Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 14/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

BẢN ÁN 14/2023/DS-PT NGÀY 15/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 15 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 140/2022/TLPT-DS ngày 19 tháng 12 năm 2022 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số: 79/2022/DS-ST ngày 10 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 18/2023/QĐ-PT ngày 17 tháng 02 năm 2023 giưa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Ngô Văn C; địa chỉ: Thôn T, xã Đ, huyện T, tỉnh Đắk Nông –Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Quốc H; địa chỉ:

Thôn 08, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (theo văn bản ủy quyền ngày 27-7-2022) – Có mặt.

Người bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

1. Ông Phạm Quốc A, Luật sư của Công ty Luật TNHH H và Cộng sự; địa chỉ: Tổ 01, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.

2. Ông Nguyễn Văn T, Luật sư của Công ty Luật TNHH S; địa chỉKhối 01, thị trấn K, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.

- Bị đơn:

1. Bà Nguyễn Thị H; địa chỉ: Bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

2. Ông Nguyễn Văn L; địa chỉ: Tổ dân phố 13, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn: Ông Trần Cao T; địa chỉ: Số 09/5 NAN, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (theo văn bản ủy quyền ngày 12-12-2022) – Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Thanh E; địa chỉ: Bon J, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

2. Bà Trần Thị Tr; địa chỉ: Tổ dân phố 05, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

- Người làm chứng:

1. Bà Nguyễn Thị Th; địa chỉ: Thôn R, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

2. Bà Trần Thị D; địa chỉ: Bon R, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Có mặt.

3. Ông Vũ Thanh B và bà Vũ Thị M; cùng địa chỉ: Thôn T, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 25-5-2022 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Ngô Văn C và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 07-4-2022, ông đặt cọc cho bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L số tiền 500.000.000 đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 76, tờ bản đồ số 22, diện tích 8.857m2, tọa lạc tại thôn T, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông (viết tắt là thửa đất số 76) với giá 1.900.000.000 đồng. Hai bên hẹn ngày 07-5-2022 ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Do ngày 07-5-2022 là thứ bảy văn phòng công chứng không làm việc nên hai bên thống nhất dời sang ngày 09-5-2022. Đến ngày 09-5-2022, do bà H và ông L không đủ giấy tờ nên không công chứng được, bà H và ông L nói ông ngồi chờ giấy tờ để công chứng, sau đó ông thấy ông Vũ Thanh B, bà Vũ Thị M (là người đứng tên quyền sử dụng đất) ra nói không quen biết ông nên không ký giấy tờ chuyển nhượng cho ông. Ngày 12-5-2022, ông gọi cho bà H để hỏi nếu không công chứng được thì cho ông lấy lại tiền về mua rẫy. Vài ngày sau, bà H và ông L gọi cho ông nói nếu không xuống lấy rẫy thì mất tiền cọc. Do bà H và ông L vi phạm thỏa thuận nên ông khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán đất; buộc bà H và ông L phải trả lại số tiền 500.000.000 đồng ông đã đặt cọc và bồi thường cho ông số tiền 200.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, các bị đơn bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn L và người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn trình bày:

Ông bà có nhận chuyển nhượng thửa đất số 76, tờ bản đồ số 22, diện tích 8.857m2, tọa lạc tại thôn T, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông của bà Nguyễn Thị Th với giá 1.300.000.000 đồng. Do công việc bà Th buôn bán hay đi xa nên chưa có thời gian sang tên cho ông bà, tuy nhiên bà Th có lập hợp đồng ủy quyền cho ông bà được toàn quyền quyết định đối với thửa đất và cây trồng trên đất. Trong thời gian ông bà canh tác trên đất thì bà Trần Thị D có giới thiệu ông C đến nhận chuyển nhượng thửa đất với giá 1.900.000.000 đồng. Hai bên thống nhất về nhà bà D làm hợp đồng đặt cọc vào ngày 07-4-2022. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông bà đã đưa đầy đủ giấy tờ liên quan đến thửa đất cho ông C xem và ông C nhất trí đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng. Ngày 09-5-2022, hai bên ra văn phòng công chứng Trần Công Đ để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tại văn phòng công chứng còn có bà Th, bà D và vợ chồng ông B, bà M. Ông L mời ông C nhưng ông C không vào, ông L hỏi thì ông C bảo ông bà không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông C bỏ về. Mấy ngày sau ông bà có gọi cho ông C để thông báo đất đã được sang tên cho ông bà nhưng ông C không mua nữa. Ông bà gia hạn cho ông C 15 ngày để sắp xếp tiền nhưng ông C vẫn không mua. Do đó, ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông C.

Quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Ông Lê Thanh E: Ông là chồng của bà H, ông không biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H, ông L với ông C; số tiền mua rẫy là tiền riêng của bà H, không liên quan đến ông.

- Bà Trần Thị Tr: Bà là vợ của ông L, bà không biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H, ông L với ông C; số tiền mua rẫy là tiền riêng của ông L, không liên quan đến bà.

Quá trình giải quyết vụ án, những người làm chứng trình bày:

- Bà Trần Thị D: Bà là người giới thiệu ông C nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà H và ông L. Bà trực tiếp viết và chứng kiến việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022; bà biết việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác. Trong hợp đồng đặt cọc ghi thời hạn là 01 tháng, bên chuyển nhượng cam kết đất không tranh chấp và đứng tên bên chuyển nhượng thì mới công chúng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc 10 ngày, bà có gọi điện nhắc ông L đọc kỹ hợp đồng để sang tên cho ông C. Ngày 09-5-2022, bà cùng ông C có mặt tại văn phòng công chứng nhưng không công chứng được hợp đồng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông B, bà M chứ không phải bà H, ông L.

- Bà Nguyễn Thị Th: Bà có nhận chuyển nhượng của ông B, bà M 01 thửa đất và chuyển nhượng lại cho bà H, ông L; bà không biết gì về việc đặt cọc giữa các bên. Ngày 09-5-2022, bà H gọi bà đến văn phòng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C nhưng khi bà đến thì không còn ai ở văn phòng công chứng.

- Ông Vũ Thanh B và bà Vũ Thị M: Khoảng tháng 11-2021, ông bà chuyển nhượng cho bà Th thửa đất số 76, tờ bản đồ số 22, diện tích 8.857m2, tọa lạc tại thôn T, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông; hai bên có ký giấy tờ công chứng nhưng không sang tên cho bà Th. Khoảng tháng 5-2022, bà Th gọi điện yêu cầu ông bà đến văn phòng công chứng để sang tên cho ông L, bà H. Ông bà đến văn phòng công chứng khoảng đầu giờ chiều thì có gặp bà H, ông L, ông C và bà D nhưng không có mặt bà Th. Tại văn phòng công chứng, bà H yêu cầu ông bà ký sang tên cho ông C nhưng ông bà không quen biết ông C nên không đồng ý ký. Ông bà yêu cầu ông L, bà H gọi bà Th ra để thực hiện hợp đồng đã ký vào tháng 11- 2021 nhưng ông L, bà H nói chỉ cần xé hợp đồng cũ. Ông bà gọi điện cho bà Th thì bà Th cũng bảo xé tờ giấy đó đi là được. Do không có mặt bà Th nên ông bà không đồng ý ký giấy tờ và đi về.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 79/2022/DS-ST ngày 10-11-2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Áp dụng Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 131, Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVOH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C, buộc ông L và bà H phải trả cho ông C số tiền 700.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn đình chỉ giải quyết yêu cầu phạt cọc của ông C đối với số tiền 300.000.000 đồng; quyết định về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 19-11-2022, bà H và ông L kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm; buộc ông C phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 07-4-2022; buộc bà Trần Thị D phải trả lại cho bà H và ông L số tiền hoa hồng 2% đã nhận là 38.000.000 đồng.

Ngày 10-01-2023, bà H và ông L kháng cáo bổ sung, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo bổ sung; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông:

- Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định. Bà H và ông L kháng cáo bổ sung khi đã hết thời hạn kháng cáo nhưng nội dung kháng cáo bổ sung không vượt quá phạm vi kháng cáo (cùng là yêu cầu xem xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc).

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn C và yêu cầu kháng cáo cua bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn L, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1]. Thửa đất số 76, tờ bản đồ số 22, diện tích 8.857m2 được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X ngày12-5-2015 cho ông B, bà M. Ngày 11-01-2022, ông B, bà M lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 76 cho bà Th, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Đ (BL 98). Ngày 07-5-2022, ông B, bà M và bà Th thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 11-01-2022 tại Văn phòng công chứng Đ (BL 93).

Trong thời hạn hợp đồng đặt cọc với ông B và bà M, bà Th đã viết giấy chuyển nhượng thửa đất số 76 cho bà H, ông L nên bà H, ông L lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 76 cho ông C.

Hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 giữa bà H, ông L với ông C nhằm chuyển nhượng thửa đất số 76 không đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 của Bộ luật Dân sự, vì tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc thì ông L, bà H không phải là người sử dụng đất hợp pháp nên không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013. Tại thời điểm này người sử dụng đất hợp pháp là ông B, bà M đã lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 76 cho bà Th. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 giữa bà H, ông L với ông C vô hiệu theo Điều 122 và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định ông L, bà H không phải là người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn nhận cọc để chuyển nhượng thửa đất số 76 là vi phạm Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, tuy nhiên không tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là thiếu sót, đồng thời không xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bị đơn phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng là sai trong việc áp dụng pháp luật.

Do đó, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà H và ông L, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 vô hiệu; buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng.

[2.2]. Đối với yêu cầu kháng cáo buộc bà D phải trả lại cho bà H, ông L số tiền hoa hồng 2% đã nhận là 38.000.000 đồng: Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, bà H và ông L không yêu cầu; mặt khác, bà D không phải là nguyên đơn trong vụ án nên bà H, ông L không có quyền phản tố đối với bà D trong cùng một vụ án, do đó, Hội đồng xét xử không xem xét. Bà H, ông L có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật.

[2.3]. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là chưa phù hợp nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[3]. Về án phí: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà H và ông L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; trả lại cho bà H và ông L số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 79/2022/DS-ST ngày 10-11-2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông như sau:

1. Áp dụng Điều 117, Điều 122, Điều 131 của Bộ luật Dân sự; khoản 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn C:

- Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 giữa ông Ngô Văn C với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L là vô hiệu.

- Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L phải liên đới trả cho ông Ngô Văn C số tiền 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) đã đặt cọc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn C về việc phạt cọc số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) đối với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L.

1.3. Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn C về việc phạt cọc số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) đối với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc ông Ngô Văn C phải chịu 10.000.000đ (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 19.000.000đ (Mười chín triệu đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số Y ngày 31-5-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông; trả lại cho ông Ngô Văn C số tiền 9.000.000đ (Chín triệu đồng).

- Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L phải liên đới chịu 24.000.000đ (Hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; trả lại cho bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn L mỗi người số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số Z ngày 24-11-2022 và số W ngày 01-12-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.