Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức

1. Quy định của pháp luật

Đất đai là một dạng hàng hóa đặc biệt cho nên pháp luật về đất đai đã quy định rất chặt chẽ trong các văn bản quy phạm pháp luật. Khi người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng cho người khác thì phải tuân thủ cả về hình thức và nội dung của hợp đồng. Điều 689 BLDS 2005 quy định: « 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này; 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này ».

Theo quy định, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua hợp đồng, hợp đồng đó phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Sở dĩ hợp đồng phải được lập thành văn bản là để chứng minh cho ý chí, sự tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch; một khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, thống nhất về ý chí và cùng nhau xác lập hợp đồng thì hợp đồng đã hình thành, các điều khoản của hợp đồng bắt buộc phải thực hiện đúng và đầy đủ; ngay lúc này sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự và người xác lập phải tự chịu trách nhiệm đối với các giao dịch dân sự do chính mình xác lập. Chính vì vậy, hợp đồng phải được lập bằng văn bản có ý nghĩa rất quan trọng, nó ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của những người tham gia giao kết, đồng thời còn tránh được trường hợp gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp sau này.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ “được lập thành văn bản” mà còn phải được “công chứng, chứng thực”. Công chứng, chứng thực được xem là một công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Việc công chứng, chứng thực không chỉ ràng buộc về quyền và nghĩa vụ mà còn thể hiện tính xác thực, hợp pháp của giao dịch và tạo ra sự ổn định trong các giao dịch về dân sự.

So với Điều 689 BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã có những thay đổi đáng kể. Cụ thể, tại Điều 502 BLDS 2015 quy định: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Với quy định này, chúng ta có thể hiểu “Hợp đồng về quyền sử dụng đất’’ là khái niệm hoàn toàn mới và đây cũng được coi là loại hợp đồng thông dụng bởi quyền sử dụng đất cũng là quyền về tài sản và là tài sản theo BLDS nên đối với quyền này cũng chịu sự điều chỉnh của các quy định chung về hợp đồng, chịu sự chi phối của các quy định pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực tiễn xét xử

Thực tế hiện nay trong giao dịch dân sự tồn tại rất nhiều trường hợp các bên xác lập hợp đồng không được công chứng, chứng thực; bên chuyển nhượng đã giao đất và nhận tiền, ngược lại bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và giao tiền. Mặc dù vậy vẫn xảy ra tranh chấp và thực tiễn xét xử còn có nhiều quan điểm khác nhau trong việc áp dụng pháp luật nội dung, cụ thể chúng ta cùng nghiên cứu các bản án sau:

Bản án số 12/2021/DS-ST ngày 14/12/2021 của TAND thành phố P, tỉnh G xét xử vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung: Ngày 17/4/2007 UBND thành phố P, tỉnh G cấp cho vợ chồng bị đơn ông Trần Hoài N, bà Vũ Thị H thửa đất số A1, tờ bản đồ số B, diện tích 150m2 tại tổ dân phố B, thành phố P, tỉnh G. Ngày 21/7/2008 giữa nguyên đơn là ông H và bị đơn là vợ chồng ông N, bà H có một sự thỏa thuận, theo sự thỏa thuận này thì vợ chồng ông N, bà H chuyển nhượng cho ông H 150m2 đất với giá 150 triệu đồng và các bên xác lập hợp đồng bằng “Giấy sang nhượng đất thổ cư’’, ông H đã trả cho ông N, bà H 100 triệu đồng và thỏa thuận đến ngày 30/01/2009 ông H sẽ trả đủ. Sau khi xác lập hợp đồng, vì nhiều lý do khác nhau, các bên đương sự không thực hiện đúng cam kết và từ đó đã phát sinh tranh chấp. Ngày 14/12/2021, TAND thành phố P, tỉnh G xét xử vụ án với nhận định: Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực cho nên giao dịch về chuyển nhượng thửa đất 150m2 tại  tổ dân phố B, thành phố P, tỉnh G giữa ông H và vợ chồng ông N, bà H đã vi phạm về hình thức. Theo quy định của pháp luật về dân sự, thì giao dịch đó vô hiệu.

Về nguyên tắc, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường và các đương sự đều có lỗi ngang nhau nên đều phải chịu một nửa thiệt hại  từ việc giao dịch dân sự bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 134, 137 BLDS 2005 và theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC; bản án còn tuyên buộc các bị đơn là vợ chồng ông N, bà H phải liên đới trả cho nguyên đơn số tiền 726,5 triệu đồng và buộc nguyên đơn là ông H phải trả lại thửa đất cho các bị đơn là ông N, bà H.

Qua thực tiễn xét xử của bản án nêu trên cho thấy TAND thành phố P, tỉnh G đã áp dụng các điều luật tương ứng của BLDS 2005 để giải quyết vụ án vì cho rằng hợp đồng được ký kết vào ngày 21/7/2008, mà theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”. Theo điều luật thì hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó, trong vụ án cụ thể nêu trên, giao dịch do các bên giao kết vào ngày 21/8/2008 và tại thời điểm ký kết hợp đồng thì BLDS 2005 đang có hiệu lực pháp luật, cho dù pháp luật này đã không còn hiệu lực tại thời điểm giải quyết tranh chấp.

Sau khi TAND thành phố P, tỉnh G xét xử vụ án, cả nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo bản án. Phía nguyên đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án và công nhận hợp đồng; bị đơn kháng cáo đề nghị xét xử lại toàn bộ bản án để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp vì họ không có lỗi nên không đồng ý bồi thường.

Ngày 16/5/2022, TAND tỉnh G xét xử vụ án theo hướng công nhận hợp đồng với những nhận định cụ thể như sau: Tuy hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật (trước ngày 01/01/2017) thế nhưng ý chí của các bên đều mong muốn đạt được mục đích của hợp đồng, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, trong vụ án, ông H đã giao được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và nhận đất; còn ông N, bà H đã giao đất và nhận tiền.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 quy định “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Rõ ràng giao dịch về quyền sử dụng đất vào ngày 21/7/2008 do ông H và vợ chồng ông N, bà H xác lập chưa chấm dứt và đang được thực hiện; hợp đồng đó có hình thức phù hợp với BLDS 2015 nên cần áp dụng quy định của BLDS 2015 để giải quyết. Và theo theo quy định tại khoản 2 Điều 129 của BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông H đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch tại thời điểm ký kết hợp đồng và công nhận hợp đồng, đồng thời Tòa án cấp phúc thẩm còn buộc nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại chưa thực hiện tương ứng với giá trị thực tế tại thời điểm tranh chấp.

Như vậy, TAND các cấp có quan điểm khác nhau về việc áp dụng pháp luật nội dung khi giải quyết tranh chấp. Theo tác giả, trong trường hợp này, Tòa án áp dụng quy định của BLDS 2015 để giải quyết vụ án là hoàn toàn thuyết phục và hợp lý bởi tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của quy phạm pháp luật ban hành sau”. Cả hai BLDS 2005 và BLDS 2015 đều do cùng cơ quan ban hành là Quốc hội, có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định điều kiện về hình thức (Điều 134 BLDS 2005 tương ứng Điều 129 BLDS 2015) nên cần áp dụng văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau là BLDS 2015 và phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó có hiệu lực pháp luật do một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình; các bên không phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.

3. Kiến nghị hoàn thiện

Qua nghiên cứu các điều luật và nghiên cứu các bản án nêu trên chúng ta có thể thấy trong cùng một sự việc nhưng lại có nhiều cách hiểu, cách áp dụng pháp luật khác nhau. Việc áp dụng pháp luật dân sự phần nhiều phụ thuộc vào nhận thức và quan niệm của từng Hội đồng xét xử được giao nhiệm vụ xét xử. Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu chúng tôi nhận thấy khi xác lập hợp đồng thì ý chí của các bên đều hướng về một mục đích là đạt được sự thỏa thuận mà sự thỏa thuận đó có sự thống nhất về ý chí, sự tự nguyện về quyền và nghĩa vụ của họ, vì vậy, BLDS 2015 đã làm mới điều luật đối với giao dịch dân sự do được thực hiện 2/3 nghĩa vụ để từ đó công nhận giao dịch và với quy định này, đã phần nào giải quyết được việc giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức.

Được biết, ngày 26/5/2022 TANDTC đã tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý đối với 14 dự thảo án lệ thuộc các lĩnh vực hình sự, dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, hành chính. Trong đó có dự thảo án lệ số 13 về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức (Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Sