Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối với trường hợp của anh, THƯ VIỆN BẢN ÁN có một số ý kiến như sau:

Điều 117 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, giao dịch dân sự có điều kiện phải đảm bảo về mặt nội dung và hình thức. Hình thức của giao dịch dân sự được quy định như sau:

- Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

- Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác có liên quan

Điều 502 Bộ luật Dân sự quy định:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh và người bán chỉ có chữ ký các bên mà chưa công chứng, chứng thực là chưa đảm bảo về hình thức của hợp đồng. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác. Vây có căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm về hình thức. Trường hợp này anh có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, do anh đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình, anh vẫn có thể yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng và buộc bên bán hoàn thành nghĩa vụ giao đất theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 129 có nội dung như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Dưới đây là một vài vụ việc liên quan đến hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức, mời anh cùng tham khảo.

1. Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2021/DSST

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định của Tòa án: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

2. Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 86/2021/DSST

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân quận CR, thành phố CT.

- Quyết định của Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

3. Bản án 40/2021/DS-ST ngày 25/08/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu và trả lại tiền

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân huyện Chư Pưh, tỉnh Gia Lai.

- Quyết định của Tòa án: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

4. Bản án 93/2019/DS-PT ngày 04/06/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi tài sản

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh An Giang.

- Quyết định của Tòa án: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 57/2021/DS-PT

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng.

- Quyết định của Tòa án: Hủy bản án dân sự sơ thẩm để xem xét, giải quyết lại.