Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 36/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 36/2024/DS-PT NGÀY 08/03/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 04/3/2023 và 08/3/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 301/2023/TLPT- DS ngày 15/12/2023 về“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 06/10/2023 của Toà án nhân dân thị xã P bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 18/2024/QĐXXPT-DS ngày 11 tháng 01 năm 2024, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Lê Thị M, sinh năm 1966; trú tại: Thôn V, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai. (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bà M: Bà Trần Thị N, sinh năm 1983; địa chỉ liên hệ: Văn phòng Luật sư T, số 699 QL 14, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước. (có mặt)

* Bị đơn: Ông Bùi Văn D, sinh năm 1971 và bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1976; trú tại: Khu phố 1, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước. (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của ông D, bà H: Ông Vũ Công Tr, sinh năm 1997; trú tại: Số 167/19A Nguyễn Thị Minh Khai, khu 9, phường Phú H, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. (có mặt)

* Người kháng cáo: Bị đơn ông Bùi Văn D và bà Nguyễn Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện đề ngày 28/11/2022 được sửa đổi, bổ sung ngày 20/01/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn, đại diện của nguyên đơn trình bày:

Vào năm 2022, vợ chồng ông D bà H có nhu cầu nhận chuyển nhượng lại của bà M quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có diện tích 4.756,7m2; tại thửa đất số 212, tờ bản đồ số 20; đất tọa lạc tại khu phố 1, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước theo giấy CNQSDĐ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất số CK 769638, số vào GCN: CS07389/CN do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp ngày 07/02/2018 mang tên ông Bùi Chí L và bà Trương Thị Tuyết M (được điều chỉnh trang 4 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị M) với giá 12.000.000.000đồng (Mười hai tỷ đồng).

Đến ngày 28/9/2022, các bên có ký kết hợp đồng đặt cọc số 00747, quyển số 1/2022TP/CC- SCC/HĐGD được công chứng tại văn phòng công chứng Phạm K để ông D, bà H đặt cọc cho bà M số tiền 2.000.000.000 đồng. Nội dung hợp đồng tại điều 2 của hợp đồng là đến hết ngày 28/10/2022 bà H, ông D phải thanh toán đủ số tiền còn lại là 10.000.000.000đồng cho bà M.

Ngoài ra, hai bên có làm thêm 01 phụ lục hợp đồng đặt cọc, theo nội dung thỏa thuận khác của các bên: Do diện tích đất 2221m2 là đất trồng cây lâu năm (diện tích đất này nằm trong tổng diện tích 4.756,7m2) tại thửa đất 212, tờ bản đồ số 20 mà phía ông D, bà H muốn mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất này dùng sản xuất kinh doanh nên hai bên thống nhất chuyển đổi mục đích từ cây lâu năm thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Vì đất vẫn là chủ sở hữu của bà M nên cả hai thống nhất bà M sẽ hỗ trợ phần chuyển đổi mục đích cho vợ chồng ông D, bà H; còn phần chi phí, tiền thuế liên quan đến việc chuyển mục đích thì vợ chồng ông D chịu trách nhiệm nộp.

Bà M đã làm thủ tục chuyển đổi mục đích đối với thửa đất trên và có giấy báo đóng thuế về việc chuyển đổi mục đích, bà M có thông báo cho ông D bà H đi nộp thuế nhưng bà H, ông D vẫn không thực hiện. Như vậy, bà H, ông D đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 28/9/2022 đã được ký kết tại văn phòng công chứng Phạm K và các thỏa thuận khác giữa hai bên. Nên phía bà M không có nghĩa vụ hoàn cọc lại cho ông D, bà H số tiền 2.000.000.000đồng (Hai tỷ đồng).

Do đó nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên Hủy hợp đồng cọc ngày 28/9/2022 giữa ông Bùi Văn D, bà Nguyễn Thị H với bà Lê Thị M được lập tại văn phòng công chứng Phạm K. Đồng thời, Bà M không có nghĩa vụ trả lại khoản tiền 2000.000.000 đồng nhận cọc cho bà H, ông D .

