Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NK, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 26/2023/DS-ST NGÀY 03/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 01 và ngày 03 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận NK, thành phố CT xét xử công khai vụ án dân sự thụ lý số: 163/2022/TLST- DSST ngày 20 tháng 4 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 1045/2022/QĐST- DS ngày 27 tháng 12 năm 2022 và quyết định hoãn phiên tòa số 25/2023/QĐST – DS ngày 17/02/2023, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L H, sinh năm 1979. Địa chỉ: 42, KV 3, P. K, Q. NK, Tp. CT.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Đoàn M T, sinh năm 1998.

Theo hợp đồng ủy quyền ngày 14/4/2022 (có mặt)

* Bị đơn: Ông Huỳnh Q V, sinh năm 1967 Địa chỉ: 9/9A, KV 3, P. K, Q. NK, Tp. CT.

Bà Tô N H, sinh năm 1970.

Địa chỉ: 70/31, đường CMT8, P. K, Q. NK, Tp. CT.

Đại diện theo ủy quyền của ông V và bà H: Bà Nguyễn T B T, sinh năm 2001 – Theo văn bản ủy quyền ngày 01/3/2023 (có mặt).

* Luật sư TMT - Công ty luật MT thuộc Đoàn luật sư Thành phố CT tham bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn. Địa chỉ: 29 VVK, P. A, Q. NK, Tp. CT.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 19 tháng 5 năm 2021 và quá trình giải quyết vụ kiện đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L H là bà Đoàn M T trình bày:

Vào ngày 12/7/2010 bà Nguyễn Thị L H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Q V phần đất diện tích 110m2 tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số 01282 do UBND thành phố CT, tỉnh CT (cũ) cấp ngày 13/3/2002, nay đổi thành giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 cho ông V và bà H.

Giá 02 bên thỏa thuận chuyển nhượng là 352.000.000đồng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà H đã giao đủ số tiền 352.000.000đồng cho ông V, bà H. Đồng thời ông V, bà H đã giao đủ diện tích đất cho bà H sử dụng và bà H đã xây dựng căn nhà cấp 4 nền gạch, vách tường, mái tole kiên cố sử dụng ổn định cho đến nay.

Đồng thời, vào ngày 21/02/2011 ông V và bà H có ký văn bản thỏa thuận về việc cam kết sẽ tạo điều kiện cho bà H được thực hiện quyền của người sử dụng đất cũng như việc sang tên phần đất đã chuyển nhượng cho bà H.

Nay bà H có nhu cầu tách thửa đối với phần đất này nên bà khởi kiện yêu cầu ông V, bà H phải có nghĩa vụ tách thửa phần đất diện tích theo đo đạc thực tế là 108,9m2 tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 do ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên chủ sử dụng sang cho bà H.

* Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Huỳnh Q V và bà Tô N H là bà Nguyễn T B T trình bày: Thừa nhận vào năm 2010 ông Huỳnh Q V có ký giấy tay sang nhượng cho bà Nguyễn Thị L H phần đất diện tích 110m2 tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số 01282 do UBND thành phố CT, tỉnh CT (cũ) cấp ngày 13/3/2002, nay đổi thành giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 cho ông V và bà H đứng tên chủ sử dụng. Giá chuyển nhượng là 3.200.000đồng/1m2. Ông V đã nhận đủ tiền và giao đất cho bà H sử dụng. Do diện tích chuyển nhượng thấp hơn so với quy định nên 02 bên không tiến hành thủ tục chuyển nhượng để tách thửa theo quy định được.

Ngày 21/02/2011 ông V có ký văn bản thỏa thuận với bà H, văn bản được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần M H. Văn bản này chỉ có ông V ký, bà H không ký, chữ ký tại văn bản này không phải là chữ ký của bà H. Thời điểm ông V sang nhượng đất cho bà H bà H không biết, khoảng vài năm sau bà H mới. Do việc thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất không đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách đăng ký QSD đất nên đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Trường hợp yêu cầu yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận, nguyên đơn đề nghị tách phần giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ra để giải quyết trong vụ án khác. Đại diện bị đơn giữ nguyên lời trình bày của mình * Luật sư TMT bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay chưa được công chứng thực là vi phạm quy định về hình thức hợp đồng. QSD đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng ông V, bà H nhưng chỉ có ông V ký bán. Diện tích chuyển nhượng dưới hạn mức tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố CT. Giao dịch chuyển nhượng này là trái pháp luật nên đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quan điểm đại diện Viện kiểm sát:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án là phù hợp quy định pháp luật.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn ông Huỳnh Q V và bà Tô N H tiếp tục giao dịch chuyển nhượng, lập thủ tục tách thửa sang tên phần đất diện tích theo đo đạc thực tế là 108,9m2 tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 do ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên chủ sử dụng cho bà Nguyễn Thị L H.

