|
QUỐC
HỘI
---------
|
CỘNG
HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
56/2005/QH11
|
Hà
Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2005
|
QUỐC HỘI
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
KHOÁ XI, KỲ HỌP THỨ 8
(Từ ngày 18 tháng
10 đến ngày 29 tháng 11 năm 2005)
LUẬT
NHÀ Ở
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết
số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;
Luật này quy định về nhà ở.
Chương I
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về sở
hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở.
Nhà ở theo quy định của
Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên
quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà
ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Điều 3. Áp dụng pháp luật
1. Trường
hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở,
phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà
ở thì áp dụng quy định của Luật này.
2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là
thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc
tế đó.
Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập
nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Điều 5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
2. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường
hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước
quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu
nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập
nhà ở khác.
Điều 6. Chính sách phát triển nhà ở
1. Nhà nước
có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng
công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện
công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân
tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho
thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân
cư trong xã hội.
3. Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công
chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính
sách xã hội cải thiện nhà ở.
Điều 7. Trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành
viên của Mặt trận
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong
phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tuyên truyền, vận động nhân
dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở.
Điều 8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực
nhà ở
1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử
dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.
2. Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc
phát triển nhà ở.
3. Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
4. Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và
các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi
hình thức.
6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm
trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
7. Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định
của pháp luật.
SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 9. Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở
1. Chủ sở
hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà
ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở cho họ.
2. Đối tượng
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức,
cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại
Điều 126 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại
khoản 1 Điều 125 của Luật này.
Điều 10. Điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Tổ chức,
cá nhân có các điều kiện sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở:
1. Thuộc đối
tượng quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này;
2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông
qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức
khác theo quy định của pháp luật.
Điều 11. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
1. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
a) Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà
chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở;
b) Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Chính phủ quy định nội dung và mẫu Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 12. Ghi tên chủ sở hữu trong Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Nhà ở thuộc sở hữu của một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó.
2. Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghi tên người đó.
3. Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sở
hữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận, nếu không có thoả thuận thì
ghi đủ tên các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng
thì ghi đủ tên của cả vợ và chồng, trường hợp có vợ hoặc chồng không thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật thì chỉ ghi tên người
có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4. Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì
ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu.
Điều 13. Hiệu lực của Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở
1. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà
ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của
pháp luật.
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không còn hiệu lực pháp lý trong
các trường hợp sau đây:
a) Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;
b) Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
c) Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không
được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng
ổn định lâu dài;
d) Nhà ở
đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy
chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không
đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm
xây dựng nhà ở;
đ) Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được cấp lại, cấp
đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này.
Điều 14. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở
hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi
chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho
cá nhân.
Điều 15. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Hồ sơ đề
nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
a) Đơn đề
nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
b) Bản sao
một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án phát triển
nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong
các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;
thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở
hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực
không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi,
thanh lý, hoá giá nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; quyết định trao tặng
nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của
Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở
hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi
chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc
các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Sơ đồ
nhà ở, đất ở.
2. Chính phủ quy định cụ thể các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở quy định
tại Điều này phù hợp với từng trường hợp, từng thời kỳ, từng loại nhà ở tại khu
vực đô thị và nông thôn.
Điều 16. Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tại khu
vực đô thị, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được
quy định như sau:
a) Tổ chức nộp hồ sơ tại
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
b) Cá nhân nộp hồ sơ tại
cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
2. Tại khu vực nông
thôn, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định
như sau:
a) Tổ chức nộp hồ sơ tại
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
b) Cá nhân nộp hồ sơ tại
Uỷ ban nhân dân xã hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
Trường hợp cá nhân nộp hồ
sơ tại Uỷ ban nhân dân xã thì trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho cơ quan quản
lý nhà ở cấp huyện.
3. Trong thời hạn ba
mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ
sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trường hợp người khác nhận thay thì phải có giấy
uỷ quyền của chủ sở hữu nhà ở có chứng
nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã.
4. Khi nhận Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở phải nộp giấy tờ gốc của bản sao trong hồ
sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 15 của Luật này,
trừ quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 11 của Luật này.
Tại khu vực
nông thôn, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm thu giấy tờ gốc quy định tại khoản
này đối với những trường hợp chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở tại Uỷ ban nhân dân xã. Trong thời hạn mười ngày làm việc, Uỷ ban nhân
dân xã phải nộp giấy tờ gốc cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện để đưa vào hồ
sơ lưu trữ.
Điều
17. Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có
hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở của cấp
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận bao gồm:
a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ lý do mất giấy
chứng nhận và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình;
b) Giấy tờ xác nhận về
việc mất giấy chứng nhận của cơ quan công an cấp xã nơi mất giấy kèm theo giấy
tờ chứng minh đã đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng một lần đối với
khu vực đô thị hoặc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã trong thời hạn mười ngày làm việc đối với khu vực
nông thôn, trừ trường hợp có căn cứ rõ ràng là giấy chứng nhận bị tiêu huỷ do
thiên tai, hoả hoạn.
2. Trong thời
hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ mà chủ sở hữu nhà ở không tìm
lại được giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp lại Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.
Điều
18. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận
thay đổi thì chủ sở hữu nhà ở được cấp đổi giấy chứng nhận.
2. Chủ sở hữu
nhà ở có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở cũ và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận.
3. Trong thời
hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.
