Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 404/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 404/2022/DS-PT NGÀY 20/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 20 tháng 6 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 333/2021/TLPT-DS ngày 20 tháng 5 năm 2021 về tranh chấp Hợp đồng đặt cọc.Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2021/DS-ST ngày 15 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 93/2022/QĐ-PT ngày 01/3/2022; giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Lê Thị Ngọc D, sinh năm 1964.

Địa chỉ: Unit Despointes Stress, Marickville 2204 NSW Australia.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Dương Mỹ L, sinh năm 1988. Địa chỉ: ấp X, xã B, huyện G, tỉnh Tiền Giang.(có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Dương Thị Huyền Trang và Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt)

- Bị đơn: Ông Đoàn Văn T, sinh năm 1964.

Địa chỉ: số N, phường C, Tp M, tỉnh Tiền Giang.

Địa chỉ liên hệ: số M, xã T, TP M, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo của bị đơn: Ông Nguyễn Vũ Đ, sinh năm 1988. Địa chỉ: số K, phường B, quận X, TP Hồ Chí Minh. (có mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Trần Trung C, sinh năm 1975. (xin vắng mặt) Địa chỉ: số C, đường Đ, phường N, TP M, tỉnh Tiền Giang.

2. Bà Trần Thị O, sinh năm 1945. (xin vắng mặt) Địa chỉ: ấp B, xã T, Tp M, Tiền Giang

3. Anh Trần Việt L, sinh năm 1993. Quốc tịch Việt Nam. Địa chỉ: Unit X, Marickville 2204 NSW Australia.

4. Anh Trần Gia B, sinh năm 2000. Quốc tịch Việt Nam.

Địa chỉ: 12/7 Cahill Place, Marrickville 2204 NSW Australia

Người đại diện theo ủy quyền của anh Trần Việt L, anh Trần Gia B: Bà Dương Mỹ L, sinh năm 1988. Địa chỉ: ấp X, xã B, huyện G, tỉnh Tiền Giang. (có mặt)

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Đoàn Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai ngày 19/02/2019 của bà Lê Thị Ngọc D; lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bà Dương Mỹ L là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Lê Thị Ngọc D trình bày:

Bà Lê Thị Ngọc D là chủ sử dụng phần diện tích 5.804m2, thuộc thửa 843, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C (nay là Tp M), tỉnh Tiền Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03682 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 26/8/2004 cho hộ bà Lê Thị Ngọc D.

Bà D có nhờ người cháu tên Trần Trung C tìm người chuyển nhượng thửa đất trên nhưng không làm giấy ủy quyền, chỉ nói với anh Chỉnh khi nào tìm được người nhận chuyển nhượng thì báo cho bà D biết để bà D về Việt Nam thỏa thuận hợp đồng và trực tiếp giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 18/3/2018, anh Trần Trung C ký hợp đồng đặt cọc với ông Đoàn Văn T chuyển nhượng thửa 843 của bà với giá 3.482.400.000 đồng và nhận tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Anh Trần Trung C đã giao cho bà D số tiền 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà Lê Thị Ngọc D cho rằng anh Trần Trung C ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc với những thỏa thuận trong hợp đồng, bà D không đồng ý và liên hệ với ông T để giao trả lại tiền cọc và hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, nhưng ông T không đồng ý và yêu cầu bà D phải bồi thường 10 lần số tiền cọc đã nhận, ông T đã giao cho bà D bản photo hợp đồng nhận tiền cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 18/3/2018 có nội dung bồi thường gấp 10 lần số tiền cọc đã nhận dù mặc dù ông C trình bày chỉ có ghi bồi thường gấp đôi tiền cọc nếu không chuyển nhượng, phần nội dung phạt cọc gấp 10 lần do phía ông T tự ghi thêm vào hợp đồng, do đó phát sinh tranh chấp.

Nay bà Lê Thị Ngọc D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng nhận tiền cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2018 giữa anh Trần Trung C và ông Đoàn Văn T đối với diện tích 5.804m2 tại ấp T, xã T, thành phố M theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03682 cấp ngày 26/8/2002 là vô hiệu. Bà Lê Thị Ngọc D tự nguyện trả cho ông T số tiền 100.000.000 đồng và bồi thường cho ông T số tiền 100.000.000 đồng.

