Bên thuê căn hộ chung cư The Art đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê thế chấp căn hộ thì có được yêu cầu bồi thường?

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư The Art có đương nhiên chấm dứt nếu bên cho thuê thế chấp căn hộ?

Căn cứ theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023 quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, khi chủ nhà thế chấp nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết. Đồng thời, bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng thuê căn hộ chung cư The Art sẽ không đương nhiên chấm dứt khi bên cho thuê thế chấp căn hộ mà bên thuê vẫn được thuê đến khi hết thời hạn hợp đồng.

Bên thuê căn hộ chung cư The Art đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê thế chấp căn hộ thì có được yêu cầu bồi thường? (Hình từ Internet)

Bên thuê căn hộ chung cư The Art đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê thế chấp căn hộ thì có được yêu cầu bồi thường?

Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đối với đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Mà theo phân tích tại mục trên thì khi bên cho thuê căn hộ chung cư The Art thế chấp căn hộ nếu đã thực hiện đúng quy định về thông báo và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê theo quy định, đồng thời không gây thiệt hại cho bên thuê thì không có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thêm vào đó, việc bên thuê căn hộ chung cư The Art đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ còn được xem là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Tóm lại, bên thuê căn hộ chung cư The Art đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê thế chấp căn hộ thì không đủ căn cứ để yêu cầu bồi thường, trừ trường hợp việc thế chấp căn hộ đang cho thuê gây thiệt hại cho bên thuê.

Thế chấp căn hộ chung cư The Art đang cho thuê mà không có Giấy chứng nhận có được không?

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, đối với giao dịch về thế chấp thì phải đáp ứng điều kiện có Giấy chứng nhận.

Như vậy, thế chấp căn hộ chung cư The Art đang cho thuê mà không có Giấy chứng nhận thì giao dịch không đủ điều kiện để thực hiện theo quy định.