Buộc ông V, bà H có nghĩa vụ phối hợp để làm thủ tục tách giấy chứng nhận cho bà H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử nhận định.

[1] Về quan hệ pháp luật: Căn cứ theo đơn khởi kiện và lời trình bày của các bên đương sự. Xét đây là quan hệ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất” được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

[2] Về căn cứ khởi kiện: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L H về việc yêu cầu ông Huỳnh Q V và bà Tô N H thực hiện nghĩa vụ tách thửa phần đất diện tích theo đo đạc thực tế là 108,9m2 tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 do ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên chủ sử dụng sang cho bà H.

Xét thấy: Vào ngày 12/7/2010 ông Huỳnh Q V có lập “giấy bán nền nhà” nội dung thỏa thuận ông V sang nhượng cho bà Nguyễn Thị L H một thửa đất ngang 5m, dài 22m. Diện tích 110m2 tại giấy chứng nhận QSD đất số 01282 do UBND tỉnh CT cấp ngày 13/3/2003 (đến ngày 02/6/2011 UBND quận NK cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên). Giá thỏa thuận là 3.200.000đồng/1m2. Tổng cộng giá chuyển nhượng của hợp đồng là 352.000.000đồng. Sau khi ký giấy sang nhượng bà H đã trả đủ tiền và ông V giao đất cho bà H cất nhà ở từ thời điểm đó cho đến nay.

Đến ngày 21/02/2011 tại Văn phòng công chứng Trần M H bà Nguyễn Thị L H và ông Huỳnh Q V, bà Tô N H tiếp tục lập văn bản thỏa thuận ghi nhận lại nội dung trên. Tuy nhiên tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bị đơn và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn không thừa nhận chữ ký tại văn bản thỏa thuận là chữ ký của bà H. Bởi phần ghi nhận tại vị trí bên A của văn bản và tại lời chứng của công chứng viên đều không có tên bà H.

Nhận thấy: Nguyên nhân để các bên không thể thực hiện được thỏa thuận là do diện tích chuyển nhượng dưới định mức quy định nên các bên không thể tiến hành lập hồ sơ chuyển nhượng cũng như thủ tục tách thửa sang tên cho bà H. Vì thế mới phát sinh tranh chấp:

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bị đơn không chấp nhận yêu cẩu khởi kiện của nguyên đơn bởi các lý do: việc chuyển nhượng giữa các bên xác lập bằng hợp đồng tay không được công chứng chứng thực; QSD đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có ông V ký sang nhượng, bà H không ký; Diện tích đất chuyển nhượng dưới hạn mức tối thiểu theo quy định của UBND Thành phố CT.

Về các vấn đề này, Hội đồng xét xử xét thấy:

- Xét về hình thức hợp đồng các bên xác lập là hợp đồng tay chưa được công chứng chứng thực là vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên sau khi các bên xác lập giao dịch bà H đã trả đủ tiền và đã nhận đất làm nhà kiên cố sinh sống cho đến nay. Bên chuyển nhượng là ông V, bà H không phản đối. Việc xây cất nhà của bà H không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối Cao thì Toà án công nhận hợp đồng này.

- Quyền sử dụng diện tích đất chuyển nhượng là tài sản chung của ông V, bà H. Tuy nhiên tại giấy bán nền nhà lập ngày 12/7/2010 chỉ có ông Huỳnh Q V ký sang nhượng. Tại văn bản thỏa thuận lập ngày 21/02/2011 đại diện bị đơn không thừa nhận chữ ký Tô N H trong văn bản này là của bà H. Xét thấy, mặc dù văn bản thỏa thuận lập ngày 21/02/2011 đã được công chứng, chứng thực nhưng tại vị trí bên A của văn bản và tại lời chứng của công chứng viên đều không có tên bà Tô N H, các bên đương sự đều không yêu cầu giám định chữ ký của bà H nên chưa đủ cơ sở xác định chữ ký trong văn bản thỏa thuận ngày 21/02/2011 có phải là chữ ký của bà H hay không. Tuy nhiên căn cứ theo nội dung án lệ số 04/2016/AL “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu có căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất, bên nhận chuyển nhượng đã nhận, quản lý, sử dụng đất đó công khai, người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất”. Đủ căn cứ xác định bà Tô N H biết việc chuyển nhượng này nhưng cho đến nay bà H chưa có ý kiến phản đối gì. Việc sử dụng đất của nguyên đơn thỏa mãn các điều kiện của án lệ số 04 nên không vì lý này mà xác định hợp đồng vô hiệu.

- Về diện tích chuyển nhượng dưới hạn mức tối thiểu theo quy định của UBND Thành phố CT. Nhận thấy, phần đất các bên tranh chấp đang được sử dụng với mục đích đất ở, bà H xây nhà trên đất từ năm 2011. Phần đất này thuộc vị trí 1 của đường Nguyễn Văn Cừ, việc sử dụng đất phù hợp kế hoạch sử dụng đất ở đô thị, phù hợp quy định tại điểm c khoản 4 điều 1 của Quyết định 16/2022/QĐ – UBND ngày 26/5/2022 của Ủy ban nhân dân Thành phố CT. Hơn nữa Quyết định 16 không áp dụng đối với trường hợp tách thửa theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật.

Từ các căn cứ trên, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở. Do vậy, buộc bị đơn ông Huỳnh Q V và bà Tô N H tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng lập thủ tục sang tên phần đất theo đo đạc thực tế tại trích đo địa chính số 160/TTKTTNMT ngày 28/10/2022 có diện tích là là 108,9m2, loại đất CLN, tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 do ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên chủ sử dụng sang cho bà Nguyễn Thị L H [3] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên được chấp nhận.

[4] Xét lời trình bày của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là không phù hợp nên không được chấp nhận.

[5] Về chi phí đo đạc, định giá: Số tiền tổng cộng là 5.000.000đồng. Xét thấy, lỗi phát sinh tranh chấp là do cả 02 bên nên mỗi bên phải chịu ½ chi phí. Do bà H đã tạm ứng toàn bộ số tiền này nên ông V, bà H có trách nhiệm hoàn lại cho bà H số tiền 2.500.000đồng ở giai đoạn Thi hành án.

[6] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí vụ kiện. Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng Điều 26, 35, 147, 157 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Các Điều 697; 698; 699; 701; 702 Bộ luật dân sự 2005;

Điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L H.

Buộc bị đơn ông Huỳnh Q V và bà Tô N H tiếp tục giao dịch chuyển nhượng, thực hiện thủ tục sang tên phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế tại trích đo địa chính số 160/TTKTTNMT ngày 28/10/2022 là 108,9m2, loại đất CLN, tại thửa 20, tờ bản đồ số 30, giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 do ông Huỳnh Q V và bà Tô N H đứng tên chủ sử dụng cho bà Nguyễn Thị L H.

(Vị trí, số đo cụ thể thể hiện tại trích đo địa chính số 160/TTKTTNMT ngày 28/10/2022 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường Thành phố CT - có kèm theo trích đo) Trường hợp ông Huỳnh Q V và bà Tô N H không hợp tác để thực hiện thủ tục tách thửa cho bà Nguyễn Thị L H. Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận QSD đất số CH01529 do UBND quận NK cấp ngày 02/6/2011 để cấp lại cho ông Huỳnh Q V, bà Tô N H và Nguyễn Thị L H theo diện tích đất các bên có được.

2. Về chi phí đo đạc, định giá: Bà Nguyễn Thị L H phải chịu số tiền 2.5000.000đồng. Ông Huỳnh Q V và bà Tô N H phải chịu 2.500.000đồng. Do bà H đã tạm ứng số tiền này nên ông V, bà H có trách nhiệm hoàn lại số tiền 2.500.000đồng cho bà H ở giai đoạn thi hành án.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Huỳnh Q V và bà Tô N H phải chịu 300.000đồng.

Bà Nguyễn Thị L H được nhận lại 300.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001878 ngày 30/3/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận NK.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa cấp trên xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền tự thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.