Thông tư 94/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư 120/2005/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 142

• Số hiệu: 94/2011/TT-BTC
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Bộ Tài chính
• Người ký: Nguyễn Hữu Chí
• Ngày ban hành: 29/06/2011

BỘ TÀI CHÍNH --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------
Số: 94/2011/TT-BTC	Hà Nội, ngày 29 tháng 6 năm 2011

THÔNG TƯ

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG THÔNG TƯ SỐ 120/2005/TT-BTC NGÀY 30 THÁNG 12 NĂM 2005 CỦA BỘ TÀI CHÍNH HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 142/2005/NĐ-CP NGÀY 14 THÁNG 11 NĂM 2005 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC.

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Căn cứ Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ) như sau:

Điều 1. Sửa đổi Mục I Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

“1. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc quyết định theo quy định tại điểm 1.6 khoản này.

1.2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.

1.3. Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.

1.4. Trường hợp trong quá trình sử dụng mà có thay đổi mục đích sử dụng đất thuê ghi trong hợp đồng thuê đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường đề nghị điều chỉnh hợp đồng thuê đất. Căn cứ vào hợp đồng thuê đất, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất phù hợp với mục đích sử dụng đất thuê theo chế độ quy định.

1.5. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm thực hiện như sau:

a. Trường hợp xây dựng công trình ngầm không gắn với công trình xây dựng trên mặt đất (không sử dụng phần đất trên bề mặt) thì đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng với công trình ngầm. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế tại địa phương.

b. Trường hợp xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất mà có phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất của phần diện tích vượt thêm này được xác định theo quy định tại tiết a điểm này.

1.6. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất để tính thu tiền thuê đất của các trường hợp tại các điểm 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 khoản này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

1.7. Việc xác định mục đích sử dụng đất thuê; giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại các điểm 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 khoản này được hướng dẫn như sau:

a. Mục đích sử dụng đất thuê được xác định theo mục đích ghi trong quyết định cho thuê đất. Trường hợp không có quyết định cho thuê đất hoặc trong quyết định cho thuê đất không ghi mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất thuê được xác định theo hợp đồng thuê đất.

b. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

c. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là giá đất cụ thể đối với từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp.

Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

(Ví dụ 1 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

3. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê.

3.1. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng đơn giá trúng đấu giá (giá giao đất trúng đấu giá) nhân (x) với diện tích đất thuê (tương ứng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê được tính bằng giá giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo đề nghị của Sở Tài chính nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

(Ví dụ 2 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

3.2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Giá khởi điểm để thực hiện đấu giá là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất do Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (nhưng không thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) nhân (x) tỷ lệ % quy định tại điểm 1.1, 1.2 và 1.3 khoản 1 Điều này.

Đơn giá thuê đất trong trường hợp này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định phải điều chỉnh lại giá đất để tính đơn giá thuê đất theo nguyên tắc sau:

a. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố tại thời điểm điều chỉnh tăng dưới 20% so với giá đất trúng đấu giá hoặc so với giá đất để xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó thì áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất để xác định đơn giá thuê đất cho thời hạn ổn định (10 năm) tiếp theo nhưng đảm bảo nguyên tắc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định này không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

b. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố tại thời điểm điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất trúng đấu giá hoặc so với giá đất để xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại tiết b điểm 4.1 (4.1.2) khoản 4 Điều này trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của kỳ ổn định (10 năm) tiếp theo nhưng đảm bảo nguyên tắc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định này không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

(Ví dụ 3 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

4. Việc xác định giá đất cụ thể để tính đơn giá thuê đất kỳ đầu trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

4.1. Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Căn cứ vào hồ sơ thuê đất theo quy định, Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xem xét tính phù hợp của giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để xác định giá đất để tính đơn giá thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:

4.1.1. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để xác định đơn giá thuê đất.

4.1.2. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì phải xác định lại giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để tính đơn giá thuê đất; cụ thể như sau:

a. Đối với những thửa đất có giá trị lớn (tính theo giá quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành): từ 15 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 5 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các các tỉnh còn lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất để tính đơn giá thuê đất cho từng thửa đất cụ thể.

Việc xác định giá đất thị trường để tính đơn giá thuê đất trong trường hợp này do Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định. Trên cơ sở giá đất do tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế và các cơ quan có liên quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất tính thu tiền thuê đất cho từng trường hợp cụ thể. Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá thì Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và các cơ quan có liên quan xác định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Các chi phí liên quan đến việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

b. Đối với những thửa đất có giá trị nhỏ (thấp hơn các mức quy định nêu tại tiết a điểm này cho từng khu vực) thì để đơn giản thủ tục hành chính, Sở Tài chính chủ trì báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính đơn giá thuê đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và các cơ quan có liên quan xác định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ (%) giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất.

4.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ vào hồ sơ thuê đất, căn cứ biến động giá đất thực tế trên thị trường so với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện như sau:

a. Quyết định áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để xác định đơn giá thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất.

b. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện báo cáo Sở Tài chính xác định giá đất tính thu tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm 4.1 (4.1.2) khoản này.

5. Việc xác định giá đất cụ thể để điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết thời kỳ ổn định trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

Căn cứ hồ sơ thuê đất, thời hạn điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định, căn cứ nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất quy định tại Điều 4 Thông tư này, thực hiện như sau:

5.1. Trường hợp áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để điều chỉnh đơn giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo thì Sở Tài chính xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất (đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài) theo thẩm quyền quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều 2 Thông tư này; Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân) theo thẩm quyền quy định tại điểm 2.2 khoản 2 Điều 2 Thông tư này.

5.2. Trường hợp phải xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường để điều chỉnh đơn giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo thì không phân biệt thửa đất có giá trị lớn hay thửa đất có giá trị nhỏ đều được được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại tiết b điểm 4.1 (4.1.2) khoản 4 Điều này để thực hiện việc xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất."

Điều 2. Sửa đổi Mục III Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 4 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

"1. Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

Căn cứ mục đích sử dụng đất thuê, khả năng sinh lợi, khu vực và lĩnh vực đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 5a Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ (được bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại đường phố, vị trí.

2. Căn cứ vào giá đất tính thu tiền thuê đất, căn cứ tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 1 Điều này:

2.1. Giám đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàithuê đất.

2.2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng trường hợp cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất."

Điều 3. Bổ sung Mục IVa vào sau Mục III Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 5 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

"Mục IVa. Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ toàn bộ số tiền đã ứng trước theo phương án được duyệtvào tiền thuê đất phải nộp.

Trường hợp số tiền ứng trước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã phê duyệt vượt quá tiền thuê đất phải nộp thì chỉ được trừ bằng tiền thuê đất phải nộp; số còn lại được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Số tiền đã trừ vào tiền thuê đất phải nộp không được hạch toán vào chi phí đầu tư của dự án.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra thời gian tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu và được xác định là thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm."

(Ví dụ 4, Ví dụ 5 Phụ lục đính kèm Thông tư này).

Điều 4. Bổ sung Mục IVb vào trước Mục V Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 6 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

"Mục IVb. Nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời gian ổn định, nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tăng dưới 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất để xác định đơn giá thuê đất của kỳ ổn định (05 năm) tiếp theo nhưng đảm bảo không thấp hơn đơn giá thuê đất của thời gian ổn định liền kề trước đó.

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tăng từ 20% trở lên so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại tiết b điểm 4.1 (4.1.2) khoản 4 Điều 1 Thông tư này trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của kỳ ổn định (05 năm) tiếp theo.

Hết thời gian ổn định (05 năm) nhưng do nguyên nhân khách quan chưa điều chỉnh được đơn giá thuê đất thì tiếp tục áp dụng đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước để tạm nộp tiền thuê đất cho thời gian đó; khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất của từng lần điều chỉnh thì áp dụng chính sách và giá đất thu tiền thuê đất tương ứng tại từng lần điều chỉnh đồng thời truy thu tiền thuê đất nộp còn thiếu của thời gian tạm nộp (nếu có)."

Điều 5. Bổ sungđiểm 1a và điểm 1b vào Mục V Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 7 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

"1a. Dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 trả tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm mà chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì việc xác định lại đơn giá thuê đất được thực hiện như sau:

1.1. Dự án đầu tư có quyết định thuê đất, đã bàn giao đất để sử dụng trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 và trả tiền thuê đất hàng năm được tiếp tục thực hiện nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất đã ghi trong Giấy phép đầu tư, Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho nhà đầu tư hoặc Hợp đồng thuê đất ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên thuê đất như sau:

Đối với dự án đầu tư mà tại một trong ba loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất được cấp (được ký kết) theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Đầu tư trong nước và pháp luật có liên quan có quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước và nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước của Bộ Tài chính (Quyết định số 210A-TC/VP ngày 01 tháng 4 năm 1990, Quyết định số 1417TC/TCĐN ngày 30 tháng 12 năm 1994, Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24 tháng 02 năm 1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24 tháng 11 năm 2000, Quyết định số 1357TC/QĐ-TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995) thì được:

a. Tiếp tục thực hiện đơn giá thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư); Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất nếu chưa đủ thời hạn ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định 05 năm thì thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê theo nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đã ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư); Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất.

b. Trình tự, thủ tục điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại điểm 2 Mục I Phần D Thông tư số 120/2005/TT-BTC .

1.2. Các trường hợp khác không thuộc đối tượng có điều kiện quy định tại điểm 1.1 trên đây gồm: dự án đang trả tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm mà tại Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất được cấp (được ký kết) không quy định đơn giá thuê và nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất, nếu đang trong thời hạn ổn định tiền thuê đất không thực hiện điều chỉnh; hết thời hạn ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê mặt nước theo quy định tại Điều 5 Nghị định 142/2005/NĐ-CP , đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 5a Nghị định 142/2005/NĐ-CP (được bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) và hướng dẫn tại Điều 1, Điều 4 Thông tư này.

1b. Trường hợp đã thực hiện điều chỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện theo mức đã điều chỉnh đến hết thời gian ổn định. Hết thời gian ổn định thì thực hiện điều chỉnh theo quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này."

Điều 6. Sửa đổi tiết 1.4 điểm 1 Mục IV Phần C (được bổ sung theo quy định tại Mục IX Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 ngày 12 năm 2007 của Bộ Tài chính) như sau:

"1.4 Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (áp dụng đối với trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 Điều 14 và khoản 1, 2, 3, 5 Điều 15 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP)."

Điều 7. Xử lý tồn tại

1. Đối với dự án thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đang thực hiện khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ thì tiếp tục thực hiện phương thức khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (phân bổ chi phí được khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp theo từng năm).

2. Đối với dự án thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ với chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất là 05 năm, khi hết chu kỳ ổn định 05 năm vào thời điểm Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (với chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 05 năm).

Điều 8. Tổ chức thực hiện

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

1.1. Chỉ đạo các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc nhà nước phối hợp với các cơ quan có liên quan ở địa phương thực hiện việc xác định và thu nộp tiền thuê đất theo hướng dẫn tại Thông tư này;

1.2. Kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm hoặc các trường hợp khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền pháp luật quy định.

1.3. Quy định quy trình phối hợp giữa các cơ quan chức năng của địa phương trong việc luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Thông tư này phù hợp các văn bản có liên quan và thực tế của địa phương; trong đó quy định rõ thời hạn, trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, người sử dụng đất trong việc kê khai, xác định và thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

2. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2011.

Các trường hợp phát sinh kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ và hướng dẫn tại Thông tư này.

Bãi bỏ điểm 3 Mục II, Mục III Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính.

Trong quá trình thực hiện nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời cho Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.

Nơi nhận: - Thủ tướng Chính phủ và các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Văn phòng Quốc Hội; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Văn phòng Chính phủ; - Văn phòng BCĐ phòng chống tham nhũng; - Toà án nhân dân tối cao; - Viện kiểm sát nhân dân tối cao; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - Cơ quan TW của các đoàn thể; - Kiểm toán Nhà nước; - Cổng thông tin điện tử VPCP; - UBND, Sở Tài chính, KBNN, Sở TN&MT, Cục Thuế các tỉnh, TP trực thuộc TW; - Công báo; - Cục kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp); - Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính; - Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính; - Lưu: VT, QLCS.

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Nguyễn Hữu Chí

PHỤ LỤC

(Đính kèm Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính)

Ví dụ 1: Ủy ban nhân dân tỉnh A cho doanh nghiệp X (là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài) thuê đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích đất tính thu tiền thuê đất là 5.000 m2.

Tại thời điểm xác định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh A quyết định với cùng vị trí tương ứng với thời hạn giao đất 70 năm là 10 triệu đồng/m2.

- Tiền thuê đất 50 năm được xác định như sau:

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:

10 triệu đồng/m2 x 5.000 m2 = 50.000 triệu đồng

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm

=

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

- [

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x (70 – 50) x 1,2% ]

= 50.000 triệu đồng - [ 50.000 triệu đồng x (70 – 50) x 1,2% ] = 38.000 triệu đồng

Như vậy, tiền thuê đất trả một lần cho thời hạn thuê 50 năm là 38.000 triệu đồng.

- Trường hợp giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh A quyết định nêu trên theo thời hạn giao đất là 50 năm (phù hợp với thời hạn thuê đất trả tiền thuê đất một lần là 50 năm) thì tiền thuê đất nộp một lần bằng với tiền sử dụng đất của thời hạn sử dụng 50 năm theo giá giao đất 50 năm (không tính giảm trừ 1,2% mỗi năm).

Ví dụ 2: Ủy ban nhân dân tỉnh B thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với thời hạn 50 năm đối với lô đất X là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có diện tích tính thu tiền thuê đất là 5.000 m2.

Giá khởi điểm của lô đất X được xác định là giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với cùng vị trí và cùng thời hạn sử dụng đất 50 năm là 10 triệu đồng/m2. Giả sử sau khi thực hiện đấu giá theo đúng quy định: Doanh nghiệp Y (là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài) trúng đấu giá với giá trúng đấu giá là: 12 triệu đồng/m2.

Như vậy, tiền thuê đất trả một lần cho thời hạn thuê 50 năm của lô đất X là:

12 triệu đồng/m2 x 5.000 m2 = 60.000 triệu đồng.

Ví dụ 3: Ngày 01/7/2011, Ủy ban nhân dân tỉnh C thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của lô đất Z với các chỉ số như sau: Diện tích đất tính thu tiền thuê đất: 5.000 m2; mục đích sử dụng đất: sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; thời gian thuê đất là 50 năm.

Tại thời điểm ngày 01/7/2011, tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất là 2%; Giá đất để tính đơn giá thuê đất do UBND tỉnh quyết định là 8.000.000 đồng/m2. Đơn giá thuê đất khởi điểm để đấu giá là 160.000 đồng/m2 (= 8.000.000 đồng/m2 x 2%)

Sau khi tham gia đấu giá, doanh nghiệp K trúng đấu giá với đơn giá thuê đất là: 250.000 đồng/m2/năm. Như vậy giá đất trúng đấu giá là: (250.000 : 2%) = 12.500.000 đồng/m2

Tiền thuê đất nộp hàng năm và ổn định trong 10 năm (từ 01/7/2011 đến năm 30/6/2021) là:

250.000 đồng/m2/năm x 5.000 m2 = 1.250 triệu đồng/năm.

Hết thời hạn ổn định (01/7/2011-30/6/2021); năm 2021 điều chỉnh như sau:

1- Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định so với giá đất tính đơn giá thuê đất kỳ trước liền kề tăng dưới 20%:

Tại Bảng giá đất năm 2021 do UBND tỉnh C quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí của lô đất Z là: 14,5 triệu đồng/m2. So sánh giá đất này với giá đất trúng đấu giá năm 2011: (14,5 triệu đồng/m2/12,5 triệu đồng/m2) x 100% = 116 tăng 16% nhỏ hơn 20%); Do đó, theo quy định tại tiết a điểm 3.2 khoản 3 Điều 1 của Thông tư số 94/2011/TT-BTC thì đơn giá thuê đất cho kỳ ổn định tiếp theo là: 14.500.000 đồng/m2 x 2% = 290.000 đồng/m2/năm (Đơn giá này đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó).

Với trường hợp này, tiền thuê đất nộp hàng năm và ổn định trong 10 năm (từ ngày 01/7/2021 đến ngày 30/6/2031) như sau:

(14.500.000 đồng/m2 x 2%) x 5.000 m2 = 1.450 triệu đồng/năm

2. Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định so với giá đất tính đơn giá thuê đất kỳ trước đó liền kề tăng từ 20% trở lên:

Giả sử tại Bảng giá đất năm 2021 do UBND tỉnh C quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí của lô đất Z là: 15,5 triệu đồng/m2. So sánh giá đất này với giá đất trúng đấu giá năm 2011: (15,5 triệu đồng/m2/12,5 triệu đồng/m2) x 100% = 124 tăng 24% lớn hơn 20%) thì theo quy định tại tiết b điểm 3.2 khoản 3 Điều 1 của Thông tư số 94/2011/TT-BTC, Sở Tài chính chủ trì trình UBND tỉnh quyết định giá đất thị trường (thông qua hệ số điều chỉnh giá đất) lô đất Z là 16 triệu đồng/m2; khi đó tiền thuê đất nộp hàng năm và ổn định trong 10 năm (từ ngày 01/7/2021 đến ngày 30/6/2031) như sau:

(16.000.000 đồng/m2 x 2%) x 5.000 m2 = 1.600 triệu đồng/năm.

* Lưu ý: Cũng với ví dụ trên trường hợp giá đất do UBND tỉnh quy định cao hơn 30% so với giá đất tính đơn giá thuê đất của kỳ trước, cụ thể là cao hơn 12,5 triệu đồng/m2 x 130% = 16,250 triệu đồng/m2 thì tính đơn giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo với mức giá đất là 16,250 triệu đồng/m2, khi đó tiền thuê đất nộp hàng năm và ổn định trong 10 năm (từ ngày 01/7/2021 đến ngày 30/6/2031) như sau:

(16.250.000 đồng/m2 x 2%) x 5.000 m2 = 1.625 triệu đồng/năm.

Trong quá trình thực hiện, trường hợp có sự thay đổi tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất do thay đổi địa giới, địa bàn hoặc lĩnh vực đầu tư thì phải tính cả yếu tố biến động tỷ lệ này vào việc điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Ví dụ 4: Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Doanh nghiệp H được thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; tổng diện tích đất thuê (diện tích toàn dự án) là 3.000 m2, diện tích đất thu tiền thuê đất là 2.000 m2; thời hạn thuê đất 50 năm (từ thời điểm bàn giao đất thực tế tháng 6/2011 đến tháng 5/2061) với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Dự án được duyệt có thời gian xây dựng cơ bản là 02 năm.

Tại thời điểm xác định tiền thuê đất (tháng 6/2011): giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh quyết định là: 10 triệu đồng/m2; Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất do UBND tỉnh quy định là 1,5%; Toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng (gọi chung là chi phí bồi thường) đã ứng trước theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt là: 3.000 triệu đồng; Dự án được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản là 02 năm..

- Tiền thuê đất một năm (xác định tại thời điểm bàn giao đất thực tế là tháng 06/2011) là:

Tiền thuê đất nộp 1 năm tại thời kỳ đầu tiên

=

Giá đất tính thu tiền thuê đất

x

Tỷ lệ (%)

x

Diện tích đất thu tiền thuê đất

Tiền thuê đất nộp 1 năm tại thời kỳ đầu tiên của DN H

=

10 triệu đồng/m2

x

1,5% x 2.000m2

= 300 triệu đồng/năm

+ Chi phí bồi thường theo phương án được duyệt là 3.000 triệu đồng: số tiền này được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất kỳ đầu để xác định số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm như sau:

3.000 triệu đồng : 300 triệu đồng/năm = 10 năm.

+ Chi phí bồi thường được khấu trừ quy đổi tương ứng với 10 năm thuê đất để trừ vào số năm phải nộp tiền thuê đất.

Như vậy, số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng trả tiền thuê đất hàng năm là: 50 năm trừ đi (-) 02 năm (miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản) - 10 năm (quy đổi từ chi phí bồi thường được khấu trừ ra số năm, tháng nộp tiền thuê đất) = 38 năm.

Doanh nghiệp H phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho 38 năm bắt đầu từ tháng 6/2023 đến tháng 5/2061 theo chính sách và giá đất thu tiền thuê đất tại thời điểm tháng 6/2023; Đơn giá thuê đất được giữ ổn định 5 năm từ tháng 6/2023.

