Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai 2024
Bạn đang có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai? Bạn đã bao giờ thắc mắc về mức tiền tối đa mà chủ đầu tư được phép thu trước khi bàn giao nhà chưa? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một xu hướng phổ biến tại Việt Nam. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã đưa ra nhiều sửa đổi quan trọng, đặc biệt là quy định về thanh toán và đặt cọc trong giao dịch này. Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện nhiều lần. Trong mua bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần sau phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%. Trong thuê mua, lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, quy định về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại năm 2024 cơ bản vẫn kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi vẫn giữ lại cơ chế thanh toán thành nhiều lần, mức thanh toán lần đầu vẫn là 30%. Tuy nhiên có điểm khác biệt trong mức tiền tối đa được thu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, mức tiền tối đa mà bên bán được thu đã hạ xuống từ 70% còn 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Còn đối với trường hợp mua bán, mức tiền tối đa mà bên bán được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ ở mức 70%, nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì mức được thu tối đa giảm xuống còn 50%. (2) Mức tiền đặt cọc tối đa được thu khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về mức trần tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc với người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì mức tiền đặt cọc tối đa đã quy định cụ thể. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Để thuận tiện trong việc quản lý thực hiện quy định này, pháp luật bắt buộc trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá cho thuê mua nhà ở. Ngoài ra, theo nguyên tắc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định mới này nhằm mục đích hạn chế rủi ro mất mát tài sản cho người mua trong trường hợp hợp đồng không được thực hiện và ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và ổn định thị trường bất động sản.
Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó, có nhiều quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành. Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai 1) Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là: - Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. - Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở. 2) Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. - Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Như vậy, khi các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. So với quy định hiện hành tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bao gồm tiền cọc. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì? Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024
Mẫu giấy đặt cọc mua nhà đất mới nhất năm 2024? Giấy đặt cọc có cần công chứng không?
Trong các giao dịch mua nhà bán đất, việc lập giấy đặt cọc là bước quan trọng để đảm bảo cam kết của các bên trước khi hoàn tất giao dịch chính thức. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp mẫu giấy đặt cọc mới nhất năm 2024 và hướng dẫn chi tiết về giấy đặt cọc. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận sự cam kết giữa các bên và để bảo đảm giao kết. (1) Nội dung giấy đặt cọc cần những gì? Đối với giấy đặt cọc, các bên khi lập giấy đặt cọc phải đảm bảo các nội dung sau đây: - Thông tin của các bên: Bao gồm họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ liên lạc của bên đặt cọc và bên nhận cọc. - Thông tin về tài sản đặt cọc: Chi tiết về lô đất, bao gồm địa chỉ, diện tích, thời gian sử dụng. - Số tiền đặt cọc: Số tiền cụ thể mà bên đặt cọc sẽ thanh toán cho bên nhận cọc để đảm bảo giao dịch. - Thời hạn đặt cọc: Thời gian mà số tiền đặt cọc sẽ được giữ lại trước khi hoàn tất hợp đồng mua bán chính thức. - Cam kết của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận cọc, bao gồm cam kết hoàn tất giao dịch mua bán đất theo thỏa thuận. - Điều khoản phạt vi phạm: Quy định về việc xử lý vi phạm hợp đồng, bao gồm các mức phạt nếu một trong hai bên vi phạm cam kết. - Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và các điều kiện để hợp đồng này hết hiệu lực. Thông thường, các giao dịch mua bán nhà đất luôn là giao dịch có giá trị lớn nên giấy đặt cọc mang ý nghĩa quan trọng. Giấy đặt cọc được xem là văn bản đảm bảo các bên cam kết thực hiện thỏa thuận việc mua bán, chuyển nhượng. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx (2) Giấy đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không? Các trường hợp hợp đồng cần công chứng, chứng thực theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 như sau: - Hợp đồng tặng cho bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất . - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Như vậy, hiện nay không có điều khoản nào bắt buộc giấy đặt cọc sau khi được soạn thảo và ký kết phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc (3) Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất? Mức phạt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội. Tóm lại, trên đây là mẫu giấy cũng như nội dung chi tiết của giấy đặt cọc. Các bên cần đảm bảo đầy đủ nội dung của giấy đặt cọc cũng như tuân thủ các cam kết đã đề ra để tránh việc bị phạt cọc khi không thực hiện việc mua bán như đã thỏa thuận. Ngoài ra, giấy đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx Xem và tải mẫu Hợp đồng đặt cọc:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/Hop-dong-dat-coc.doc
TANDTC lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc
Tòa án nhân dân tối cao đang Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1). https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết. (1) Hiệu lực của đặt cọc Theo Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại Điều 116 Bộ Luật Dân sự 2015 và có hiệu lực khi nó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời, việc đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc. Ví dụ: Các bên ký HĐ viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoán tiền cho bên chuyển nhượng. Tại đây, tính từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền thì HĐ đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng nêu rõ trường hợp đặt cọc chỉ để đảm đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện HĐ hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết vừa để bảo đảm cho việc thực hiện thì khi HĐ không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu. (2) Mức phạt cọc Theo Điều 6 Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), phạt cọc là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền. Trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận về phạt cọc thì trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu, bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) đề xuất 02 phương án như sau: Phương án 01: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” được quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Phương án 02: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác nêu trên nhưng không được vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc. Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá 05 lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng 05 lần mức tiền đặt cọc. (3) Trường hợp có tranh chấp về phạt cọc mà các bên không có thỏa thuận về việc xử lý Theo Dự thảo Nghị quyết, trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì sẽ thực hiện như sau: - Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết/thực hiện HĐ: Tại đây, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. - Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết mà trong quá trình thực hiện mới có vi phạm làm cho HĐ không được thực hiện hoặc mới phát hiện HĐ bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyêt tranh châp về vi phạm HĐ hoặc xử lý HĐ vô hiệu sẽ được thực hiện theo thủ tục chung. - Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là HĐ cũng bị vô hiệu, thì HĐ đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và HĐ bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng đưa ra ví dụ cho trường hợp này như sau: Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao đế đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện HĐ mua bán nhà ở với điều kiện khi HĐ mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì giá trị chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì HĐ cũng bị vô hiệu. Khi bắt đầu thực hiện HĐ thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà. Có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này HĐ mua bán nhà cũng bị vô hiệu theo. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1).
Chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị BĐS từ 1/1/2025
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025 quy định chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc của khách hàng trong trường hợp nào? (1) Chủ đầu tư kinh doanh BĐS thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào? Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 chưa có quy định nào điều chỉnh việc đến việc đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hầu hết các hợp đồng đặt cọc trong việc mua, thuê mua bất động sản đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên dựa trên quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, không có quy định ràng buộc số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu, hay chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào. Nhận thấy được điểm còn thiếu sót đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đã thêm quy định điều chỉnh về việc thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Và để minh bạch trong tỉ lệ tiền đặt cọc, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản thể hiện rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản là bao nhiêu, từ đó làm căn cứ để xác định việc thu tiền đặt cọc của chủ đầu tư có hợp pháp hay không. (2) Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là gì? Trước khi thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải đảm bảo nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Căn cứ tại các quy định ở Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023 (cũng có hiệu lực từ 01/01/2025) thì nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công dưới đây: + Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư; + Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản này. - Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 Tất cả các bất động sản kể trên là bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với các bất động sản này, số tiền đặt cọc được phép thu tối đa 5% dựa trên giá bán, giá cho thuê mua bất động sản. Khi thực hiện thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải làm thành văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó phải ghi rõ giá tiền bán, cho thuê mua bất động sản trong hợp đồng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Quy trình mua, bán vàng miếng bằng hình thức đấu thầu như thế nào?
Thứ 2, ngày 22/4 sắp tới đây, Ngân hàng nhà nước tiến hành đấu thầu vàng miếng với ít nhất 15 doanh nghiệp kinh doanh vàng. Cùng tìm hiểu quy trình đấu thầu vàng miếng sẽ diễn ra như thế nào qua bài viết dưới đây… (1) Đối tượng nào được tham gia đấu thầu vàng miếng? Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã hoàn tất khâu chuẩn bị cho việc đấu thầu vàng miếng, nhằm tăng nguồn cung vàng ra thị trường, can thiệp kịp thời, xử lý ngay và luôn tình trạng giá vàng miếng trong nước và giá vàng quốc tế chênh lệch ở mức cao theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước tổ chức đấu thầu 16.800 lượng vàng, loại vàng đấu thầu là vàng miếng SJC do Ngân hàng Nhà nước sản xuất. Khối lượng tối thiểu cho một lô giao dịch là 100 lượng vàng. Theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước, đến nay đã có ít nhất 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đấu thầu trên tổng 26 đơn vị đăng ký tham gia đấu thầu vàng miếng. Các doanh nghiệp sẽ phải đặt cọc để tham gia đấu thầu, muộn nhất vào 17 giờ ngày nhận thông báo thầu. Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN năm 2013, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không đủ tư cách tham gia đấu thầu vàng miếng với Ngân hàng Nhà nước trong các trường hợp sau: - Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đang trong thời gian bị tạm ngừng quan hệ giao dịch hoặc bị hủy quan hệ giao dịch; - Người đại diện của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không xuất trình giấy tờ tùy thân theo quy định; - Giấy tờ tùy thân không hợp lệ; - Người tham dự không phải là người đại diện giao dịch do tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký; - Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không tuân thủ quy định về đặt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN. - Sở Giao dịch thông báo bằng văn bản cho tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không đủ tư cách tham gia đấu thầu vàng miếng với Ngân hàng Nhà nước, trong đó nêu rõ lý do. Sở Giao dịch sẽ tiến hành kiểm tra tiền đặt cọc của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giấy tờ tùy thân của người đại diện tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trong 1 giờ kể từ khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tổ chức đấu thầu (khoản 1 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN). Do đó, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp cần lưu ý thực hiện việc đặt cọc đúng hạn để không bị mất tư cách tham gia đấu thầu. Trong lần đấu thầu mua, bán vàng miếng lần này, số tiền cọc là 81,80 triệu đồng/lượng. Khối lượng đấu thầu tối thiểu một thành viên được phép đặt thầu là 14 lô, tương đương 1.400 lượng. Khối lượng tối đa được phép đặt thầu là 20 lô, tương đương 2.000 lượng. Bước giá dự thầu là 10.000 đồng/lượng. Mỗi thành viên dự thầu chỉ được đăng ký một mức giá tối thiểu bằng hoặc cao hơn giá sàn do Ngân hàng Nhà nước công bố. (2) Quy trình đấu thầu vàng miếng như thế nào? Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 06/2013/TT-NHNN ban hành năm 2013 quy định về quy trình mua, bán vàng miếng qua hình thức đấu thầu bao gồm 11 bước sau đây: 1. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) thông báo đấu thầu mua, bán vàng miếng; 2. Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đặt cọc; 3. Kiểm tra và thông báo tư cách dự thầu của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp; 4. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) thông báo giá mua, bán (đối với đấu thầu theo khối lượng) hoặc giá sàn và/hoặc giá trần (đối với đấu thầu theo giá); 5. Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp nộp phiếu dự thầu mua, bán vàng miếng; 6. Ngân hàng Nhà nước xét thầu; 7. Ngân hàng Nhà nước thông báo hủy thầu (nếu có); 8. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) công bố kết quả đấu thầu; 9. Xác nhận giao dịch; 10. Thanh toán tiền và giao, nhận vàng miếng; 11. Xử lý tiền đặt cọc. Lưu ý: Từ bước 1 đến bước 9 sẽ được thực hiện theo quy định tại Quy trình về mua, bán vàng miếng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành (3) Khi nào hủy gói thầu vàng miếng? Trước thời điểm thông báo giá hoặc thông báo kết quả đấu thầu, nếu giá vàng biến động vượt quá mức biến động giá trong phương án mua, bán vàng miếng đã được phê duyệt, Sở Giao dịch hủy thầu và thông báo cho các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp tham gia đấu thầu ( Điều 10 Quyết định 563/QĐ-NHNN) Trong đợt đấu thầu lần này, Ngân hàng Nhà nước cũng lưu ý trong trường hợp không mua được vàng từ thị trường quốc tế do đối tác không đủ cung vàng theo nhu cầu, Ngân hàng Nhà nước quyết định hủy kết quả thầu.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng trong đấu thầu từ năm 2024
Bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể được hiểu là việc nhà thầu, nhà đầu tư thực hiện một trong các biện pháp đặt cọc hoặc nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng của nhà thầu, nhà đầu tư. (1) Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng với nhà thầu Căn cứ Điều 68 Luật Đấu thầu 2023 quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng như sau: Nhà thầu được lựa chọn phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Căn cứ quy mô, tính chất của gói thầu, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu theo mức xác định từ 2% đến 10% giá hợp đồng. Các biện pháp bảo đảm Nhà thầu phải thực hiện một trong các biện pháp sau đây để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng: + Đặt cọc; + Nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam; + Nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Các trường hợp hợp không áp dụng bảo đảm thực hiện hợp đồng: + Nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn; + Nhà thầu được lựa chọn theo hình thức tự thực hiện hoặc hình thức tham gia thực hiện của cộng đồng; + Nhà thầu thực hiện gói thầu có giá gói thầu thuộc hạn mức chỉ định thầu quy định tại điểm m khoản 1 Điều 23 Luật Đấu thầu 2023: Gói thầu thuộc dự toán mua sắm có giá gói thầu trong hạn mức từ trên 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng; gói thầu thuộc dự án đầu tư của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ và dự án đầu tư theo Luật Đầu tư công, bao gồm: gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn có giá gói thầu trong hạn mức không quá 500 triệu đồng, gói thầu phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp có giá gói thầu trong hạn mức không quá 01 tỷ đồng. Trường hợp cần điều chỉnh hạn mức này để phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước, Chính phủ trình Ủy ban thường vụ quốc hội xem xét, quyết định. Thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng: Thời gian được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến ngày các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc ngày chuyển sang thực hiện nghĩa vụ bảo hành đối với trường hợp có quy định về bảo hành. Trường hợp cần gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, phải yêu cầu nhà thầu gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng trước khi gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng. Các trường hợp nhà thầu không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng: + Từ chối thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực; + Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng; + Thực hiện hợp đồng chậm tiến độ do lỗi của nhà thầu nhưng từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. (2) Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư Căn cứ Điều 75 Luật Đấu thầu 2023 quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng như sau: Căn cứ quy mô, tính chất của dự án đầu tư kinh doanh, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu theo mức xác định từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư Các biện pháp bảo đảm Nhà đầu tư phải thực hiện một trong các biện pháp sau đây để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực: + Nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam; + Nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng: Thời gian được tính từ ngày hợp đồng được ký chính thức đến ngày chấm dứt hợp đồng. Trường hợp gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, nhà đầu tư phải gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. Các trường hợp nhà thầu không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng: Nhà đầu tư không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng trong các trường hợp sau đây: + Từ chối thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực; + Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng; + Thực hiện hợp đồng chậm tiến độ do lỗi của nhà đầu tư nhưng từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. Như vậy, kể từ 01/01/2024 khi Luật Đấu thầu 2023 có hiệu lực, nhà thầu được lựa chọn và nhà đầu tư trong hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh cần thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định như trên.
Trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào?
Khi một bên quyết định đặt cọc, họ thường giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm sự nghiêm túc trong việc thực hiện hợp đồng. Điều này không chỉ thể hiện sự tin tưởng giữa các bên mà còn thể hiện trách nhiệm và cam kết của họ đối với hợp đồng. Vậy sẽ trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào? Quy định pháp luật về đặt cọc Đặt cọc là một hành động phổ biến trong nhiều giao dịch hợp đồng, được thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và thực hiện đúng cam kết giữa các bên. Khi bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc các tài sản có giá trị khác, điều này tạo nên sự tin tưởng và trách nhiệm trong giao kết hợp đồng. Một ví dụ phổ biến về việc sử dụng đặt cọc là trong việc thuê nhà trọ, giống như trường hợp của A và B. A, người muốn thuê nhà của B, quyết định đặt cọc cho B một khoản tiền nhất định như một biểu hiện của sự nghiêm túc trong việc thuê nhà. Việc này không chỉ giúp đảm bảo rằng A sẽ tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê nhà mà còn bảo vệ quyền lợi của B như việc duy trì tình trạng nhà cửa và thu thập tiền thuê đúng hẹn. Thời hạn của đặt cọc thường được quy định rõ ràng trong hợp đồng và có thể được sử dụng để đảm bảo rằng cả hai bên tuân thủ cam kết. Sau khi hợp đồng được thực hiện thành công, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại hoặc trừ đi các khoản phí, nếu có. Tuy nhiên, nếu một trong hai bên không tuân thủ hợp đồng, tài sản đặt cọc có thể được sử dụng để bồi thường cho bên bị thiệt hại. Như vậy, việc đặt cọc không chỉ đơn giản là một giao dịch tài chính mà còn là một công cụ quan trọng để bảo đảm tính minh bạch và thực hiện hợp đồng một cách đáng tin cậy trong nhiều lĩnh vực khác nhau của cuộc sống và kinh doanh. Trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào? Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trong trường hợp mà hợp đồng không thể thực hiện được như đối tượng của hợp đồng không còn hoặc chủ thể tham gia hợp đồng là cá nhân đã chết hoặc pháp nhân đã chấm dứt hoạt động hoặc hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không hợp pháp… thì lúc đó các bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã trao, bao gồm cả tiền cọc và chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp mà bên nhận đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thỏa thuận với bên đặt cọc về việc hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc khi hoàn trả tiền cọc sẽ có thể bị phạt tiền đặt cọc. Trong trường hợp mà bên đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thỏa thuận với bên nhận đặt cọc về việc hoàn trả tiền cọc và chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên đặt cọc thường sẽ mất cọc, trừ trường hợp thỏa thuận được với bên nhận đặt cọc về việc hoàn trả lại tiền cọc. Những trường hợp bị mất cọc, trả lại cọc Trong ngành bất động sản, việc đặt cọc là một phần không thể thiếu trong quá trình mua bán và giao dịch nhà đất. Khi một người mua nhà quyết định đặt cọc cho người bán, họ thường thực hiện điều này thông qua việc chuyển một khoản tiền cố định vào tài khoản của người bán hoặc cung cấp một chứng chỉ đặt cọc. – Nếu bên đặt cọc từ chối từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên đặt cọc bị mất cọc). – Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (bên nhận đặt cọc phải trả lại cọc và bị phạt cọc). – Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Lưu ý: Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì làm theo thỏa thuận của hai bên.
Hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của vợ, chồng không?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Về bản chất là việc giữ chỗ, bảo đảm cho việc mua bán tài sản sau này giữa các bên. Trong trường hợp bên đặt cọc đã có gia đình, thì việc thực hiện hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của cả hai vợ, chồng không? 1. Mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu riêng của vợ, chồng Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng, như sau: - Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung. -Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản. - Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó. - Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ. Theo đó, nếu xác định mảnh đất được đem đi đặt cọc là tài sản có trước khi kết hôn chứ không phải là tài sản mua sau khi kết hôn hay tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân,… và đồng thời tài sản này không được sáp nhập vào tài sản chung thì đó là tài sản riêng của vợ, chồng. Vì thế trong trường hợp vợ/chồng bán mảnh đất mà không có chữ ký của người còn lại thì vẫn đúng theo quy định của pháp luật. Và người kia cũng không có quyền đối với mảnh đất này. 2. Mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản chung của vợ, chồng như sau: - Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. - Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng. - Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Khi xác định được mảnh đất là tài sản chung của vợ, chồng. Căn cứ tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Tuy nhiên, có một số trường hợp pháp luật quy định việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng như: - Bất động sản; - Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; - Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Có thể thấy, đất là bất động sản. Vì vậy khi vợ/chồng muốn bán mảnh đất này thì bắt buộc phải có sự thông báo và phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai. Nếu vợ.chồng tự ý bán mà không có chữ ký của người còn lại là trái với quy định của pháp luật. Khi đó, giao dịch mua bán đất do vợ/chồng xác lập có thể bị tuyên vô hiệu.
