Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 19/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ

BẢN ÁN 19/2022/DS-PT NGÀY 08/08/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 08 tháng 8 năm 2022, tại Hội trường xét xử - Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 12/2022/TLPT- DS ngày 23 tháng 6 năm 2022 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2022/DS-ST ngày 20 tháng 5 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện Hướng Hóa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 10/2022/QĐ-PT ngày 11 tháng 7 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Hồ Viết Đ; địa chỉ: Khối B, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hoàng Văn Q; địa chỉ: Khối H, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 16/5/2022), có mặt.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C; địa chỉ: Thôn P, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Trần Thị Hoàng M; địa chỉ: Khu phố M, phường N, Đ, tỉnh Quảng Trị là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 23/12/2021), có mặt.

3. Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn C là bị đơn trong vụ án kháng cáo.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Hồ Viết Đ trình bày:

Ngày 31/5/2021, ông Đ và ông C lập Hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông C đặt cọc cho ông Đ số tiền 100.000.000đồng; thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 31/5/2021; mục đích đặt cọc: Ông C cam kết mua một phần diện tích quyền sử dụng đất theo thửa số 19, tờ Bản đồ số 05 tại Khối B, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị đã được UBND huyện Hướng Hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 355218 ngày 05/10/2015 với diện tích 15m x 40m = 600m2 (15m mặt tiền giáp đường Hùng Vương mới và 40m chiều dài thửa đất; 90m2 đất ở và 510m2 đất trồng cây lâu năm). Giá bán 455.000.000đồng. Tổng số tiền ông Đ đã nhận đặt cọc của ông C là 150.000.000đồng.

Theo hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 thỏa thuận: Thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 31/5/2021, trong thời hạn đặt cọc, bên ông Đ cam kết làm thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, ông C cam kết sẽ trả đủ số tiền đã thỏa thuận sau khi bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 4 hợp đồng đặt cọc quy định: Nếu ông Đ chậm trễ trong việc làm hồ sơ chuyển nhượng hoặc mảnh đất trên thuộc diện không giao dịch được với bất kỳ lý do gì thì ông Đ phải hoàn trả 600% số tiền mà ông C đã giao cho ông Đ. Quá trình sử dụng từ năm 2015 đến trước thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp, nhưng quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, hộ liền kề là bà Hồng, ông Bình có đơn tranh chấp ranh giới giữa 02 hộ nên ông Đ không tiến hành tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông C.

Sau khi nhận tiền đặt cọc, ông C đã đưa xe đến ủi lô đất, vị trí thửa đất giáp với đất bà Hồng, ông Bình. Ngày 29/7/2021, ông Đ dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông C không đến làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Vì vậy, nguyên đơn ông Hồ Viết Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa ông Hồ Viết Đ với ông Nguyễn Văn C và yêu cầu công nhận quyền sở hữu 150.000.000đồng mà nguyên đơn ông Đ đã nhận từ Hợp đồng đặt cọc. Sau đó, ông Đ thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện đồng ý hoàn trả số tiền 150.000.000đồng nhận cọc cho ông C.

2. Bị đơn ông Nguyễn Văn C có yêu cầu phản tố và trình bày như sau:

Ngày 31/5/2021 giữa ông C với ông Đ ký kết Hợp đồng đặt cọc như nội dung trình bày của nguyên đơn. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc, ông C đã giao cho ông Đ số tiền cọc 100.000.000đồng. Sau đó, ngày 14/7/2021 và ngày 24/8/202 ông C chuyển tiếp số tiền cọc là 50.000.000đồng theo yêu cầu của ông Đ. Tổng số tiền ông Đ nhận đặt cọc là 150.000.000đồng. Trong thời hạn 90 ngày, ông C nhiều lần gọi điện hối thúc ông Đ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông Đ không thực hiện. Ông C không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết Đ và yêu cầu Tòa án buộc ông Đ thực hiện thủ tục pháp lý để chuyển nhượng diện tích đất 600m2 trên cho ông C theo Hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Trường hợp ông Đ không tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì yêu cầu Tòa án buộc ông Hồ Viết Đ phải trả cho ông C số tiền: 600% x 150.000.000đồng = 900.000.000đồng như đã cam kết tại Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 do vi phạm thỏa thuận đặt cọc.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2022/DS-ST ngày 20/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Hướng Hóa quyết định: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 1 Điều 147 BLTTDS; Điều 328 BLDS và Án lệ số 25/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 17/10/2018; khoản 1 Điều 26 và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết Đ về yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa ông Hồ Viết Đ và ông Nguyễn Văn C. Buộc ông Hồ Viết Đ phải hoàn trả số tiền nhận cọc cho ông Nguyễn Văn C là 150.000.000đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn ông Nguyễn Văn C về việc buộc ông Hồ Viết Đ phải chịu phạt cọc số tiền 750.000.000đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên lãi suất chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 03/6/2022, bị đơn ông Nguyễn Văn C kháng cáo và tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn sửa đổi bổ sung nội dung kháng cáo như sau: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử sửa bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 20/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Hướng Hóa theo hướng:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết Đ.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn như sau:

+ Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 được ký kết giữa bên đặt cọc ông Nguyễn Văn C và bên nhận cọc ông Hồ Viết Đ có hiệu lực;

+ Buộc ông Hồ Viết Đ phải hoàn trả số tiền 900.000.000đồng (150.000.000đồng x 600%) theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc.

- Không tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 600m2 thửa số 19, tờ Bản đồ số 05 tại Khối B, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị đã được UBND huyện Hướng Hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 355218 ngày 05/10/2015.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị: Quá trình thụ lý giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và các Thẩm phán, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016: Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc nguyên đơn phải làm đầy đủ thủ tục chuyển nhượng 600m2 tại thửa đất số 19, tờ bản đồ số 5, địa chỉ tại khối 7, thị trấn Khe Sanh, huyện Hướng Hóa cho bị đơn. Trường hợp nguyên đơn không thực hiện thì phải trả lại cho bị đơn 900.000.000 đồng theo quy định tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc mà 02 bên đã ký kết.

- Các đương sự phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn ông Hồ Viết Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa ông Hồ Viết Đ với ông Nguyễn Văn C và đồng ý hoàn trả số tiền 150.000.000đồng nhận cọc cho ông C. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 3 Điều 26 BLTTDS xác định quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” là đúng pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn C, Hội đồng xét xử thấy:

[2.1] Về hình thức của Hợp đồng đặt cọc: Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa bên nhận cọc ông Hồ Viết Đ với bên đặt cọc ông Nguyễn Văn C và người làm chứng ông Nguyễn Văn Hòa. Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 không có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, pháp luật quy định Hợp đồng đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 117, Điều 119 và Điều 328 của Bộ luật dân sự quy định thì tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc trên, bên nhận cọc ông Đ và bên đặt cọc ông C đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng thể hiện ý chí của các bên hoàn toàn tự nguyện, mục đích các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện việc ông Đ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 600m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 355218 ngày 05/10/2015 do UBND huyện Hướng Hóa cấp cho ông C nên không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Tại phiên tòa, ông Đ cung cấp sổ điều trị ngoại trú bệnh động kinh và cho rằng nguyên đơn bị ảnh hưởng tâm thần nên ký kết hợp đồng đặt cọc. Hội đồng xét xử thấy, nguyên đơn cung cấp sổ điều trị ngoại trú bệnh động kinh là bản phô tô không có công chứng, chứng thực nên không có giá trị pháp lý, hơn nữa tại phiên tòa nguyên đơn cũng thừa nhận khi ký hợp đồng đặt cọc trên sức khỏe của nguyên đơn vẫn bình thường và nguyên đơn không cung cấp tài liệu chứng cứ chứng minh bị bệnh tâm thần nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét.

[2.2] Về nội dung của Hợp đồng đặt cọc:

Ông Đ và ông C ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 15m x 40m = 600m2 (15m mặt tiền giáp đường Hùng Vương mới và 40m chiều dài thửa đất; 90m2 đất ở và 510m2 đất trồng cây lâu năm), thửa số 19, bản đồ số 05 tại Khối B, thị trấn K, huyện H, tỉnh Quảng Trị đã được UBND huyện Hướng Hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 355218 ngày 05/10/2015. Căn cứ Điều 179, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định thì đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là quyền sử dụng đất diện tích 600m2 và là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng, định đoạt của ông Đ nên ông Đ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Ngoài ra, theo hợp đồng đặt cọc các bên còn tự nguyện thỏa thuận tài sản đặt cọc, thời hạn đặt cọc, giá trị của hợp đồng chuyển nhượng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 có hiệu lực pháp luật và đã phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm ký kết.

Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021, ông Đ và ông C đã thực hiện hợp đồng bằng hình thức ông C giao tiền đặt cọc và ông Đ thừa nhận đã nhận cọc của ông C tổng số tiền 150.000.000đồng. Nguyên đơn ông Đ cho rằng ngày 29/7/2021 ông Đ lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành thủ tục tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, nhưng ông C không đến và do hộ liền kề bà Trương Thị Hồng, ông Lê Thanh Bình có tranh chấp ranh giới đang được giải quyết tại UBND thị trấn Khe Sanh nên không tiến hành thủ tục tách thửa để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông C. Còn phía bị đơn ông C cho rằng nhiều lần điện thoại hối thúc ông Đ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông Đ không thực hiện theo thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc.

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa ông Đ không cung cấp được các tài liệu chứng cứ để chứng minh việc ông C không đến làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 30/8/2021, UBND thị trấn Khe Sanh thụ lý đơn tranh chấp của hộ liền kề bà Trương Thị Hồng, ông Lê Thanh Bình có đơn tranh chấp ranh giới thửa đất của anh Định sau thời điểm ngày 31/5/2021 ông Đ, ông C ký kết Hợp đồng đặt cọc. Ông Đ thừa nhận việc hộ liền kề bà Hồng, ông Bình có tranh chấp ranh giới nằm ngoài thửa số 19, bản đồ số 05. Tại Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021, các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 31/5/2021 và tại Điều 3 thỏa thuận: Bên B (bên nhận đặt cọc) nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất nêu trên cho bên A (bên đặt cọc). Như vậy, ngày 28/8/2021 là ngày hết thời hạn 90 ngày kể từ ngày 31/5/2021, nhưng ông Đ không tiến hành thủ tục tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc là vi phạm hợp đồng đặt cọc và việc tranh chấp quyền sử dụng đất với hộ liền kề bà Hồng, ông Bình không phải lỗi của ông C mà là lỗi của ông Đ vì ông Đ đã cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên không có bất ký tranh chấp nào. Tại phiên tòa, ông Đ và ông C đều không đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nên Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn: Ông C yêu cầu buộc ông Đ phải trả cho ông C số tiền: 600% x 150.000.000đồng = 900.000.000đồng như đã cam kết tại Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 do vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, Hội đồng xét xử thấy: Theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa ông Đ và ông C có thỏa thuận: Nếu ông Đ chậm trễ trong việc làm hồ sơ chuyển nhượng hoặc diện tích đất trên thuộc diện không giao dịch được với bất kỳ lý do gì thì ông Đ phải hoàn trả lại 600% số tiền mà ông C đã giao cho ông Đ. Như vậy, hết thời hạn thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, ông Đ không tiến hành thủ tục tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C và việc tranh chấp quyền sử dụng đất với hộ liền kề bà Hồng, ông Bình do lỗi của ông Đ. Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS, Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông C và buộc ông Đ phải trả cho ông C số tiền 900.000.000đồng (600% x 150.000.000đồng).

[3] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị, chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn C và sửa bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí: Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn C và sửa bản án sơ thẩm.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 147, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 401, Điều 427 Bộ Luật dân sự 2015; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Viết Đ.

- Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2021 giữa ông Hồ Viết Đ và ông Nguyễn Văn C.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn C.

- Buộc ông Hồ Viết Đ phải trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền 900.000.000đồng (Chín trăm triệu đồng).

3. Án phí: Ông Hồ Viết Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 39.000.000đồng và nhưng được trừ vào số tiền 3.750.000đồng đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo biên lai số 0000067 ngày 14/12/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hướng Hóa. Ông Hồ Viết Đ còn phải nộp số tiền 35.550.000đồng.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm 300.000đồng theo Biên lai thu tiền số 0000183 ngày 16/6/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hướng Hóa.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án, cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi xuất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.