Bản án 10/2018/DS-PT ngày 05/01/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị N là ông Đặng Ngọc P trình bày:

Bà N và ông S là vợ chồng hợp pháp có đăng ký kết hôn tại Ủy ban nhân dân xã P ngày 16/12/2002. Vào năm 2006, bà N và ông S được cha ông S cho chung phần đất có diện tích 5.935m2, thuộc thửa 1501, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại ấp B, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre. Phần đất này đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận cho ông Nguyễn Văn S vào ngày 29/12/2006. Vợ chồng bà N canh tác, quản lý đất đến ngày 08/12/2014 thì ông S tự ý làm hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị A, diện tích là 1.111,8m2 với giá là 177.888.000 đồng. Bà A cùng chồng là ông Đ1 đã vào đất đốn dừa, trồng cây trái và bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/12/2014, thuộc thửa 249, tờ bản đồ số 17. Do phần đất trên là tài sản chung của vợ chồng mà ông S đã tự ý chuyển nhượng cho bà A không có sự đồng ý của bà N là không đúng quy định của pháp luật. Sau nhiều lần thỏa thuận không thành, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà A được xác lập ngày 08/12/2014, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà A đứng tên ngày 22/12/2014. Yêu cầu ông Đ1, bà A trả lại phần đất thuộc thửa 249, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.111,8m2 tại ấp B, xã P do bà A đứng tên quyền sử dụng đất. Bà N cùng ông S đồng ý trả lại số tiền ông S đã nhận của bà A và đồng ý bồi hoàn giá trị cây trái phía bà A trồng theo giá Hội đồng định giá đã định. Phần lãi phát sinh do hai bên cùng có lỗi trong việc ký hợp đồng nên mỗi bên phải chịu là ½.

Bà N đồng ý với kết quả đo đạc, định giá tài sản và không có yêu cầu gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị A và người liên quan ông Nguyễn Thành Đ1 là ông Nguyễn Văn Đ trình bày:

Ngày 08/12/2014, giữa bà A và ông S có làm hợp đồng chuyển nhượng phần đất thửa 249, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.111,8m2 theo lời trình bày của bà N là đúng. Bà A đã giao đủ tiền theo hợp đồng nên được ông S giao đất cho bà A cùng chồng là ông Đ1 canh tác, sử dụng đến nay. Bà A, ông Đ1 không đồng ý trả lại phần đất trên theo yêu cầu của nguyên đơn. Lý do: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ông S chuyển nhượng cho bà A đúng quy định của pháp luật, bà A đã nhận đất canh tác và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên có nhờ Cơ quan đo đạc của huyện đo đạc đất, sau đó vợ chồng bà A đã đốn dừa trồng cây trái khác và cải tạo lại đất. Trong khi vợ chồng bà N có nhà ở phía trong giáp thửa đất tranh chấp mà không có ý kiến gì là mặc nhiên bà N đã chấp nhận. Phần đất trên theo giấy tờ là tài sản của ông S được thừa kế riêng nên ông S có quyền chuyển nhượng cho người khác. Mục đích chuyển nhượng đất của ông S là để lấy tiền trả nợ chung của vợ chồng ông tại Ngân hàng. Việc ông S, bà N làm di chúc, Ủy ban nhân dân xã xác nhận chữ ký của các đương sự chứ không có xác nhận tài sản chung của vợ chồng, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng buộc vợ chồng ông S, bà N ký tên là thủ tục chung nhằm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng. Những chứng cứ trên không phải là căn cứ để xác định tài sản chung của vợ chồng.

Bà A, ông Đ1 đồng ý những cây dừa trên đất là do ông S trồng, các cây trồng còn lại do bà A, ông Đ1 trồng.

Bà A, ông Đ1 đồng ý kết quả đo đạc, định giá tài sản và không có yêu cầu gì khác.

Trong quá giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện C là ông Nguyễn Thanh H vắng mặt nhưng có lời trình bày:

Ông Phan Văn S  có  đứng tên  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG14722 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/12/2006, thuộc thửa 1501, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã P. Ngày 19/9/2014, ông S yêu cầu tách thửa và làm hợp đồng chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị A thửa 249, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.111,8m2  (ONT + LNC), được Văn phòng công chứng K chứng thực ngày 08/12/2014. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông S cho bà A được gửi đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau khi thẩm tra hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xét thấy phù hợp với quy định, chuyển sang phòng tài nguyên và môi trường để kiểm tra, tham mưu Ủy ban nhân dân huyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Ngày 22/12/2014, bà A được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Ủy ban nhân dân huyện C đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng trình tự quy định. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Phan Văn S đứng tên nên phần đất trên là của ông S.

