CHÍNH
PHỦ
********
|
CỘNG
HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********
|
Số:
61-CP
|
Hà
Nội, ngày 05 tháng 7 năm 1994
|
NGHỊ ĐỊNH
CỦA CHÍNH PHỦ SỐ 61-CP NGÀY 05 THÁNG 7 NĂM 1994 VỀ MUA BÁN
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
CHÍNH PHỦ
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ
ngày 30 tháng 9 năm 1992;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993;
Căn cứ Pháp lệnh nhà ở ngày 26 tháng 3 năm 1991;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Trưởng ban
Ban Vật giá Chính phủ,
NGHỊ ĐỊNH:
Chương 1:
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1.-
Nhà ở quy định trong Nghị định này là nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu.
Điều 2.-
Mua bán và kinh doanh nhà ở qui định trong Nghị định này bao gồm các hình thức
sau:
1. Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
cho người đang thuê;
2. Kinh doanh nhà ở;
3. Mua bán nhà ở không nhằm mục
đích kinh doanh.
Điều 3.-
Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên
bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và
bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ hữu hợp pháp nhà ở
và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy
uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được cơ
quan Công chứng Nhà nước chứng thực.
Điều 4.-
Nhà nước quy định giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới, khung giá đất ở khi
chuyển quyền sử dụng, giá chuẩn tối thiểu cho thuê nhà ở để làm căn cứ quản lý
các hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở.
Chương 2:
BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU
NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ
Điều 5.-
Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện
tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở, trừ các loại
nhà ở sau đây:
1. Nhà ở thuộc
khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới.
2. Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm
làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho
tàng và các loại nhà chuyên dùng khác);
3. Biệt thự
các loại có kế hoạch dùng làm công thự hoặc dùng vào các mục đích khác.
Điều 6.-
Việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước là tự nguyện.
Trong trường hợp bên thuê nhà không mua thì được tiếp tục thuê. Nếu các hộ đang
ở trong các nhà ở quy định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 5 của Nghị định này có
nhu cầu mua thì được xét cho mua nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định
của Nghị định này, nhưng phải trả lại cho Nhà nước diện tích đang thuê ở.
Điều 7.- Giá
bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê gồm giá nhà ở khi chuyển
quyền sử dụng.
1. Giá nhà ở được xác định căn cứ
vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng:
a) Giá trị còn lại của nhà ở được
xác định căn cứ vào tỷ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới do Uỷ
ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh)
quy định trên cơ sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Nhà nước quy định.
Tỷ lệ này được xác định cho từng diện tích nhà bán cụ thể căn cứ vào thời hạn
đã sử dụng và thực trạng của nhà đó.
Bộ Xây dựng, Bộ
Tài chính và Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại
của nhà ở.
b) Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng
qui định như sau:
- Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ
số 1,2.
- Tầng 2 áp dụng hệ số 1,1.
- Tầng 3 áp dụng hệ số 1,0.
- Tầng 4 áp dụng hệ số 0,9.
- Tầng 5 áp dụng hệ số 0,8.
- Tầng 6 trở lên áp dụng hệ số
0,7.
2. Giá đất khi chuyển quyền sử dụng
do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh qui định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước qui định
và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà;
a) Đối với nhà ở một tầng và nhà
ở nhiều tầng 1 hộ ở được tính 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng.
b) Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều
hộ được tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng
theo hệ số qui định trong bảng sau đây:
|
Hệ
số các tầng
|
Nhà
|
Tầng
1
|
Tầng
2
|
Tầng
3
|
Tầng
4
|
Tầng
5
|
Tầng
6 trở lên
|
2
tầng
|
0,7
|
0,3
|
|
|
|
|
3
tầng
|
0,7
|
0,2
|
0,1
|
|
|
|
4
tầng
|
0,7
|
0,15
|
0,1
|
0,05
|
|
|
5
tầng trở lên
|
0,7
|
0,15
|
0,08
|
0,05
|
0,02
|
0,0
|
Điều 8.
1. Bên bán
là Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc
Phó Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi
chưa có Công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó.
2. Nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ trang, đoàn
thể nhân dân, tổ chức chính trị, xã hội, các doanh nghiệp Nhà nước hiện đang quản
lý mà thuộc diện được bán thì phải lập phương án chuyển giao cho bên bán theo
đúng thủ tục do pháp luật qui định.
3. Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua đề án bán nhà trước khi
thực hiện. Riêng đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, sau khi được
Hội đồng Nhân dân thông qua, đề án phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Để giúp Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh
thực hiện việc bán nhà ở, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập
Hội đồng bán nhà ở do 1 đồng chí lãnh đạo Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch
và các Uỷ viên là các đại diện Sở Nhà đất, Sở Xây dựng, Kiến trúc sư trưởng (nếu
có), Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính, Liên đoàn Lao động cấp tỉnh, Mặt trận
Tổ quốc cấp tỉnh và bên bán nhà qui định tại Khoản 1 Điều này.
Hội đồng bán nhà ở có trách nhiệm
lập đề án bán nhà ở trong đó xác định khu vực nhà ở được bán, loại nhà ở được
bán, kế hoạch bán; Xây dựng các bảng giá, xây dựng qui chế bán, tổ chức triển
khai thực hiện việc bán nhà ở theo đề án được duyệt và định kỳ báo cáo kết quả
thực hiện lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Căn cứ vào tình hình cụ thể của
địa phương, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành lập các Hội
đồng bán nhà ở tại các huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã không phải là tỉnh lỵ
do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp đó làm Chủ tịch Hội đồng.
Điều 9.
Phương thức thanh toán tiền mua nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước được qui định như sau:
1. Thanh toán bằng tiền Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam;
2. Thời hạn thanh toán không quá
10 năm. Mức trả lần đầu khi ký kết hợp đồng không dưới 20% tổng số tiền phải trả,
số tiền còn lại qui ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm
tiếp theo phải trả không dưới 8% tổng số tiền phải trả.
Nếu trả hết một lần ngay khi ký
kết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong thời hạn 1 năm thì dược giảm 2%
giá bán;
3. Trong trường hợp người mua
nhà chưa trả hết tiền mà thời hạn ghi trong hợp đồng đã kết thúc hoặc không
thanh toán theo qui định tại Khoản 2 Điều này, nếu không có lý do chính đáng
thì bên bán có quyền đơn phương huỷ bỏ hợp đồng và hoàn trả cho người mua số tiền
đã nhận sau khi khấu trừ một khoản tiền phạt bằng 5% giá trị hợp đồng. Người
mua phải truy nộp toàn bộ số tiền thuê nhà chưa trả để được tiếp tục thuê nhà ở
theo qui định của pháp luật;
4. Trong trường hợp người mua
nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi khác thì người đó được tiếp tục trả tiền
mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Nếu người mua nhà chết thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền
mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong mọi trường hợp khác sẽ thực
hiện theo qui định tại Khoản 3 Điều này.
5. Đối với nhà ở khi xây dựng có
một phần tiền góp của cá nhân, tập thể mà không có nguồn gốc từ vốn Ngân sách Nhà
nước thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so với giá trị quyết
toán khi xây dựng công trình để tính số tiền bên mua phải tiếp tục trả theo giá
bán qui định tại Điều 7 của Nghị định này.
Điều 10.
Người mua nhà sau khi trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Nếu bán lại
thì Nhà nước sẽ điều tiết phần thu nhập do bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất
theo qui định của pháp luật.
Điều 11.
Tiền thu được từ việc bán nhà ở phải nộp vào Ngân sách Nhà nước để duy trì và
phát triển quĩ nhà ở theo các dự án và kế hoạch do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp
tỉnh trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua, trong đó ưu tiên cho các mục
tiêu sau đây:
1. Xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc
bán theo qui định của Nghị định này cho các đối tượng chưa có nhà ở hoặc nhà ở
quá chật;
2. Xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê đối với các hộ đang ở trong các nhà qui định tại các Khoản 1, 2 và 3,
Điều 5 của Nghị định này;
3. Xây dựng cơ sở hạ tầng các
khu vực đã qui hoạch để xây dựng nhà ở; 4. Cải tạo các khu nhà ở cấp IV thành
nhà ở cao tầng để bán hoặc cho thuê;
5. Cải thiện các khu nhà mà điều
kiện ở quá thấp;
6. Thực hiện chính sách xã hội về
nhà ở.
