Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất số 118/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 118/2022/DS-PT NGÀY 25/05/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ ĐẤT

Ngày 25 tháng 5 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 51/2022/TLPT-DS ngày 21 tháng 3 năm 2022 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số:16/2022/DS-ST ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 50/2020/QĐ-PT ngày 07 tháng 4 năm 2022 giữa các đương sự:

- Các nguyên đơn:

1/ Bà Trần Kim N, sinh năm 1967. (có mặt) Địa chỉ: Khóm 1, thị t, huyện C, tỉnh C ..

2/ Bà Nguyễn Thị H2, sinh năm 1954. (có đơn xin xét xử vắng mặt) 3/ Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1964. (có mặt) Cùng địa chỉ: Khóm 2, thị t, huyện C, tỉnh C ..

- Bị đơn: Ông Hồ Tuấn H1, sinh năm 1989. (có mặt) Địa chỉ: Ấp A, xã T, huyện C, tỉnh C ..

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1957. (vắng mặt)

 2/ Bà Lê Thị T, sinh năm 1966. (vợ ông P, có mặt) Cùng địa chỉ: Khóm 2, thị t, huyện C, tỉnh C ..

- Người kháng cáo, Kháng nghị: Ông Hồ Tuấn H1 là bị đơn, bà Lê Thị T là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án kháng cáo; Viện kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước kháng nghị.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Các nguyên đơn bà N, bà H2 và bà C trình bày:

Ngày 18/9/2019 bà T bị khởi tố tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” do hành vi chơi hụi. Vụ án đã được xét xử sơ thẩm có kháng cáo, cấp phúc thẩm hủy bản án để điều tra xét xử lại.

Ngày 04/11/2020 vợ chồng ông P và bà T đã chuyển nhượng phần đất và căn nhà cho Hồ Tuấn H1, tài sản đang thế chấp cho Ngân hàng, việc chuyển nhượng có Văn Phòng công chứng Trần Mai Hương chứng thực. Việc lập hợp đồng chuyển nhượng là không hợp pháp, mục đích chuyển nhượng là để tẩu tán tài sản.

Bà N, bà H2 và bà C đều là hụi viên của bà T và là bị hại trong vụ án hình sự mà bà T là bị cáo.

Nay bà N, bà H2 và bà C yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhà và đất giữa ông Hồ Tuấn H1 và vợ chồng ông P, bà T.

* Bị đơn – ông Hồ Tuấn H1 trình bày:

Vào ngày 04/11/2020, ông Hồ Tuấn H1 có nhận chuyển nhượng của ông P và bà T 01 căn nhà đất có diện tích là 630,7m2 tại khóm 2, thị trấn Cái Nước huyện Cái Nước với giá là 1.000.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng Văn phòng công chứng Trần Mai Phương, ông H1 đã lập thủ chuyển quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cái Nước ngày 17/11/2020. Do việc hợp đồng chuyển nhượng và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là hợp pháp, nên ông H1 không đồng ý đối với yêu cầu của các nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất.

* Bà Lê Thị T trình bày: Vợ chồng bà T thừa nhận có chuyển nhượng cho Hồ Tuấn H1 phần đất và căn nhà, thời gian chuyển nhượng thì bà T không nhớ, mọi giao dịch đều do ông P trực tiếp thực hiện, sau đó có người đem hợp đồng chuyển nhượng vào nơi bà bị tạm giữ để cho bà xem và ký tên. Việc chuyển nhượng thì bà và ông P cùng thống nhất để trả tiền Ngân hàng và các hụi viên, vợ chồng bà không nhận 01 khoản tiền nào.

Đối với yêu cầu của bà N, bà H2 và bà C về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà không đồng ý.

* Ông Nguyễn Văn P vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2022/DS-ST ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Kim N, bà Nguyễn Thị H2 và bà Nguyễn Thị C.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/11/2020 giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T với ông Hồ Tuấn H1 bị vô hiệu.

Buộc ông Hồ Tuấn H1 giao trả cho vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T phần đất và 01 căn nhà tọa lạc tại khóm 2 – thị trấn Cái Nước – huyện Cái Nước – tỉnh Cà Mau, diện tích phần đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 670724 do Nguyễn Văn P và Lê Thị T đứng tên;

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T có trách nhiệm trả lại cho ông Hồ Tuấn H1 số tiền là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Buộc ông Hồ Tuấn H1 phải chịu án phí sơ thẩm là 21.150.000 đồng.

- Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T phải chịu án phí sơ thẩm là 21.150.000 đồng.

- Bà Trần Kim N nộp tạm ứng án phí với số tiền là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0006102 ngày 08 tháng 02 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, bà N được nhận lại toàn bộ.

- Bà Nguyễn Thị C nộp tạm ứng án phí với số tiền là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0006103 ngày 08 tháng 02 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, bà C được nhận lại toàn bộ.

- Bà Nguyễn Thị H2 được miễn nộp tạm ứng án phí nên không đặt ra xem xét.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 07/02/2022 ông H1 kháng cáo cho là chưa xác minh rõ tài sản nhà, đất là duy nhất của bà T, ông P, thời điểm chuyển nhượng nhà đất không bị kê biên, cấp sơ thẩm không định giá tài sản. Yêu cầu sửa án theo hướng không chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn Ngày 11/02/2022 bà T kháng cáo. Yêu cầu sửa án sơ thẩm không chấp nhận huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của các nguyên đơn, không đồng ý phần án phí đã tuyên.

Ngày 11/02/ 2022 Viện Kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước kháng nghị:

Căn nhà và đất trên Bà T và ông P đã thế chấp cho Ngân hàng năm 2018. Ngày 18/9/2019 bà T bị khởi tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngày 04/11/2020 lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Hồ Tuấn H1 có Văn Phòng công chứng Trần Mai Hương chứng thực. Được Ngân hàng thống nhất và theo thứ tự ưu tiên thanh toán Ngân hàng, số tiền còn lại 220.000.000đ bà T, ông P nộp vào Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước để khắc phục hậu quả cho các bị hại trong vụ án hình sự Việc chuyển nhượng này hoàn toàn không có dấu hiệu tẩu tán tài sản. Vì trong trong thời gian này chưa có quyết định nào buộc bà T trả nợ cho bất kỳ ai. Các bị hại cũng không có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản bà T, ông P.

Bà T, ông P chuyển nhượng cho ông H1 hoàn toàn tự nguyện không có ai ngăn cản các thủ tục chuyển nhượng đúng theo qui định, mặc dù bà T đang bị giam giữ, đến nay ông H1 đã chuyển tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quá trình xét xử cấp sơ thẩm không tiến hành định giá tài sản để buộc bên có lỗi bồi thường khi hợp đồng vô hiệu. Về án phí, có giá ngạch là không phù hợp, các nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng do vô hiệu không có căn cứ.

Đề nghị Tòa án phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bà T, ông P với ông H1.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Chấp nhận kháng cáo của ông H1, bà T và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 16/2022/DS-ST ngày 28/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Đối với bà Nguyễn Thị H2 là người kháng cáo có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm tiến hành xét xử theo thủ tục chung.

Xét kháng cáo của ông Hồ Tuấn H1 và bà Lê Thị T yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa ông P, bà T và ông Hồ Tuấn H1. Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Bà Lê Thị T bị Cơ quan điều tra Công an huyện Cái Nước khởi tố và kết thúc điều tra vào ngày 28/9/2020 về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”tại Bản án sơ thẩm số: 03/2021/HS-ST ngày 15/01/2021 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước bà T đã thừa nhận toàn bộ hành vi phạm tội của mình là lừa đảo chiếm đoạt tiền của các hụi viên. Tuy nhiên bản án chưa có hiệu lực pháp lực do Bản án sơ thẩm có kháng cáo và bị cấp phúc thẩm hủy án để xác định chính xác số tiền mà bà T đã chiếm đoạt; Qua đó, cho thấy bà T phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khoản tiền đã chiếm đoạt của các hụi viên.

Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T ông P và ông H1 được thực hiện vào ngày 29/10/2020 (thể hiện trong hợp đồng công chứng, chứng thực là ngày 04/11/2020) được thực hiện sau khi kết thúc điều tra (Bản kết luận điều tra bổ sung vụ án hình sự ngày 28/9/2020). Bản thân bà T thừa biết việc bà phải có nghĩa vụ trả nợ cho các hụi viên.