Buộc bà Nguyễn Thị H, ông Bùi Văn D hoàn trả lại diện tích đất 4.756,7m2, thửa đất số 212, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại khu phố 1, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất đã có sẵn trước khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc.

Buộc ông D, bà H tháo dỡ toàn bộ công trình trên đất mà ông D, bà H tự ý xây dựng khi không được sự đồng ý của bà M và cơ quan có thẩm quyền (xây dựng trái phép).

*Trong quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị H và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vũ Công Tr trình bày:

Ông D, bà H thừa nhận để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có diện tích 4.756,7m2 tại thửa đất số 212, tờ bản đồ số 20; đất tọa lạc tại khu phố 1, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước. Ngày 28/9/2022 ông D, bà H với bà M có ra Văn phòng công chứng Phạm K ký kết hợp đặt cọc số 00747, quyển số 1/2022TP/CC- SCC/HĐGD để ông D, bà H đặt cọc cho bà M số tiền 2.000.000.000 đồng. Ông D, bà H thừa nhận là đã quá thời hạn thanh toán số tiền còn lại để các bên thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phía ông D, bà H không đồng ý chấm dứt hợp đồng vẫn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và xin bà M giảm giá sang nhượng xuống còn 7,5 tỷ và cho thanh toán trong thời hạn 01 đến 02 tháng kể từ ngày xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 06/10/2023 của Toà án nhân dân thị xã P, tỉnh Bình Phước quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn 1. Hủy Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chứng Phạm K số 00747, quyển số 1/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 28/9/2022 giữa bà Lê Thị M với ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H.

Số tiền cọc 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) của ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị H thuộc về bà Lê Thị M.

Buộc ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ tháo gỡ, di dời toàn bộ tài sản và công trình nhà xưởng mà ông D và bà H đã xây dựng trái phép trên diện tích đất của bà M để trả lại diện tích 4.756,7m2 tại thửa đất số 212, tờ bản đồ số 20; đất tọa lạc tại khu phố 1, Phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước theo giấy CNQSDĐ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất số CK 769638, số vào GCN: CS07389/CN do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bình Phước cấp ngày 07/02/2018 mang tên ông Bùi Chí L và bà Trương Thị Tuyết M (được điều chỉnh trang 4 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị M) cho bà Lê Thị M (tài sản trên đất có trước khi ông D, bà H ký kết hợp đồng đặt cọc với bà M).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 19/10/2023 bị đơn ông Bùi Văn D và bà Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân thị xã P.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước phát biểu quan điểm: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử:

Kể từ ngày thụ lý vụ án và tại phiên tòa Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn; huỷ toàn bộ Bản án sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 06/10/2023 của Toà án nhân dân thị xã P để giải quyết lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

* Về tố tụng:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn làm trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên cần xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

* Về nội dung tranh chấp:

[2] Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Lê Thị M là bà Trần Thị N và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Bùi Văn D, bà Nguyễn Thị H là ông Vũ Công Tr đều thừa nhận: do hai bên đã thỏa thuận về việc bà M đồng ý chuyển nhượng cho ông D - bà H diện tích đất 4.756,7m2 thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại khu phố 1, phường L, thị xã P với giá 12.000.000.000 (mười hai tỷ) đồng. Nên, vào ngày 28/01/2022 hai bên có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc (sau đây gọi tắt là: Hợp đồng đặt cọc ngày 28/01/2022) với nội dung cơ bản: ông D - bà H giao cho bà M số tiền cọc 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng vào cùng ngày 28/01/2022; trong thời hạn 9 tháng kể từ ngày nhận cọc ông D-bà H sẽ thanh toán nốt số tiền 10.000.000.000 đồng còn lại và hai bên sẽ tới Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng; bà M phải chịu tất cả các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng còn ông D - bà H có trách nhiệm đăng ký sang tên QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền (BL34-37).