Sau khi hòa giải không thành Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đưa vụ án ra xét xử với quyết định:

Căn cứ vào các Điều 100, 203 của Luật đất đai năm 2013; Các Điều 688, 689, 697, 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 27 Pháp lệnh án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Bác yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N và ông Phan Văn S về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn S với bà Nguyễn Thị A được xác lập ngày 08/12/2014, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị A đứng tên quyền sử dụng đất ngày 22/12/2014 và buộc bà Nguyễn Thị A và ông Nguyễn Thành Đ1 trả lại phần đất thuộc thửa 249, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.111,8m2 tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí thu thập chứng cứ, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28/9/2017, bà Nguyễn Thị N kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu thành.

Theo đơn kháng cáo của bà N và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bà N là ông Đặng Ngọc P trình bày: Bà N không đồng ý với nội dung bản án sơ thẩm. Phần đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng nhưng ông S chuyển nhượng đất mà chưa có ý kiến của bà N là không hợp pháp. Yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét giải quyết lại vụ án theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà A; Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà A; Buộc bà A, ông Đ1 trả lại cho bà N, ông S phần đất có diện tích 1.111,8m2.

Phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ và chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Các chứng cứ bà N chứng minh phần đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tờ di chúc; Các biên bản ông S thừa nhận đây là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, giữa ông S và bà N không có văn bản nào xác lập phần đất tranh chấp là khối tài sản chung của vợ chồng. Bà N nhà liền ranh với phần đất chuyển nhượng cho bà A, hàng ngày bà N đi ngang qua phần đất chuyển nhượng nhưng bà N nói không biết ông S chuyển nhượng đất cho bà A là không đúng. Việc chuyển nhượng đất của ông S nhằm mục đích là lấy tiền để trả nợ chung của vợ chồng. Từ đó, Tòa sơ thẩm bác yêu khởi kiện của bà N là có căn cứ, bà N kháng cáo nhưng không có chứng cứ chứng minh nên không được chấp nhận, đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Qua nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh luận. Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị N và đề nghị của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Phần đất tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế là 1.111,8m2, thuộc thửa 249, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre. Hiện do bà Nguyễn Thị A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý, sử dụng. Phần đất trên có nguồn gốc là của ông S nhận thừa kế của cha là ông Phan Văn Đ2. Ngày 08/12/2014, ông S đã ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho bà A với giá là 177.888.000 đồng. Ông S đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho bà A, ông Đ canh tác, sử dụng đất từ năm 2014. Năm 2015, bà N vợ ông S có phát sinh tranh chấp, theo đó bà N cho rằng phần đất trên là tài sản chung của vợ chồng, ông S tự ý chuyển nhượng đất nhưng chưa có ý kiến của bà N là không hợp pháp nên bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà A để trả đất lại cho vợ chồng bà. Phía bị đơn cho rằng phần đất này căn cứ vào giấy tờ thì ông S nhận thừa kế riêng của ông Đ2 nên ông S có quyền chuyển nhượng. Mục đích ông S chuyển nhượng đất là để lấy tiền trả nợ chung của vợ chồng. Bà A nhận chuyển nhượng đất của ông S là hợp pháp, bà đã trả đủ tiền, nhận đất, cải tạo, canh tác trồng cây trên đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay nên bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2] Chứng cứ nguyên đơn khởi kiện chứng minh phần đất ông S chuyển nhượng cho bà A là tài sản chung của vợ chồng là “Tờ thuận phân (thỏa thuận phân chia di sản)” ngày 10/7/2006. Tờ thỏa thuận phân chia tài sản được lập trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng, vợ chồng ông S, bà N đã sử dụng đất hơn 10 năm và ông S cũng thừa nhận đất này là tài sản chung của vợ chồng do ông đại diện đứng tên quyền sử dụng đất. Cùng chứng cứ là tờ di chúc ngày 19/9/2012 do ông S, bà N lập có nội dung để lại di sản (bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng) cho các con. Do đó, đã có đủ căn cứ xác định đây là tài sản chung của vợ chồng ông S, bà N cho nên việc ông S tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất có diện tích 1.111,8m2 thuộc thửa 249, tờ 17 tại xã P, huyện C cho bà A nhưng không có ý kiến của bà N là không đúng quy định của pháp luật.

[3] Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà A đã được văn phòng công chứng K chứng thực là phù hợp với quy định của pháp luật nhưng những thông tin về nhân thân, thửa đất trong hợp đồng chưa chính xác. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng này là vô hiệu, kháng cáo của bà N về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà A ngày 08/12/2014 và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà A ngày 22/12/2014 đối với phần đất thửa 249, tờ 17, tọa lạc tại xã P, huyện C là có căn cứ nên được chấp nhận.

[4] Xét về lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà A vô hiệu là do lỗi của ông S. Bởi lẽ, ông S là người biết rất rõ là ông không thể một mình ký tên chuyển nhượng cho bà N phần đất trên, vì chính thửa đất này trước đây ông đã ký tên chuyển nhượng cho người khác nhưng bà N không đồng ý, đã xảy ra tranh chấp và phải hủy hợp đồng chuyển nhượng, ông S phải trả tiền lại cho bên mua. Do đó, thiệt hại xảy ra ông S phải chịu trách nhiệm. Theo biên bản định giá  ngày 07/7/2017 thì  giá  đất cây  lâu  năm được định giá là 200.000đồng/m2 và 600.000đồng/m2 đối với đất ở. Tổng giá trị đất là 262.300.000 đồng. Tổng giá trị cây trồng và công trình trên đất là 25.470.000 đồng. Như vậy, so với giá trị hợp đồng chuyển nhượng ban đầu là 177.888.000 đồng có chênh lệch hơn so với giá trị đất thực tế là (262.300.000 đồng - 177.888.000 đồng)  = 84.412.000 đồng. Phần chệnh lệch này buộc ông S phải có trách nhiệm trả cho bà N. Tổng cộng ông S phải có trách nhiệm trả cho bà N số tiền là (177.888.000 đồng + 84.412.000 đồng + 25.470.000 đồng) = 287.770.000 đồng. Bà N, ông S được quyền sở hữu đối với cây trồng và công trình trên đất.

Do bà N và ông S là vợ chồng nên bà N phải có nghĩa vụ liên đới cùng ông S trả cho bà A số tiền 287.770.000 đồng.

Do yêu cầu khởi kiện của bà N được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị A phải chịu chi phí thu thập chứng cứ tổng cộng là 2.130.500 đồng (gồm chi phí thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 120.000 đồng; Chi phí đo đạc là 1.210.500 đồng và chi phí định giá tài sản là 800.000 đồng). Bà N và ông S đã tạm ứng nộp xong nên buộc bà A có trách nhiệm hoàn trả số tiền nêu trên cho ông S, bà N. Chi phí giám định chữ ký là 600.000 đồng bà N phải chịu, bà N đã tạm ứng nộp xong.

Về án phí sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của bà N được chấp nhận nên bà A phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch là 200.000 đồng. Hoàn tạm ứng án phí sơ thẩm cho bà N.

Án phí sơ thẩm có giá ngạch ông S, bà N phải liên đới chịu đối với phần tiền bồi thường thiệt hại cho bà N là 84.412.000đồng x 5% = 4.220.000 đồng.

Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà N không phải chịu án phí phúc thẩm.

Quan điểm của Kiểm sát viên tại tòa không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị N, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 61/2017/DS-ST, ngày 14/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.

Áp dụng các Điều 132, 357, 360 của Bộ luật dân sự năm 2015; Pháp lệnh án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn S với bà Nguyễn Thị A thửa đất số 249, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre được chứng thực tại Văn phòng công chứng K ngày 08/12/2014.

2. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bà Nguyễn Thị A ngày 22/12/2014 đối với thửa đất số 249, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.111,8m2 tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Ông S, bà N được quyền đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định đối với phần đất nêu trên (có họa đồ kèm theo).

3. Buộc bà Nguyễn Thị N, ông Phan Văn S có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị A số tiền 287.770.000đ (Hai trăm tám mươi bảy triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về chi phí thu thập chứng cứ tổng cộng là 2.130.500đ (Hai triệu một trăm ba mươi nghìn năm trăm đồng) bà Nguyễn Thị A phải chịu. Bà Nguyễn Thị N và ông Phan Văn S đã tạm ứng nộp xong nên buộc bà A có trách nhiệm hoàn trả số tiền nêu trên cho bà N, ông S.

5. Chi phí giám định chữ ký là 600.000 đồng bà Nguyễn Thị N phải chịu và bà N đã tạm ứng nộp xong.

6. Bà N, ông S được quyền sở hữu đối với cây trồng và công trình trên phần đất 1.111,8m2.

7. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch bà Nguyễn Thị A phải chịu 200.000đ (Hai trăm nghìn đồng).

- Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch ông S, bà N phải liên đới chịu 4.220.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà N đã nộp theo biên lai thu số 0013851 ngày 07/12/2015 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bến Tre. Bà N, ông S còn phải nộp tiếp số tiền 4.020.000đ (Bốn triệu không trăm hai mươi nghìn đồng).

8. Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn cho bà Nguyễn Thị N số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0012556 ngày 28/9/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bến Tre.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.