Điều
19. Xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Việc xác nhận thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện khi có sự thay đổi
về diện tích, tầng cao, kết cấu chính nhà ở; tách, nhập thửa đất đối với trường
hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại điểm
a khoản 1 Điều 11 của Luật này so với những nội dung đã ghi trong giấy chứng
nhận.
2. Chủ sở hữu nhà ở phải
có bản kê khai về nội dung thay đổi kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
3. Trong thời
hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giao
lại cho chủ sở hữu nhà ở.
Điều 20. Trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Cơ quan tiếp nhận hồ
sơ đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy
chứng nhận quy định tại các điều 16, 17, 18 và 19 của Luật này
không được yêu cầu người nộp hồ sơ nộp thêm bất kỳ một loại giấy tờ nào khác
ngoài các giấy tờ đã quy định; trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ thì cơ quan tiếp
nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho người nộp hồ sơ biết để bổ
sung hồ sơ. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
phải có giấy biên nhận về việc tổ chức, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ, trong đó ghi
rõ ngày giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy
chứng nhận trong thời gian quy định tại các điều 16, 17, 18 và
19 của Luật này phải thực hiện việc cấp giấy, xác nhận thay đổi trên giấy
chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở, trường hợp không cấp giấy chứng nhận, không
xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận thì phải có văn bản thông báo rõ lý do
và trả lại hồ sơ cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận.
3. Cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải lập
và quản lý sổ theo dõi sở hữu nhà ở. Nội dung của sổ theo dõi sở hữu nhà ở phải
bảo đảm yêu cầu theo dõi được việc cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và
xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận.
Điều 21. Quyền của chủ sở hữu nhà ở
1. Chiếm hữu đối với nhà
ở.
2. Sử dụng nhà ở.
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để
thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của
mình theo quy định của pháp luật.
4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ
hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch
xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.
5. Khiếu nại, tố cáo những
hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
7. Thực hiện
các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 22. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
1. Thực hiện đầy đủ trình tự,
thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
2. Quản lý, sử dụng, bảo trì,
cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng
không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích
công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục
theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau
khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.
5. Chấp hành quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.
6. Thực hiện các nghĩa vụ
khác theo quy định của pháp luật.
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 23. Mục tiêu phát triển nhà ở
1. Phát
triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện
tích nhà ở.
2. Phát triển
nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các
đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương;
từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát
triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn
theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
3. Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ
trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của
Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người
có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Uỷ ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong
việc chăm lo, cải thiện chỗ ở.
Điều 24. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại
khu vực đô thị
1. Tuân thủ các
quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo
đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan,
môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
2. Nhà ở xây dựng mới trong
các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu
60% diện tích sàn là nhà chung cư;
b) Tại
đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;
c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện
tích sàn là nhà chung cư.
3. Nhà ở tại
đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải
được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp
ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.
4. Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào
sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống
cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi
đưa vào sử dụng.
Điều 25. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông
thôn
1. Tuân thủ
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn
xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và
phát triển nông thôn bền vững.
2. Phát triển
nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm
vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.
Điều 26. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền
núi
1. Phát triển
nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng
dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc
du canh, du cư.
2. Phát triển
nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá - xã hội
của nhân dân khu vực miền núi.
Điều 27. Chính sách phát triển nhà ở nông thôn, miền
núi
1. Nhà nước có chính
sách về đất ở thông qua việc quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, miền núi để bảo đảm cho hộ gia đình, cá nhân có đất xây dựng
nhà ở.
2. Nhà nước thực thi
chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để hộ gia đình, cá nhân tại khu
vực nông thôn, miền núi gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.
3. Nhà nước
khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng ở nông thôn để tiết kiệm đất ở.
4. Nhà nước
khuyến khích việc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
5. Nhà nước đầu
tư cho việc nghiên cứu, ứng dụng và chuyển giao các tiến bộ khoa học và công
nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán của từng
dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
Điều
28. Hình thức phát triển nhà ở
1. Phát
triển nhà ở theo dự án.
2. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Điều 29. Phát triển nhà ở theo dự án
1. Dự án
phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển
nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định.
2. Những
trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
a) Phát
triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế;
b) Cải tạo
làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu
nhà ở cũ;
c) Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
d) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
Điều 30. Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở
Dự án phát
triển nhà ở phải được lập và phê duyệt theo quy định của Luật này, pháp luật về
xây dựng và phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
1. Dự án
phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển
nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;
2. Dự án
phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được
tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự
án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;
3. Trong các dự
án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;
4. Dự án
phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng
khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng.
Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;
5. Chủ đầu
tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp
có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.
Chính phủ quy định cụ thể nội dung và việc quản lý vận hành các dự án
phát triển nhà ở.
Điều 31. Quy hoạch phát triển nhà ở
1. Quy hoạch
xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp
chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về
nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.
2. Khi phê duyệt
các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời
phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển
nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện
cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở.
Điều 32. Kiến trúc nhà ở
1. Kiến trúc nhà
ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù
hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các dân tộc
từng vùng, miền.
2. Kiến trúc nhà
ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội,
khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ
đất dành cho phát triển nhà ở.
3. Nhà ở xây dựng
hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà
về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và
thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
4. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành
các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển
nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền.
Điều 33. Phương thức phát triển nhà ở
1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo
nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại).
2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ).
3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối
tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc
thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội).
4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển
cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ).
Mục 2. PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Điều
34. Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư
phát triển nhà ở thương mại.
2. Tổ chức,
cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh
doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu
tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều
35. Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân trong nước
không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
2. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt
Nam quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật này.
3. Tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam
quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật này.
Điều 36. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở
thương mại
1. Thực hiện
các quy định về phát triển nhà ở theo dự án.
2. Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của
dự án đã được phê duyệt.
3. Công khai
tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại
chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng
nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương
thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.
4. Phải làm
thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ
liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển
nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 66 của Luật này.
5. Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và
khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có dự án.
Điều 37. Đất để phát triển nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân được
sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ
chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển
nhà ở thương mại.
2.
Dự án phát triển nhà ở thương mại có từ hai tổ chức, cá nhân trở lên đăng ký
tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Việc
chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị
mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải bảo đảm công khai và thực hiện theo phương
thức đấu giá.
3. Việc đấu
thầu để lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định của pháp luật.
Điều 38. Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn của chủ đầu tư.
2. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác.
3. Vốn vay của tổ chức tín dụng.
4. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.
5. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
1. Phương thức mua bán,
cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần
hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp chủ đầu tư
huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ
được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu
cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
2. Trình tự, thủ tục mua
bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật
này.
3. Giá mua
bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận
trong hợp đồng.
Điều 40.
Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại phải được thiết
kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những
tiêu chuẩn sau đây:
1. Nhà chung cư phải thiết kế
căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2;
2. Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền
kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và
có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m;
3. Nhà biệt thự không được xây
dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên
đất.
Mục 3. PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Điều
41. Hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Phát triển nhà ở
riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên
đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Việc xây dựng nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức
sau đây:
a) Tự xây
dựng nhà ở;
b) Thuê tổ
chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;
c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
Điều 42. Yêu cầu phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia
đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhà ở nhưng không thuộc diện
cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc
phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm dân cư
nông thôn phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy
phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Việc
xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật chung của đô thị.
Điều 43. Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở
riêng lẻ
1. Tuân thủ
việc xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc, trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng.
2. Chịu
trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
3. Đóng
góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 44. Hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn hợp tác giúp nhau xây dựng
nhà ở
1. Hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn tự nguyện hợp
tác xây dựng nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu của các thành
viên trong nhóm.
2. Các
thành viên trong nhóm phải thoả thuận về cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu,
thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện
thoả thuận của nhóm.
3. Nhà nước có chính sách ưu đãi về thời hạn và lãi suất trong vay vốn
và cung cấp các thiết kế mẫu nhà ở để hộ gia đình, cá nhân là thành viên trong
nhóm xây dựng nhà ở.
Mục
4. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội
1. Nhà nước
có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại
Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua.
2. Nhà nước
khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước
ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
3. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước miễn tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm
các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật.
Điều 46. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội
1. Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
2. Phù hợp
với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp.
3. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được
thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội
1. Nhà ở
xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn
chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc
biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
b) Tại các đô thị loại
1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
2. Diện tích mỗi căn hộ
không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng
không thấp hơn 30m2 sàn.
3. Nhà ở xã hội phải bảo
đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại
đô thị.
4. Ngoài các khu vực quy
định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì
có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm
chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản
2 và khoản 3 Điều này.
Điều 48.
Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội
1. Trong quy hoạch xây dựng đô
thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Việc lập,
phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo quy định
tại Điều 31 của Luật này.
Điều 49. Đất để phát triển nhà ở xã hội
1. Căn cứ
vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển
nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện
giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Nhà nước
miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các
dự án phát triển nhà ở xã hội.
Điều 50. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu
tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua
trên địa bàn.
2. Tổ chức, cá
nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều
53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án
phát triển nhà ở do mình đầu tư.
3. Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:
a) Bảo đảm
tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt;
b) Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số
lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê,
nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà
ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng;
c) Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề
ra trong dự án khi kết thúc dự án;
d) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để
bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.
Điều 51. Xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội
1. Việc lựa chọn
đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu
theo quy định của pháp luật.
2. Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo
các nguyên tắc sau đây:
a) Trường hợp có
từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông
qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp chỉ
có một đơn vị đăng ký tham gia thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực,
điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở;
c) Trường hợp
không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện.
3. Đơn vị quản
lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công
ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.
Điều 52. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội
1. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình
thành từ các nguồn sau đây:
a) Tiền thu được
từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trích từ 30%
đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà
nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ,
tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
đ) Tiền huy động
từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy
định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ
phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo
toàn vốn.
Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở
xã hội
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm
việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và
các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một
trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ
gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là
nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua
nhà ở xã hội
Đối tượng
và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải
thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Điều 55. Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua
1. Các đối
tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn nộp cho cơ quan,
tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc.
2. Căn cứ
quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này, các cơ quan,
tổ chức, đơn vị phải xác nhận cho người có đơn về đối tượng và điều kiện được
thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi được cơ quan, tổ chức, đơn vị xác nhận,
người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
để xem xét, quyết định.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội và đối chiếu với các quy định tại
Mục này để quyết định người được thuê, thuê mua, quy định trình tự, thủ tục
thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu
thì việc cho thuê, thuê mua phải thực hiện theo thứ tự ưu tiên.
Điều 56. Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Giá cho thuê, thuê
mua nhà ở xã hội phải bảo đảm nguyên tắc:
a) Bảo toàn vốn để tiếp
tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội;
b) Bù đắp đủ các chi phí
quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua.
