Thuế - Kế toán

Năm 2026 anh chị em tặng cho đất có được miễn thuế TNCN không?

09:55 27/04/26

Năm 2026, nếu chị em ruột tặng cho đất nhau sẽ được miễn thuế TNCN; còn nếu là anh chị em họ thì sẽ không được miễn thuế TNCN mà vẫn phải nộp thuế TNCN theo quy định.

>> Quý 1 2026 là tháng mấy? Hạn chót doanh nghiệp nộp tờ khai thuế quý 1 2026 là ngày nào?

>> Hộ kinh doanh dưới 1 tỷ được miễn thuế năm 2026 đúng không?

1. Năm 2026 anh chị em tặng cho đất có được miễn thuế TNCN không?

Anh chị em ruột tặng cho đất nhau sẽ được miễn thuế TNCN. Còn nếu là anh chị em họ thì sẽ không được miễn thuế TNCN mà vẫn phải nộp thuế TNCN theo quy định.

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, có quy định như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

…

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

...

Theo đó, chỉ trường hợp anh chị em ruột tặng cho đất cho nhau mới thuộc diện miễn thuế TNCN. Còn trường hợp anh chị em họ (con chú, con bác, con cô, con cậu…) tặng cho đất cho nhau thì không thuộc diện miễn thuế TNCN mà vẫn chịu thuế theo quy định.

Quy định này tiếp tục được kế thừa tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản chỉ được miễn thuế TNCN khi phát sinh giữa các quan hệ thân thích được liệt kê cụ thể, trong đó có anh chị em ruột và không bao gồm các quan hệ họ hàng khác.

Năm 2026 anh chị em tặng cho đất có được miễn thuế TNCN không

Anh chị em tặng cho đất được miễn thuế TNCN 2026

(Ảnh minh họa – Nguồn từ Internet)

2. Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tính sao?

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng (từng lần)

Thuế suất 2%

Trong đó:

(i) Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất (kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Lưu ý: Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

(ii) Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(iii) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý:

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Xem chi tiết thêm tại: Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 2025

3. 21 khoản thu nhập được miễn thuế TNCN từ 01/7/2026

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, những khoản thu nhập được miễn thuế TNCN từ 01/7/2026 (trừ thu nhập từ tiền lương, tiền công được miễn thuế TNCN từ 01/01/2026) là:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

…

Xem chi tiết thêm tại: Chi tiết 21 khoản thu nhập được miễn thuế TNCN từ 01/7/2026

Chuyên viên pháp lý Thanh Phương

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.

Từ khóa