Nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ khi bán đất, ai phải nộp thuế TNCN?

Nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ khi bán đất, ai phải nộp thuế TNCN?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế TNCN như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Đồng thời, căn cứ theo điểm d khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

...

6. Một số trường hợp cụ thể như sau:

a) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

b) Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;

...

Theo đó, khi chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Tỷ lệ này được xác định căn cứ vào thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của Tòa án hoặc tài liệu hợp pháp khác; nếu không có tài liệu hợp pháp để xác định thì áp dụng tỷ lệ bình quân. Thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng tương ứng với tỷ lệ sở hữu của từng người.Các cá nhân đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một cá nhân đại diện thực hiện việc nộp thuế.

Như vậy, khi nhiều người cùng đứng tên sở hữu bất động sản và thực hiện chuyển nhượng, mỗi cá nhân đồng sở hữu đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần giá trị chuyển nhượng tương ứng với tỷ lệ sở hữu của mình. Đồng thời, các cá nhân có thể ủy quyền cho một người đại diện nộp thuế thay.

*Trên đây là thông tin về việc "Nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ khi bán đất, ai phải nộp thuế TNCN?"

Nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ khi bán đất, ai phải nộp thuế TNCN? (Hình từ Internet)

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định hiện hành là gì?

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

(1) Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

(2) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

(3) Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;

- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật Đất đai 2024;

- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.

(4) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

(5) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(6) Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

- Vốn đầu tư;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Tiến độ sử dụng đất.

(7) Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Theo Luật Thuế TNCN mới nhất, cá nhân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản khi nào?

Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường; sản xuất muối; thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân là nông dân ký kết hợp đồng với doanh nghiệp tham gia “Cánh đồng lớn”, trồng rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản.

5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

...

Như vậy, trường hợp cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.