2. Chính phủ
quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá cho thuê,
thuê mua nhà ở trên địa bàn.
Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Việc cho
thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được
chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ
trường hợp thừa kế nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật
này; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà
ở đó.
2. Trong cùng
một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 53 và
Điều 54 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định
theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.
3. Đối tượng được thuê
mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu
tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở
hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Giá bán lại nhà ở xã hội
trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.
Mục 5. PHÁT TRIỂN
QUỸ NHÀ Ở CÔNG VỤ
Điều 58. Quỹ nhà ở công vụ
1.
Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng quỹ nhà ở công vụ.
2.
Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của
Luật này thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác.
Điều 59. Trách nhiệm phát triển quỹ nhà ở công vụ
1.
Cơ quan có cán bộ, công chức thuộc diện được ở nhà ở công vụ phải xác định nhu
cầu về nhà ở công vụ của cơ quan mình và gửi cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để tổng
hợp.
2.
Căn cứ vào kết quả tổng hợp nhu cầu nhà ở công vụ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ
đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ để
phê duyệt hoặc trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà
ở công vụ trên địa bàn.
Điều 60. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ
1.
Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã
hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở
hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác.
2.
Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ
theo yêu cầu quốc phòng, an ninh.
3.
Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm
nhận chức vụ.
Điều 61. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ
1.
Nhà ở công vụ phải được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng.
2.
Khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đến nơi khác hoặc nghỉ công
tác thì người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ.
3.
Trường hợp trả lại nhà ở công vụ mà người thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà
ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho họ được
thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
4.
Chính phủ quy định cụ thể về đối tượng, đầu tư xây dựng, quản lý và cho thuê
nhà ở công vụ.
Mục 6. HỖ TRỢ, TẠO
ĐIỀU KIỆN CẢI THIỆN NHÀ Ở
Điều 62. Đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được hỗ trợ,
tạo điều kiện cải thiện nhà ở
1. Người có
công với cách mạng.
2. Hộ gia
đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai.
3. Hộ gia đình có hoàn cảnh
đặc biệt khó khăn.
Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quy định cụ thể hộ gia đình nghèo, hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt
khó khăn quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này phù hợp với thực tế địa
phương.
Điều 63. Điều kiện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở
Các đối tượng
thuộc diện chính sách xã hội được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở quy định
tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này phải thuộc một trong các trường hợp có khó khăn về nhà ở quy định
tại khoản 2 Điều 53 của Luật này.
Điều 64. Hình thức hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở
Nhà nước, tổ
chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều
kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một
trong các hình thức sau đây:
1. Hỗ
trợ kinh phí để họ mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở;
2. Miễn,
giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc được Nhà nước
giao đất làm nhà ở;
3. Hỗ
trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng
nhà ở;
4. Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Chương IV
QUẢN LÝ VIỆC SỬ
DỤNG NHÀ Ở
Mục
1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở
Điều 65. Nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu trữ hồ sơ
nhà ở.
2. Bảo hành,
bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều
66. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở
1. Các loại
nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ.
2. Chủ sở hữu
nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc người
đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có trách nhiệm
lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở.
3. Hồ sơ nhà ở nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với
nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ
sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một
trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này; tên và địa chỉ đơn vị
tư vấn, đơn vị thi công (nếu có); bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở
(nếu có); hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Đối với
nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ
sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các giấy tờ
quy định tại Điều 15 của Luật này; bản vẽ thiết kế hoặc bản
vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có);
c) Đối với
nhà ở được tạo lập trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao
gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các giấy
tờ quy định tại Điều 15 của Luật này.
Điều
67. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước
khuyến khích các chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở.
2. Nội dung
và thể thức bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bảo hiểm.
Điều 68. Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng
nhà ở
1. Lập và lưu
hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật này.
2. Thực hiện
các quy định về sử dụng nhà ở; giữ gìn, bảo quản nhà ở, phòng cháy, chữa cháy,
vệ sinh môi trường, trật tự trị an; thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá
trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Khi làm hư
hỏng phần nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc nhà ở của chủ sở hữu nhà ở khác thì phải
khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện
bảo trì theo quy định đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn
các khoản kinh phí phải nộp theo quy định về quản lý, vận hành, bảo trì hệ thống
trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu
chung.
5. Tạo điều
kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra,
theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện
tích nhà thuộc sở hữu chung.
Điều 69.
Trách nhiệm của người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu
Người thuê,
mượn, ở nhờ hoặc người được uỷ quyền quản lý sử dụng nhà ở có trách nhiệm trong
việc sử dụng nhà ở theo hợp đồng với chủ sở hữu nhà ở và phải tuân thủ các quy
định về sử dụng nhà ở của Luật này.
Mục 2. QUẢN LÝ
VIỆC SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều
70. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư
1. Nhà chung
cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện
tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ
đó;
b) Phần diện
tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của
pháp luật;
c) Hệ thống
trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện
tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định
tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian
và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà
chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia
các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường
thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu
hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó.
Điều 71. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung
cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá
trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn
không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng,
chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng
nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu
tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà
chung cư xem xét, quyết định.
Khi chưa
thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc
của Ban quản trị.
2. Ban quản
trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó.
3. Số lượng
thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban
quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc
tập thể, quyết định theo đa số.
