận là bà đã được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoảng 13.000m2 tại Ấp C, xã B, thị xã K là đúng. Toàn bộ số đất này là đứng tên bà H và có toàn quyền định đoạt, ông T không có quyền và nghĩa vụ đối với các thửa đất trên. Phía ông T cũng thừa nhận nội dung này.

[7] Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc: 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

[8] Xét hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ông B là người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà H là người đứng tên quyền sử dụng đất của 1,3 ha đất nông nghiệp, ông B và bà H tự nguyện ký hợp đồng đặt cọc để bà H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông B và bà H là hợp pháp. Tuy nhiên, phía nhận đặt cọc còn có ghi tên ông Nguyễn Văn T trong khi ông T không phải là người đứng tên quyền sử dụng đất đối với đất dự định chuyển nhượng, nên thỏa thuận của ông Nguyễn Văn T trong hợp đồng đặt cọc là vô hiệu do không đáp ứng chủ thể trong giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng vẫn có hiệu lực đối với ông B và bà H.

[9] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn T: Ông T không phải là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên việc ông T ký hợp đồng đặt cọc là vô hiệu. Do đó, ông T không có nghĩa vụ phải thực hiện việc phạt cọc theo yêu cầu của ông B. Tuy nhiên, ông T đã cùng với bà H nhận tiền cọc của ông B, nay bà H không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B thì ông T phải liên đới cùng với bà H hoàn trả lại số tiền nhận cọc của ông B là 100.000.000 đồng. Ông T cho rằng không nhận tiền của ông B nhưng trong giấy đặt cọc ông T đã cùng ký tên nhận tiền của ông B nên lời trình bày của ông T là không có cơ sở, ông T phải có nghĩa vụ liên đới với bà H trả lại tiền cọc đã nhận cho ông B. Do đó, chỉ có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông T.

[10] Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị H: Bà H là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có toàn quyền quyết định, nhưng bà H đã không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc với ông B nên bà H phải chịu trách nhiệm phạt cọc cho ông B 100.000.000 đồng như ông B yêu cầu. Bà H yêu cầu chỉ một mình bà chịu trách nhiệm hoàn trả tiền, không đồng ý để ông T liên đới cùng bà chịu trách nhiệm với ông B. Do thỏa thuận đặt cọc của ông T bị vô hiệu, nên việc phạt cọc chỉ một mình bà H phải chịu trách nhiệm phạt cọc cho ông B. Do đó, kháng cáo của bà H là có cơ sở chấp nhận một phần.

[11] Do đó, cần áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng cáo của ông T, chấp nhận một phần kháng cáo của bà H, sửa một phần Bản án án sơ thẩm về phần trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ.

[12] Các phần khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị cấp phúc thẩm không xem xét.

[13] Về án phí: Các bên đương sự phải chịu án phí theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn T. Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị H.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS-ST ngày 11/4/2023 của Tòa án nhân dân thị xã K, tỉnh Long An.

Căn cứ vào các Điều 117, 119, 288, 328, 351, 423, 427 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công B về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H.

Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 03/8/2022 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị H có tiêu đề “Giấy giao nhận tiền cọc”.

Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trần Công B số tiền cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Buộc bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ trả cho ông Trần Công B số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Trường hợp bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ thì kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị H phải nộp 7.800.000 đồng (Bảy triệu tám trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Ông Nguyễn Văn T phải nộp 2.500.000 (hai triệu năm trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Công B không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho ông Trần Công B số tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000784 ngày 31 tháng 10 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã K.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Nguyễn Văn T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả ông Nguyễn Văn T 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000933 ngày 21 tháng 4 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã K, tỉnh Long An.

Bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả bà Nguyễn Thị H 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000932 ngày 21 tháng 4 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã K, tỉnh Long An.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Án xử phúc thẩm công khai, có hiệu lực pháp luật thi hành.