[3] Đến ngày 28/9/2022, giữa bà M và ông D - bà H tiếp tục ký kết Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng này được Văn phòng công chứng Phạm K công chứng số 00747 quyền số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD (sau đây gọi tắt là: Hợp đồng đặt cọc ngày 28/9/2022) và Phụ lục Hợp đồng đặt cọc với nội dung cơ bản: ông D-bà H đã đặt cọc cho bà M 2.000.000.000 đồng, đến ngày 28/10/2022 ông D - bà H phải thanh toán đủ số tiền còn lại (10.000.000.000 đồng); bên B (bà M) sẽ hỗ trợ nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng 2221,0m2 từ đất trồng cây lâu năm thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền, ông D-bà H phải chịu toàn bộ chi phí chuyển đổi mục đích; cho đến khi bà M thực hiện xong thủ tục chuyển đổi mục đích thì hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng; trường hợp đến ngày 28/10/2022 bà M chưa hoàn tất các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì ông D - bà H vẫn phải thanh toán nốt số tiền 10.000.000.000 đồng còn lại.

[4] Tuy nhiên, sau khi ký kết các hợp đồng đặt cọc trên đến nay các bên đã không tiếp tục thực hiện các cam kết đã thỏa thuận. Theo nguyên đơn lý do các bên không tiếp tục được hợp đồng là do đến ngày 28/10/2022 bị đơn không thực hiện việc thanh toán nốt số tiền 10.000.000.000 đồng còn lại nên khởi kiện yêu cầu bị đơn hoặc là trả lại đất cùng tài sản trên đất hoặc thanh toán nốt số tiền 10.000.000.000 đồng. Còn phía bị đơn thì cho rằng, đến ngày 28/10/2022 nguyên đơn vẫn không làm các thủ tục để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên bị đơn không thể thanh toán nốt số tiền còn lại theo thỏa thuận.

Hội đồng xét xử xét thấy, quá trình xét xử Tòa án cấp sơ thẩm đã có những sai sót, cụ thể:

[5] Tại đơn khởi kiện đề ngày 28/11/2022 cũng như Đơn sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 10/01/2022 (bút lục 45-47), người ký xác nhận với tư cách nguyên đơn khởi kiện là ông Trần Anh Thư và bà Lê Thị M. Tòa án sơ thẩm đã thông báo cho ông Th và bà M thực hiện việc đóng tiền tạm ứng án phí và ban hành Thông báo thụ lý vụ án số 120/TB-TLVA ngày 08/12/2022, trong đó, ông Th và bà M được xác định là nguyên đơn. Tuy nhiên, sau khi thụ lý vụ án, ngày 28/3/2023 ông Th có đơn xin từ chối tham gia tố tụng (BL 101a). Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không hướng dẫn cho ông Th làm đơn xin rút yêu cầu khởi kiện và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Th trong Bản án sơ thẩm mà tại Bản án sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 06/10/2023 Tòa sơ thẩm lại nhận định: “Trong quá trình giải quyết vụ án ông Th có đơn xin từ chối tham gia tố tụng với tư cách nguyên đơn, đồng thời do quyền sử dụng đất trên là tài sản riêng của bà M nên Hội đồng xét xử không đưa ông Th là chồng của bà M vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” đồng thời không đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Th trong Bản án. Như vậy, nhận định và quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm về nội dung này là không phù hợp.

[6] Cũng tại Đơn khởi kiện, Đơn khởi kiện bổ sung nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án buộc bị đơn hoặc là phải trả lại đất và tài sản trên đất hoặc là tiếp tục thanh toán số tiền 10.000.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, tại Bản tự khai ngày 27/02/2023 người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Trần Thị N có trình bày yêu cầu “đề nghị Tòa án chấm dứt hợp đồng cọc ngày 28/9/2022…”. Đáng lẽ, Tòa án cấp sơ thẩm phải hướng dẫn cho nguyên đơn làm Đơn khởi kiện bổ sung và thụ lý đối với yêu cầu này nhưng lại xác định ý kiến này của bà Nở là yêu cầu khởi kiện chính để xét xử là chưa chính xác.