Điều
72. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị
Ban quản trị
nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây:
1. Xây dựng nội
quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy
định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua;
2. Lựa chọn
và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng
trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động
của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký;
3. Thu thập,
tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng
và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với
tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
4. Kiểm tra,
theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định;
5. Phối hợp với
chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ
gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;
6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu
nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu
chung của nhà chung cư (nếu có);
7. Thanh toán
kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và
trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các
khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư;
8. Thực hiện các công việc
khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban
hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư trong cả nước.
Điều 73.
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà
chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện.
Doanh nghiệp quản lý vận hành
nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị,
cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các
công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư.
2. Doanh nghiệp quản lý vận
hành nhà chung cư được tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khác nhau.
Trong trường hợp địa phương
chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp
đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện
quản lý nhà chung cư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và
cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư.
3.
Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ
công ích.
Mục 3. BẢO HÀNH,
BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở
1. Nhà ở được
bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.
2. Tổ chức,
cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân
cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.
Trong trường
hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành
trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ
chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo
hành nhà ở đó.
3. Nội dung bảo
hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng,
khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi
của người sử dụng nhà ở gây ra.
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký
biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a) Không ít
hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở
khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà
chung cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít
hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm
b khoản này.
Điều 75. Bảo trì nhà ở
1. Bảo trì nhà ở là việc
duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy
trì chất lượng nhà ở.
2. Chủ sở hữu
nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các
quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 76. Cải tạo nhà ở
1. Cải tạo nhà ở là việc
nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có.
2. Chủ sở hữu
nhà ở được cải tạo nhà ở của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được
phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản.
Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định của
pháp luật về xây dựng.
Điều 77. Yêu cầu về bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Bảo đảm an toàn cho
người, tài sản, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.
2. Thực hiện việc cải tạo
theo đúng giấy phép xây dựng đối với trường hợp cải tạo phải có giấy phép xây dựng.
Điều 78.
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền
sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo
trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng
thực hiện. Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải
có giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng
lực hành nghề xây dựng;
b) Yêu cầu các cơ quan chức
năng cấp phép và tạo điều kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các điều kiện theo
quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Được uỷ quyền cho người
khác làm thủ tục và thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của mình.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các
nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành đầy đủ các quy định
của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở
khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường thiệt hại do việc
bảo trì, cải tạo nhà ở gây ra;
c) Sau khi sửa
chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp thì chủ sở hữu
nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở để xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận.
Điều
79. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở thực
hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở phải tạo điều
kiện để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên
thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho thuê nhà ở được quyền
điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho
thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Trong trường
hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt
hại theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp bên thuê
nhà ở phải di chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các
bên thoả thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo.
Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho
cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán cho
bên thuê nhà ở bằng số tiền mà bên thuê nhà ở đã trả theo hợp đồng tương ứng với
thời gian bảo trì hoặc cải tạo. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào
thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau
khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
4. Bên
thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp
nhà ở bị hư hỏng do bên thuê nhà ở gây ra. Trường hợp bên cho thuê nhà ở không
sửa chữa nhà ở thì bên thuê nhà ở được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng
văn bản cho bên cho thuê nhà ở biết trước ít nhất ba mươi ngày. Văn bản thông
báo phải ghi rõ mức độ sửa chữa và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải
thanh toán kinh phí sửa chữa cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.
Điều
80. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Các chủ sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu
chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trong trường hợp không xác định
được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách
nhiệm bảo trì, cải tạo được phân chia đều cho các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung. Việc tiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu
đồng ý bằng văn bản.
2. Việc phân
chia kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung do các chủ sở hữu nhà ở thuộc
sở hữu chung thoả thuận và được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.
Điều
81. Bảo trì, cải tạo nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của
mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung.
Chính phủ quy định cụ thể
kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc cải tạo
nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và dự toán được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng
số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.
Điều
82. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc bảo trì nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lý
nhà ở đó thực hiện.
Việc cải tạo nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự toán được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước đang cho thuê hoặc đang sử dụng làm nhà ở công vụ thì việc cải
tạo được thực hiện theo quy định tại Điều 79 của Luật này;
trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên
thuê nhà ở công vụ tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn
thuộc sở hữu nhà nước và tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn
trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở của bên thuê
nhà ở.
Mục 4. PHÁ DỠ
NHÀ Ở
Điều
83. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Nhà ở bị
hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về
kiểm định chất lượng công trình xây dựng.
2. Nhà ở thuộc
diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
3. Nhà chung cư cao tầng hết
niên hạn sử dụng.
4. Nhà ở thuộc
diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều
84. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có trách
nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác
thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực
hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc
thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.
3. Việc phá dỡ nhà chung cư từ
hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng
lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.
4. Uỷ ban
nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa
bàn.
Điều 85. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở
1. Phải di chuyển người
và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
2. Phải có biển báo và
giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho
người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện
không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.
4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng
thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều
86. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
1. Trường hợp nhà ở phải
phá dỡ theo quy định tại Điều 83 của Luật này mà chủ sở hữu
nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực
hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng
chế phá dỡ.
2. Thẩm quyền ra quyết định
cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước;
b) Uỷ ban nhân dân cấp
huyện ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm
a khoản này.
3. Kinh phí
cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu
nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các
chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;
b) Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm
kinh phí cho việc phá dỡ.
Điều
87. Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ
1. Chủ sở hữu
nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.
2. Phá dỡ nhà
ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải
quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng
hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.
Điều
88. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở phải
thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước thời gian phá dỡ, quyền và
nghĩa vụ của bên thuê nhà ở trong quá trình phá dỡ ít nhất là ba tháng trước
khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp.
2. Trường hợp
phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê nhà ở có
trách nhiệm bố trí cho bên thuê nhà ở chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây
dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê nhà ở thoả thuận tự lo chỗ ở. Sau khi
xây dựng xong, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trong
trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong
thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính
vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Điều
89. Phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở
1. Việc phá dỡ nhà ở
theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở phải tuân thủ các quy định tại Điều
84 và Điều 85 của Luật này.
2. Việc phá dỡ nhà chung
cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu
nhà chung cư đồng ý và phải tuân thủ các quy định tại Điều 84
và Điều 85 của Luật này.
3. Trường hợp phá
dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các
chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Mục 1. QUY ĐỊNH
CHUNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 90. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Giao dịch về
nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa
kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.
Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau
đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp
luật;
b) Không có
tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để
thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
2. Trường hợp
nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm
chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường
và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường
hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của
Luật này.
Điều 92. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán,
cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền
quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở
hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có
năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh
doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua,
thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là
tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký
kinh doanh.
Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
1. Các bên trực
tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng
cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung
là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản
tặng cho.
2. Hợp đồng về
nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng
có thoả thuận về giá;
d) Thời gian
giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở
nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và
nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày,
tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của
các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Hợp đồng về
nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở
tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân
cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán,
bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua
nhà ở xã hội;
d) Bên tặng
cho nhà ở là tổ chức.
4. Một trong
các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
5. Bên mua,
bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường
hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa
thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên
thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với
giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa
thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh
doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp
cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì
bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban
nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này.
7. Trình tự
thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp
được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời
gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Mục 2. MUA BÁN
NHÀ Ở
Điều 94. Giá mua bán nhà ở
Giá mua bán
nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua
bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
Điều 95. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua
bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng
mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng
nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời
gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận
khác.
2. Sau khi
bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Bên mua
nhà ở chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở cho người khác sau khi đã trả đủ tiền
cho bên bán nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
4. Trường hợp
bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần
và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở
và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.
Điều 96. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán
nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng
văn bản.
Trường hợp có
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định
của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên
mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được
bán cho người khác.
Trường hợp có
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất
tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở
đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định
của pháp luật dân sự.
2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được
thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ
sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người
khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của
pháp luật dân sự.
Điều 97. Mua bán nhà ở đang cho thuê
Trường hợp chủ
sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc
bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không
có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp
nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một
tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu
nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác về thời hạn.
Điều 98. Mua trước nhà ở
Khi các bên
đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng
vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
ra quyết định mua trước nhà ở đó. Giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán được
thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết.
Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do
các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
Mục 3. CHO THUÊ
NHÀ Ở
Điều 99. Giá cho thuê nhà ở
1. Giá cho
thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá
cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
2. Trường hợp
chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở
đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho
thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được
thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải
bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều 100. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho
thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ
sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần
nhà ở thuộc sở hữu của mình.
2. Các chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng
cho thuê nhà ở.
Điều 101. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích,
không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Đơn vị được
giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý
việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước.
Điều 102. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Hợp đồng
thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng
chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê
nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
2. Nhà ở cho
thuê không còn.
3. Bên thuê
nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.
4. Nhà ở cho
thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Điều
103. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho
thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở
có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả
tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên
mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng
nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;
c) Cố ý làm
hư hỏng nhà ở cho thuê;
d) Sửa chữa,
cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà
không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;
đ) Làm mất trật tự, vệ
sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung
quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp,
bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
2. Bên thuê nhà ở có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một
trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa
chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất
hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả
thuận;
c) Khi quyền
sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp
các bên có thoả thuận khác.
4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi
phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo
quy định của pháp luật.
Điều 104. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu
nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê
đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng
thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Trường hợp không có người
thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và
người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
2. Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở
vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu
nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước
đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
3. Khi bên
thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê
nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác.
Mục 4. THUÊ MUA
NHÀ Ở XÃ HỘI
Điều 105. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
1. Thuê mua nhà ở xã hội
là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong
một thời gian quy định.
2. Việc thuê
mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản
lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua.
3. Kết thúc
thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định tại Điều 16 của Luật này để được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều
106. Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở xã hội
1. Người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua
dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao
lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội
phải hoàn lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả
lần đầu.
Đơn vị quản lý quỹ nhà ở
xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng
quyền thuê mua cho người khác mà không phải hoàn trả số tiền người thuê mua nhà
ở xã hội đã trả lần đầu.
2. Trường hợp người thuê
mua nhà ở xã hội chết thì giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế
hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp
tục thuê mua nhà ở;
b) Nếu có người thừa kế
hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở xã hội
đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được
thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này;
c) Nếu có người thừa kế
hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người
thừa kế hợp pháp đó được đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội hoàn trả 20% số tiền
người thuê mua nhà ở xã hội đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của
Ngân hàng nhà nước;
d) Nếu không
có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản
lý nhà ở đó.
Mục 5. TẶNG CHO
NHÀ Ở
Điều 107. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Trường hợp tặng cho
nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất
cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2.
Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được
tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng
đến quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.
3. Người nhận
tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở
thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng.
Điều 108. Tặng cho nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu
nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc tặng cho nhà
ở.
2. Bên thuê
nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Mục 6. ĐỔI NHÀ Ở
Điều 109. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc đổi nhà ở thuộc
sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp
đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung
chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng
đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.
Điều 110. Đổi nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu
nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc đổi nhà ở.
2. Bên thuê
nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở
cũ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Điều 111. Thanh toán giá trị chênh lệch
Khi đổi nhà ở
mà có chênh lệch về giá trị thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh
lệch đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Mục 7. THỪA KẾ NHÀ
Ở
Điều 112. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất
Nhà ở thuộc sở
hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo
pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở
hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ
được thừa kế.
Điều
113. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
Nhà ở thuộc sở
hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những
người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá
trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua
thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa
kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.
Mục 8. THẾ CHẤP
NHÀ Ở
Điều 114. Điều kiện thế chấp nhà ở
Chủ sở hữu
nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá
trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại
một tổ chức tín dụng.
Điều 115. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp
nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm
liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự.
Điều 116. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
Chủ sở hữu
nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản
cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết
hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trong trường
hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở
thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác.
Điều 117. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở
1. Nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện.
2. Việc thế
chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Nhà ở thế
chấp đã được xử lý.
4. Theo thoả
thuận của các bên.
Điều 118. Xử lý nhà ở thế chấp
1. Việc xử lý nhà ở thế
chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo
quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế
chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.
2. Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở
hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.
Mục 9. CHO MƯỢN,
CHO Ở NHỜ NHÀ Ở
Điều 119. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho
mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất
cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc
sở hữu riêng. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở theo quy định của Bộ luật
dân sự.
2. Các chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng
cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.
Điều 120. Các trường hợp
chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Thời hạn
cho mượn, cho ở nhờ đã hết.
2. Nhà ở cho
mượn, cho ở nhờ không còn.
3. Bên mượn,
bên ở nhờ nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.
4. Nhà ở cho
mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải toả,
phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Theo thoả
thuận của các bên.
Mục 10. UỶ QUYỀN
QUẢN LÝ NHÀ Ở
Điều 121. Nội dung uỷ quyền quản lý nhà ở
1. Uỷ quyền
quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách
nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn uỷ quyền do các bên
thoả thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền; nếu không có thoả thuận về thời
hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng
uỷ quyền.
2. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản
lý, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Điều 122. Uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc
uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung đồng ý bằng văn bản.
Chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung có phần sở hữu riêng được uỷ quyền cho người khác quản
lý phần quyền sở hữu riêng đó nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của
các chủ sở hữu khác.
2. Chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc
uỷ quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được uỷ quyền quản lý nhà ở đồng
thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.
Điều 123. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý
nhà ở
1. Hợp đồng uỷ
quyền hết hạn.
2. Nội dung uỷ quyền đã được
thực hiện.
3. Bên uỷ quyền
hoặc bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở theo
quy định tại Điều 124 của Luật này.
4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền quản lý nhà
ở chết hoặc bị Toà án tuyên là đã chết.
5. Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị Toà án tuyên mất
năng lực hành vi dân sự.
6. Theo thoả thuận của hai
bên.
Điều 124. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền
quản lý nhà ở
1. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm
dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc uỷ
quyền có chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản
lý nhà ở không phải báo trước cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải thanh toán cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở các chi phí quản lý tương ứng
với công việc mà bên được uỷ quyền quản lý
nhà ở đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở;
b) Nếu việc uỷ quyền không có
chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản lý nhà
ở phải thông báo cho bên được uỷ quyền quản
lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng uỷ quyền.
2. Bên được uỷ
quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt
hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc uỷ
quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền
quản lý nhà ở (nếu có);
b) Nếu việc uỷ quyền không có
chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền.
3. Bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở.
NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC,
CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Mục 1. QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở
Điều 125. Quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở
hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ
trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự
án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức,
cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ
tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Điều
126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
1. Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất
nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên
tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn
định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định
được sở hữu nhà ở t?i Việt Nam.
2. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về
Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà
ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
Điều
127. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Hồ sơ đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:
1. Đơn đề nghị
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
2. Bản sao Giấy
chứng nhận đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê; bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ thừa kế nhà ở theo quy
định của pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
3. Giấy tờ
xác nhận đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 126 của Luật này;
4. Sơ đồ nhà ở,
đất ở.
Điều
128. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng phải làm thủ tục để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 16 của Luật
này trước khi cho thuê nhà ở.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì chủ đầu tư phải làm thủ tục
để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà
ở.
2. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở theo quy định
tại Chương V của Luật này phải lập hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều
129. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Chủ sở hữu nhà ở là người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại Điều 21 và Điều 22 của Luật này nhưng
phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam;
2. Bán, tặng
cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để
thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của
nhà ở đó;
3. Khi Giấy
chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho
thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định
xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
Điều 130. Các quy định khác áp dụng đối với chủ sở hữu nhà ở
Thủ tục cấp mới,
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc xác nhận biến động sau
khi cấp giấy được thực hiện theo quy định tại các điều 12, 13,
14, 17, 18 và 19 của Luật này đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Mục 2. THUÊ NHÀ Ở
Điều
131. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở
Tổ chức, cá
nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.
Điều
132. Điều kiện của nhà ở cho thuê
Nhà ở tại Việt
Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
phải có đủ các điều kiện sau đây:
1. Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định
của Luật này;
2. Phải là
nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
3. Bảo đảm chất
lượng, an toàn cho người thuê;
4. Bảo đảm
cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;
5. Không có
tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Điều
133. Các quy định khác về cho thuê nhà ở
Nội dung quy
định tại các điều 92, 93, 99, 100, 102, 103 và 104 của Luật này được áp dụng đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt
Nam.
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở
Điều
134. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo
thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành các văn bản
quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn
nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở.
4. Công nhận quyền sở hữu
nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ
việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
6. Quản lý hồ sơ nhà ở.
7.
Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8.
Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
9. Đào tạo
nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
10. Quản lý hoạt động
môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động
dịch vụ công về nhà ở.
12. Kiểm tra,
thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
Điều 135. Định hướng, chương trình và quy hoạch phát triển
nhà ở
1. Căn cứ vào
chương trình phát triển kinh tế - xã hội, Chính phủ ban hành định hướng phát
triển nhà ở quốc gia làm cơ sở hoạch định các chính sách cụ thể bảo đảm nhu cầu
thiết yếu của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
2. Căn cứ vào
định hướng phát triển nhà ở quốc gia, các chính sách về nhà ở, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn trình Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh thông qua.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trong việc lập, phê duyệt quy hoạch phát triển
khu dân cư, nhà ở và có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở;
chỉ đạo tổ chức thực hiện chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở
trên địa bàn.
Điều 136. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở
1. Căn cứ Luật
nhà ở, định hướng phát triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước, Chính phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban hành hoặc
trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng và phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ban hành văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện
các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
Điều 137. Cho phép, đình chỉ xây dựng, cải tạo nhà ở
1. Việc cho
phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và điểm
dân cư nông thôn.
2. Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp phê
duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.
3. Việc xây dựng,
cải tạo nhà ở phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ
trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
4. Việc xây dựng,
cải tạo nhà ở không tuân thủ các quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở, cấp phép xây dựng có
quyền đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
Điều 138. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có trách nhiệm cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở cho tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của Luật này.
2. Cơ quan quản
lý nhà nước về nhà ở ở trung ương có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước.
Điều
139. Quản lý hồ sơ nhà ở
1. Cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Uỷ ban
nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp
huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Cơ quan quản
lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức,
cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải nộp một khoản phí
cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật.
Điều 140. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở
1. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thống
kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Định kỳ năm
năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương thực hiện điều tra,
tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm vi toàn quốc.
3. Chính phủ bố trí ngân
sách cho việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Điều 141. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp
tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
1. Nhà nước
có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa
học và công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ
trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở
bảo đảm chất lượng, tiến độ và giảm chi phí xây dựng.
Điều 142. Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý
nhà ở
1. Nhà nước
có chính sách đào tạo cán bộ, công chức, viên chức phục vụ cho phát triển và quản
lý nhà ở.
2. Cơ quan quản
lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định nội dung chương trình và phối hợp với
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển,
kinh doanh và quản lý nhà nước về nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.
Điều 143. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở
1. Tổ chức,
cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà
ở theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ
quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt động môi giới nhà ở.
3. Cơ quan quản
lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất
động sản nhà ở.
Điều 144. Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở
1. Tổ chức hoạt
động dịch vụ công về nhà ở được thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá
nhân trong việc quản lý, sử dụng nhà ở.
2. Cơ quan quản
lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định các hoạt động dịch vụ công về nhà ở
áp dụng thống nhất trong cả nước.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập tổ chức thực hiện các dịch vụ công về
nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ chức thực hiện các dịch vụ công về
nhà ở trên địa bàn.
Điều 145. Thanh tra thực hiện pháp luật về nhà ở
1. Thanh tra
chuyên ngành về xây dựng chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về
nhà ở.
2. Cơ quan quản
lý nhà ở địa phương chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở
tại địa phương.
Điều 146. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất
quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ
trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp
có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của
Chính phủ.
Chính phủ quy
định mô hình tổ chức phát triển và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả
mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật này.
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP,
KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Mục 1. GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở
Điều 147. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước
khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.
2. Tranh chấp
về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 148. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo
1. Việc khiếu nại, tố
cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật
về khiếu nại, tố cáo.
2. Trong thời gian khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện,
tổ chức, cá nhân vẫn phải thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, trừ quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Khi có quyết định giải
quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản
án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải
thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
Mục 2. XỬ LÝ VI
PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Điều
149. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm
pháp luật về nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành
chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng
nhà ở sai quy hoạch, không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy
phép hoặc xây dựng sai với giấy phép thì phải bị xử lý theo quy định của pháp
luật.
3. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái
các quy định của pháp luật về nhà ở, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra
vi phạm hoặc có hành vi vi phạm khác làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của chủ
sở hữu nhà ở, người sử dụng hợp pháp nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo
quy định của pháp luật.
Điều
150. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức,
cá nhân
Người có hành
vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền
và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định
tại Điều 149 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại.
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều
151. Hiệu lực thi hành
Luật này có
hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Điều
152. Hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và
quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành
Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay
vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của Luật này, trừ trường
hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
mới.
Điều
153. Hướng dẫn thi hành
Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này.
Luật này đã
được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Nguyễn Văn An
|