Vay thế chấp bằng hợp đồng mua chung cư có được không?

Vay thế chấp bằng hợp đồng mua chung cư có được không?

Vay thế chấp bằng hợp đồng mua chung cư được không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người đã và đang có ý định mua căn hộ chung cư của chủ đầu tư dự án.

Vay thế chấp hợp đồng mua chung cư là việc người mua chung cư sử dụng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để thực hiện thủ tục vay trả góp số tiền mua chung cư bằng chính hợp đồng mua bán này để đảm bảo cho khoản vay.

Căn cứ Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai như sau:

Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo đó, chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem là tài sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

[...]

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

[...]

Như vậy, chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận thì được xem là tài sản hình thành trong tương lại. Theo quy định nêu trên thì khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó, có thể sử dụng hợp đồng mua chung cư để vay thế chấp.

Vay thế chấp bằng hợp đồng mua chung cư có được không? (Hình từ Internet)

Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi chưa có giấy chứng nhận thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở nào?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có quy định đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa có giấy chứng nhận thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như sau:

- Trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở phải không?

Căn cứ Điều 10 Luật Nhà ở 2023 có quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như sau:

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

[...]

Như vậy, được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình là quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở.