Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 499/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN AN 499/2023/DS-PT NGÀY 25/04/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 17 và ngày 25 thang 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 100/2023/TLPT-DS ngày 21/02/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 451/2022/DS-ST ngày 15/12/2022 của Tòa án nhân dân quận C - Thành phố H bị khang cao.

Theo Quyêt định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 978/2023/QĐ-PT ngày 06/3/2023 va Quyêt định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 3902/2023/QĐ-PT ngày 29/3/2023, giữa cac đương sự:

1. Nguyên đơn: Ba Ngô Thị T, sinh năm 1993 Địa chỉ: Ấp 4, xã Q, huyện E, tỉnh Đ

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Sin Thoại K, sinh năm 1973 (có mặt) Địa chỉ: 351/13 P, Phường O, quận I, Thành phố H

2. Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M Địa chỉ: 192/5/2 A, Phường X, quận C, Thành phố H

Người đại diện theo pháp luật: Ba Nguyễn Vân A, sinh năm 1977 Địa chỉ: 192/5/2 A, Phường X, quận C, Thành phố H

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Lâm Đ, sinh năm 1972 Địa chỉ: 192/5/2 A, Phường X, quận C, Thành phố H (có mặt)

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

3.1. Văn phòng Công chứng L Địa chỉ: Khu nha liền kề chợ Q, quốc lộ E, ấp R, xã T, huyện Q, tỉnh Đ

Người đại diện theo pháp luật: Ba L, sinh năm 1966

Người đại diện theo ủy quyền: Ba Nguyễn Thị Mai P, sinh năm 1968 (vắng mặt)

Địa chỉ: 60/9A P, Phường I, quận U, Thành phố H

3.2. Ông Nguyễn Phi T, sinh năm 1987 (xin vắng mặt) Địa chỉ: Tổ 8, ấp G, xã H, huyện Q, tỉnh Đ

4. Người kháng cáo: Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M

NỘI DUNG VỤ ÁN

 Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 28/7/2021 của nguyên đơn, lời trình bày tại bản tự khai và các biên bản hòa giải của ông Sin Thoại K là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - bà Ngô Thị T trình bày:

Ngay 08/7/2021, ba Ngô Thị T với Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M (sau đây gọi tắt la Công ty M) có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng công chứng số 3351, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng L, với nội dung thỏa thuận như sau:

Công ty M chuyển nhượng cho ba T cac thửa đất số 235, 236, 275, 274, 297 tờ bản đồ số 43 theo cac Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành L427426, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 728 QSDĐ/113/1999, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 29/01/1999; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành L427643, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 944 QSDĐ/113/1999, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 29/01/1999; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành AL952660, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02864/QĐ461, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 21/05/2008.

Gia chuyển nhượng toan bộ cac thửa đất nêu trên la 11.200.000.000 đồng. Khi hợp đồng đặt cọc được ký kêt, ba T chuyển cho Công ty M số tiền 2.000.000.000 đồng. Trong vòng 15 ngày (ngày 23/7/2021) ba T phải chuyển cho Công ty M số tiền cọc tiêp theo la 2.000.000.000 đồng, nêu ba T không chuyển đủ tiền cọc thì mất cọc. Nêu ngày 09/7/2021, Công ty M không đi gia hạn quyền sử dụng đất đối với cac thửa đất nêu trên thì sẽ đền tiền cọc cho ba T số tiền 4.000.000.000 đồng.

Sau khi hợp đồng đặt cọc được ký kêt, ba T đã chuyển cho Công ty M số tiền 2.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 09/7/2021 Công ty M không đi gia hạn quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nên ba T không chuyển tiền đặt cọc lần 2 cho Công ty M. Sau ngày 09/7/2021, ba T đã nhiều lần yêu cầu Công ty M nhanh chóng tiên hanh cac thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất, nhưng Công ty M vẫn không thực hiện. Do đó, ba T yêu cầu Tòa án giải quyêt:

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2021 được ký kêt giữa ba T với Công ty M, được Văn phòng công chứng L chứng nhận ngày 08/7/2021, vao sổ công chứng số 3351, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD;

- Buộc Công ty M trả cho ba T số tiền 4.000.000.000 đồng, trong đó tiền ba T đã đặt cọc la 2.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc la 2.000.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Lâm Đ là đại diện theo ủy quyền của bị đơn - Công ty M trình bày:

Ngay 08/7/2021, Công ty M ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ba T, theo hợp đồng công chứng số 3351, quyển số 04TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng L với nội dung như ba T nêu trên.

Thực hiện hợp đồng, ba T đã chuyển cho Công ty M số tiền cọc la 2.000.000.000 đồng va trừ đi tiền môi giới la 224.000.000 đồng, nên thực tê Công ty M chỉ nhận của ba T 1.776.000.000 đồng.

Ngay 09/7/2021, Công ty M đên Phòng một cửa Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ để lam thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất đối với cac thửa đất nêu trên. Tuy nhiên, do đang thực hiện cach ly phòng chống dịch bệnh Covid-19 nên Công ty M va ba T không gặp nhau, va Phòng một cửa không lam việc nên không thể thực hiện được việc gia hạn đối với cac thửa đất trên.

Nay ba T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc; yêu cầu Công ty M trả tiền cọc va tiền phạt cọc la 4.000.000.000 đồng, ông không đồng ý, ông đề nghị Tòa án giải quyêt theo quy định pháp luật.

Qua trình giải quyêt ông Đ có ý kiên: Công ty M chỉ đồng ý trả lại ba T số tiền 1.776.000.000 đồng la số tiền ma Công ty M đã nhận la 2.000.000.000 đồng trừ đi tiền môi giới la 224.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị Mai P là đại diện ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Văn phòng công chứng L trình bày:

Ngay 08/7/2021, Văn phòng công chứng L có nhận hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản hợp đồng đặt cọc giữa bên đặt cọc la ba T với bên nhận cọc la Công ty M. Sau khi Văn phòng công chứng đã kiểm tra hồ sơ đã chính xac, cụ thể, có tính hợp pháp; cac bên đương sự đều tự nguyện thỏa thuận tiên hanh theo quy trình công chứng để đảm bảo trình tự ký hợp đồng đặt cọc; cac trình tự gia hạn quyền sử dụng đất va chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Trước khi văn phòng công chứng tiên hanh xây dựng văn bản công chứng, Công chứng viên có xin ý kiên của cac bên va giải thích phân tích về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, văn phòng công chứng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục va đúng quy định của pháp luật đề ra.

Nay tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa cac bên đã xảy ra, ba đề nghị Tòa án giải quyêt theo quy định pháp luật, va xin được vắng mặt trong cac phiên hòa giải va xét xử.

Ông Nguyễn Phi T (ông T là chồng của bà Ngô Thị T) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ba T va Công ty M, theo hồ sơ thụ lý số 191/2021/DSST ngày 15/12/2021 của Tòa án nhân dân quận C, ông không có ý kiên gì. Số tiền 2.000.000.000 đồng ma ba T đặt cọc cho Công ty M la tiền riêng của ba T không liên quan đên ông, ông yêu cầu Tòa án giải quyêt theo quy định của pháp luật, va xin được vắng mặt trong cac phiên hòa giải va xét xử.

Tại bản án sơ thẩm số 451/2022/DS-ST ngày 15/12/2022 của Tòa án nhân dân quận C - Thành phố H đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toan bộ yêu cầu khởi kiện của ba Ngô Thị T.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/07/2021 được ký kêt giữa ba Ngô Thị T với Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M, được Văn phòng công chứng L chứng nhận ngày 08/07/2021, vao sổ công chứng số 3351, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD.

- Buộc Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M trả lại cho ba Ngô Thị T số tiền cọc la 2.000.000.000đ (hai tỉ đồng).

Phương thức va thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần toan bộ số tiền trên ngày sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với cac trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyêt định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với cac khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đên khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ba Ngô Thị T về việc buộc Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M phải trả cho ba Ngô Thị T tiền phạt cọc la 2.000.000.000đ (hai tỉ đồng).

Ngoai ra bản án còn tuyên an phí va quyền khang cao của cac đương sự. Ngay 27/12/2022, Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M có Đơn khang cao một phần bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Ông Nguyễn Lâm Đ la người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm, hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2021 giữa ba Ngô Thị T va Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng vì hợp đồng đặt cọc va chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không tiêp tục được la do lỗi của ba T.

Nguyên đơn ba Ngô Thị T có người đại diện theo ủy quyền la ông Sin Thoại K đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Cac đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyêt vụ án. Đại diện Viện kiểm sat nhân dân Thành phố H phat biểu ý kiên:

Về tố tụng: Thẩm phan, Hội đồng xét xử đã tuân thủ quy định Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong qua trình thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận khang cao của Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa một phần bản án sơ thẩm số 451/2022/DS-ST ngày 15/12/2022 của Tòa án nhân dân quận C - Thành phố H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu cac tai liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toa va căn cứ vao kêt quả tranh luận tại phiên toa, Tòa án nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về thời hạn khang cao: Ngay 15/12/2022, Tòa án nhân dân quận C - Thành phố H xét xử vụ án theo Bản án số 451/2022/DS-ST. Ngay 27/12/2022, Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M có Đơn khang cao. Căn cứ khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự thì đơn khang cao của đương sự còn trong thời hạn khang cao đúng quy định nên được chấp nhận.

[1.2] Về sự vắng mặt của cac đương sự:

Tòa án tiên hanh xét xử vắng mặt của ba Nguyễn Thị Mai P la người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng L do đã được triệu tập hợp lệ đên lần thứ hai nhưng vắng mặt không ro lý do; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Phi T do có đơn xin vắng mặt theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[2] Về nội dung: Xét khang cao của Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M sửa một phần bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ngay 08/7/2021, giữa nguyên đơn ba Ngô Thị T va bị đơn có ký với nhau Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3351, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng L, với nội dung thỏa thuận như sau:

Công ty M chuyển nhượng cho ba T cac thửa đất số 235, 236, 275, 274, 297 tờ bản đồ số 43 theo cac Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành L427426, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 728 QSDĐ/113/1999, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 29/01/1999; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành L427643, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 944 QSDĐ/113/1999, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 29/01/1999; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành AL952660, vao sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02864/QĐ461, do Ủy ban nhân dân huyện Q cấp ngày 21/05/2008. Hai bên ghi ro trong hợp đồng va tại phiên tòa hai bên cùng thừa nhận bên mua hiểu ro về thời hạn sử dụng đất trong cac Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng. Hai bên thỏa thuận ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên A đặt cọc cho bên B số tiền 2.000.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc cho lần thứ 2 la 15 ngày, kể từ ngày 08/7/2021.

Theo hợp đồng: “Bên A (bên mua) cam kết nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên B. Bên B cam kết bán đất cho bên A. Thời gian thưc hiện trong vòng 50 ( năm mươi) ngày kể từ ngày 08/7/2021.” ... ; “ nếu đến thời hạn đặt cọc lần 02 (23/7/2021) mà bên A không chuyển đủ số tiền trên thì mất cọc”...“sau 50 ngày kể từ ngày đặt cọc nếu chưa ký hợp đồng chuyển nhượng được thì bên bán gia hạn thêm thời gian cho bên mua đến khi hoàn tất thủ tục gia hạn thì Bên mua giao thêm cho bên bán số tiền 6.000.000.000 đồng...” Hai bên cam kêt chung: Bên bán và bên mua cùng đi đến Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ để hoàn tất thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất vào ngày 09/7/2021. Nếu không được thì bên B sẽ giao cho bên dịch vụ của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ. Nếu không được thì hai bên đồng ý hẹn vào ngày gần nhất...”.

Ba T cho rằng nhiều lần yêu cầu Công ty M đi gia hạn quyền sử dụng đất để hai bên tiên hanh ký kêt hợp đồng chuyển nhượng nhưng phía bị đơn cố tình không thực hiện việc gia hạn quyền sử dụng đất nên việc không thực hiện được hợp đồng la lỗi của bị đơn nên bị đơn phải trả lại cho ba số tiền đặt cọc la 2.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo thỏa thuận trên thì thời hạn thực hiện hợp đồng la 50 ngày kể từ ngày 08/7/2021 nhưng từ 0 giờ ngày 09/7/2021 tỉnh Đ thực hiện chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ về giản cach toan xã hội. Do vậy, việc bị đơn chưa đi gia hạn quyền sử dụng đất la lý do khach quan.

Đên ngày 28/7/2021, ba T đã lam đơn khởi kiện Công ty M nội dung đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2021 giữa ba va Công ty M, yêu cầu công ty M trả cho ba số tiền 4.000.000.000 đồng, trong đó 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc va 2.000.000.000 đồng tiền phạt cọc. Đơn khởi kiện của ba T được gửi bằng đường bưu điện đên Tòa án nhân dân huyện Q, tỉnh Đ (dấu bưu điện đóng trên bì thư ngày 27/7/2021).

Hợp đồng đặt cọc được ký kêt giữa hai bên, chưa hêt thời hạn thực hiện hợp đồng, ba T đã khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nên được coi la bên đặt cọc từ chối việc giao kêt, thực hiện hợp đồng nên tai sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ba T, buộc Công ty M trả lại cho ba T 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc la không đúng.

Do vậy, có cơ sở chấp nhận khang cao của Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M.

Xét đề nghị của Viện kiểm sat nhân dân Thành phố H la phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên ghi nhận.

Cac phần khac của bản án sơ thẩm không bị khang cao khang nghị có hiệu lực thi hanh.

[3] Về an phí:

[3.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Cac đương sự phải chịu an phí dân sự theo quy định. Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M phải chịu 300.000 đồng; ba Ngô Thị T phải chịu 72.000.000 đồng tiền an phí dân sự sơ thẩm.

[3.2] Về an phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyêt số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về an phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Sửa một phần bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ba Ngô Thị T.

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/07/2021 được ký kêt giữa ba Ngô Thị T với Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M, được Văn phòng Công chứng L chứng nhận ngày 08/07/2021, vao sổ công chứng số 3351, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ba Ngô Thị T về việc yêu cầu Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M trả lại cho ba Ngô Thị T số tiền cọc la 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).

3. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ba Ngô Thị T về việc buộc Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M phải trả cho ba Ngô Thị T tiền phạt cọc la 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M phải chịu 300.000 đồng; ba Ngô Thị T phải chịu 72.000.000 đồng, được cấn trừ vao số tiền tạm ứng an phí đã nộp la 56.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng an phí, lệ phí Tòa án số 0000752 ngày 08/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Q, tỉnh Đ; ba T còn phải nộp thêm 16.000.000 đồng.

5. Về an phí dân sự phúc thẩm: Hoan tiền tạm ứng an phí dân sự phúc thẩm cho Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng M số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng an phí, lệ phí Tòa án số AA/2022/0008574 ngày 03/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận C.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.