Ví dụ 5: Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.

Doanh nghiệp K là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với tổng diện tích đất thuê (diện tích toàn dự án) là 3.000 m2, diện tích đất thu tiền thuê đất là 2.000 m2; thời gian thuê đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng đã ứng trước theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt là:

2.000 triệu đồng. Dự án được miễn tiền thuê đất của thời gian XDCB là 02 năm và được miễn tiền thuê đất do đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn theo chính sách ưu đãi đầu tư là 07 năm .

Thời gian phải nộp tiền thuê đất của doanh nghiệp K là:

50 năm - 2 năm - 7 năm = 41 năm

Tại thời điểm xác định tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê giá giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng mục đích, vị trí và thời hạn giao đất tương ứng 41 năm là 6 triệu đồng/m2. Tiền thuê đất phải nộp một lần cho thời hạn 41 năm như sau:

Tiền thuê đất phải nộp (41 năm)

=

Giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của loại đất tương ứng (41 năm)

x

Diện tích đất thu tiền thuê đất

-

Tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng đã ứng trước theo phương án được duyệt

= 6 triệu đồng/m2 x 2.000 m2 - 2.000 triệu đồng = 10.000 triệu đồng

* Ghi chú: Các số liệu trong các ví dụ minh họa là giả thiết; việc tính toán các ví dụ minh họa trong điều kiện giả thiết chính sách thu tiền thuê đất theo quy định tại các Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ, các Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 tháng 2005, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2007 và Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính không thay đổi./.

Tiếng Anh (English)

THE MINISTRY OF FINANCE -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom – Happiness ---------
No. 94/2011/TT-BTC	Hanoi, June 29, 2011

CIRCULAR

AMENDING AND SUPPLEMEN­TING THE FINANCE MINISTRY'S CIRCULAR NO. 120/2005/TT-BTC OF DECEMBER 2005, GUIDING THE GOVERNMENT'S DECREE NO. 142/2005/ND-CP OF NOVEMBER 14, 2005, ON COLLECTION OF LAND RENTS AND WATER SURFACE RENTS

Pursuant to the November 26, 2003 Land Law;

Pursuant to the Government's Decree No.142/2005/ND-CP of November 14, 2005, on collection of land rents and water surface rents;

Pursuant to the Government's Decree No. 69/2009/ND-CP of August 13, 2009, additionally providing land use planning, land prices, land recovery, compensation, support and resettlement;

Pursuant to the Government's Decree No. 121/2010/ND-CP of December 30, 2010, amending and supplementing a number of articles of the Government's Decree No. 142/ 2005/ND-CP of November 14. 2005. on collection of land rents and water surface rents;

Pursuant to the Government's Decree No. 118/2008/ND-CP of November 27, 2008, defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;

The Ministry of Finance amends and supplements the Finance Ministry's Circular No. 120/2005/TT-BTC of December 30, 2005, guiding the Government's Decree No. 142/ 2005/ND-CP of November 14, 2005, on collection of land rents and water surface rents (which was amended and supplemented under the Government's Decree No. 121/2010/ND-CP of December 30, 2010) as follows:

...

...

...

"1. Land rent rates for annual rent payment:

1. 1. For cases of land rent with annual rent payment, the annual land rent rate is 1.5% of the land price based on the use purpose of the rented land which is prescribed, or decided under Point 1.0 of this Clause, by provincial-level People's Committees.

1.2. For land in urban areas, trade or service centers, traffic hubs or populous areas, which can yield special profits or he used as ground for production, business, trade or service activities, provincial-level People's Committees shall, based on the local situation, decide on the percentage for calculating the land rent rate which must not exceed two (2) limes the rate provided at Point 1.1 of this Clause.

1.3. For land in deep-lying, remote and mountainous areas, islands, and areas with socio-economic difficulties or exceptional socio-economic difficulties on the Government-promulgated list: land used for agricultural production, forestry, aquaculture or salt making; land used as ground for production or business activities of projects in the sectors entitled to investment promotion or special investment promotion on the Government-promulgated list, provincial-level People's Committees shall, based on the local situation, decide on the percentage for calculating the land rent rate, which must be at least half of the rate provided at Point 1.1 of this Clause.

1.4. When using land, if a land lessee changes the land use purpose from that indicated in the land lease contract, he/she/it shall request the natural resources and environment agency to modify the land lease contract. Based on the modified contract, the tax agency shall re-determine the land rent corresponding to the use purpose of the rented land under regulations.

1.5. Land rent rates for construction of underground works are provided as follows:

a/ For construction of underground works not attached to terrestrial construction works (not using the surface area), the land rent rate must not exceed 30% of the land rent rate for the surface area used for the same purpose of the underground works. Specific rent rates shall be decided by provincial-level People's Committees in conformity with their local situation:

b/ For construction of underground works attached to underground sections of terrestrial construction works with the area for underground works larger than the surface area with payable land use levy or land rent. the land rent rate for the excessive area shall he set under Item a of this Point.

1.6. In case the land price set by a provincial-level People's Committee at the time of land lease as the basis for calculating the land rent rates provided at Point 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 or 1.5 of this Clause docs not match the actual market price of land use right transfer under normal conditions, the provincial-level People's Committee shall, based on the actual market price, decide on a specific price as appropriate.

