Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó, có nhiều quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành.

Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai

1) Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. 

- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở.

Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở.

2) Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc 

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; 

Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, khi các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. So với quy định hiện hành tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bao gồm tiền cọc.

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua.

- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định

Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024