Quy định về đặt cọc qua từng thời kỳ phát triển của pháp luật Việt Nam
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 thì có 09 biện pháp bảo đảm và biện pháp đặt cọc là một trong số đó, đặt cọc đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử, càng chứng tỏ vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống dân sự. Qua bài viết cùng tìm hiểu về quá trình hình thành và xây dựng quy định này. 1. Khái quát về biện pháp đặt cọc Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ. Thuật ngữ "đặt cọc" có nguồn gốc xuất hiện từ lâu đời, khi dùng tiền trong lưu thông dân sự, các tiểu thương thường xâu những đồng tiền lại với nhau thành từng cọc Để làm tin với nhau, họ thường đặt trước một cọc, hai cọc... tuỳ vào giá trị của từng giao dịch dân sự của hai bên xác lập. Cùng với sự phát triển của giao lưu dân sự làm cho biện pháp này không chỉ là việc đặt tiền mà còn có thể đặt cọc các loại tài sản khác, việc đặt cọc này không chỉ để làm tin mà còn thể hiện sự thiện chí của các bên và đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch. Đặt cọc được quy định trong pháp luật lần đầu tiên tại Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07 tháng 5 năm 1991 trong đó đặt cọc được định nghĩa là việc một bên giao cho bên kia một số tiền nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng tại pháp lệnh này cũng đưa ra cơ bản về phương thức xử lí tiền đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc một số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc, nếu các bên không có thoả thuận khác Đặt cọc được quy định tại Bộ luật Dân sự đầu tiên của nước ta –Điều 363 Bộ Luật Dân sự năm 1995. Theo đó đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tại Bộ Luật Dân sự năm 1995 nhà làm luật đã có đã có sự mở rộng về tài sản cọc không chỉ là tiền như Pháp lệnh trước đó, có sự mở rộng các tài sản đặt cọc khác như kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Và tại Bộ Luật Dân sự 1995 hình thức của giao dịch đặt cọc lần đầu tiên được quy định là việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, Bộ Luật Dân sự năm 1995 chưa ghi nhận đúng mức vai trò, vị trí quan trọng của quy đinh về đặt cọc. Bộ luật dân sự năm 1995 chỉ quy định đặt cọc tại một điều luật duy nhất. Bên cạnh đó, đặt cọc cũng được pháp luật ghi nhận rải rác tại các văn dưới luật. 2. Các văn bản quy định về biện pháp đặt cọc Đầu tiên, Nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết này được ban hành dựa trên Bộ Luật Dân sự năm 1995 đường lối giải quyết này không mới và về cơ bản nó đã được thể hiện số trong nghị quyết số 01 năm 2003 từ khi Bộ Luật Dân sự năm 1995 hết hiệu lực tức là từ khi có Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Bộ Luật Dân sự năm 2015 thay thế. Tuy nhiên trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc hiện nay nhiều Tòa án vẫn viện dẫn nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP này để vận dụng cho vấn đề đặt cọc. Xét về tính hiệu lực pháp lý thì việc viễn dẫn này nó không thực sự phù hợp với các quy định bởi vì nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP này được hình thành để giải thích hướng dẫn áp dụng Bộ Luật Dân sự năm 1995 tuy nhiên về mặt ý chí của của nghị quyết 01/2003/NQHĐTP vẫn rất đáng chú ý và vận dụng phát triển, cụ thể là Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thay thế cho nghị quyết này về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều không gây ra lỗi, hợp đồng chậm thực hiện nghĩa vụ do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Có một điểm mới nổi bật được quy định tại nghị định này là trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước Thứ ba, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Thứ tư, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thứ năm, Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật. Thứ sáu, đặt cọc tiếp tục được quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 đặt cọc là việc một bên là bên đặt cọc giao cho bên kia là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Xuyên suốt trong quá trình hình thành, thay đổi và phát triển của pháp luật, từ Bộ Luật Dân sự năm 1995 đến Bộ Luật Dân sự năm 2015 nhưng khái niệm về đặt cọc cũng được các nhà làm luật quy định rất kiêm tốn trong tổng thể 688 Điều của Bộ luật này. Tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 không còn quy định việc đặt cọc phải lập thành văn bản như Bộ Luật Dân sự năm 2005 trước đó, cũng không quy định trường hợp nào hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu, khi hợp đồng chính phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc cũng không nhất thiết phải tuân theo điều kiện lập bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng đặt cọc có thể hoàn toàn được sử dụng để ràng buộc hợp pháp các bên tham gia ký kết và thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chính ví dụ như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay trong trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện để mua bán hay chuyển nhượng. Thứ bảy, ngày 19 tháng 3 năm 2021 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 21 hướng dẫn Bộ Luật Dân Sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghị Định 21/2021 thay thế Nghị Định 163 của Chính Phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Về cơ bản, các quy định về đặt cọc không có sự thay đổi lớn từ Pháp lệnh hợp đồng dân sự đến nay. Để có đặt cọc phải có việc chuyển tài sản từ người này sang người khác để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Như vậy, đặt cọc có thể khái quát: Đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản (tiền, vật) trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện một hợp đồng mà các bên đang hướng tới hoặc bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng đã được giao kết giữa các bên.
Công văn 443/VKSTC-V9: Giải đáp vướng mắc nghiệp vụ KSVGQ vụ việc dân sự, HN&GĐ
Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao ban hành Công văn 443/VKSTC-V9 về việc giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ KSVGQ các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo đó, VKSNDTC đã nhận được nhiều ý kiến, câu hỏi liên quan đến công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong đó, tổng hợp, lựa chọn một số vấn đề mới nhất về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc Trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, tại Hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: Bên A giao số tiền đặt cọc cho bên B ngay khi ký hợp đồng; bên B cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A; Ngoài ra, còn thoả thuận về nghĩa vụ của các bên và việc phạt cọc. Thực hiện hợp đồng, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B không liên hệ cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho A. Bên A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc. Có 02 quan điểm về việc giải quyết vụ án: Quan điểm thứ nhất: Do bên B đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong Hợp đồng nên Tòa án căn cứ Điều 423 và Điều 427 BLDS để hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với bên B. Quan điểm thứ hai: Phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không hủy hợp đồng. Bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải chịu các chế tài đã thỏa thuận trong Hợp đồng. Quan điểm nào là đúng? VKSNDTC trả lời: Trong vụ án trên, hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Vi phạm của bên B được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên B không được cấp GCNQSDĐ), đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 427 BLDS về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng, tại các khoản 1 và 2 có quy định: “1. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. 2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng...”. Vì vậy, Tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của bên A. Bên B phải trả lại tiền cọc cho bên A và phải chịu phạt cọc. Nếu Toà án không hủy hợp đồng thì sẽ không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên A vì trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên A không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng, trong khi vẫn phải chịu thiệt hại do tiền đặt cọc đã giao cho bên B đầy đủ; Nếu bên A từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên A sẽ bị mất tiền đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS, trong khi bên A không có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Về giải quyết tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ông A, bà B. Ông A lập hợp đồng tặng cho con là anh K, bà B không ký hợp đồng nhưng bà biết và không phản đối. Hiện anh K phải thi hành án với số tiền hơn 06 tỷ đồng, bà B sợ quyền sử dụng đất đã tặng cho anh K sẽ bị kê biên để thi hành án nên bà khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K. Anh K đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B. Vụ việc cho thấy có dấu hiệu bà B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K là nhằm tẩu tán tài sản để không bị kê biên tài sản thi hành án. Tuy nhiên, do hợp đồng tặng cho không có chữ ký của bà B nên Tòa án đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B. Việc giải quyết của Tòa án có đúng không? VTSNDTC trả lời: - Nếu có tài liệu, chứng cứ chứng minh là bà B biết rõ việc ông A lập hợp đồng tặng cho mà không phản đối (như bà B trực tiếp cất giữ, quản lý GCNQSDĐ của anh K hoặc bà B cùng tham gia vào các giao dịch đối với quyền sử dụng đất do anh K thực hiện…) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Án lệ số 03/2016, tức là không chấp nhận yêu cầu của bà B. - Nếu có đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh bà B không biết việc ông A tặng cho quyền sử dụng đất cho anh K thì Tòa án có thể xác định hợp đồng tặng cho vô hiệu đối với phần tài sản của bà B trong khối tài sản chung với ông A, tức là chấp nhận một phần yêu cầu của bà B. Vì vậy, Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B, tức là hủy toàn bộ hợp đồng tặng cho và hủy GCNQSDĐ của anh K là không đúng, trái với ý chí của ông A định đoạt phần tài sản của mình. Về trách nhiệm bồi thường khi văn bản công chứng không đúng quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Phòng Công chứng A, sau đó đương sự thực hiện các giao dịch dân sự với các chủ thể khác thì dẫn đến tranh chấp, khởi kiện. Tòa án xác định: Việc công chứng của Công chứng viên là không đúng pháp luật nên các giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng hiện tại Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B. Vậy chủ thể nào có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho đương sự? VKSNDTC trả lời: Theo khoản 5 Điều 33, khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên…của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng”. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng quy định “Văn phòng công chứng được thành lập từ việc chuyển đổi Phòng công chứng phải kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và tiếp nhận toàn bộ hồ sơ công chứng của Phòng công chứng đó”. Như vậy, Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B nên Văn phòng công chứng B phải kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của Phòng Công chứng A, kể cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Theo khoản 2 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Công chứng viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”. Xem chi tiết tại Công văn 443/VKSTC-V9 ban hành ngày 15/02/2023.
Cần làm gì để chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng luật và đòi lại cọc?
Câu chuyện chủ trọ và sinh viên luôn là vấn đề được đặt ra trong những năm học đại học. Những trường hợp như đổi trọ, tăng giá tiền điện, hay không lấy được tiền cọc luôn được các bạn sinh viên quan tâm. Bài viết sau đây sẽ bàn đến vấn đề việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng luật khi chủ trọ vi phạm hợp hồng và cách để đòi lại cọc đúng luật. Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng thuê nhà như sau: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Dựa vào quy định trên, hợp đồng thuê nhà được xác định là hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Trường hợp nào bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn cứ theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: - Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; -Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; - Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Như vậy, nếu chủ trọ của bạn vi phạm một trong các trường hợp trên thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Nghĩa vụ thông báo của bên đơn đơn phương CDHĐ thuê nhà Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì? Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: - Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. - Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. - Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. - Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Đơn phương chấm dứt hợp đồng có lấy lại được tiền đặt cọc? Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê. Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại: - Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà. - Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. - Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê. - Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan... theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Theo đó, đối với hợp đồng đơn phương chấm dứt, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định của pháp luật tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác. Hướng dẫn cách đòi lại tiền cọc Thương lượng Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà về tiền cọc, các bên nên chủ động liên lạc và tiến hành thương lượng. Trình bày quan điểm và khó khăn của mình với các bên còn lại, nhằm tìm ra tiếng nói chung, hướng đến giải pháp tích cực nhất. Tuy nhiên hầu hết các trường hợp khi xảy ra tranh chấp, phương thức thương lượng trở nên không mấy khả quan, vì vậy rất cần có bên thứ 3 tham gia đứng ra hỗ trợ giải quyết vụ việc. Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Khởi kiện Hồ sơ khởi kiện: Đơn khởi kiện (Mẫu đơn 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017) Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện: hợp đồng cho thuê nhà ở, giấy tờ có liên quan Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng). Cách thức thực hiện. Nộp hồ sơ khởi kiện và các giấy tờ có liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú để tòa án tiến hành xem xét tính hợp pháp của đơn kiện. Có thể nộp hồ sơ qua hình thức trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền. - Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí. - Từ thời điểm người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết vụ việc.
Giấy đặt cọc mua nhà còn hiệu lực không?
Kính thưa Luật Sư /: Xin hỏi luật sư là tôi có bán một căn nhà ,đã nhận cọc và ghi cọc thời gian là 30 ngày .nhưng đến 30 ngày mà thủ tục ko thể xong được do con ở nước ngoài mà sổ đỏ ghi HỘ GIA ĐÌNH lên ko thể ký để công chứng được .Vậy hết 30 ngày thì giấy cọc còn hiệu lực hay hết ạ ??? Xin chân thành cảm ơn luật sự !
Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai
Anh A mua chung cư Quận 12 HCM. Đã ký hợp đồng đặt cọc, đã thanh toán trước 20% và đang trong tiến trình đóng tiếp các khoản tiếp theo. Nhưng Anh A phát hiện ra bên đó họ vẫn chưa xây móng. Hiện luật có quy định chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi nhà chung cư xây xong phần móng hay không? Văn bản nào quy định? Anh A có 2 hướng xử lý: - Một là hoãn lại tiến trình đóng tiếp - Hai là hủy hợp đồng, buộc bên đó trả lại tiền cọc 20% cho anh A. Như vậy có phù hợp với quy định hiện tại không và phương án nào tốt hơn? Như trường hợp trên, tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.” Như vậy, tiền nhận đặt cọc trong trường hợp của anh A ở đây được xem là việc giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại ... b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.” Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch. Việc đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định. Theo quan điểm mình, tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu của anh A. Anh có thể lựa chọn một trong hai hướng mà anh nêu thông qua việc thỏa thuận với chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì nếu như có xảy ra tranh chấp, khởi kiện ra Tòa án thì Tòa cũng sẽ tuyên hợp đồng mà hai bên giao kết trước đây là vô hiệu.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà dựa theo hợp đồng đặt cọc công chứng?
Chào anh/chị, Gia đình em có gặp phải trường hợp là mẹ em có đặt cọc mua 1 căn nhà (hợp đồng cọc có công chứng và thời hạn công chứng là 45 ngày kể từ ngày ký) Sau đó mẹ em có sang lại cho 1 bên khác với giá cao hơn, mẹ em có viết giấy tay nhận cọc của bên mua và cũng thoả thuận hạn chót của hợp đồng bằng với hạn chót của hợp đồng A, bên mua đồng ý phương án là đến ngày công chứng, mẹ em sẽ huỷ hợp đồng cọc A để bên chủ nhà và bên mua ký mua bán trực tiếp với nhau Tuy nhiên hết hạn hợp đồng bên mua của mẹ e không giao thêm tiền để công chứng mua bán, sau đó mẹ e đã giao đủ tiền để công chứng mua bán với chủ nhà (theo hợp đồng cọc A), còn bên mua sau thì đòi mẹ e phải trả lại toàn bộ tiền cọc đã nhận (họ không đòi bồi thường mà chỉ trả lại tiền cọc, nhưng vì mẹ e đã trả tiền hoa hồng ngay khi nhận nên giờ trả lại đủ thì sẽ là lỗ ạ) Bên mua sau lấy lý do là tại thời điểm làm hợp đồng đặt cọc, mẹ em chưa phải là chủ sở hữu của căn nhà đó, và hợp đồng cọc của 2 bên cũng không có chữ ký xác nhận của chủ nhà nên hợp đồng cọc này là vô hiệu, mẹ em có trách nhiệm hoàn lại những gì đã nhận..... Mong anh/chị tư vấn dùm em là quan điểm của bên mua có đúng không ạ, trường hợp họ khởi kiện thì mình có bị ảnh hưởng gì không ạ Em xin cám ơn
Xin ý kiến về việc rút tiền cọc mua đất phân lô?
Thưa các anh /chị Vợ chồng tôi có mua 01 ô đất qua 01 và giao dịch qua 1 văn phòng nhà đất với giá 650 triệu (Chủ đầu tư có mua 03 lô đất ghép lại rồi phân lô bán thành 19 nền - tại xã Phật Tích, Tiên Du, Bắc Ninh). Thời điểm vợ chồng tôi mua là tháng 03/2020 có đặt cọc. Mãi tới 18/8/2020 mới gọi ra phòng Công chứng để ký hợp đồng, tổng thu 550 triệu giữa vợ chồng tôi với pháp nhân là công ty - chủ đầu tư lô đất. Tới nay văn phòng giao dịch vì nhiều lý do đã chưa sang tên và không nói rõ lý do vì sao chưa vào tên lô thửa. Các anh/ chị có thể cho tôi lời khuyên. Nếu tôi không mua nữa thì tôi nên làm cách nào để rút tiền về từ của Chủ lô đất và phần chênh của văn phòng nhà đất Trân trọng cảm ơn
Tạm ứng hợp đồng có phải xuất hóa đơn không?
Về vấn đề xuất hóa đơn đối với tiền đặt cọc/ tạm ứng anh có thể tham khảo hướng dẫn tại Công văn 75543/CT-TTHT, Công văn 609/CT-TTHT năm 2016,Công văn 13675/BTC-CST. Theo như hướng dẫn trên thì có thể chia hai trường hợp như sau: Trường hợp Công ty thực hiện thu tiền trước hoặc trong khi cung ứng dịch vụ thì Công ty phải lập hóa đơn theo quy định, ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền (Nghĩa là trường hợp nhận tiền thanh toán trước một phần giá trị hợp đồng thì phải xuất hóa đơn). Trường hợp Công ty nhận tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để bảo đảm thực hiện hợp đồng (tại thời điểm nhận tiền chưa cung cấp dịch vụ, chưa thực hiện hợp đồng) thì Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT đối với khoản tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để bảo đảm thực hiện hợp đồng (Việc nhận tiền tạm ứng để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì sẽ không cần phải xuất hóa đơn).
07 điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà, đất để tránh rủi ro
Hạn chế rủi ro hợp đồng đặt cọc - Ảnh minh họa Hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của nó. Để tránh rủi ro khi tham gia một giao dịch đặt cọc, cùng điểm qua những thông tin dưới đây. 1. Có hai hình thức đặt cọc Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 dạng khác nhau: - Đặt cọc để đảm bảo giao kết: Một hợp đồng phải trải qua giai đoạn giao kết trước khi đi vào hiệu lực. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu, nhưng mục đích cuối cùng là để hợp đồng được giao kết. Trong giai đoạn này, hai bên có thể sử dụng đặt cọc như một hình thức đảm bảo rằng việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện (tức hai bên không được hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng). Ví dụ: A thỏa thuận với B sẽ đưa B 50 triệu để B làm thủ tục giấy tờ đầy đủ, sau khi B làm thủ tục đầy đủ thì hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Ở đây, việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng nhà đất sẽ đầy đủ giấy tờ, lúc đó hai bên mới bắt đầu thực hiện hợp đồng mua bán. - Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện. Ví dụ: A và thỏa thuận sẽ bán cho B một miếng đất giá 1 tỷ đồng, B phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong 1 tuần kể từ ngày ký hợp đồng, khi ký kết hợp đồng B phải đặt cọc trước 200 triệu. Ở đây khoản tiền 200 triệu là để đảm bảo trong 1 tuần B phải giao đủ 1 tỷ đồng cho A. Như vậy, trước hết chúng ta cần làm rõ Thỏa thuận đặt cọc là thỏa thuận để hợp đồng được giao kết hay hợp đồng được thực hiện. 2. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc Đối với nhà, đất, có rất nhiều chế độ sở hữu đối với tài sản (sở hữu chung theo phần, sở hữu chung hợp nhất, sở hữu riêng, sở hữu tài sản hình thành trong tương lai…) nhưng phải ghi cụ thể người hoặc những người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ. Nếu người ký hợp đồng là người đã có gia đình, tốt hơn hết là yêu cầu có chữ ký của cả hai, đối với tài sản dùng làm nghĩa vụ có nhiều người sở hữu thì nên yêu cầu tất cả cùng ký. 3. Xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc Khoản 2 Điều 328 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau: - Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc. - Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc. Tuy nhiên, phải ghi rõ vào hợp đồng như thế nào là vi phạm nghĩa vụ, tốt nhất là ghi rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra pháp luật không cấm ghi mức phạt thêm ngoài mức cơ bản này nếu hai bên vi phạm nghĩa vụ. 4. Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp. 5. Có được hủy hợp đồng đặt cọc khi diện tích thực tế không đúng với sổ đỏ?: Xem TẠI ĐÂY 6. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu?: Xem TẠI ĐÂY 7. Đặt cọc mua đất qua vi bằng có khởi kiện đòi lại tiền được không?: Xem TẠI ĐÂY Ngoài những lưu ý nêu trên, mời bạn đọc đóng góp thêm kinh nghiệm đối với hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu?
Giấy đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu - ảnh minh họa Giấy tờ giao nhận tiền đặt cọc là giấy tờ có giá trị trong một thời hạn nhất định chứ không phải vỉnh viễn. Nhưng trong trường hợp nào đó do khách quan hoặc chủ quan mà chỉ ghi rõ ngày giao nhận tiền đặt cọc, mà quên hoặc thiếu hiểu biết không ghi rõ đến ngày tháng nào hết hạn, thì trong trường hợp này theo pháp luật thì giấy đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu, đến khi nào sẽ không còn hiệu lực?
Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai 2024
Bạn đang có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai? Bạn đã bao giờ thắc mắc về mức tiền tối đa mà chủ đầu tư được phép thu trước khi bàn giao nhà chưa? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một xu hướng phổ biến tại Việt Nam. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã đưa ra nhiều sửa đổi quan trọng, đặc biệt là quy định về thanh toán và đặt cọc trong giao dịch này. Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện nhiều lần. Trong mua bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần sau phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%. Trong thuê mua, lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, quy định về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại năm 2024 cơ bản vẫn kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi vẫn giữ lại cơ chế thanh toán thành nhiều lần, mức thanh toán lần đầu vẫn là 30%. Tuy nhiên có điểm khác biệt trong mức tiền tối đa được thu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, mức tiền tối đa mà bên bán được thu đã hạ xuống từ 70% còn 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Còn đối với trường hợp mua bán, mức tiền tối đa mà bên bán được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ ở mức 70%, nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì mức được thu tối đa giảm xuống còn 50%. (2) Mức tiền đặt cọc tối đa được thu khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về mức trần tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc với người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì mức tiền đặt cọc tối đa đã quy định cụ thể. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Để thuận tiện trong việc quản lý thực hiện quy định này, pháp luật bắt buộc trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá cho thuê mua nhà ở. Ngoài ra, theo nguyên tắc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định mới này nhằm mục đích hạn chế rủi ro mất mát tài sản cho người mua trong trường hợp hợp đồng không được thực hiện và ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và ổn định thị trường bất động sản.
Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó, có nhiều quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành. Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai 1) Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là: - Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. - Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở. 2) Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. - Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Như vậy, khi các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. So với quy định hiện hành tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bao gồm tiền cọc. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì? Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024
Mẫu giấy đặt cọc mua nhà đất mới nhất năm 2024? Giấy đặt cọc có cần công chứng không?
Trong các giao dịch mua nhà bán đất, việc lập giấy đặt cọc là bước quan trọng để đảm bảo cam kết của các bên trước khi hoàn tất giao dịch chính thức. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp mẫu giấy đặt cọc mới nhất năm 2024 và hướng dẫn chi tiết về giấy đặt cọc. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận sự cam kết giữa các bên và để bảo đảm giao kết. (1) Nội dung giấy đặt cọc cần những gì? Đối với giấy đặt cọc, các bên khi lập giấy đặt cọc phải đảm bảo các nội dung sau đây: - Thông tin của các bên: Bao gồm họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ liên lạc của bên đặt cọc và bên nhận cọc. - Thông tin về tài sản đặt cọc: Chi tiết về lô đất, bao gồm địa chỉ, diện tích, thời gian sử dụng. - Số tiền đặt cọc: Số tiền cụ thể mà bên đặt cọc sẽ thanh toán cho bên nhận cọc để đảm bảo giao dịch. - Thời hạn đặt cọc: Thời gian mà số tiền đặt cọc sẽ được giữ lại trước khi hoàn tất hợp đồng mua bán chính thức. - Cam kết của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận cọc, bao gồm cam kết hoàn tất giao dịch mua bán đất theo thỏa thuận. - Điều khoản phạt vi phạm: Quy định về việc xử lý vi phạm hợp đồng, bao gồm các mức phạt nếu một trong hai bên vi phạm cam kết. - Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và các điều kiện để hợp đồng này hết hiệu lực. Thông thường, các giao dịch mua bán nhà đất luôn là giao dịch có giá trị lớn nên giấy đặt cọc mang ý nghĩa quan trọng. Giấy đặt cọc được xem là văn bản đảm bảo các bên cam kết thực hiện thỏa thuận việc mua bán, chuyển nhượng. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx (2) Giấy đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không? Các trường hợp hợp đồng cần công chứng, chứng thực theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 như sau: - Hợp đồng tặng cho bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất . - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Như vậy, hiện nay không có điều khoản nào bắt buộc giấy đặt cọc sau khi được soạn thảo và ký kết phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc (3) Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất? Mức phạt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội. Tóm lại, trên đây là mẫu giấy cũng như nội dung chi tiết của giấy đặt cọc. Các bên cần đảm bảo đầy đủ nội dung của giấy đặt cọc cũng như tuân thủ các cam kết đã đề ra để tránh việc bị phạt cọc khi không thực hiện việc mua bán như đã thỏa thuận. Ngoài ra, giấy đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx Xem và tải mẫu Hợp đồng đặt cọc:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/Hop-dong-dat-coc.doc
TANDTC lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc
Tòa án nhân dân tối cao đang Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1). https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết. (1) Hiệu lực của đặt cọc Theo Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại Điều 116 Bộ Luật Dân sự 2015 và có hiệu lực khi nó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời, việc đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc. Ví dụ: Các bên ký HĐ viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoán tiền cho bên chuyển nhượng. Tại đây, tính từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền thì HĐ đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng nêu rõ trường hợp đặt cọc chỉ để đảm đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện HĐ hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết vừa để bảo đảm cho việc thực hiện thì khi HĐ không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu. (2) Mức phạt cọc Theo Điều 6 Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), phạt cọc là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền. Trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận về phạt cọc thì trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu, bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) đề xuất 02 phương án như sau: Phương án 01: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” được quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Phương án 02: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác nêu trên nhưng không được vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc. Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá 05 lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng 05 lần mức tiền đặt cọc. (3) Trường hợp có tranh chấp về phạt cọc mà các bên không có thỏa thuận về việc xử lý Theo Dự thảo Nghị quyết, trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì sẽ thực hiện như sau: - Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết/thực hiện HĐ: Tại đây, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. - Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết mà trong quá trình thực hiện mới có vi phạm làm cho HĐ không được thực hiện hoặc mới phát hiện HĐ bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyêt tranh châp về vi phạm HĐ hoặc xử lý HĐ vô hiệu sẽ được thực hiện theo thủ tục chung. - Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là HĐ cũng bị vô hiệu, thì HĐ đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và HĐ bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015. Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng đưa ra ví dụ cho trường hợp này như sau: Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao đế đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện HĐ mua bán nhà ở với điều kiện khi HĐ mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì giá trị chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì HĐ cũng bị vô hiệu. Khi bắt đầu thực hiện HĐ thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà. Có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này HĐ mua bán nhà cũng bị vô hiệu theo. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1).
Chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị BĐS từ 1/1/2025
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025 quy định chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc của khách hàng trong trường hợp nào? (1) Chủ đầu tư kinh doanh BĐS thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào? Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 chưa có quy định nào điều chỉnh việc đến việc đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hầu hết các hợp đồng đặt cọc trong việc mua, thuê mua bất động sản đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên dựa trên quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, không có quy định ràng buộc số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu, hay chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào. Nhận thấy được điểm còn thiếu sót đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đã thêm quy định điều chỉnh về việc thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Và để minh bạch trong tỉ lệ tiền đặt cọc, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản thể hiện rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản là bao nhiêu, từ đó làm căn cứ để xác định việc thu tiền đặt cọc của chủ đầu tư có hợp pháp hay không. (2) Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là gì? Trước khi thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải đảm bảo nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Căn cứ tại các quy định ở Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023 (cũng có hiệu lực từ 01/01/2025) thì nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công dưới đây: + Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư; + Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản này. - Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 Tất cả các bất động sản kể trên là bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với các bất động sản này, số tiền đặt cọc được phép thu tối đa 5% dựa trên giá bán, giá cho thuê mua bất động sản. Khi thực hiện thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải làm thành văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó phải ghi rõ giá tiền bán, cho thuê mua bất động sản trong hợp đồng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Quy trình mua, bán vàng miếng bằng hình thức đấu thầu như thế nào?