Dự toán chi phí cho việc thực hiện
bán nhà ở do bên bán lập, thông qua Hội đồng bán nhà ở trình Chủ tịch Uỷ ban
Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được trích từ nguồn kinh phí do bán nhà ở.
Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thu, nộp và sử dụng tiền bán nhà ở theo đúng các qui định nói tại
Điều này.
Chương 3:
KINH DOANH NHÀ Ở
Điều 12.
Kinh doanh nhà ở nói tại Nghị định này là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả
các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi sau đây:
1. Cho thuê nhà ở;
2. Mua bán nhà ở;
3. Nhận quyền sử dụng đất để xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo qui hoạch
xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất;
4. Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà
ở.
Điều 13.
Các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam được
phép kinh doanh nhà ở và phải thực hiện đầy đủ các qui định về thành lập, đăng
ký kinh doanh và các qui định khác của pháp luật.
Điều 14. Các
tổ chức cá nhân kinh doanh nhà ở phải trả tiền sử dụng đất ở hoặc trả tiền thuê
đất ở theo qui định của Luật Đất đai và sử dụng đất ở đúng mục đích, đúng qui
hoạch và thực hiện đầy đủ các thủ tục về xây dựng cơ bản theo qui định của pháp
luật.
Điều 15.
Giá kinh doanh nhà ở gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ trong hoạt động
mua bán, cho thuê, là giá thoả thuận giữa các bên ghi trong hợp đồng.
Giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước và giá cho thuê nhà ở đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam được thực hiện theo qui định của pháp luật.
Điều 16.
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các qui định về mua bán,
cho thuê nhà ở qui định tại chương IV và chương V của Pháp lệnh Nhà ở, đồng thời
phải thực hiện đúng chế độ kế toán thống kê, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế
và các nghĩa vụ khác với Nhà nước theo qui định của pháp luật.
Chương 4:
MUA BÁN NHÀ Ở KHÔNG NHẰM
MỤC ĐÍCH KINH DOANH
Điều 17.
Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
và chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được
ký kết bằng văn bản, nếu bên bán nhà không còn nhu cầu sử dụng, bán nhà thừa kế,
bán nhà được biếu tặng, còn bên mua có nhu cầu mua nhà để sử dụng.
Điều 18.
Các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam, định cư ở Việt Nam được
mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
Điều 19.
Cá nhân là người nước ngoài định cư ở Việt Nam được mua 1 nhà ở của các doanh
nghiệp Nhà nước chuyên kinh doanh nhà ở của Việt Nam để ở cho bản thân và các
thành viên gia đình họ tại địa phương được phép định cư.
Điều 20.
Các bên mua bán nhà ở có trách nhiệm nộp thuế và lệ phí theo qui định của pháp
luật.
Giá để tính thuế là giá ghi
trong hợp đồng, nhưng trong mọi trường hợp giá để tính thuế không được thấp hơn
bảng giá do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh qui định.
Chương 5:
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC CÁC HOẠT
ĐỘNG MUA BÁN VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
Điều 21.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về hoạt động
mua bán và kinh doanh nhà ở trong phạm vi cả nước.
Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh
chịu trách nhiệm thực hiện việc quản lý Nhà nước các hoạt động này tại địa phương
mình.
Điều 22.
Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá các loại đất do Chính phủ
ban hành và bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới (phụ lục số 1 kèm theo
Nghị định này), bảng giá chuẩn tối thiểu cho thuê nhà ở (phụ lục số 2 kèm theo
Nghị định này) để ban hành các bảng giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng, bảng
giá nhà ở xây dựng mới và bảng giá cho thuê nhà ở tại địa phương mình. Giá do
Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành trong mọi trường hợp không được vượt
khung giá hoặc thấp hơn bảng giá chuẩn tối thiểu do Nhà nước ban hành. Giá do
Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành là căn cứ để quản lý hoạt động mua
bán và kinh doanh nhà ở tại địa phương.
Trong trường hợp giá thị trường
biến động từ 20% trở lên so với khung giá hoặc giá chuẩn tối thiểu ban hành kèm
theo Nghị định này thì Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ có
trách nhiệm trình Chính phủ điều chỉnh các bảng giá này cho phù hợp.
Điều 23.
Nhà nước được quyền mua trước nhà ở nếu xét thấy cần thiết. Trong trường hợp
này Nhà nước có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên mua theo qui định
của hợp đồng đã được ký kết trước đó.
Điều 24.
Bộ Tài chính chịu trách nhiệm hướng dẫn các khoản thu và thuế phải nộp vào Ngân
sách Nhà nước đối với các loại hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở.
Điều 25.
Các Bộ Xây dựng, Tài chính có trách nhiệm qui định về quản lý hoạt động dịch vụ
mua bán, cho thuê nhà ở.
Chương 6:
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 26.
Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày ký. Các qui định trước đây trái với Nghị định
này đều bãi bỏ. Mọi trường hợp vi phạm tuỳ theo mức độ sẽ bị xử lý kỷ luật, xử
phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật.
Điều 27.
Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ phối hợp với các cơ quan chức năng
liên quan hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện Nghị định này.
Điều 28.
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ
tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi
hành Nghị định này.
PHỤ LỤC SỐ 1
BẢNG GIÁ CHUẨN TỐI THIỂU NHÀ Ở XÂY DỰNG MỚI
(Ban hành kèm theo Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ)
Đơn
vị: 1000đ/m2 sử dụng
S
|
Các
|
Biệt
thự (hạng)
|
Nhà
(cấp)
|
TT
|
khu
vực
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
1
|
Thành phố Hà Nội
|
1.100
|
1.200
|
1.400
|
2.000
|
900
|
800
|
550
|
400
|
2
|
Thành phố HCM
|
1.200
|
1.500
|
1.600
|
2.000
|
1000
|
900
|
550
|
400
|
3
|
Đô thị loại II
|
1.100
|
1.200
|
1.300
|
2.000
|
800
|
700
|
400
|
300
|
4
|
Đồng bằng Bắc Bộ
|
900
|
1.100
|
1.200
|
2.000
|
800
|
700
|
400
|
300
|
5
|
Đồng bằng Nam Bộ
|
1.100
|
1.200
|
1.300
|
2.000
|
1000
|
900
|
450
|
300
|
6
|
Trung du
|
1.100
|
1.200
|
1.300
|
2.000
|
900
|
700
|
450
|
300
|
7
|
Miền núi
|
1.100
|
1.300
|
1.500
|
2.000
|
1000
|
800
|
400
|
250
|
PHỤ LỤC SỐ 2:
BẢNG GIÁ CHUẨN TỐI THIỂU CHO THUÊ NHÀ Ở (ĐỐI VỚI NGƯỜI
TRONG NƯỚC TRONG KINH DOANH NHÀ Ở)
(Ban hành kèm theo Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ)
1. Giá chuẩn:
ĐV:
đ/m2 sử dụng - tháng
Biệt
thự (hạng)
|
Nhà
ở (cấp)
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
4.900
|
5.500
|
6.800
|
7.800
|
3.600
|
3.300
|
2.800
|
2.100
|
|
|
2. Hệ số điều chỉnh giá chuẩn:
|
(1
+ ∑4 ki)
|
|
i=1
|
a) Hệ số cấp đô thị (K1)
Cấp
đô thị
Hệ số
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
V
|
Trị
số K1
|
+
0,20
|
+
0,10
|
0,00
|
-
0,10
|
-
0,15
|
b) Hệ số vị trí xét theo các khu
vực (K2)
Khu
vực
Hệ số
|
Trung
tâm
|
Cận
trung tâm
|
Ven
nội
|
Trị
số K2
|
0,00
|
-
0,10
|
-
0,20
|
c) Hệ số tầng cao (K3)
Tầng
nhà
Hệ số
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
V
|
V
trở lên
|
Trị
số K3
|
+
0,25
|
+
0,05
|
0,00
|
-
0,10
|
-
0,20
|
-
0,3
|
d) Hệ số điều kiện giao thông
(K4)
Điều
kiện giao thông
Hệ số
|
Có
đường xe thô sơ đến tận ngôi nhà
|
Có
đường ô-tô đến tận ngôi nhà
|
Trị
số K4
|
0,00
|
+
0,20
|