Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 172/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

BẢN ÁN 172/2023/DS-PT NGÀY 22/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 22 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 157/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 10 năm 2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 200/2023/QĐ-PT ngày 27 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lý Văn N, sinh năm 1982 Địa chỉ cư trú: Thôn C, xã S, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Đ, sinh năm 1954; Địa chỉ cư trú: Thôn H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Đ: Ông Nguyễn Hữu P, sinh năm 1965; Địa chỉ cư trú: Thôn B, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (Văn bản ủy quyền được chứng thực ngày 29/3/2023).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Mỹ L, sinh năm 1996; Địa chỉ cư trú: Thôn H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Mỹ L: Ông Nguyễn Hữu P, sinh năm 1965; Địa chỉ cư trú: Thôn B, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (Văn bản ủy quyền được chứng thực ngày 10/7/2023).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị Đ.

Tại phiên tòa, có mặt ông Lý Văn N, bà Nguyễn Thị Đ và bà Nguyễn Thị Mỹ L; vắng mặt ông Nguyễn Hữu P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết, nguyên đơn ông Lý Văn N trình bày:

Ngày 18/02/2022, ông và bà Đ ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà Đ thỏa thuận chuyển nhượng cho ông các thửa đất số 491a, 426, 425a, tờ bản đồ số 03, với tổng diện tích 1.352m2 tại địa bàn xã T, huyện H, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 792094 do Ủy ban nhân dân huyện H cho ông Nguyễn Văn T đã được cập nhật biến động sang tên bà Nguyễn Thị Đ, giá chuyển nhượng là 2.500.000.000đồng. Ông đặt cọc cho bà Đ số tiền 500.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/4/2022 hai bên sẽ đến tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu ông từ chối việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì mất cọc. Nếu bà Đ từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì phải đền gấp hai lần tiền cọc.

Sau khi giao nhận tiền cọc, đến ngày 18/4/2022, ông đến yêu cầu bà Đ ký hợp đồng thì bà Đ xin thêm thời gian vì chưa làm xong thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với các thửa đất cần chuyển nhượng. Ông đồng ý cho thêm thời gian là 02 tháng, đến ngày 18/6/2022, ông đến nhà bà Đ thì bà Đ lại tiếp tục xin thêm thời gian, ông thống nhất cho bà Đ gia hạn đến ngày 06/7/2022. Đến ngày 06/7/2022, bà Đ cùng với con gái là Nguyễn Thị Mỹ L và ông đến Ủy ban nhân dân xã T để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi vào gặp cán bộ phụ trách thì được trả lời rằng không thể chứng thực hợp đồng được, vì bà Đ chưa làm thủ tục cấp đổi những thửa cần chuyển nhượng sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Vì việc mua bán đã kéo dài quá lâu, nên cùng ngày, ông cùng với bà Đ, bà L thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc, bà Đ hẹn 04 tháng đến ngày 06/11/2022 sẽ trả cho ông số tiền cọc và tiền lãi là 530.000.000đồng. Nội dung thỏa thuận do ông viết, sau đó bà L và bà Đ đọc lại rồi ký tên.

Đến hạn, ông đến yêu cầu bà Đ trả tiền nhưng bà Đ không thực hiện. Do đó, nay ông khởi kiện yêu cầu bà Đ phải trả lại tiền cọc là 500.000.000đồng và tiền lãi kể từ ngày 06/7/2022 đến ngày 06/11/2022 là 13.300.000đồng, kể từ ngày 07/11/2022 đến thời điểm xét xử ngày 08/8/2023, bà Đ phải tiếp tục trả lãi chậm trả theo mức lãi suất 10%/năm với số tiền là 37.500.000đồng; Tổng số tiền bà Đ phải trả là 550.800.000đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Đ và người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày: Ngày 18/02/2022, bà Đ và ông N ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà Đ thỏa thuận chuyển nhượng cho ông N các thửa đất số 491a, 426, 425a, tờ bản đồ số 03, với tổng diện tích 1.352m2 tại địa bàn xã T, huyện H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 792094 do Ủy ban nhân dân huyện H cho ông Nguyễn Văn T, đã được cập nhật biến động sang tên bà Nguyễn Thị Đ. Giá chuyển nhượng là 2.500.000.000đồng. Ông N đặt cọc cho bà Đ số tiền 500.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 18/02/2022 đến ngày 18/4/2022 hai bên sẽ đến tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu ông N từ chối việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì mất cọc, nếu bà Đ từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì phải đền gấp hai lần tiền cọc.

Đến ngày 18/4/2022 là hạn ký hợp đồng, ông N trực tiếp đến nhà bà Đ xin gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, vì ông N chưa có tiền. Bà Đ đồng ý gia hạn thời gian đến ngày 18/6/2022, nhưng đến ngày 18/6/2022, ông N lại tiếp tục xin gia hạn. Sau đó, ông N báo với bà Đ rằng ngày 06/7/2022 các bên sẽ đi công chứng hợp đồng, bà Đ thống nhất. Ngày 06/7/2022, khi các bên đến UBND xã T, bà Đ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N vào gặp cán bộ phụ trách, một lúc sau ông N báo lại với bà Đ rằng chưa ký được hợp đồng, bởi vì theo Giấy chứng nhận của bà Đ có 02 thửa đất bà Đ không chuyển nhượng cho ông N, phải làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với 02 thửa này hoặc 03 thửa đã thỏa thuận chuyển nhượng cho ông N thì mới chứng thực được hợp đồng.

