Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 13/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 13/2024/DS-PT NGÀY 10/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 03 và 10 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 416/2023/TLPT-DS ngày 01/11/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 436/2023/QĐ-PT, ngày 23 tháng 11 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 550/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 12 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 584/2023/QĐ-PT ngày 22 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phan Văn T, sinh năm 1984; địa chỉ: xã T, huyện C, Hà Tĩnh; địa chỉ liên lạc: 395, Nguyễn Tri P, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có mặt.

- Bị đơn: Bà Trần Thị Thu V, sinh năm 1980; địa chỉ: 3 khu phố Đ, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương;

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Văn Bé B, sinh năm 1981; địa chỉ: tổ B, khu phố K, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (Văn bản ủy quyền ngày 02/01/2024); có mặt.

- Người làm chứng: Ông Bùi Tấn M, sinh năm 1976; địa chỉ: 2 khu phố Đ, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương; vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Phan Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 07/3/2023, bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 17/6/2020, giữa ông Phan Văn T và bà Trần Thị Thu V có ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, theo nội dung hợp đồng các bên thỏa thuận: bà Trần Thị Thu V đồng ý chuyển nhượng cho ông T toàn bộ căn nhà và thửa đất có diện tích đất là 1.910,2m² (chiều ngang là 29,46m và chiều dài là 59,82m), đất tọa lạc tại ấp A, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, thuộc các thửa đất số 1033, 1035, 1034+95, tờ bản đồ số 9 với giá chuyển nhượng là 14.135.480.000 đồng (mười bốn tỷ một trăm ba mươi lăm triệu bốn trăm tám mươi nghìn đồng). Để đảm bảo cho việc mua bán nhà, đất diễn ra theo thỏa thuận thì tại hợp đồng các bên nhất trí ông T sẽ đặt cọc cho bà V 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, 30 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, đất (tức là ngày 17/6/2020) các bên sẽ phải đi ký công chứng hoàn thành hồ sơ chuyển nhượng, ông T sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Ông T đã thanh toán cho bà V số tiền 1.000.000.000 đồng đặt cọc trên. Tuy nhiên, đúng thời hạn 30 ngày như thỏa thuận ông T liên hệ bà V nhiều lần yêu cầu ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng và giao giấy tờ nhà đất nhưng bà V luôn tìm cách né tránh, do có thiện chí mua nên ông T đã nhiều lần liên hệ bà V nhưng bà V cũng không thực hiện. Do bà V vi phạm thỏa thuận nên ông T khởi kiện yêu cầu:

- Buộc bà V phải tiếp tục thực hiện mua bán nhà, đất theo thỏa thuận tại hợp đồng ngày 17/6/2020.

- Nếu bà V không đồng ý tiếp tục thực hiện, yêu cầu bà V phải trả lại số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng. Tổng số tiền là 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng).

Ngày 28/6/2023, tại buổi đối chất nguyên đơn ông T cho rằng do phần đất này bà V đã chuyển nhượng cho người khác nên ông T yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất ngày 17/6/2020 giữa ông và bà V; yêu cầu bà V phải trả lại số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng).

2. Tại bản tường trình, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 17/6/2020, bà V và ông T có ký hợp đồng mua bán nhà, đất ở như ông T trình bày. Theo thỏa thuận, ông T đặt cọc cho bà V số tiền 1.000.000.000 đồng và số tiền còn lại là 13.135.480.000 đồng sẽ giao khi công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng ngày 17/6/2020, ông T không giao số tiền 1.000.000.000 đồng đặt cọc như thỏa thuận. Đến 30 ngày sau, ông T cũng không thực hiện thủ tục để ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bà V đã yêu cầu nhiều lần nhưng ông T không thực hiện. Do vậy, bà V đã chuyển nhượng phần nhà, đất này cho người khác. Qua yêu cầu khởi kiện của ông T, bà V đồng ý hủy hợp đồng mua bán nhà đất ngày 17/6/2020 do sau khi ký thỏa thuận ông T không thực hiện; không đồng ý yêu cầu của ông T về việc trả tiền cọc và bồi thường tiền cọc do ông T không giao số tiền cọc nào cho bà V.

3. Người làm chứng ông Bùi Tấn M trình bày:

Ông Bùi Tấn M có giới thiệu cho ông T đến giao dịch mua đất của bà V tọa lạc tại xã A, T. Ngày 17/6/2020, tại nhà bà V ông M có chứng kiến ông T và bà V ký hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, ông T nói không đủ tiền trong tài khoản, để ông T chuyển khoản sau cho bà V. Sau đó, ông M ra về và không chứng kiến, không biết việc ông T có giao tiền cọc cho bà V hay không. Sau đó, ông M có điện thoại cho ông T để hỏi xem có thực hiện chuyển nhượng nhà, đất với bà V không để ông M xin tiền hoa hồng từ bà V nhưng ông T nói đang kẹt tiền để từ từ. Từ đó, ông M không liên lạc với ông T.

* Tại phiên tòa:

- Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu đã trình bày. Trong ý kiến tranh luận, đại diện nguyên đơn trình bày: theo tập quán mua bán nhà, đất ở Bình Dương thì chỉ khi có giao tiền thì mới giữ được hợp đồng bản chính, ông T đang giữ 01 bản chính chứng tỏ ông T đã giao số tiền 1.000.000.000 đồng cho em của bà V. Mặc dù đến tại phiên tòa hôm nay, ông T không cung cấp được thông tin những người biết việc này cũng như thông tin về người nhận tiền nhưng chính vì ông T đã giao tiền nên bà V mới giao 01 bản chính hợp đồng mua bán nhà đất cho ông T. Do đó, yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông T: hủy hợp đồng mua bán nhà đất ngày 17/6/2020, buộc bà V trả lại số tiền 1.000.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000.000 đồng.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn T về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020 được ký kết giữa bên A (bên bán) là Trần Thị Thu V với bên B (bên mua) Phan Văn T.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Phan Văn T về việc buộc bị đơn bà Trần Thị Thu V trả số tiền cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và bồi thường số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 15/8/2023 nguyên đơn ông Phan Văn T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Phan Văn T vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Bị đơn bà Trần Thị Thu V đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về nội dung: Quá trình tiến hành tố tụng, các đương sự đều thừa nhận: Vào ngày 17/6/2020, giữa ông Phan Văn T và bà Trần Thị Thu V có ký kết hợp đồng mua bán nhà đất ở, theo nội dung hợp đồng thể hiện: bà Trần Thị Thu V đồng ý chuyển nhượng cho ông T toàn bộ căn nhà và thửa đất có diện tích đất là 1.910,2m² (chiều ngang là 29,46m và chiều dài là 59,82m), đất tọa lạc tại ấp A, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, thuộc các thửa đất số 1033, 1035, 1034+95, tờ bản đồ số 9 với giá chuyển nhượng là 14.135.480.000 đồng (mười bốn tỷ một trăm ba mươi lăm triệu bốn trăm tám mươi nghìn đồng), ông T sẽ đặt cọc cho bà V 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, sau 30 ngày các bên sẽ phải ký công chứng hợp đồng, hoàn thành hồ sơ chuyển nhượng, ông T sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Hiện nay, các thửa đất này bà V đã chuyển nhượng cho người khác. Sự thừa nhận của các đương sự đối với các nội dung trên là những tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020; buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng).

[2.1] Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020 được bị đơn đồng ý và diện tích đất này bị đơn đã chuyển nhượng cho người khác nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020 được ký kết giữa bên A (bên bán) là Trần Thị Thu V với bên B (bên mua) Phan Văn T là phù hợp với quy định tại Điều 423 của Bộ luật Dân sự.