Thứ 2, ngày 22/4 sắp tới đây, Ngân hàng nhà nước tiến hành đấu thầu vàng miếng với ít nhất 15 doanh nghiệp kinh doanh vàng. Cùng tìm hiểu quy trình đấu thầu vàng miếng sẽ diễn ra như thế nào qua bài viết dưới đây… (1) Đối tượng nào được tham gia đấu thầu vàng miếng? Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã hoàn tất khâu chuẩn bị cho việc đấu thầu vàng miếng, nhằm tăng nguồn cung vàng ra thị trường, can thiệp kịp thời, xử lý ngay và luôn tình trạng giá vàng miếng trong nước và giá vàng quốc tế chênh lệch ở mức cao theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước tổ chức đấu thầu 16.800 lượng vàng, loại vàng đấu thầu là vàng miếng SJC do Ngân hàng Nhà nước sản xuất. Khối lượng tối thiểu cho một lô giao dịch là 100 lượng vàng. Theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước, đến nay đã có ít nhất 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đấu thầu trên tổng 26 đơn vị đăng ký tham gia đấu thầu vàng miếng. Các doanh nghiệp sẽ phải đặt cọc để tham gia đấu thầu, muộn nhất vào 17 giờ ngày nhận thông báo thầu. Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN năm 2013, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không đủ tư cách tham gia đấu thầu vàng miếng với Ngân hàng Nhà nước trong các trường hợp sau: - Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đang trong thời gian bị tạm ngừng quan hệ giao dịch hoặc bị hủy quan hệ giao dịch; - Người đại diện của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không xuất trình giấy tờ tùy thân theo quy định; - Giấy tờ tùy thân không hợp lệ; - Người tham dự không phải là người đại diện giao dịch do tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký; - Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không tuân thủ quy định về đặt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN. - Sở Giao dịch thông báo bằng văn bản cho tổ chức tín dụng, doanh nghiệp không đủ tư cách tham gia đấu thầu vàng miếng với Ngân hàng Nhà nước, trong đó nêu rõ lý do. Sở Giao dịch sẽ tiến hành kiểm tra tiền đặt cọc của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giấy tờ tùy thân của người đại diện tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trong 1 giờ kể từ khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tổ chức đấu thầu (khoản 1 Điều 5 Quyết định 563/QĐ-NHNN). Do đó, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp cần lưu ý thực hiện việc đặt cọc đúng hạn để không bị mất tư cách tham gia đấu thầu. Trong lần đấu thầu mua, bán vàng miếng lần này, số tiền cọc là 81,80 triệu đồng/lượng. Khối lượng đấu thầu tối thiểu một thành viên được phép đặt thầu là 14 lô, tương đương 1.400 lượng. Khối lượng tối đa được phép đặt thầu là 20 lô, tương đương 2.000 lượng. Bước giá dự thầu là 10.000 đồng/lượng. Mỗi thành viên dự thầu chỉ được đăng ký một mức giá tối thiểu bằng hoặc cao hơn giá sàn do Ngân hàng Nhà nước công bố. (2) Quy trình đấu thầu vàng miếng như thế nào? Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 06/2013/TT-NHNN ban hành năm 2013 quy định về quy trình mua, bán vàng miếng qua hình thức đấu thầu bao gồm 11 bước sau đây: 1. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) thông báo đấu thầu mua, bán vàng miếng; 2. Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đặt cọc; 3. Kiểm tra và thông báo tư cách dự thầu của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp; 4. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) thông báo giá mua, bán (đối với đấu thầu theo khối lượng) hoặc giá sàn và/hoặc giá trần (đối với đấu thầu theo giá); 5. Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp nộp phiếu dự thầu mua, bán vàng miếng; 6. Ngân hàng Nhà nước xét thầu; 7. Ngân hàng Nhà nước thông báo hủy thầu (nếu có); 8. Ngân hàng Nhà nước (Sở Giao dịch) công bố kết quả đấu thầu; 9. Xác nhận giao dịch; 10. Thanh toán tiền và giao, nhận vàng miếng; 11. Xử lý tiền đặt cọc. Lưu ý: Từ bước 1 đến bước 9 sẽ được thực hiện theo quy định tại Quy trình về mua, bán vàng miếng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành (3) Khi nào hủy gói thầu vàng miếng? Trước thời điểm thông báo giá hoặc thông báo kết quả đấu thầu, nếu giá vàng biến động vượt quá mức biến động giá trong phương án mua, bán vàng miếng đã được phê duyệt, Sở Giao dịch hủy thầu và thông báo cho các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp tham gia đấu thầu ( Điều 10 Quyết định 563/QĐ-NHNN) Trong đợt đấu thầu lần này, Ngân hàng Nhà nước cũng lưu ý trong trường hợp không mua được vàng từ thị trường quốc tế do đối tác không đủ cung vàng theo nhu cầu, Ngân hàng Nhà nước quyết định hủy kết quả thầu.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng trong đấu thầu từ năm 2024
Bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể được hiểu là việc nhà thầu, nhà đầu tư thực hiện một trong các biện pháp đặt cọc hoặc nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng của nhà thầu, nhà đầu tư. (1) Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng với nhà thầu Căn cứ Điều 68 Luật Đấu thầu 2023 quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng như sau: Nhà thầu được lựa chọn phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Căn cứ quy mô, tính chất của gói thầu, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu theo mức xác định từ 2% đến 10% giá hợp đồng. Các biện pháp bảo đảm Nhà thầu phải thực hiện một trong các biện pháp sau đây để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng: + Đặt cọc; + Nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam; + Nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Các trường hợp hợp không áp dụng bảo đảm thực hiện hợp đồng: + Nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn; + Nhà thầu được lựa chọn theo hình thức tự thực hiện hoặc hình thức tham gia thực hiện của cộng đồng; + Nhà thầu thực hiện gói thầu có giá gói thầu thuộc hạn mức chỉ định thầu quy định tại điểm m khoản 1 Điều 23 Luật Đấu thầu 2023: Gói thầu thuộc dự toán mua sắm có giá gói thầu trong hạn mức từ trên 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng; gói thầu thuộc dự án đầu tư của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ và dự án đầu tư theo Luật Đầu tư công, bao gồm: gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn có giá gói thầu trong hạn mức không quá 500 triệu đồng, gói thầu phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp có giá gói thầu trong hạn mức không quá 01 tỷ đồng. Trường hợp cần điều chỉnh hạn mức này để phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước, Chính phủ trình Ủy ban thường vụ quốc hội xem xét, quyết định. Thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng: Thời gian được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến ngày các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc ngày chuyển sang thực hiện nghĩa vụ bảo hành đối với trường hợp có quy định về bảo hành. Trường hợp cần gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, phải yêu cầu nhà thầu gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng trước khi gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng. Các trường hợp nhà thầu không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng: + Từ chối thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực; + Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng; + Thực hiện hợp đồng chậm tiến độ do lỗi của nhà thầu nhưng từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. (2) Quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư Căn cứ Điều 75 Luật Đấu thầu 2023 quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng như sau: Căn cứ quy mô, tính chất của dự án đầu tư kinh doanh, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu theo mức xác định từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư Các biện pháp bảo đảm Nhà đầu tư phải thực hiện một trong các biện pháp sau đây để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực: + Nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam; + Nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng: Thời gian được tính từ ngày hợp đồng được ký chính thức đến ngày chấm dứt hợp đồng. Trường hợp gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, nhà đầu tư phải gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. Các trường hợp nhà thầu không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng: Nhà đầu tư không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng trong các trường hợp sau đây: + Từ chối thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực; + Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng; + Thực hiện hợp đồng chậm tiến độ do lỗi của nhà đầu tư nhưng từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng. Như vậy, kể từ 01/01/2024 khi Luật Đấu thầu 2023 có hiệu lực, nhà thầu được lựa chọn và nhà đầu tư trong hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh cần thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định như trên.
Trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào?
Khi một bên quyết định đặt cọc, họ thường giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm sự nghiêm túc trong việc thực hiện hợp đồng. Điều này không chỉ thể hiện sự tin tưởng giữa các bên mà còn thể hiện trách nhiệm và cam kết của họ đối với hợp đồng. Vậy sẽ trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào? Quy định pháp luật về đặt cọc Đặt cọc là một hành động phổ biến trong nhiều giao dịch hợp đồng, được thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và thực hiện đúng cam kết giữa các bên. Khi bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc các tài sản có giá trị khác, điều này tạo nên sự tin tưởng và trách nhiệm trong giao kết hợp đồng. Một ví dụ phổ biến về việc sử dụng đặt cọc là trong việc thuê nhà trọ, giống như trường hợp của A và B. A, người muốn thuê nhà của B, quyết định đặt cọc cho B một khoản tiền nhất định như một biểu hiện của sự nghiêm túc trong việc thuê nhà. Việc này không chỉ giúp đảm bảo rằng A sẽ tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê nhà mà còn bảo vệ quyền lợi của B như việc duy trì tình trạng nhà cửa và thu thập tiền thuê đúng hẹn. Thời hạn của đặt cọc thường được quy định rõ ràng trong hợp đồng và có thể được sử dụng để đảm bảo rằng cả hai bên tuân thủ cam kết. Sau khi hợp đồng được thực hiện thành công, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại hoặc trừ đi các khoản phí, nếu có. Tuy nhiên, nếu một trong hai bên không tuân thủ hợp đồng, tài sản đặt cọc có thể được sử dụng để bồi thường cho bên bị thiệt hại. Như vậy, việc đặt cọc không chỉ đơn giản là một giao dịch tài chính mà còn là một công cụ quan trọng để bảo đảm tính minh bạch và thực hiện hợp đồng một cách đáng tin cậy trong nhiều lĩnh vực khác nhau của cuộc sống và kinh doanh. Trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng trong trường hợp nào? Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trong trường hợp mà hợp đồng không thể thực hiện được như đối tượng của hợp đồng không còn hoặc chủ thể tham gia hợp đồng là cá nhân đã chết hoặc pháp nhân đã chấm dứt hoạt động hoặc hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không hợp pháp… thì lúc đó các bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã trao, bao gồm cả tiền cọc và chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp mà bên nhận đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thỏa thuận với bên đặt cọc về việc hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc khi hoàn trả tiền cọc sẽ có thể bị phạt tiền đặt cọc. Trong trường hợp mà bên đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thỏa thuận với bên nhận đặt cọc về việc hoàn trả tiền cọc và chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên đặt cọc thường sẽ mất cọc, trừ trường hợp thỏa thuận được với bên nhận đặt cọc về việc hoàn trả lại tiền cọc. Những trường hợp bị mất cọc, trả lại cọc Trong ngành bất động sản, việc đặt cọc là một phần không thể thiếu trong quá trình mua bán và giao dịch nhà đất. Khi một người mua nhà quyết định đặt cọc cho người bán, họ thường thực hiện điều này thông qua việc chuyển một khoản tiền cố định vào tài khoản của người bán hoặc cung cấp một chứng chỉ đặt cọc. – Nếu bên đặt cọc từ chối từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên đặt cọc bị mất cọc). – Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (bên nhận đặt cọc phải trả lại cọc và bị phạt cọc). – Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Lưu ý: Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì làm theo thỏa thuận của hai bên.
Hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của vợ, chồng không?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Về bản chất là việc giữ chỗ, bảo đảm cho việc mua bán tài sản sau này giữa các bên. Trong trường hợp bên đặt cọc đã có gia đình, thì việc thực hiện hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của cả hai vợ, chồng không? 1. Mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu riêng của vợ, chồng Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng, như sau: - Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung. -Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản. - Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó. - Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ. Theo đó, nếu xác định mảnh đất được đem đi đặt cọc là tài sản có trước khi kết hôn chứ không phải là tài sản mua sau khi kết hôn hay tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân,… và đồng thời tài sản này không được sáp nhập vào tài sản chung thì đó là tài sản riêng của vợ, chồng. Vì thế trong trường hợp vợ/chồng bán mảnh đất mà không có chữ ký của người còn lại thì vẫn đúng theo quy định của pháp luật. Và người kia cũng không có quyền đối với mảnh đất này. 2. Mảnh đất trên thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản chung của vợ, chồng như sau: - Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. - Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng. - Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Khi xác định được mảnh đất là tài sản chung của vợ, chồng. Căn cứ tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Tuy nhiên, có một số trường hợp pháp luật quy định việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng như: - Bất động sản; - Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; - Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Có thể thấy, đất là bất động sản. Vì vậy khi vợ/chồng muốn bán mảnh đất này thì bắt buộc phải có sự thông báo và phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai. Nếu vợ.chồng tự ý bán mà không có chữ ký của người còn lại là trái với quy định của pháp luật. Khi đó, giao dịch mua bán đất do vợ/chồng xác lập có thể bị tuyên vô hiệu.
Quy định về đặt cọc qua từng thời kỳ phát triển của pháp luật Việt Nam
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 thì có 09 biện pháp bảo đảm và biện pháp đặt cọc là một trong số đó, đặt cọc đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử, càng chứng tỏ vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống dân sự. Qua bài viết cùng tìm hiểu về quá trình hình thành và xây dựng quy định này. 1. Khái quát về biện pháp đặt cọc Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ. Thuật ngữ "đặt cọc" có nguồn gốc xuất hiện từ lâu đời, khi dùng tiền trong lưu thông dân sự, các tiểu thương thường xâu những đồng tiền lại với nhau thành từng cọc Để làm tin với nhau, họ thường đặt trước một cọc, hai cọc... tuỳ vào giá trị của từng giao dịch dân sự của hai bên xác lập. Cùng với sự phát triển của giao lưu dân sự làm cho biện pháp này không chỉ là việc đặt tiền mà còn có thể đặt cọc các loại tài sản khác, việc đặt cọc này không chỉ để làm tin mà còn thể hiện sự thiện chí của các bên và đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch. Đặt cọc được quy định trong pháp luật lần đầu tiên tại Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07 tháng 5 năm 1991 trong đó đặt cọc được định nghĩa là việc một bên giao cho bên kia một số tiền nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng tại pháp lệnh này cũng đưa ra cơ bản về phương thức xử lí tiền đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc một số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc, nếu các bên không có thoả thuận khác Đặt cọc được quy định tại Bộ luật Dân sự đầu tiên của nước ta –Điều 363 Bộ Luật Dân sự năm 1995. Theo đó đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tại Bộ Luật Dân sự năm 1995 nhà làm luật đã có đã có sự mở rộng về tài sản cọc không chỉ là tiền như Pháp lệnh trước đó, có sự mở rộng các tài sản đặt cọc khác như kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Và tại Bộ Luật Dân sự 1995 hình thức của giao dịch đặt cọc lần đầu tiên được quy định là việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, Bộ Luật Dân sự năm 1995 chưa ghi nhận đúng mức vai trò, vị trí quan trọng của quy đinh về đặt cọc. Bộ luật dân sự năm 1995 chỉ quy định đặt cọc tại một điều luật duy nhất. Bên cạnh đó, đặt cọc cũng được pháp luật ghi nhận rải rác tại các văn dưới luật. 2. Các văn bản quy định về biện pháp đặt cọc Đầu tiên, Nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết này được ban hành dựa trên Bộ Luật Dân sự năm 1995 đường lối giải quyết này không mới và về cơ bản nó đã được thể hiện số trong nghị quyết số 01 năm 2003 từ khi Bộ Luật Dân sự năm 1995 hết hiệu lực tức là từ khi có Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Bộ Luật Dân sự năm 2015 thay thế. Tuy nhiên trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc hiện nay nhiều Tòa án vẫn viện dẫn nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP này để vận dụng cho vấn đề đặt cọc. Xét về tính hiệu lực pháp lý thì việc viễn dẫn này nó không thực sự phù hợp với các quy định bởi vì nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP này được hình thành để giải thích hướng dẫn áp dụng Bộ Luật Dân sự năm 1995 tuy nhiên về mặt ý chí của của nghị quyết 01/2003/NQHĐTP vẫn rất đáng chú ý và vận dụng phát triển, cụ thể là Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thay thế cho nghị quyết này về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều không gây ra lỗi, hợp đồng chậm thực hiện nghĩa vụ do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Có một điểm mới nổi bật được quy định tại nghị định này là trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước Thứ ba, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Thứ tư, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thứ năm, Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật. Thứ sáu, đặt cọc tiếp tục được quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 đặt cọc là việc một bên là bên đặt cọc giao cho bên kia là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Xuyên suốt trong quá trình hình thành, thay đổi và phát triển của pháp luật, từ Bộ Luật Dân sự năm 1995 đến Bộ Luật Dân sự năm 2015 nhưng khái niệm về đặt cọc cũng được các nhà làm luật quy định rất kiêm tốn trong tổng thể 688 Điều của Bộ luật này. Tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 không còn quy định việc đặt cọc phải lập thành văn bản như Bộ Luật Dân sự năm 2005 trước đó, cũng không quy định trường hợp nào hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu, khi hợp đồng chính phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc cũng không nhất thiết phải tuân theo điều kiện lập bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng đặt cọc có thể hoàn toàn được sử dụng để ràng buộc hợp pháp các bên tham gia ký kết và thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chính ví dụ như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay trong trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện để mua bán hay chuyển nhượng. Thứ bảy, ngày 19 tháng 3 năm 2021 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 21 hướng dẫn Bộ Luật Dân Sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghị Định 21/2021 thay thế Nghị Định 163 của Chính Phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Về cơ bản, các quy định về đặt cọc không có sự thay đổi lớn từ Pháp lệnh hợp đồng dân sự đến nay. Để có đặt cọc phải có việc chuyển tài sản từ người này sang người khác để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Như vậy, đặt cọc có thể khái quát: Đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản (tiền, vật) trong một thời gian nhất định nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện một hợp đồng mà các bên đang hướng tới hoặc bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng đã được giao kết giữa các bên.
Công văn 443/VKSTC-V9: Giải đáp vướng mắc nghiệp vụ KSVGQ vụ việc dân sự, HN&GĐ
Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao ban hành Công văn 443/VKSTC-V9 về việc giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ KSVGQ các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo đó, VKSNDTC đã nhận được nhiều ý kiến, câu hỏi liên quan đến công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong đó, tổng hợp, lựa chọn một số vấn đề mới nhất về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc Trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, tại Hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: Bên A giao số tiền đặt cọc cho bên B ngay khi ký hợp đồng; bên B cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A; Ngoài ra, còn thoả thuận về nghĩa vụ của các bên và việc phạt cọc. Thực hiện hợp đồng, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B không liên hệ cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho A. Bên A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc. Có 02 quan điểm về việc giải quyết vụ án: Quan điểm thứ nhất: Do bên B đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong Hợp đồng nên Tòa án căn cứ Điều 423 và Điều 427 BLDS để hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với bên B. Quan điểm thứ hai: Phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không hủy hợp đồng. Bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải chịu các chế tài đã thỏa thuận trong Hợp đồng. Quan điểm nào là đúng? VKSNDTC trả lời: Trong vụ án trên, hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Vi phạm của bên B được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên B không được cấp GCNQSDĐ), đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 427 BLDS về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng, tại các khoản 1 và 2 có quy định: “1. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. 2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng...”. Vì vậy, Tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của bên A. Bên B phải trả lại tiền cọc cho bên A và phải chịu phạt cọc. Nếu Toà án không hủy hợp đồng thì sẽ không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên A vì trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên A không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng, trong khi vẫn phải chịu thiệt hại do tiền đặt cọc đã giao cho bên B đầy đủ; Nếu bên A từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên A sẽ bị mất tiền đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS, trong khi bên A không có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Về giải quyết tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ông A, bà B. Ông A lập hợp đồng tặng cho con là anh K, bà B không ký hợp đồng nhưng bà biết và không phản đối. Hiện anh K phải thi hành án với số tiền hơn 06 tỷ đồng, bà B sợ quyền sử dụng đất đã tặng cho anh K sẽ bị kê biên để thi hành án nên bà khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K. Anh K đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B. Vụ việc cho thấy có dấu hiệu bà B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K là nhằm tẩu tán tài sản để không bị kê biên tài sản thi hành án. Tuy nhiên, do hợp đồng tặng cho không có chữ ký của bà B nên Tòa án đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B. Việc giải quyết của Tòa án có đúng không? VTSNDTC trả lời: - Nếu có tài liệu, chứng cứ chứng minh là bà B biết rõ việc ông A lập hợp đồng tặng cho mà không phản đối (như bà B trực tiếp cất giữ, quản lý GCNQSDĐ của anh K hoặc bà B cùng tham gia vào các giao dịch đối với quyền sử dụng đất do anh K thực hiện…) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Án lệ số 03/2016, tức là không chấp nhận yêu cầu của bà B. - Nếu có đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh bà B không biết việc ông A tặng cho quyền sử dụng đất cho anh K thì Tòa án có thể xác định hợp đồng tặng cho vô hiệu đối với phần tài sản của bà B trong khối tài sản chung với ông A, tức là chấp nhận một phần yêu cầu của bà B. Vì vậy, Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B, tức là hủy toàn bộ hợp đồng tặng cho và hủy GCNQSDĐ của anh K là không đúng, trái với ý chí của ông A định đoạt phần tài sản của mình. Về trách nhiệm bồi thường khi văn bản công chứng không đúng quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Phòng Công chứng A, sau đó đương sự thực hiện các giao dịch dân sự với các chủ thể khác thì dẫn đến tranh chấp, khởi kiện. Tòa án xác định: Việc công chứng của Công chứng viên là không đúng pháp luật nên các giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng hiện tại Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B. Vậy chủ thể nào có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho đương sự? VKSNDTC trả lời: Theo khoản 5 Điều 33, khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên…của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng”. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng quy định “Văn phòng công chứng được thành lập từ việc chuyển đổi Phòng công chứng phải kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và tiếp nhận toàn bộ hồ sơ công chứng của Phòng công chứng đó”. Như vậy, Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B nên Văn phòng công chứng B phải kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của Phòng Công chứng A, kể cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Theo khoản 2 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Công chứng viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”. Xem chi tiết tại Công văn 443/VKSTC-V9 ban hành ngày 15/02/2023.
Cần làm gì để chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng luật và đòi lại cọc?
