CHÍNH
PHỦ
-----
|
CỘNG
HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-------
|
Số:
188/2004/NĐ-CP
|
Hà
Nội, ngày 16 tháng 11 năm 2004
|
NGHỊ ĐỊNH
VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
CHÍNH PHỦ
Căn cứ vào Luật Tổ chức Chính
phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài chính,
NGHỊ ĐỊNH:
Chương 1:
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Đối
tượng điều chỉnh
Nghị định này quy định phương
pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại
địa phương.
Điều 2.
Phạm vi áp dụng
1. Giá đất do Uỷ ban nhân dân
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định này sử dụng làm căn cứ để:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng
đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định
tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường
hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng
đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ
phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Tính giá trị
quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất
để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
g) Tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp Nhà nước giao đất,
cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án
có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
theo quy định tại Nghị định này.
3. Nghị định này không áp dụng đối
với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Điều 3.
Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ
dưới đây được hiểu như sau:
1. Phân vùng đất tại nông
thôn là việc phân định quỹ đất gồm các loại đất trong vùng có điều kiện đất
đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên cơ sở đó phân ra các loại đất tại
vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá.
2. Giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của
những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người
muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu
cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống.
3. Đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là khu đất giáp sát nhau tại
đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
4. Đất liền kề là khu đất
liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định.
Chương 2:
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
Điều 4.
Phương pháp xác định giá đất
1. Phương
pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến
hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
2. Phương
pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức
thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Điều 5. Điều
kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định
giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường.
2. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng
để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
3. Căn cứ vào
tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại
đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định
giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai
phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định này để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
4. Khi định
giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đất không đủ điều kiện
để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều 4 thì áp dụng các quy
định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6 mục b khoản 1 và mục c
khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá.
Điều 6. Khung
giá các loại đất
1. Khung giá đất ban hành kèm
theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật
Đất đai gồm:
a) Đối với nhóm đất nông nghiệp:
Khung giá đất trồng cây hàng năm
(Bảng 1).
Khung giá đất trồng cây lâu năm
(Bảng 2).
Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng
3).
Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản
(Bảng 4).
Khung giá đất làm muối (Bảng 5).
Đối với đất rừng phòng hộ và đất
rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất
quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế
tại địa phương.
Đối với các loại đất nông nghiệp
khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các
loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ
phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Điều
13 Nghị định này để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa
phương.
b) Đối với nhóm đất phi nông
nghiệp:
- Khung giá đất ở tại nông thôn
(Bảng 6).
- Khung giá đất ở tại đô thị (Bảng
7).
Khung giá đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn (Bảng 8).
Khung giá đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp tại đô thị (Bảng 9).
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ
quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định tại Điều 13 Nghị định này để
định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Đối với đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định
của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông
nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và căn cứ phương pháp
định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định
mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
c) Đối với nhóm đát chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định
mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi
đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương
pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định
này để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền
cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất
cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ
thể.
2. Căn cứ
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm
không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối
thiểu của khung giá đất cùng loại quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 7.
Điều chỉnh khung giá các loại đất
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng
khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên,
trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ
30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này thì Bộ Tài chính có
trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính
phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Chương 3:
ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TẠI
ĐỊA PHƯƠNG
Điều 8.
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất.
1. Phân vùng đất
Đất được chia thành 3 vùng: đồng
bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau:
a) Đồng bằng là vùng đất thấp,
tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông,
kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung
du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ
cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện
tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng
và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng
nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là
vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa
hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu
thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền
núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).
2. Phân hạng đất
Hạng đất để định giá đất áp dụng
theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm
quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Điều 9. Xác
định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định
giá đất
1. Nhóm đất nông nghiệp
a) Đối với đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản
xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được
xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng,
trung du, miền núi.
b) Đối với đất làm muối được
chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách
từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông,
theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần
đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có
khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn.
2. Nhóm đất
phi nông nghiệp tại nông thôn
Đối với đất ở tại nông thôn, đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông
nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích
công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y
tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di
tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo
vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng
bằng, trung du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi
loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp
giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy
ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ,
khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung
tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường
giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại
và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn
lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định
giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có
điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng
sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng
khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của
các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,
kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông
chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi
và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Điều 10.
Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để
định giá đất
Đối với đất ở tại đô thị, đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị
như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất
giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử -
văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất
phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí đất để định giá.
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị
xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại
đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại
I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định
hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được
xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
2. Phân loại
đường phố
Loại đường phố trong từng loại
đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng
cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Đường phố trong từng loại đô thị
được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1
áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch;
có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại
đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở
trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết
cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều
đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì
từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường
phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng
cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng
loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số
1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất
có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự
từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi
và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Điều 11.
Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để
định giá
Căn cứ vào các quy định chung tại
Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Nghị định này và căn cứ tình hình thực tế, tập quán của
từng địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu thức cụ thể và quy
định việc phân vùng, phân loại, quyết định số lượng vị trí cho từng loại đất; số
lượng loại đường phố, số lượng vị trí đất của từng loại đường phố ứng với các
loại đô thị ở địa phương để làm căn cứ định giá.
Hàng năm, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi
có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng
làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước
đó.
Điều 12.
Khu vực đất giáp ranh
1. Khu vực đất giáp ranh giữa
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
a) Đối với đất nông nghiệp tại
khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh
vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.
b) Đối với đất phi nông nghiệp ở
nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành
chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.
c) Đối với đất phi nông nghiệp ở
đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường
phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200
mét.
d) Trường hợp
khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100
mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ
kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy
định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét
thì không xếp loại đất giáp ranh.
2. Khu vực đất giáp ranh giữa
các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các
quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.
Điều 13.
Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương
1. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa
phương phải:
a) Thực hiện việc phân vùng, hạng
đất, loại đường phố và vị trí đất theo quy định tại Điều 8, Điều 9, Điều 10 và
Điều 11 Nghị định này.
b) Căn cứ vào nguyên tắc xác định
giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai; phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6; các
phương pháp định giá cho từng loại đất cụ thể tại Nghị định này và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình
thường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
2. Phương
pháp định giá cụ thể cho từng loại đất
Khi định giá cho loại đất nào
thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. Phương pháp định
giá cụ thể cho từng loại đất theo khung giá như sau:
a) Đối với đất trồng cây hàng
năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng
phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác:
Đất hạng 1 của từng vùng (đồng bằng,
trung du, miền núi) và từng loại đất có các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình,
điều kiện khí hậu, thời tiết và các điều kiện tưới tiêu tốt nhất ứng với mức
giá cao nhất, các hạng tiếp sau đó theo thứ tự từ hạng 2 trở đi có các yếu tố
kém hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
b) Đối với đất làm muối: đất ở vị
trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ
2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
c) Đối với đất ở, đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn:
Đất tại khu vực 1 có mức giá cao
nhất, các khu vực đất tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức
giá thấp hơn.
Trong từng khu vực đất, giá đất
được định theo vị trí. Đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 1 có mức giá cao nhất
khu vực 1, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức
giá thấp hơn. Tương tự, đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 2 có mức giá cao nhất
trong khu vực 2, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các
mức giá thấp hơn; đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 3 có mức giá cao nhất trong
khu vực 3, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức
giá thấp hơn.
d) Đối với đất vườn, ao nằm xen
kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận đất ở thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng
cao nhất cùng vùng; đồng thời, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng mức tối đa không được
vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định.
đ) Đối với đất ở, đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị:
Trong từng loại đô thị giá đất
được định theo loại đường phố.
Đất ở đường phố loại 1 thuộc khu
trung tâm đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ có mức giá cao nhất. Đất ở các
đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi ứng với các mức giá thấp
hơn.
Trong từng loại đường phố đất được
định theo từng vị trí. Đất ở vị trí 1 của đường phố loại I có mức giá cao nhất
của đường phố loại I; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với
các mức giá thấp hơn. Tương tự, đất tại vị trí 1 của các loại đường phố tiếp
sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các vị trí tiếp sau ứng với mức
giá thấp hơn theo từng loại đường phố.
Trường hợp một loại đường phố gồm
nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi khác nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế khác nhau và mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng
đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng để định giá cụ thể do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định.
e) Đối với đất
nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở hoặc đất phi
nông nghiệp khác, thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm
hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng tối đa không được
vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định.
g) Đối với đất ở tại nông thôn ở
các vị trí ven trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao
thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định giá đất tại các vị trí
này cho phù hợp nhưng không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại
nông thôn do Chính phủ quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.
Điều 14.
Giá đất tại khu vực giáp ranh
1. Giá đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
a) Khi định
giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ
ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều
12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại
khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc:
- Đất giáp ranh thuộc loại đất
nào thì áp dụng theo khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó.
- Đối với đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như quy định tại khoản 1 Điều 12
Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau.
Trường hợp đặc biệt mức giá có
thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.
b) Trường hợp các tỉnh có đất tại
khu vực giáp ranh quy định tại điểm a khoản 1 Điều này mà không thoả thuận được
với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo với Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Giá đất tại khu vực giáp ranh
giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
quy định tại khoản 2 Điều 12 và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực
giáp ranh quy định tại điểm a khoản 1 Điều này để quy định giá đất cụ thể tại
khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.
Điều 15.
Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều
chỉnh giá đất trong các trường hợp sau:
1. Khi giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của
những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn
60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20%
trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá
tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá
được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Nghị định này.
2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất,
loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì phải điều chỉnh lại giá đất tại
khu vực có thay đổi theo khung giá loại đất phù hợp nhưng không được vượt quá mức
giá quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Khung giá đất của Chính phủ
có điều chỉnh.
Chương 4:
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 16.
Tổ chức thực hiện
1. Bộ Tài
chính theo thẩm quyền chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành, kiểm tra việc tổ chức
thực hiện Nghị định này và giải quyết các trường hợp vướng mắc phát sinh về giá
đất theo đề nghị của địa phương theo thẩm quyền; tổ chức
mạng lưới thống kê giá đất, điều tra và theo dõi giá đất trong phạm vi cả
nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều chỉnh khung giá các loại đất; tổ chức
bồi dưỡng nghiệp vụ định giá đất.
2. Các Bộ, ngành và các tổ chức,
cơ quan sử dụng đất có trách nhiệm chỉ đạo và tổ chức kiểm tra, thanh tra việc
thực hiện giá đất theo quy định tại Nghị định này.
3. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
a) Quy định giá đất, điều chỉnh
giá đất kịp thời theo đúng quy định tại Nghị định này. Công bố công khai giá đất
tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm và khi có điều chỉnh giá đất, tổ
chức thực hiện và kiểm tra việc thực hiện giá các loại đất tại địa phương.
Trong trường hợp cần thiết khi
xem xét để quyết định giá các loại đất tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
có thể thuê các đơn vị có chức năng thẩm định giá, cơ quan tư vấn về giá đất khảo
sát, điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tư vấn xây dựng giá các loại
đất cụ thể tại địa phương.
b) Không được phân cấp hoặc uỷ
quyền cho các ngành, Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
quy định giá các loại đất .
c) Kiểm tra, xử lý và giải quyết
cụ thể những vấn đề liên quan đến giá đất thuộc thẩm quyền tại địa phương.
d) Theo dõi biến động giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên, tổ chức thống kê giá đất.
đ) Báo cáo Bộ Tài chính tình
hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất tại địa phương theo định kỳ 6
tháng một lần; thời hạn gửi báo cáo trước ngày 15 tháng 6 và ngày 15 tháng 12
hàng năm.
e) Trích một
khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát giá
chuyển quyền sử dụng các loại đất, thuê tư vấn để xây dựng bảng giá đất và định
giá các loại đất địa phương.
Điều 17.
Điều khoản thi hành
1. Nghị định này có hiệu lực thi
hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo và thay thế Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg
ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (k)
trong khung giá đất và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của
Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất.
2. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào Nghị định này để ban hành giá các loại đất cụ thể công bố công khai áp dụng
từ ngày 01 tháng 01 năm 2005.
3. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ
quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
PHỤ LỤC:
BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT CÁC LOẠI
(Ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
BẢNG 1:
KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
4,0
|
90,0
|
3,0
|
70,0
|
1,0
|
47,5
|
BẢNG 2:
KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
5,0
|
105,0
|
3,5
|
65,0
|
0,8
|
45,0
|
BẢNG 3:
KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
1,5
|
40,0
|
0,8
|
25,5
|
0,5
|
20,0
|
BẢNG 4:
KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
3,0
|
90,0
|
2,0
|
50,0
|
0,5
|
24,0
|
BẢNG 5:
KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Mức
giá
|
Cả
nước
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
1,5
|
41,0
|
BẢNG 6:
KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
10,0
|
1.250,0
|
4,5
|
850,0
|
2,5
|
600,0
|
BẢNG 7:
KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
đô thị
|
Đặc
biệt
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
V
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
1.500,0
|
67.500,0
|
400,0
|
42.500,0
|
150,0
|
30.000,0
|
120,0
|
19.500,0
|
50,0
|
13.350,0
|
30,0
|
6.700,0
|
BẢNG 8:
KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
(Đơn
vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại
xã
|
Xã
đồng bằng
|
Xã
trung du
|
Xã
miền núi
|
Mức
giá
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
Giá
tối thiểu
|
Giá
tối đa
|
10,0
|
900,0
|
4,5
|
600,0
|
2,5
|
350,0
|
BẢNG
9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
Đơn
vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đô thị
|
Đặc biệt
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
V
|
Mức giá
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
G.tối thiểu
|
G.tối đa
|
1.000,0
|
47.810,0
|
250,0
|
29.500,0
|
100,0
|
20.000,0
|
50,0
|
13.500,0
|
40,0
|
8.500,0
|
15,0
|
4.500,0
|