[2.2] Đối với yêu cầu trả số tiền cọc: Xét thấy, trong hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020 đã ký giữa bà V và ông T có thể hiện nội dung: “bên B (ông T) đặt cọc cho bên A (bà V) số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng), sau 30 ngày sẽ đi công chứng hoàn thành hồ sơ chuyển nhượng và thanh toán hết số tiền còn lại”. Trong quá trình làm việc, phía bị đơn bà V cho rằng sau khi ký vào hợp đồng mua bán, ông T không đặt cọc như thỏa thuận và đến thời hạn 30 ngày sau ông T cũng không thực hiện hồ sơ để chuyển nhượng như thỏa thuận, do đó năm 2021, bà V đã chuyển nhượng toàn bộ phần nhà đất này cho người khác, bà V không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn. Quá trình giải quyết vụ án, ông T cho rằng có người làm chứng là ông Bùi Tấn M biết ông T có giao cho bà V 1.000.000.000 đồng tiền cọc. Qua làm việc và tại buổi đối chất, ông M khai sau khi ký vào hợp đồng mua bán nhà đất ở ngày 17/6/2020 thì ông T nói không đủ tiền trong tài khoản nên để chuyển khoản đặt cọc cho bà V sau, ông M không chứng kiến việc giao tiền cọc và ông cũng không biết việc ông T có giao hay không vì đến nay ông M vẫn không nhận được tiền môi giới. Ông T cũng thừa nhận sau khi ký vào hợp đồng mua bán, do tài khoản của ông không còn đủ tiền nên có hẹn chuyển khoản sau và buổi chiều cùng ngày ông có giao tiền cọc cho em của bà V (giao trực tiếp tại ngân hàng, không làm biên nhận) nhưng ông không biết tên người này, khi giao có sự chứng kiến của nhân viên ngân hàng là người quen của ông và những người làm ăn chung với ông, sau khi giao tiền ông có nhắn tin cho bà V biết. Điều này không được phía bị đơn thừa nhận. Tòa án đã yêu cầu phía nguyên đơn cung cấp thông tin người nhận tiền, người làm chứng, các tài liệu chứng cứ chứng minh việc giao nhận số tiền cọc như thỏa thuận cho bà V nhưng cho đến nay phía nguyên đơn không cung cấp được. Tại phiên tòa, đại diện cho nguyên đơn cho rằng căn cứ vào tập quán mua bán đất tại Bình Dương thì khi ông T giữ bản chính hợp đồng mua bán chứng tỏ ông T đã giao tiền. Xét thấy, nguyên đơn ông T không cung cấp được chứng cứ chứng minh đã giao số tiền cọc 1.000.000.000 đồng cho bà V hay em bà V. Hơn nữa, trong hợp đồng mua bán nhà đất ngày 17/6/2020 có thể hiện “Hợp đồng được lập thành 2 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 1 bản”, nên việc ông T giữ 01 bản chính hợp đồng này không có nghĩa đương nhiên là ông T đã giao tiền. Do đó, yêu cầu trả số tiền cọc trên của ông T không được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp. Việc nguyên đơn giao tiền cho một người khác (không phải bà V), nếu có chứng cứ chứng minh thì ông T có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

[2.3] Đối với yêu cầu bồi thường tiền cọc: ông T khai đến ngày thứ 30 như hợp đồng đã thỏa thuận, ông liên tục liên hệ với bà V để ra công chứng chuyển nhượng nhưng bà V không đồng ý bán nên bà V vi phạm thỏa thuận, vì vậy buộc bà V phải bồi thường số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) tương đương số tiền ông đã đặt cọc. Như đã phân tích trên, ông T không chứng minh đã giao cho bà V số tiền cọc 1.000.000.0000 đồng (một tỷ đồng). Do đó, yêu cầu phạt cọc này của ông T cũng không có căn cứ chấp nhận theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

Từ những phân tích trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có cơ sở nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Phan Văn T.

[3] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, 1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Phan Văn T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Phan Văn T phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0012923 ngày 16/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.