Cùng ngày, ông N và con gái bà Đ là Nguyễn Thị Mỹ L ký thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc và các bên thống nhất rằng đến tháng 11/2022 khi làm xong thủ tục cấp đổi sổ thì sẽ hỗ trợ thêm cho ông N số tiền 30.000.000đồng để ông N trả lãi ngân hàng. Số tiền này sẽ được khấu trừ vào số tiền chuyển nhượng.

Đến tháng 12/2022, khi làm xong thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, bà Đ liên hệ với ông N nhưng ông N không đồng ý nhận chuyển nhượng nữa. Từ sau tháng 07/2022, ông S là người môi giới của ông N nhiều lần dẫn khách đến xem đất của bà Đ, nhưng không chuyển nhượng được, nên ông N không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng như đã thỏa thuận.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định các bên không thỏa thuận gia hạn đến tháng 11/2022 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, mà chỉ thỏa thuận rằng khi nào cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Bà Đ cũng không thỏa thuận hỗ trợ tiền lãi 30.000.000đồng. Sau đó lại trình bày bà Đ có hứa trả lại cho ông N 530.000.000đồng nhưng khi nào có tiền mới trả.

Nay, bà Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông N. Ông N sai hẹn thì phải mất tiền cọc như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Mỹ L trình bày: Bà là con gái của bà Đ. Khi các bên đến Ủy ban nhân dân xã T để chuẩn bị ký hợp đồng chuyển nhượng, ông N mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào gặp cán bộ phụ trách, một lúc sau, bà được biết là không ký được hợp đồng. Còn lý do vì sao thì bà không rõ. Sau đó, các bên đi về chứ không đến nhà bà Đ. Một thời gian sau, ông N có đến nhà bà Đ, thời gian này bà có về nhà nên biết được. Ông N đến cùng với bà Đ trao đổi vấn đề gì đó bà không rõ, ông N viết nội dung gì đó trong giấy cọc rồi yêu cầu bà ký vào và nói rằng “Chú với mẹ con bàn bạc thống nhất nội dung rồi, con ký vô đây”. Bà vì tin tưởng mẹ mình và ông N nên đã ký vào, ông N còn yêu cầu bà ghi nội dung số tiền phải đưa là 530.000,000đồng. Khi ký thì bà không đọc ông N viết nội dung gì, nhưng nội dung ông N viết rất ngắn, không dài như giấy cọc mà ông N giao nộp. Bà thừa nhận chữ ký, chữ viết và nội dung “Số tiền phải đưa là 530.000.000đ” là chữ của bà. Vào thời điểm ông N đến nhà bà Đ thì chỉ có bà, bà Đ và ông N, không có mặt ông T1.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà xác định bà chỉ ký thỏa thuận hỗ trợ lãi chứ không ký thỏa thuận hủy hợp đồng với ông N. Sau đó, bà lại trình bày rằng bà Đ là người thỏa thuận với ông N, bà không tham gia thỏa thuận, nhưng khi bà đến thì bà Đ có nói rằng hai bên đã thỏa thuận trả lại cho ông N 500.000.000đồng tiền cọc và hỗ trợ 30.000.000đồng tiền lãi sau khi đã chuyển nhượng đất cho ông N; đồng thời, bà Đ yêu cầu bà ký vào nội dung thỏa thuận mà ông N đã viết sẵn nên bà mới ký. Đối với dòng chữ “Số tiền phải đưa là 530.000.000đ”, bà không biết các bên thỏa thuận như thế nào, nhưng nghe bà Đ nói lại nội dung như vậy nên bà mới viết vào phía dưới nội dung ông N đã viết.

Nay bà thống nhất với ý kiến của bà Đ. Ông N từ chối không nhận chuyển nhượng nữa thì mất cọc.

Người làm chứng:

1. Ông Thông Nguyên T2 trình bày:

Ông là cháu của bà Đ. Ông là người giới thiệu đất của bà Đ cho ông S, sau đó ông S mới giới thiệu cho ông N đến đặt cọc nhận chuyển đất của bà Đ. Khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 06/7/2022, khi các bên đến UBND xã T để ký hợp đồng chuyển nhượng, ông đều có mặt.

Ngày 06/7/2022, sau khi đến Ủy ban nhân dân xã T nhưng không ký được hợp đồng thì ông N có về nhà bà Đ. Tại đây, bà Đ, ông N và bà L trao đổi vấn đề gì đó ông không rõ, nhưng cuối cùng các bên thống nhất lại là bà Đ sẽ hỗ trợ lãi ngân hàng cho ông N, còn hỗ trợ bao nhiêu thì ông không chú ý nên không rõ. Ông N là người viết nội dung thỏa thuận trong giấy cọc, sau đó bà L có đọc lại rồi ký vào giấy này, bà Đ thì không ký vào giấy. Toàn bộ quá trình nói chuyện đến khi bà L ký giấy, bà Đ đều có mặt, chứng kiến và không có ý kiến gì. Sau khi các bên ký xong thì ông N đi về, lúc đó ông cũng đi về. Sự việc sau đó ông không rõ.

