Đất lấn, chiếm được cấp GCN trong trường hợp nào, chi phí ra sao?

Không phải trong trường hợp nào đất lấn, chiếm cũng bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hay còn gọi là sổ đỏ. Trong trường hợp được cấp GCN, bạn sẽ phải thanh toán những chi phí gì?

1. Khái niệm và các trường hợp được cấp sổ đỏ khi lấn, chiếm đất

Trước hết, Nghị định 91/2019/NĐ-CP làm rõ các khái niệm về lấn đất, chiếm đất như sau:

(1) Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

(2) Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Để được cấp sổ đỏ khi lấn đất, chiếm đất, bạn cần tuân thủ quy định tại Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có 2 yêu cầu cơ bản:

- Lấn đất, chiếm đất trong một số trường hợp nhất định (chi tiết tại tại Điểm a Khoản 1, Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43)

- Không có tranh chấp.

Bên cạnh đó, Điểm d Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43 cũng nhắc tới “nghĩa vụ tài chính” trong những trường hợp lấn, chiếm đất được cấp sổ đỏ.

*Lưu ý: Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

2. Các khoản chi phí phải nộp khi cấp GCNQSDĐ lấn, chiếm

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm mà được cấp hoặc xem xét cấp sổ đỏ phải nộp các khoản tiền như: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ.

 *Tiền sử dụng đất

Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

*Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 01 m2 trong bảng giá đất x Diện tích được cấp)

Chẳng hạn, bạn được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất 100 m2. Giá đất tại bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh là 01 triệu đồng/m2, lúc này lệ phí trước bạ phải nộp là: 0.5% x 100 triệu đồng.

*Lệ phí cấp GCNQSDĐ

Lệ phí này do HĐND tỉnh, thành ban hành nên mức thu là khác nhau theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, thực tế có thể dao động từ vài chục nghìn đồng đến hơn 100 nghìn đồng (công khai tại từng địa phương).