...

...

...

a/ The use purpose of rented land is that indicated in the land lease decision. When such decision is unavailable, or does not indicate the land use purpose, the use purpose of rented land is that indicated in the land lease contract;

b/ The land price prescribed by the provincial-level People's Committee is that provided in the land price bracket promulgated and announced by the provincial-level People's Committee on January 1 every year.

c/ The land price decided by the provincial-level People's Committee is the specific land price re-determined for each land plot under the approved planning in case the land price provided in the provincial-level People's Committee's land price bracket does not match the actual market price of land use rights transfer under normal conditions.

Methods of determining the land price for calculating land rents comply with the Government's regulations.

2. Land rent rates for lump-sum payment for the whole rent duration:

For land rent to be paid in lump sum for the whole rent duration, the payable land rent amount is equal to the payable land use levy amount for land allocation with land use levy payment for the same use purpose and land use duration.

(Example 1 in the Appendix to this Circular, not printed herein).

3. Land rent rates for auction of rented land use rights:

3.1. For auction of rented land use rights with lump-sum payment for the whole rent duration, (he land rent rate is the winning bid. The payable land rent amount is equal to the winning bid (price of land allocated at the winning bid) multiplied by (x) the rented land area (equal to the payable land use levy for auction for land allocation with land use levy payment).

...

...

...

(Example 2 in the Appendix to this Circular).

3.2. For auction of rented land use rights with annual rent payment, the land rent rate is the winning bid. The reserve price for auction is the land rent rate which is equal to the land price proposed by the provincial-level Finance Department for decision by the provincial-level People's Committee (which must not be lower the land price provided in the land price bracket promulgated by the provincial-level People's Committee) multiplied by (x) the rate (%) provided at Point 1.1. 1.2 or 1.3. Clause 1 of this Article.

The land rent rate in this case shall be kept unchanged for 10 years. After this period, the land price for calculating the land rent rate shall be adjusted on the following principles:

a/ In case the land price prescribed and announced by the provincial-level People's Committee at the lime of adjustment increase-by less than 20% from the winning bid or the land price for calculating the land rent rate applicable to the preceding stabilization period, the land price bracket prescribed by the provincial-level People's Committee at the time of adjusting the land rent rate for determination of the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period (10 years) will apply, provided that the land rent rate applicable to this period must not exceed 30% of the winning bid or the land rent rate applicable to the preceding stabilization period.

b/ In case the land price prescribed and announced by the provincial-level People's Committee at the time of adjustment increases by 20% or more from the winning bid or the land price for calculating the land rent rate applicable to the preceding stabilization period, the provincial-level Finance Department shall assume the prime responsibility for determining the land price adjustment coefficient under Item b, Point 4.1 (4.1.2). Clause 4 of this Article and propose it to the provincial-level People's Committee for decision. This coefficient will serve as a basis for the provincial-level Finance Department (for land lessees being economic organizations, overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals) or the district-level People's Committee (for land lessees being households and individuals) to adjust the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period (10 years) which must not exceed 30% the land rent rate applicable to the preceding stabilization period.

(Example 3 in the Appendix to this Circular).

4. Determination of the specific land price for calculating the first land rent rate in case of land rent with annual rent payment:

4.1. For economic organizations, overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals:

Based on land lease dossiers under regulations, the provincial-level Finance Department shall coordinate with concerned agencies in considering the conformity of the land price prescribed by the provincial-level People's Committee with the actual market price under normal conditions for determining the land price as a basis for calculating the land rent rate to be proposed to the provincial-level People's Committee for decision as follows:

...

...

...

4.1.2. In case the land price prescribed by the provincial-level People's Committee does not match the actual market price of land use rights transfer under normal conditions at the time of determining the land rent rate, a land price conformable with the actual market price of land use rights transfer under normal conditions shall be determined for calculating the land rent rate; specifically as follows:

a/ For a land plot of high value (calculated at the price provided in the land price bracket promulgated by the provincial-level People's Committee): VND 15 billion or higher, for centrally run cities: VND 5 billion or higher, for mountainous and highland areas; VND 10 billion or higher, for remaining provinces. The provincial-level People's Committee shall decide on the land price for calculating the land rent rate applicable to each specific land plot.

The market land price for determining the land rent rate in this case shall be determined by a licensed price appraisal organization hired by the provincial-level Finance Department. The provincial-level Finance Department shall coordinate with the provincial-level Natural Resources and Environment Department and Tax Department, and concerned agencies in appraising the price determined by the price appraisal organization and propose the provincial-level People's Committee to decide on the land price for calculating the land rent rate on a case-by-case basis. In case the locality does not have the conditions to hire a price appraisal organization, the provincial-level Finance Department shall request the provincial-level People's Committee's permission for coordinating with the provincial- level Natural Resources and Environment Department and Ta.\ Department and concerned agencies in determining the price and propose it to the provincial-level People's Committee for decision.

Price appraisal organizations shall be selected under the law on price appraisal-Funds for the determination of the land price for calculating the land rent rate will come from the state budget under the state budget law.

b/ For a land plot of low value (lower than the levels specified at Item a of this Point for each area), to simplify administrative procedures, the provincial-level Finance Department shall assume the prime responsibility for proposing the provincial-level People's Committee to consider and decide on the application of the land price coefficient for determination of the land price for calculating the land rent rate.