2. Ông Trần Hữu S1 trình bày: Ông là cháu gọi ông N là cậu. Ông là người giới thiệu ông N đến đặt cọc nhận chuyển đất của bà Đ. Khi các bên ký hợp đồng đặt cọc, ông có mặt và chứng kiến. Đến tháng 07/2022, ông N có báo lại cho ông rằng các bên không ký được hợp đồng, vì bà Đ chưa làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, hai bên đã thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc, bà Đ hứa sẽ trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông N. Khi bà Đ và ông N ký hợp đồng đặt cọc, ông chưa nhận được tiền môi giới, khi nào ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông mới được nhận số tiền này, nên khi không ký được hợp đồng, ông N liền báo cho ông biết. Sau đó, ông đã báo cho ông Trần Ngọc D để ông D giới thiệu khách xem đất của bà Đ. Mục đích là khi bà Đ chuyển nhượng được đất, ông và ông D sẽ được hưởng phí môi giới. Khi báo thì ông có nói rõ với ông D rằng chủ đất hiện đang sống trên đất, nếu có khách nào mua được thì làm việc trực tiếp với chủ đất. Sau đó, ông D có giới thiệu được khách hay không thì ông cũng không rõ.

3. Ông Trần Ngọc D trình bày: Ông là người cùng thôn với ông S1. Ông S1 có nói rằng ông ấy có lô đất ở T và bảo ông tìm khách nhằm chuyển nhượng lại để hưởng phí môi giới. Khi ông dẫn ông L1 đến xem đất thì ông có gặp riêng bà Đ là chủ đất. Ông dặn bà Đ nói với khách rằng đất đã chuyển nhượng cho ông giá 2.600.000.000đồng, còn giá báo với khách như thế nào thì ông tự báo. Ông xác định ông chỉ tìm khách cho ông S1 để hưởng phí môi giới, vì ông S1 nói rằng đất này ông S1 đã mua. Ngoài ra, ông không biết thông tin gì khác.

4. Ông Trần Đức L2 trình bày: Ông từng được ông D giới thiệu lô đất của bà Đ và dẫn đến xem đất. Khi giới thiệu, ông D nói rằng đất này của một người ở S Mỹ nhưng không nói là ai, còn chủ đất là bà Đ thì đang ở trên đất. Ông chỉ đến xem đất một lần và nói chuyện trực tiếp với ông D, không biết rõ người rao bán đất là ai. Ngoài ra, ông không biết thông tin gì khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân đã quyết định:

Căn cứ vào: - Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 161, Điều 162, Điều 229, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 280, Điều 328, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 14; Khoản 6 Điều 15; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lý Văn N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bà Nguyễn Thị Đ.

Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải trả cho ông Lý Văn N số tiền 550.800.000đồng (Năm trăm năm mươi triệu, tám trăm nghìn đồng), bao gồm 500.000.000đồng (Năm trăm triệu đồng) tiền cọc; 13.300.000đồng (Mười ba triệu, ba trăm nghìn đồng) lãi trong hạn và 37.500.000đồng (Ba mươi bảy triệu, năm trăm nghìn đồng) lãi chậm trả tính đến ngày 08/08/2023.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 17/8/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Đ kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa hôm nay, vắng mặt ông Nguyễn Hữu P là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Đ và bà Nguyễn Thị Mỹ L, nhưng có mặt bà Đ và bà L, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt ông P theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, như ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa là phù hợp.

[2] Về nội dung:

[2.1] Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Lý Văn N và bị đơn bà Nguyễn Thị Đ thống nhất thỏa thuận: Bà Nguyễn Thị Đ trả lại cho ông Lý Văn N 500.000.000đồng tiền cọc đã nhận và 30.000.000đồng tiền lãi.

[2.2] Xét sự thỏa thuận của các bên đương sự như trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự, như ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên là phù hợp.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo bà Nguyễn Thị Đ phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Tuy nhiên, do bà Đ là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, nên Hội đồng xét xử miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Đ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 6 Điều 15 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[4] Các phần khác của bản án dân sự sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào: Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 274, Điều 280, Điều 328, Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 6 Điều 15 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Điểm a khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân;

1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn ông Lý Văn N và bị đơn bà Nguyễn Thị Đ, cụ thể: Bà Nguyễn Thị Đ trả lại cho ông Lý Văn N 500.000.000đồng (Năm trăm triệu đồng) tiền cọc đã nhận và 30.000.000đồng (Ba mươi triệu đồng) tiền lãi.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

- Ông Lý Văn N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông Lý Văn N 21.000.000đồng (Hai mươi mốt triệu đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0010605 ngày 09/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Tân.

- Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị Đ.

3. Các phần khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 22/12/2023).

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự.