Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không?

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

[...]

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

[...]

Theo đó, đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Lưu ý: Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của Chính phủ

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không? (Hình ảnh từ Internet)

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng chứng thực không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

[...]

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), tuy nhiên vẫn được xem là một loại nhà ở.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người mua sẽ được công chứng hoặc chứng thực khi có yêu cầu của các bên (trường hợp chủ đầu tư là một pháp nhân, đại diện cho doanh nghiệp trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai).

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư là cá nhân thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người mua phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Có bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là ngân hàng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Nếu chủ đầu không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, khi người mua có thể yêu cầu thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua bán đã ký.