[7] Thực tế, vào ngày 28/01/2022 các bên có ký kết hợp đồng đặt cọc, tại Phụ lục hợp đồng đặt cọc ký ngày 28/9/2022 đã ghi rõ “Phụ lục này là một bộ phận không thể tách rời của Hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 28/01/2022”. Tại phiên tòa, các bên vẫn thừa nhận tính hiệu lực của bản Phụ lục hợp đồng này. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ nhận định, đánh giá và tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 28/9/2022 mà không đánh giá tính hợp pháp cũng như không quyết định đối với Hợp đồng đặt cọc ngày 28/01/2022 và Phụ lục hợp đồng đặt cọc ký ngày 28/9/2022 là giải quyết chưa triệt để, toàn diện.

[8] Bên cạnh đó, phía nguyên đơn khởi kiện buộc bị đơn phải tháo dỡ phần công trình mà bị đơn đã xây dựng trái phép, trả lại cho nguyên đơn toàn bộ đất cùng tài sản trên đất thuộc sở hữu của nguyên đơn. Tại phiên tòa, phía nguyên đơn cho rằng trên đất hiện có căn nhà do nguyên đơn tạo dựng còn phía bị đơn thì cho rằng toàn bộ tài sản nhà ở, nhà xưởng trên đất là do phía bị đơn tạo dựng nên cũng cần xác minh làm rõ trên đất có tài sản do bên nào tạo dựng để giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đối với các tài sản đó cho chính xác.

[9] Mặc dù, Tòa án cấp sơ thẩm không thực hiện được việc xem xét, thẩm định tại chỗ do người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thời điểm đó là bà Vương Thị Minh Ch không hợp tác nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã không yêu cầu phía nguyên đơn cung cấp chứng cứ để chứng minh tài sản nào do bị đơn đã xây dựng trái phép cần buộc bị đơn tháo dỡ, di dời mà quyết định “Buộc ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản và công trình nhà xưởng mà ông D và bà H đã xây dựng trái phép trên điện tích đất của bà M để trả lại diện tích 4.756,7m2...” là không cụ thể, rõ ràng, gây khó khăn cho việc thi hành bản án sau này.

[10] Trong quá trình xét xử các bên còn thừa nhận sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 28/01/2022 nhưng vào tháng 7/2022 bà M đã thế chấp và giao cho bà Nguyễn Thị L Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất trên. Do đó, bà L phải được đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận Đơn từ chối tham gia tố tụng của bà L, không đưa bà L vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng vì việc xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của đương sự trong vụ án không phụ thuộc vào việc đương sự đồng ý hay từ chối tham gia. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm bà N trình bày hiện nay bà M đã trả nợ cho bà L vì vậy trường hợp bản án sơ thẩm bị hủy về để giải quyết lại, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ, trường hợp cần thiết thì xác định lại tư cách tham gia tố tụng của bà L cho phù hợp.

[11] Ngoài ra, do đất có nguồn gốc ban đầu thuộc quyền sử dụng của bị đơn, thực tế bị đơn vẫn là người quản lý, sử dụng đất, trong quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lại từ nguyên đơn cho bị đơn và các bên có tranh chấp về tài sản trên đất. Nên, cũng cần xác minh thu thập thêm chứng cứ để làm rõ yêu cầu khởi kiện của đương sự nhằm xác định cho chính xác quan hệ pháp luật của vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[12] Do việc thu thập chứng cứ chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được cũng như Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng như đã phân tích ở trên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên cần hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xã P giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Do đó kháng cáo của bị đơn được chấp nhận.

[13] Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: sẽ được xem xét giải quyết khi vụ án được giải quyết lại.

[14] Án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn không phải chịu.

[15] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa là có căn cứ được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Bùi Văn D và bà Nguyễn Thị H;

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 06/10/2023 của Toà án nhân dân thị xã P; giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xã P thụ lý, giải quyết lại theo thủ tục chung.

Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: sẽ được xem xét xử lý khi vụ án được giải quyết lại.

Án phí dân sự phúc thẩm: ông Bùi Văn D và bà Nguyễn Thị H không phải chịu; Chi cục Thi hành án dân sự thị xã P, tỉnh Bình Phước hoàn trả cho ông D, bà H số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008705 ngày 22/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã P, tỉnh Bình Phước.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.