Ngày 29/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hệ thống thông tin đất đai.

(1) 06 trường hợp đăng ký biến động đất đai phải cấp mới sổ đỏ từ 01/8

Cụ thể, tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở’ hữu tài sản gắn lien voi đất như sau:

- Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất. 

- Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. 

- Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt. 

- Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp GCN. 

- Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

- Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, kể từ 01/8/2024, nếu thuộc một trong 06 trường hợp đăng ký biến động đất đai như đã nêu trên thì phải thực hiện cấp mới sổ đỏ.

(2) Quy định về cấp sổ đỏ cho đất sử dụng không đúng quy định từ 01/8

Cụ thể, tại Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 và 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất do lấn đất, chiếm đất quy định tại Khoản 9 và Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất từ trước 01/7/2014 thì thực hiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: 

- Trường hợp đất đã được sử dụng trước 15/10/1993 mà tại thời điểm cấp GCN có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống thì diện tích được công nhận là hạn mức công nhận đất ở từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở. 

- Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ờ và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn diện tích đất ở được công nhận thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng. Trường hợp nhỏ hơn thì hạn mức công nhận được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. 

Trường hợp đất đã được sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà tại thời điểm cấp GCN có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở. Trường hợp diện tích lớn hơn hạn mức giao thì được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng. 

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. 

Đối với phần diện tích đất còn lại (nếu có) sau khi đã được xác định theo quy định nêu trên thì được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Trường hợp là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định dưới đây. 

Trường hợp tại thời điểm cấp GCN mà thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ôn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn đất, chiếm đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đà được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý như sau: 

+ Trường hợp chưa được cấp GCN thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 28, Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

+ Trường hợp đã được cấp GCN thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29 và Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký, cấp GCN.

Xem chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024. 

Ngoài ra, các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng sẽ hết hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Đồng thời, Khoản 1, 2 Điều 1 Nghị định 136/2018/NĐ-CP và Điều 11 Nghị định 104/2022/NĐ-CP sẽ bị bãi bỏ.