- Bị đơn Đoàn Văn T trình bày:

Đầu tháng 3 năm 2018, bà Lê Thị Ngọc D và ông có thỏa thuận giao dịch qua điện thoại và bà D đồng ý chuyển nhượng phần diện tích 5.804m2 thửa số 843, tờ bản đồ số 1 tại ấp T, xã T, thành phố M, tỉnh Tiền Giang theo Giấy chứng nhận QSD đất số 03682 cấp ngày 26/8/2002, giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng/1.000m2, tổng cộng là 3.482.400.000 đồng, tiền cọc là 100.000.000 đồng và bà D đồng ý giảm cho bên mua số tiền 15.000.000 đồng để làm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất.

Ngày 18/3/2018, bà Lê Thị Ngọc D yêu cầu ông đặt tiền cọc là 100.000.000 đồng để bà D về Việt Nam đến công chứng làm thủ tục chuyển nhượng, hai bên thỏa thuận nếu bên nào tự ý không chuyển nhượng hoặc có tranh chấp không thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thì đền gấp 10 lần tiền đặt cọc.

Để nhận tiền cọc, bà Lê Thị Ngọc D có nhờ anh Trần Trung C (cháu bà D) nhận số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, ông C có điện thoại nói rõ cho bà D biết số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và sự thỏa thuận cam kết trong hợp đồng trong đó có việc thỏa thuận bồi thường nếu bên chuyển nhượng tự ý không chuyển nhượng hoặc có tranh chấp không thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thì phải trả tiền cọc cho bên B và bồi thường cho bên B gấp 10 lần tiền cọc, ngược lại bên mua đổi ý không mua thì mất tiền cọc và bồi thường cho bên bán gấp 10 lần tiền cọc, bà D đồng ý nội dung trên thì ông C mới ký hợp đồng và nhận tiền cọc, ông C trao đổi nội dung này qua điện thoại với bà D dưới sự chứng kiến của ông và ông H.

Ngày 20/8/2018 bà D cùng ông đến Phòng công chứng Cửu Long để làm thủ tục công chứng chuyển quyền sử dụng đất nhưng không được do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà D là cấp cho hộ.

Nay nếu bà Lê Thị Ngọc D tự ý chấm dứt hợp đồng thì trả tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) và bồi thường cho ông T gấp 10 lần số tiền đặt cọc theo cam kết và thỏa thuận tại hợp đồng trên.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Trần Trung C trình bày:

Ông là người làm thuê cho bà Lê Thị Ngọc D từ năm 1995 đến nay và là em cô, cậu với chồng bà D. Ông không phải là người trung gian môi giới trong việc mua bán, sang nhượng đất giữa bà Lê Thị Ngọc D với ông Đoàn Văn T. Khi bà D và ông T thống nhất, thỏa thuận xong việc chuyển nhượng, ông chỉ là người đại diện cho bên bán nhận tiền cọc. Cụ thể:

Khoảng 7 giờ ngày 18/3/2018, bà Lê Thị Ngọc D điện thoại cho ông từ nước ngoài nhờ ông đi nhận tiền cọc bán đất. Khoảng 10 giờ cùng ngày, ông Đoàn Thanh Hồng dẫn ông đến gặp ông Đoàn Văn T. Lúc đầu ông không dám nhận do trong hợp đồng ghi nếu không thực hiện việc bán đất thì ngoài việc trả tiền cọc còn một đền mười. Do ông không chịu ký nhận tiền cọc, nên ông T đã trực tiếp điện thoại cho bà D trao đổi việc mua bán đất và qua điện thoại, bà D bảo ông ký, nhận tiền cọc 100.000.000 đồng với tư cách là người đại diện cho bà D. Sau khi nhận tiền, ông đã giao lại số tiền này cho bà N (cháu bà D) vào ngày 19/3/2018. Một tháng sau, bà Lê Thị Ngọc D về Việt Nam. Khoảng 13 giờ 30 phút (không nhớ ngày), bà D có nhờ ông chở đến Phòng công chứng Cửu Long trên đường Ấp Bắc, phường 5, Tp M, tỉnh Tiền Giang để làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông T. Tại phòng công chứng, có mặt ông T và ông H. Sau khi kiểm tra giấy tờ, ông H bảo không làm thủ tục chuyển nhượng được do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ. Ngoài ra, ông không phải là người trong nom vườn và cũng không được bà D nhờ tìm người mua đất, trước khi nhận tiền cọc thay cho bà D, ông cũng không biết ông T và ông H.

+ Anh Trần Việt L, Trần Gia B thống nhất trình bày: Hai anh là thành viên hộ gia đình sử dụng phần diện tích đất 5.804m2 thuộc thửa 843, tờ bản đồ số 01 tại xã T, TP M, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03682 cấp ngày 26/8/2002 do mẹ hai anh là Lê Thị Ngọc D đại diện hộ đứng tên. Ngày 18/3/2018 ông Trần Trung C là người bà con ký hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nêu trên với giá 3.482.400.000 đồng cho ông Đoàn Văn T, hai anh không biết và không đồng ý. Hiện phần đất đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04449 ngày 31/7/2018 diện tích 5.555m2 thửa số 14, tờ bản đồ số 60 tại ấp T, xã T, Tp M, tỉnh Tiền Giang. Do hai anh và bà D đứng tên đồng sở hữu. Nay bà D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng, hai anh cũng đồng ý, thống nhất lời trình bày của bà D.

+ Bà Trần Thị O trình bày:

Bà là thành viên hộ gia đình sử dụng phần diện tích đất 5.804m2 thuộc thửa 843, tờ bản đồ số 01 tại xã T, TP M, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03682 cấp ngày 26/8/2002 do con dâu bà là Lê Thị Ngọc D đại diện hộ đứng tên. Ngày 18/3/2018 ông Trần Trung C là người bà con ký hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nêu trên với giá 3.482.400.000 đồng cho ông Đoàn Văn T, bà không biết và không đồng ý. Hiện bà đã tặng cho kỷ phần của bà cho hai cháu và con dâu, phần đất đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04449 ngày 31/7/2018 diện tích 5.555m2 thửa số 14, tờ bản đồ số 60 tại ấp T, xã T, Tp M, tỉnh Tiền Giang do hai cháu của bà là L, B và con dâu là bà D đứng tên đồng sở hữu. Nay bà D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng, bà cũng đồng ý và thống nhất lời trình bày của bà D, bà không có yêu cầu gì khác.

- Người làm chứng Đoàn Thanh Hồng trình bày:

Bà Lê Thị Ngọc D có diện tích đất 5.804m2 tại ấp T, xã T, thành phố M cần bán đất, ông Đoàn Văn T là người cần mua đất, nên ông có dẫn ông T đến phần đất trên để coi, ông T đồng ý mua và xin số điện thoại của bà D. Sau đó, ông T và bà D trao đổi qua điện thoại, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng/1.000m2, hai bên hẹn ngày đặt cọc và ra công chứng.

Đến ngày 18/3/2018, phía bà Lê Thị Ngọc D cử cháu là ông Trần Trung C đứng ra làm hợp đồng và nhận tiền cọc. Thời điểm đó, ông C không dám ký vì trong hợp đồng ghi nếu vi phạm hợp đồng một đền gấp 10 lần, nên ông C có kêu ông T điện thoại cho bà D. Sau khi ông T và bà D trao đổi qua điện thoại thì ông T đưa điện thoại ông C nghe. Khi ông C nghe điện thoại xong, thì tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc 100.000.000 đồng. Một tháng sau, bà D hẹn gặp ông và ông T uống café và nói chuyện. Sau đó mấy ngày, ông T và bà D ra phòng công chứng, anh Nam (phòng công chứng Cửu Long) kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ, nên anh N nói phải có 02 người con của bà D bên Australia về ký hợp đồng mới được, nên việc ký hợp đồng chuyển nhượng không thành. Do hai người con của bà D không đồng ý chuyển nhượng, nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Ông Đoàn Văn T yêu cầu bà D một đền gấp 10 lần nhưng bà D không đồng ý.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/2021/DSST ngày 15/4/2021, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã quyết định:

Áp dụng các điều 102, 116, 117, 122, 123, 131, 212, 328 và khoản 2 điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 9 Điều 23 Luật đất đai năm 2013, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Thị Ngọc D.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện phản tố của bị đơn Đoàn Văn T về việc yêu cầu bà Lê Thị Ngọc D trả số tiền cọc 100.000.000 đồng. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện phản tố của ông Đoàn Văn T về việc yêu cầu bà Lê Thị Ngọc D bồi thường tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng.

- Tuyên bố hợp đồng nhận tiền cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2018 được ký kết giữa ông Trần Trung C và ông Đoàn Văn T vô hiệu.

- Buộc bà Lê Thị Ngọc D phải trả cho ông Đoàn Văn T số tiền cọc đã nhận là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

- Ghi nhận tự nguyện của bà Lê Thị Ngọc D bồi thường cho ông Đoàn Văn T số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày ông Đoàn Văn T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Lê Thị Ngọc D chậm thực hiện nghĩa vụ thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về phần án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26/4/2021 bị đơn ông Đoàn Văn T làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, người đại diện theo ủy quyền của ông T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm phát biểu quan điểm của Viện kiểm sát đối với việc giải quyết vụ án:

Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự tham gia tố tụng tại phiên tòa chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ các chứng cứ có tại hồ sơ cho thấy giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà Lê Thị Ngọc D hộ bà D ngoài bà D còn có 02 con là anh Trần Việt L và Trần Gia B; do đó việc bà D nhận cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên cho ông Đoàn Văn T là vô hiệu. Việc Tòa sơ thẩm buộc bà D trả lại cho ông T 100.000.000 đồng tiền cọc đã nhận và ghi nhận là bà D bồi thường cho ông T 100.000.000 đồng là có căn cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm người kháng cáo không xuất trình được chứng cứ mới nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T, giữ y bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ các chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, quan điểm của luật sư bảo vệ cho nguyên đơn, quan điểm của đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

[1] Ngày 18/3/2018 ông Trần Trung C ký hợp đồng nhận tiền cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Đoàn Văn T, theo nội dung hợp đồng thì bà Lê Thị Ngọc D đồng ý chuyển nhượng cho ông Đoàn Văn T diện tích đất 5.804m2 thành tiền là 3.482.400.000 đồng, đặt cọc 100.000.000 đồng. Bà Lê Thị Ngọc D không ủy quyền cho ông C ký hợp đồng nhưng bà D thừa nhận có nhờ ông C ký nhận tiền cọc, và số tiền 100.000.000 đồng tiền cọc ông C nhận đã chuyển lại cho bà.

Bản thân bà D cũng thừa nhận việc bà không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đoàn Văn T được là do con bà không đồng ý.

[2] Tòa sơ thẩm nhận định “Tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Lê Thị Ngọc D và ông Đoàn Văn T biết rõ đất cấp cho hộ gia đình nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng dù chưa được sự đồng ý của các thành viên trong hộ, nên các bên đều có lỗi ngang nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được”. Tòa sơ thẩm xác định cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là đúng, tuy nhiên việc Tòa sơ thẩm chỉ buộc bà D trả lại cho ông T 100.000.000 đồng mà không xác định mức độ lỗi để phạt cọc là trái với điểm a phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật dân sự”. Về phần phạt cọc Điều 363 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định nội dung gần như nhau. Do đó cần phải hủy án sơ thẩm để xét xử lại, việc tính phạt cọc bao nhiêu là căn cứ trên yếu tố lỗi của các bên làm cho hợp đồng không thực hiện được.

[3] Do bản án sơ thẩm bị hủy nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp cho người kháng cáo.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 09/2021/DSST ngày 15/4/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang. Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử lại theo quy định.

- Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Đoàn Văn T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; được hoàn lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0001700 ngày 27/4/2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tiền Giang.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.