[2] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà mà vợ chồng ông P và bà T chuyển nhượng cho Hồ Tuấn H1 là tài sản duy nhất của vợ chồng ông P và bà T, vấn đề này được bà T thừa nhận tại biên bản làm việc ngày 16/11/2021. Như vậy đây là tài sản duy nhất để bà T thực hiện nghĩa vụ thi hành án, khi bản án có hiệu lực pháp luật tại Cơ quan thi hành án dân sự, tuy nhiên vợ chồng bà T, ông P lại chuyển nhượng tài sản cho ông Hồ Tuấn H1 trong khi tài sản đang thế chấp cho Ngân hàng Nông nghiệp huyện Cái Nước. Tại phiếu xuất kho ngày 30/10/2020 Ngân hàng Nông nghiệp - chi nhánh huyện Cái Nước giao lại cho ông P giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đồng thời ông P thanh toán cho Ngân hàng, nhưng giữa ông P và ông H1 hoàn toàn không có giấy tờ chứng minh thanh toán tiền chuyển nhượng. Tại phiên tòa ông H1 xác định không nhớ rõ trả tiền cho ông P ngày nào.

Các nguyên đơn cho là ban đầu bà T, ông P chuyển nhượng cho ông Hồ Tuấn Nguyên là cán bộ quản giáo Công an huyện Cái Nước, nhưng do các nguyên đơn khiếu nại, vì vậy các bên lập lại hợp đồng chuyển nhượng đứng tên Hồ Tuấn H1 là em của ông Nguyên, sự việc này Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Cái Nước có văn bản đính chính do soạn thảo văn bản bị nhầm.

Điều này cho thấy ông P và ông H1 đã thỏa thuận việc chuyển nhượng trước ngày 04/11/2020, sau đó mới được ký kết tại công chứng, ngày 30/10/2020 thanh toán tiền cho Ngân hàng, trong khi đó ông H1 cũng không chứng minh cụ thể việc thanh toán tiền chuyển nhượng, ông cho là chỉ biết trả tiền cho ông P, sau đó ông P tự trả tiền cho Ngân hàng.

Bản thân bà T phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ và đã không có khả năng thanh toán, lẽ ra số tiền chuyển nhượng phải được công khai, thông báo cho các chủ nợ và có sự tham gia của Ngân hàng Nông nghiệp - chi nhánh huyện Cái Nước, mặc dù về nguyên tắc vẫn được ưu tiên thanh toán nợ cho Ngân hàng nhưng các bên đã tự chuyển nhượng và giao dịch, sau đó ra công chứng chứng thực để hợp thực hóa thủ tục.

Nếu bà T không chuyển nhượng nhà và đất thì bản thân bà T phải xuất ra khoản tiền để trả nợ cho Ngân hàng thì mới lấy lại được tài sản thế chấp cho Ngân hàng, cho thấy bà T chuyển nhượng nhà đất là việc nhằm chối bỏ trách nhiệm đối với các hụi viên. Mặc dù bà T không nhận được tiền mà đem số tiền còn thừa 220.000.000đ khắc phục hậu quả trong vụ án hình sự, nhưng số còn lại chính là bà T hưởng để trả nợ Ngân hàng.

[3] Đối với việc yêu cầu định giá tài sản. Qua xác minh khảo sát và làm việc với chính quyền địa phương nơi giao dịch bất động sản, ông H1, bà T ngày 11/5/2022 giá đất và nhà tại thời điểm chuyển nhượng và thời điểm xét xử phúc thẩm hiện nay, không có sự chênh lệch và các đương sự cũng thống nhất thừa nhận giá trị căn nhà, đất là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng không có sự chênh lệch, nên không đặt ra định giá lại. Vì vậy không cần thiết phải định giá lại nhà, đất chuyển nhượng. Do thiệt hại không phát sinh vì giá nhà đất được các bên thống nhất, nên không đặt ra việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu.

[4] Đối với việc kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước cho rằng nhà đang thế chấp Ngân hàng năm 2018, việc chuyển nhượng là hoàn toàn tự nguyện không có dấu hiệu tẩu tán tài sản nhà, đất không bị kê biên việc chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện. Ông H1 đã được chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, phần án phí cấp sơ thẩm áp dụng không đúng. Nhận thấy việc ông P bà T thế chấp cho Ngân hàng nếu ông, bà lấy lại giấy Chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất và xóa thế chấp thì ông bà phải xuất ra khoản tiền để trả vào Ngân hàng, trong khi đó ông bà chuyển nhượng lấy khoản tiền trả cho Ngân hàng như vậy có lợi cho bà T, ông P trong khi ông bà sẽ phải thực hiện nghĩa vụ cho các hụi viên.

Từ phân tích trên, xét thấy án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn là phù hợp. Do đó giữ nguyên phần tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất giữa ông P, bà T và ông H1 là vô hiệu.

Tuy nhiên đối với phần án phí cấp sơ thẩm có thiếu xót.

Các nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó án phí dân sự không giá ngạch là 300.000đ. Cấp sơ thẩm áp dụng án phí không giá ngạch đối với bà N, bà C, bà H2 được chấp nhận là đúng không phải nộp. Bà H2 đã được miễn dự nộp nên không phải hoàn lại, đối với bà N bà C được hoàn lại.

Đối với bà T, ông P phải chịu án phí không giá ngạch là 300.000đ. Ngoài ra bà T ông P bị buộc nghĩa vụ hoàn trả số tiền 1.000.000.000 đồng cho ông Hồ Tuấn H1 nên ông P, bà T phải chịu án phí có giá ngạch số tiền 21.150.000đ. Đối với ông H1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, không được cấp sơ thẩm chấp nhận nên phải nộp án phí không giá ngạch số tiền 300.000đ. Tuy nhiên cấp sơ thẩm buộc ông H1 nộp án phí 21.150.000đ là chưa đúng nên điều chỉnh lại, ông H1 phải nộp số tiền 300.000đ, không phải nộp số tiền 21.150.000đ.

Do đó chấp nhận một phần kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước về phần án phí.

Án phí dân sự phúc thẩm bà T, ông H1 không được chấp nhận nên mỗi người phải nộp là 300.000đ theo quy định.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 123 khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo ông Hồ Tuấn H1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị T. Chấp nhận một phần kháng nghị về án phí của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cái Nước.

Sửa phần án phí của bản án dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Kim N, bà Nguyễn Thị H2 và bà Nguyễn Thị C.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/11/2020 giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T với ông Hồ Tuấn H1 bị vô hiệu.

Buộc ông Hồ Tuấn H1 giao trả cho vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T 01 phần đất và 01 căn nhà tọa lạc tại khóm 2, thị trấn Cái Nước, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau, diện tích phần đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 670724 do Nguyễn Văn P và Lê Thị T đứng tên. Vị trí tứ cận như sau:

- Hướng Đông giáp với đường 19-5.

- Hướng Tây giáp với thửa đất số 115 (Bệnh đa khoa Cái Nước).

- Hướng Nam giáp với thửa đất số 142 (Phùng Ngọc Bia).

- Hướng Bắc giáp với thửa đất số 141 (Võ Thị Phượng).

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T có trách nhiệm trả lại cho ông Hồ Tuấn H1 số tiền là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Kể từ ngày ông H1 có đơn yêu cầu thi hành án, vợ chồng ông P và bà T chậm trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản tiền lãi với mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chậm thanh toán tại thời điểm thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Hồ Tuấn H1 phải chịu án phí sơ thẩm không giá ngạch là 300.000 đồng.

- Ông Nguyễn Văn P và bà Lê Thị T phải chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch là 21.150.000 đồng và án phí không giá ngạch số tiền 300.000đ.

- Bà Trần Kim N, Bà Nguyễn Thị C, Bà Nguyễn Thị H2 không phải nộp.

Ngày 08 tháng 02 năm 2021 bà N đã dự nộp số tiền 300.000 đồng (lai số 0006102). Bà C đã dự nộp số tiền là 300.000 đồng (lai số 0006103) tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước. Được nhận lại toàn bộ. Bà H2 được miễn dự nộp tạm ứng án phí nên không đặt ra xem xét.

- Án phí dân sự phúc thẩm bà T, ông H1 phải chịu mỗi người 300.000đ ngày 15/02/2022 bà T đã dự nộp số tiền 300.000đ (lai số 00078022) ngày 11/02/2022 Ông H1 đã dự nộp số tiền 300.000đ (lai số 0007785) tại Chi cục Thi hành án huyện cái Nước được chuyển thu sung quỹ nhà nước.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.