Xây nhà trên lối đi chung, giải quyết lợi ích riêng như thế nào?

Điển hình tại bản án 230/2018/DS-PT ngày 22/11/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm công khai vụ án tranh chấp lối đi giữa nguyên đơn ông Lâm Văn T, bà Dương Thanh H với bị đơn ông Trần Tài T, bà Trần Kim H cụ thể như sau:

" Phần đất tranh chấp giữa các đương sự được xác định là lối đi có chiều ngang 04m. Phần đất này thuộc thửa đất 234 do ông T và bà H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 275m2. Theo đo đạc thực tế là 278,1m2, do ông T và bà H xây dựng một căn nhà để cho bà Nguyễn Thị Ch thuê.

Phần đất tranh chấp hiện nay là lối đi công cộng, sử dụng chung cho các nguyên đơn và nhiều hộ dân sống trong hẻm, đã được bản án phúc thẩm số 197/2002/PT-DS đã có hiệu lực pháp luật. Bà Th và ông T là người phải thi hành đã thi hành án xong bản án này nhưng vào ngày 21/4/2014, bà Th và ông T đã chuyển nhượng phần đất lối đi chung cho ông T và bà H có diện tích 275m2 trên phần đất là lối đi chung. Ông T và bà H yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T và bà H. Do ông T và bà Th không cung cấp bản án phúc thẩm số 197/2002/PT-DS của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau nên Văn phòng đăng ký đất đai không nắm rõ tình hình sử dụng đất theo bản án. Vì vậy, ông T và bà H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T và bà H xin cấp phép xây dựng và đã được Ủy ban nhân dân thành phố C đồng ý. Từ đó ông T và bà H đã xây dựng nhà trên phần đất được cấp phép xây dựng làm cho các nguyên đơn và một số hộ dân trong hẻm không có lối đi ra đường Nguyễn Tất Th" .

Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã tuyên xử:

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất 275m2 tại thửa số 234, do Ủy ban nhân dân thành phố C cấp, đứng tên ông Trần Tài T và bà Trần Kim H , diện tích 275m2.

Hủy hợp đồng thuê đất ngày 29/5/2018 và hợp đồng thuê nhà ngày 05/5/2018 giữa ông Trần Tài T và bà Trần Kim H với bà Nguyễn Thị Ch.

Buộc ông Trần Tài T và bà Trần Kim H tháo dỡ toàn bộ căn nhà và các công trình kiến trúc được xây dựng trên phần đất tại thửa đất số 234.

Hiện nay chưa có điều luật quy định cụ thể về lối đi chung, nhưng có thể hiểu về lối đi chung qua Điều 254 của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Có thể hiểu, lối đi chung là trong trường hợp khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra đường công cộng thì sẽ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc đó dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ để tiện việc đi lại, và lối đi đó sẽ là lối đi chung của người mà có bất động sản bị vây bọc và người sở hữu bất động sản liền kề nó.

Trong bản án này, mặc dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp giấy phép xây dựng nhà, tuy nhiên, phần đất này đã được tòa án tuyên là lối đi chung trước đó nên ông T, bà H không thể xây nhà hay công trình khác lên trên. Việc xây dựng này ảnh hưởng đến lợi ích của các hộ dân khác. Vì vậy, buộc ông T và bà H phải tháo dỡ căn nhà trên phần đất đi chung, trả lại phần đất đi chung cho mọi người.

Trên thực tế cho thấy rằng, các tranh chấp phát sinh liên quan đến vấn đề lối đi chung diễn ra khá phổ biến. Khi xảy ra tranh chấp này, trước hết các gia đình hãy tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được thì có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết.