Pháp luật có yêu cầu phải có điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thái An Apartment hay không?

Pháp luật có yêu cầu phải có điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thái An Apartment hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, pháp luật không bắt buộc phải có điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thái An Apartment.

Điều khoản này chỉ là thỏa thuận thêm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; nếu không có, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý.

Pháp luật có yêu cầu phải có điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thái An Apartment hay không? (Hình từ Internet)

Bên mua căn hộ chung cư Thái An Apartment có thể yêu cầu bên bán chịu cả phạt vi phạm lẫn bồi thường thiệt hại nếu bên bán vi phạm hợp đồng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm, cụ thể:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, bên mua căn hộ chung cư Thái An Apartment chỉ có thể yêu cầu bên bán vừa chịu phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng có thỏa thuận rõ ràng về việc này.

Trường hợp nếu hợp đồng chỉ quy định phạt vi phạm mà không đề cập đến việc bồi thường thiệt hại, bên bán chỉ phải chịu phạt mà không phải bồi thường thêm.

Đang khó khăn về tài chính, bên bán căn hộ chung cư Thái An Apartment có được đàm phán sửa đổi điều khoản phạt vi phạm với bên mua không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc sửa đổi hợp đồng, cụ thể:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cụ thể:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, bên bán căn hộ chung cư Thái An Apartment có thể đề xuất sửa đổi điều khoản phạt vi phạm nếu gặp khó khăn kinh tế, nhưng chỉ khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản xảy ra sau khi ký hợp đồng và không thể lường trước.

Việc sửa đổi phải được thỏa thuận với bên mua trong thời hạn hợp lý và tuân thủ hình thức của hợp đồng ban đầu.

Nếu không đạt thỏa thuận, một bên có quyền yêu cầu Tòa án can thiệp để sửa đổi hợp đồng nhằm cân bằng quyền lợi, hoặc chấm dứt hợp đồng nếu việc sửa đổi không khả thi.

Trong quá trình đàm phán hoặc Tòa án giải quyết, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác.