Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 44/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 44/2022/DS-PT NGÀY 01/03/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 11, 18 tháng 01 và ngày 01 tháng 3 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 243/2021/TLPT-DS ngày 09/12/2021 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 248/2021/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị L, sinh năm 1978; địa chỉ: Ấp 4, phường H, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1995; địa chỉ: Phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (hợp đồng ủy quyền ngày 23/12/2020); địa chỉ liên hệ: số 334, đại lộ B, khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Bà Lê Thị L1 - Luật sư của Công ty Luật TNHH Một thành viên V thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Bình Dương; địa chỉ: Thửa đất số 3, lô A2, khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn: Bà Bùi Kim T, sinh năm 1983; địa chỉ: Ấp B, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Tấn Đ, sinh năm 1984; địa chỉ: Ấp B, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Trần Thị L.

- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Tại đơn khởi kiện ngày 31/12/2020, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ngày 01/11/2020, bà Trần Thị L và bà Bùi Kim T có lập hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 294, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương với giá 1.120.000.000 đồng, bà L đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận từ ngày 01/11/2020 đến ngày 01/12/2020 hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà L phát hiện bà T không phải là chủ sử dụng đất, diện tích đất không đúng với giao kết. Bà L yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020 được ký giữa bà L với bà T vô hiệu, yêu cầu bà T trả lại cho bà L số tiền 100.000.000 đồng.

Bị đơn trình bày:

Bà Trần Thị L có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ngày 01/11/2020 bà T và bà L có lập hợp đồng đặt cọc thửa 294, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại đường ĐH 516, xã A, huyện p, tỉnh Bình Dương. Bà T chỉ nhận cọc thay cho ông Nguyễn Tấn Đ, tuy nhiên việc nhận thay chỉ bằng lời nói chứ không ký hợp đồng ủy quyền. Bà L cũng biết bà T là người nhận cọc thay chứ không phải chủ đất. Trước khi ký hợp đồng, bà L đã xem đất thực tế và đo xong mới ra ký hợp đồng đặt cọc. Trong khi ký hợp đồng, bà L nói bà T chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua để xem tờ bản đồ, số thửa để ghi vào hợp đồng, giá trị chuyển nhượng là 1.120.000.000 đồng. Bà L đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng (bà L lấy lại 10.000.000 đồng, đưa cho ông Tăng Văn V 7.500.000 đồng, bà T cầm 7.500.000 đồng, đưa lại cho ông Nguyễn Tấn Đ là chủ đất là 75.000.000 đồng). Các bên thỏa thuận từ ngày 01/11/2020 đến ngày 01/12/2020 hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà L cho rằng diện tích đất thiếu và đất xéo nên đề nghị giảm tiền khi chuyển nhượng hoặc trả lại tiền cọc nhưng bà T không đồng ý. Bà T không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà L do không vi phạm hợp đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tấn Đ trình bày:

Ông Đ có nhu cầu chuyển nhượng đất, bà Bùi Kim T nói có người nhận chuyển nhượng, ông Đ nói với bà T cho khách đi xem đất vì đất hơi cong, sau khi xem đất, bà L đồng ý. Ngày 01/11/2020, bà T, bà L có lập hợp đồng đặt cọc thửa đất số 294, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại đường ĐH 516, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương, với giá 1.120.000.000 đồng. Bà L đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng (bà T đưa cho ông Đ số tiền 75.000.000 đồng, sau khi đã trừ tiền môi giới). Ông Đ nói bà T ký hợp đồng, nhận tiền thay (không có lập giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền). Các bên thỏa thuận từ ngày 01/11/2020 đến ngày 01/12/2020 hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng, ông Đ đã đi làm đầy đủ các thủ tục như xác nhận tình trạng bất động sản, trích lục bản vẽ nhưng đến ngày ký hợp đồng thì bà L cho rằng diện tích đất thiếu và đất cong nên đề nghị bớt tiền hoặc trả lại tiền cọc nhưng ông Đ không đồng ý. Ông Đ không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà L do không vi phạm hợp đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, các Điều 147, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013; Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị L với bị đơn bà Bùi Kim T về “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 18/7/2021, nguyên đơn bà Trần Thị L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020 vô hiệu, bà T có nghĩa vụ trả cho bà L 100.000.000 đồng. Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương có Quyết định kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/7/2021 kháng nghị đối với bản án sơ thẩm theo hướng hủy bản án sơ thẩm, do Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Tăng Văn V tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; hợp đồng đặt cọc có mâu thuẫn về diện tích đất là có đối tượng không thực hiện được, bà L yêu cầu hợp đồng đặt cọc vô hiệu là có căn cứ, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà L là không đúng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương vẫn giữ nguyên quyết định kháng nghị. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Hợp đồng đặt cọc giữa bà L với bà T, ông Đ, đương sự đều thừa nhận có thực hiện giao dịch, có giao nhận 100.000.000 đồng; hợp đồng có diện tích đất giảm là có sự thay đổi về đối tượng giao dịch; thời điểm ngày 01/11/2020, ông Đ chưa phải là chủ sử dụng đất, có căn cứ tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bà T, ông Đ trả 100.000.000 đồng cho bà L, số tiền trả cho môi giới giải quyết bằng vụ án khác. Đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Ông Đ thừa nhận có nhận 75.000.000 đồng, bà L thừa nhận có nhận 10.000.000 đồng và cho rằng là giao dịch khác nhưng không có căn cứ chứng minh 10.000.000 đồng đã nhận từ tiền đặt cọc là giao dịch khác. Hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020 vô hiệu, ông Đ, bà T có trách nhiệm trả 90.000.000 đồng cho bà L. Thay đổi từ đề nghị hủy bản án sơ thẩm thành sửa bản án sơ thẩm. Đề nghị, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn có yêu cầu giải quyết vắng mặt tại phiên tòa ngày 01/3/2022, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

[2] Hồ sơ vụ án thể hiện:

Theo hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 01/11/2020, giữa bà Bùi Kim T và bà Trần Thị L thể hiện: Bà T bán cho bà L diện tích 441,8m² (có 100m² đất ở, 241m² đất cây lâu năm), chiều ngang 06m x dài 64m thuộc thửa số 294, tờ bản đồ số 20, tại xã A, huyện p, tỉnh Bình Dương với giá 1.120.000.000 đồng, thanh toán: Lần 1: Ngày 01/11/2020: 100.000.000 đồng; lần 2: Sau khi ký hợp đồng bà L phải thanh toán cho bà T 1.020.000.000 đồng. Thỏa thuận khác: Bà T nhận cọc thay. Hợp đồng được bà L, bà T ký tên và có ông Tăng Văn V ký tên với tư cách người làm chứng.

Tại đơn xin xác nhận tình trạng bất động sản ngày 25/11/2020 của ông Nguyễn Tấn Đ, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã A, thể hiện: Diện tích 441,8m² thuộc thửa số 294, tờ bản đồ số 20, tại xã A, huyện p, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ) số CY 125197, số vào sổ CS 03015 ngày 17/11/2020, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho ông Nguyễn Tấn Đ. Theo nội dung công văn số 166/CNVPĐKĐĐ ngày 08/02/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện P, thể hiện: Thửa đất số 294, tờ bản đồ số 20, tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS02075 ngày 28/3/2019 cho bà Trương Thị U; bà U chuyển nhượng cho ông Lê Minh C và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS 02334 ngày 28/11/2019; ông C chuyển nhượng cho ông Đặng Hồng H và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện P xác nhận chuyển nhượng trên trang 3 giấy chứng nhận ngày 19/8/2020; ông H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn Đ và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03015 ngày 17/11/2020; ông Đ chuyển nhượng cho ông Lê Văn Th và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS06768 ngày 28/6/2021.

[3] Xét, đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Tấn Đ theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 125197, số vào sổ cs 03015 ngày 17/11/2020, tại thời điểm ngày 01/11/2020, bà T ký kết hợp đồng đặt cọc cho bà L trên cơ sở ủy quyền bằng lời nói của ông Đ, thì thửa đất số 294 nêu trên, chưa thuộc quyền sử dụng của ông Đ, ông Đ chưa có các quyền của chủ sử dụng đất, việc ông Đ, bà T cho rằng ông Đ có ủy quyền bằng lời nói để bà T thực hiện thay ông Đ là chưa phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai. Do đó, giao dịch giữa bà T với bà L là vô hiệu.

Về xử lý giao dịch vô hiệu: Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đ trình bày: Việc bà T ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền thay, chỉ nói miệng, ông Đ không có làm giấy ủy quyền cho bà T, bà L đặt cọc 100.000.000 đồng, sau khi trừ tiền môi giới, bà T đưa ông Đ 75.000.000 đồng, đưa lại bà L 10.000.000 đồng, còn 15.000.000 đồng của bà T, ông V; bà L trình bày: Bà L có nhận số tiền 10.000.000 đồng, do bà T và bà L thỏa thuận cho lại bà L; bà T trình bày: Bà L đặt cọc 100.000.000 đồng, sau đó lấy lại 10.000.000 đồng, bà T đưa ông Tăng Văn V 7.500.000 đồng, bà T cầm 7.500.000 đồng, bà T đưa ông Đ 75.000.000 đồng. Như vậy, có cơ sở xác định bà T đã nhận 100.000.000 đồng tiền cọc, sau đó bà T đã đưa ông Đ 75.000.000 đồng, đưa lại bà L 10.000.000 đồng, đưa ông V 7.500.000 đồng và bà T nhận 7.500.000 đồng. Do đó, buộc bà T, ông Đ giao trả lại cho bà L 90.000.000 đồng tiền đặt cọc còn lại, trong đó phần ông Đ phải trả cho Loan là 75.000.000 đồng, phần bà T phải trả lại cho bà L là 15.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020 được ký giữa bà Trần Thị L và bà Bùi Kim T vô hiệu, yêu cầu bà Bùi Kim T trả số tiền 100.000.000 đồng cho bà L là chưa phù hợp.

Đối với số tiền 7.500.000 đồng, bà T cho rằng đã đưa cho ông Tăng Văn V nhưng không có giấy tờ, trong hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020, ông V ký tên với tư cách người làm chứng việc giao dịch giữa bà T với bà L. Do đó, nếu có tranh chấp thì bà T có quyền khởi kiện ông V bằng vụ án khác, không cần thiết phải đưa ông V tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Từ những phân tích trên, cần sửa bản án sơ thẩm theo nhận định trên; kháng cáo của nguyên đơn có căn cứ chấp nhận một phần; kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương có căn cứ chấp nhận.

Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm, thay đổi quyết định kháng nghị bản án sơ thẩm từ hủy bản án sơ thẩm thành sửa bản án sơ thẩm, là phù hợp.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị L.

Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 02/QĐ-VKS-DS ngày 28/7/2021 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương (từ hủy bản án sơ thẩm thành sửa bản án sơ thẩm).

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương, như sau:

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị L với bị đơn bà Bùi Kim T về “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 01/11/2020 giữa bà Trần Thị L với bà Bùi Kim T bị vô hiệu.

Buộc bà Bùi Kim T và ông Nguyễn Tấn Đ có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị L tiền đặt cọc đã nhận 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng), cụ thể:

Bà Bùi Kim T có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị L số tiền 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng).

Ông Nguyễn Tấn Đ có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị L số tiền 75.000.000 đồng (bảy mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thanh toán xong số tiền phải thi hành thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả.

2.2. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Trần Thị L phải chịu số tiền 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0043846 ngày 07/01/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương. Bà L còn phải chịu số tiền 200.000 đồng (hai trăm nghìn đồng).

Bà Bùi Kim T, ông Nguyễn Tấn Đ phải liên đới chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

Ông Nguyễn Tấn Đ phải chịu số tiền 3.750.000 đồng (ba triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng).

Bà Bùi Kim T phải chịu số tiền 750.000 đồng (bảy trăm năm mươi nghìn đồng).

3. Án phí dân sự phúc thẩm:

Trả cho bà Trần Thị L 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án số 0007766 ngày 15/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự./.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.