Câu chuyện chủ trọ và sinh viên luôn là vấn đề được đặt ra trong những năm học đại học. Những trường hợp như đổi trọ, tăng giá tiền điện, hay không lấy được tiền cọc luôn được các bạn sinh viên quan tâm. Bài viết sau đây sẽ bàn đến vấn đề việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng luật khi chủ trọ vi phạm hợp hồng và cách để đòi lại cọc đúng luật. Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng thuê nhà như sau: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Dựa vào quy định trên, hợp đồng thuê nhà được xác định là hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Trường hợp nào bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn cứ theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: - Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; -Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; - Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Như vậy, nếu chủ trọ của bạn vi phạm một trong các trường hợp trên thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Nghĩa vụ thông báo của bên đơn đơn phương CDHĐ thuê nhà Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì? Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: - Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. - Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. - Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. - Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Đơn phương chấm dứt hợp đồng có lấy lại được tiền đặt cọc? Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê. Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại: - Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà. - Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. - Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê. - Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan... theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Theo đó, đối với hợp đồng đơn phương chấm dứt, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định của pháp luật tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác. Hướng dẫn cách đòi lại tiền cọc Thương lượng Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà về tiền cọc, các bên nên chủ động liên lạc và tiến hành thương lượng. Trình bày quan điểm và khó khăn của mình với các bên còn lại, nhằm tìm ra tiếng nói chung, hướng đến giải pháp tích cực nhất. Tuy nhiên hầu hết các trường hợp khi xảy ra tranh chấp, phương thức thương lượng trở nên không mấy khả quan, vì vậy rất cần có bên thứ 3 tham gia đứng ra hỗ trợ giải quyết vụ việc. Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Khởi kiện Hồ sơ khởi kiện: Đơn khởi kiện (Mẫu đơn 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017) Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện: hợp đồng cho thuê nhà ở, giấy tờ có liên quan Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng). Cách thức thực hiện. Nộp hồ sơ khởi kiện và các giấy tờ có liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú để tòa án tiến hành xem xét tính hợp pháp của đơn kiện. Có thể nộp hồ sơ qua hình thức trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền. - Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí. - Từ thời điểm người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết vụ việc.
Giấy đặt cọc mua nhà còn hiệu lực không?
Kính thưa Luật Sư /: Xin hỏi luật sư là tôi có bán một căn nhà ,đã nhận cọc và ghi cọc thời gian là 30 ngày .nhưng đến 30 ngày mà thủ tục ko thể xong được do con ở nước ngoài mà sổ đỏ ghi HỘ GIA ĐÌNH lên ko thể ký để công chứng được .Vậy hết 30 ngày thì giấy cọc còn hiệu lực hay hết ạ ??? Xin chân thành cảm ơn luật sự !
Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai
Anh A mua chung cư Quận 12 HCM. Đã ký hợp đồng đặt cọc, đã thanh toán trước 20% và đang trong tiến trình đóng tiếp các khoản tiếp theo. Nhưng Anh A phát hiện ra bên đó họ vẫn chưa xây móng. Hiện luật có quy định chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi nhà chung cư xây xong phần móng hay không? Văn bản nào quy định? Anh A có 2 hướng xử lý: - Một là hoãn lại tiến trình đóng tiếp - Hai là hủy hợp đồng, buộc bên đó trả lại tiền cọc 20% cho anh A. Như vậy có phù hợp với quy định hiện tại không và phương án nào tốt hơn? Như trường hợp trên, tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.” Như vậy, tiền nhận đặt cọc trong trường hợp của anh A ở đây được xem là việc giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại ... b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.” Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch. Việc đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định. Theo quan điểm mình, tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu của anh A. Anh có thể lựa chọn một trong hai hướng mà anh nêu thông qua việc thỏa thuận với chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì nếu như có xảy ra tranh chấp, khởi kiện ra Tòa án thì Tòa cũng sẽ tuyên hợp đồng mà hai bên giao kết trước đây là vô hiệu.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà dựa theo hợp đồng đặt cọc công chứng?
Chào anh/chị, Gia đình em có gặp phải trường hợp là mẹ em có đặt cọc mua 1 căn nhà (hợp đồng cọc có công chứng và thời hạn công chứng là 45 ngày kể từ ngày ký) Sau đó mẹ em có sang lại cho 1 bên khác với giá cao hơn, mẹ em có viết giấy tay nhận cọc của bên mua và cũng thoả thuận hạn chót của hợp đồng bằng với hạn chót của hợp đồng A, bên mua đồng ý phương án là đến ngày công chứng, mẹ em sẽ huỷ hợp đồng cọc A để bên chủ nhà và bên mua ký mua bán trực tiếp với nhau Tuy nhiên hết hạn hợp đồng bên mua của mẹ e không giao thêm tiền để công chứng mua bán, sau đó mẹ e đã giao đủ tiền để công chứng mua bán với chủ nhà (theo hợp đồng cọc A), còn bên mua sau thì đòi mẹ e phải trả lại toàn bộ tiền cọc đã nhận (họ không đòi bồi thường mà chỉ trả lại tiền cọc, nhưng vì mẹ e đã trả tiền hoa hồng ngay khi nhận nên giờ trả lại đủ thì sẽ là lỗ ạ) Bên mua sau lấy lý do là tại thời điểm làm hợp đồng đặt cọc, mẹ em chưa phải là chủ sở hữu của căn nhà đó, và hợp đồng cọc của 2 bên cũng không có chữ ký xác nhận của chủ nhà nên hợp đồng cọc này là vô hiệu, mẹ em có trách nhiệm hoàn lại những gì đã nhận..... Mong anh/chị tư vấn dùm em là quan điểm của bên mua có đúng không ạ, trường hợp họ khởi kiện thì mình có bị ảnh hưởng gì không ạ Em xin cám ơn
Xin ý kiến về việc rút tiền cọc mua đất phân lô?
Thưa các anh /chị Vợ chồng tôi có mua 01 ô đất qua 01 và giao dịch qua 1 văn phòng nhà đất với giá 650 triệu (Chủ đầu tư có mua 03 lô đất ghép lại rồi phân lô bán thành 19 nền - tại xã Phật Tích, Tiên Du, Bắc Ninh). Thời điểm vợ chồng tôi mua là tháng 03/2020 có đặt cọc. Mãi tới 18/8/2020 mới gọi ra phòng Công chứng để ký hợp đồng, tổng thu 550 triệu giữa vợ chồng tôi với pháp nhân là công ty - chủ đầu tư lô đất. Tới nay văn phòng giao dịch vì nhiều lý do đã chưa sang tên và không nói rõ lý do vì sao chưa vào tên lô thửa. Các anh/ chị có thể cho tôi lời khuyên. Nếu tôi không mua nữa thì tôi nên làm cách nào để rút tiền về từ của Chủ lô đất và phần chênh của văn phòng nhà đất Trân trọng cảm ơn
Tạm ứng hợp đồng có phải xuất hóa đơn không?
Về vấn đề xuất hóa đơn đối với tiền đặt cọc/ tạm ứng anh có thể tham khảo hướng dẫn tại Công văn 75543/CT-TTHT, Công văn 609/CT-TTHT năm 2016,Công văn 13675/BTC-CST. Theo như hướng dẫn trên thì có thể chia hai trường hợp như sau: Trường hợp Công ty thực hiện thu tiền trước hoặc trong khi cung ứng dịch vụ thì Công ty phải lập hóa đơn theo quy định, ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền (Nghĩa là trường hợp nhận tiền thanh toán trước một phần giá trị hợp đồng thì phải xuất hóa đơn). Trường hợp Công ty nhận tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để bảo đảm thực hiện hợp đồng (tại thời điểm nhận tiền chưa cung cấp dịch vụ, chưa thực hiện hợp đồng) thì Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT đối với khoản tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để bảo đảm thực hiện hợp đồng (Việc nhận tiền tạm ứng để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì sẽ không cần phải xuất hóa đơn).
07 điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà, đất để tránh rủi ro
Hạn chế rủi ro hợp đồng đặt cọc - Ảnh minh họa Hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của nó. Để tránh rủi ro khi tham gia một giao dịch đặt cọc, cùng điểm qua những thông tin dưới đây. 1. Có hai hình thức đặt cọc Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 dạng khác nhau: - Đặt cọc để đảm bảo giao kết: Một hợp đồng phải trải qua giai đoạn giao kết trước khi đi vào hiệu lực. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu, nhưng mục đích cuối cùng là để hợp đồng được giao kết. Trong giai đoạn này, hai bên có thể sử dụng đặt cọc như một hình thức đảm bảo rằng việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện (tức hai bên không được hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng). Ví dụ: A thỏa thuận với B sẽ đưa B 50 triệu để B làm thủ tục giấy tờ đầy đủ, sau khi B làm thủ tục đầy đủ thì hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Ở đây, việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng nhà đất sẽ đầy đủ giấy tờ, lúc đó hai bên mới bắt đầu thực hiện hợp đồng mua bán. - Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện. Ví dụ: A và thỏa thuận sẽ bán cho B một miếng đất giá 1 tỷ đồng, B phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong 1 tuần kể từ ngày ký hợp đồng, khi ký kết hợp đồng B phải đặt cọc trước 200 triệu. Ở đây khoản tiền 200 triệu là để đảm bảo trong 1 tuần B phải giao đủ 1 tỷ đồng cho A. Như vậy, trước hết chúng ta cần làm rõ Thỏa thuận đặt cọc là thỏa thuận để hợp đồng được giao kết hay hợp đồng được thực hiện. 2. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc Đối với nhà, đất, có rất nhiều chế độ sở hữu đối với tài sản (sở hữu chung theo phần, sở hữu chung hợp nhất, sở hữu riêng, sở hữu tài sản hình thành trong tương lai…) nhưng phải ghi cụ thể người hoặc những người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ. Nếu người ký hợp đồng là người đã có gia đình, tốt hơn hết là yêu cầu có chữ ký của cả hai, đối với tài sản dùng làm nghĩa vụ có nhiều người sở hữu thì nên yêu cầu tất cả cùng ký. 3. Xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc Khoản 2 Điều 328 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau: - Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc. - Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc. Tuy nhiên, phải ghi rõ vào hợp đồng như thế nào là vi phạm nghĩa vụ, tốt nhất là ghi rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra pháp luật không cấm ghi mức phạt thêm ngoài mức cơ bản này nếu hai bên vi phạm nghĩa vụ. 4. Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp. 5. Có được hủy hợp đồng đặt cọc khi diện tích thực tế không đúng với sổ đỏ?: Xem TẠI ĐÂY 6. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu?: Xem TẠI ĐÂY 7. Đặt cọc mua đất qua vi bằng có khởi kiện đòi lại tiền được không?: Xem TẠI ĐÂY Ngoài những lưu ý nêu trên, mời bạn đọc đóng góp thêm kinh nghiệm đối với hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu?
Giấy đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu - ảnh minh họa Giấy tờ giao nhận tiền đặt cọc là giấy tờ có giá trị trong một thời hạn nhất định chứ không phải vỉnh viễn. Nhưng trong trường hợp nào đó do khách quan hoặc chủ quan mà chỉ ghi rõ ngày giao nhận tiền đặt cọc, mà quên hoặc thiếu hiểu biết không ghi rõ đến ngày tháng nào hết hạn, thì trong trường hợp này theo pháp luật thì giấy đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu, đến khi nào sẽ không còn hiệu lực?