The provincial-level Finance Department shall assume the prime responsibility for, and coordinate with the provincial-level Natural Resources and Environment Department and Tax Department and concerned agencies in. determining the land price adjustment coefficient and propose it to the provincial-level People's Committee for decision. This coefficient is equal to the rate (%) of the (common) actual market price of land transfer under normal conditions to the land price prescribed by the provincial-level People's Committee under the land price bracket.

4.2. For households and individuals: Based on land lease dossiers and fluctuations between the actual market land price and the land price prescribed by the provincial-level People's Committee, the district-level People's Committee shall:

a/ Apply the land price prescribed by the provincial-level People's Committee for determining the land rent rate applicable to households and individuals in the district in case the land price prescribed by the provincial-level People's Committee matches the actual market price of land use rights transfer under normal conditions at the lime of determination of the land rent rate;

b/ In case the land price prescribed by the provincial-level People's Committee does not match the actual market price of land use rights transfer under normal conditions at the time of determination of the land rent rate, the district-level People's Committee shall request the provincial-level Finance Department lo determine the land price for calculating the land rent rate applicable to households and individuals under Point 4.1 (4.1.2) of this Clause.

...

...

...

5.1. In case of application of the land price prescribed by the provincial-level People's Committee for adjusting the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period, the provincial-level Finance Department shall determine the land price for adjusting the land rent rate (applicable to economic organizations, overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals) according lo its competence provided at Point 2.1. Clause 2. Article 2 of this Circular; the district-level People's Committee shall determine the land price for adjusting the land rent rate (applicable to households and individuals) according to its competence provided at Point 2.2. Clause 2, Article 2 of this Circular.

5.2. In case of determination of the market land price under normal conditions for adjusting the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period, regardless of the value of the land plot, the land price adjustment coefficient provided at Item b. Point 4.1 (4.1.2). Clause 4 of this Article will apply for determination of the land price for adjusting the land rent rate."

Article 2. To amend Section III of Part B (guiding Clause 4. Article 2 of Decree No. 121/ 2010/ND-CP) as follows:

"1. The percentage for calculating the land rent rate with annual rent payment:

Based on the rented land use purpose, profitability, investment areas and sectors, the provincial-level People's Committee shall decide on the percentage for calculating the land rent rate under Article 5a of the Government's Decree No. 142/2005/ND-CP of November 14, 2005 (which was supplemented under Clause 3, Article 2 of Decree No. 121/2010/ND-CP) applicable to each category of land, urban center, commune, area and street and position.

2. Based on the land price for calculating the land rent rate and the percentage for calculating the land rent rate prescribed by the provincial-level People's Committee under Clause 1 of this Article:

2.1. The provincial-level Finance Depart­ment director shall decide on the land rent rate applicable to each specific project, for land lessees being economic organizations, overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals.

2.2. The district-level People's Committee chairperson shall decide on the land rent rate on a case-by-case basis, for land lessees being households and individuals."

Article 3. To add Section IVa below Section III of Part B (guiding Clause 5, Article 2 of Decree No. 121/2010/ND-CP) as follows:

...

...

...

A domestic organization or individual: an overseas Vietnamese; or a foreign organization or individual renting land from the State that advances funds for compensation, support, resettlement and organization of compensation and ground clearance under an approved plan may have the whole advanced amount refunded with the state budget by having this amount cleared against the payable land rent.

In case the amount advanced for compensation, support, resettlement and organization of compensation and ground clearance under the approved plan exceeds the payable land rent, the cleared amount is equal to the payable land rent amount. The remaining amount may be accounted as investment expenses of the project. The cleared amount may not be accounted as investment expenses of the project.

In case of land rent with annual rent payment, the amount advanced (if any) for compensation, support, resettlement and organization of compensation and ground clearance under the approved plan may be cleared against the payable land rent converted into the corresponding land rent payment time at the rate applicable at the time of determining the first payable land rent amount which is determined as the time of completing the annual land rent."

(Example 4 and 5 in the Appendix to this Circular.).

Article 4. To add Section IVb above Section V of Part B (guiding Clause 6. Article 2 of Decree No. l21/20l0/ND-CP) as follows:

"Section IVb Principles of land rent rate adjustment

The land rent rate applicable to each project shall he kept unchanged for 5 years. At the end of this stabilization period, if the land price prescribed by the provincial-level People's Committee increases by less than 20% from the land price for calculating the land rent rate al the lime of determining the land rent rate applicable to the preceding period, the land price bracket prescribed by the provincial-level People's Committee at the time of adjustment of the land rent rate will apply for calculating the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period (5 years) which must not be lower than the land rent rate applicable to the preceding stabilization period.

If the land price prescribed by the provincial-level People's Committee increases 20% or more from the land price for calculating (he land rent rate at the time of deter mining the land rent rate applicable to the preceding period, the provincial level Finance Department shall assume the prime responsibility for determining the land price adjustment coefficient under hem b. Point 4.1 (4.1.2). Clause 4. Article 1 of this Circular and propose it to the provincial-level People's Committee for decision. This coefficient serves as a basis for the provincial-level Finance Department (for land lessees being economic organizations, overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals) or the district-level People's Committee (for land lessees being households and individuals) lo adjust the land rent rate applicable to the subsequent stabilization period (5 years ).

At the end of the stabilization period (5 years). if the land rent rate has not been adjusted due lo objective reasons, the land rent rate applicable lo the. preceding stabilization period will apply for temporary payment of land rents for the subsequent period. When a competent authority adjusts the land real rate for each adjustment, the policy on and the land price for collection of the land rent corresponding to such adjustment will apply and the payable land rent deficit amount (if any ) shall be retrospectively collected."

...

...

...

"l.a. For a project renting land or water surface before January 1, 2000, with annual rent payment, for which the land rent rate has not been adjusted under Clause 2. Article 9 of Decree No. 142/2005/ND-CP, the land rent rate shall be re-determined as follows:

1.1 For a project which has the land lease decision, received land for use before January 1. 2006. and pays the land rent annually, the principles of land rent rate adjustment slated in the investment license, the land lease decision granted by a competent slate agency to the investor or the land lease contract signed between a competent slate agency and the land lessee will apply as follows:

An investment project whose investment certificate (investment license) or land lease decision or find lease contract granted (signed) under the Foreign Investment Law, the Domestic Investment Law and relevant laws provides the land or water surface rent rate and principles of rent rate adjustment under the Ministry of Finances regulations on land and water surface rent rates (Decision No. 210A-TC/VP of April 1, 1990, Decision No. 1417TC/TCDN of December 30, 1994. Decision No. 179/1998/QD-BTC of February 24, 1998. Decision No. 189/2000/QD-BTC of November 24, 2000, and Decision No. 1357TC/QD-TCT of December 30, 1995) may:

a/ Continue applying the land or water surface rent rate provided in its investment certificate (investment license) or land lease decision or contract if the 5-year stabilization period has not ended yet. At the end of this period, it is subject to rent rate adjustment on the principles of rent rate adjustment provided in the investment certificate (investment license); or land lease decision or contract;

b/ The order and procedures for adjusting the land or water surface rent rate comply with Clause 2, Article 17 of Decree No. 142/2005/ ND-CP, and Point 2, Section I, Part D of Circular No. 120/2005/TT-BTC.

1.2. Cases other than that provided at Point 1.1 above include projects which are annually paying land or water surface rents and whose investment certificates (investment licenses) or land lease decisions or contracts granted (signed) do not provide the rent rate and principles of land rent rate adjustment. If these projects are in the land rent rate stabilization period, they are not required for rent adjustment. At the end of the stabilization period, they are subject to adjustment of the water surface rent under Article 5 of Decree No. 142/2005/ND-CP, or the land rent rate under Article 5a of Decree No. 142/2005/ND-CP (which was amended under Clause 3, Article 2 of Decree No. 121/2010/ND-CP) and Articles 1 and 4 of this Circular.

1 b. In case of having made adjustment under Clause 2. Article 9 of Decree No. 142/2005/ ND-CP. to continue applying the adjusted rate till the end of the stabilization period. At the end of this period, to make adjustment under Decree No. 121/2010/ND-CP and this Circular.'"

Article 6. To amend Item 1.4. Point 1. Section IV of Part C (which was supplemented under Section IX of the Finance Ministry's Circular No. 141/2007/TT-BTC of December 30. 2007) as follows:

"1.4 The investment license or business registration certificate (applicable to the cases provided in Clauses 1, 2, 3, 4, 5, 6 and 8, Article 14, and Clauses 1, 2, 3 and 5. Article 15. of Decree No. 142/2005/ND-CP)."

...

...

...

1. For projects renting land with annual rent payment which are deducting expenses for compensation and ground clearance under approved plans under the Government's Decree No. 142/2005/ND-CP of November 14, 2005, to continue such deduction under Decree No. 142/2005/ND-CP (to allocate deductible expenses to the annual payable land rent).

2. For projects renting land through auction of rented land use rights under the Government's Decree No. 142/2005/ND-CP of November 14, 2005, with annual rent payment and a 5-year land rent rate stabilization period, at the end of this period at the time the Government's Decree No. 121/2010/ND-CP of December 30, 2010 takes effect, to continue implementation under the principles provided in Decree No. 142/2005/ND-CP (with a 5-year land rent rate stabilization period).

Article 8. Organization of implementation

1. Provincial-level People's Committees shall:

1.1. Direct finance and lax agencies and slate treasuries in coordinating with concerned agencies in their localities in determining, collecting and remitting land rents under this Circular.

1.2. Inspect and handle violations or settle complaints and denunciations according to their vested powers.

1.3. Provide the process of coordination among local functional agencies in transferring dossiers, determining financial obligations for collecting land and water surface rents under this Circular in accordance with relevant documents and local situations: clearly specify the time limit and responsibilities of each agency, unit and land users for declaration, determination and collection of land and water surface rents.

2. This Circular takes effect on August 15, 2011.

Cases arising from March 1, 2011 onward comply with the Government's Decree No. 121/ 2010/ND CP of December 30, 2010 and this Circular.

...

...

...

Provincial-level People's Committees, organizations and individuals shall promptly report on any problems arising in the course of implementation to the Ministry of Finance for studs and settlement.-

FOR THE MINISTER OF FINANCE
DEPUTY MINISTER




Nguyen Huu Chi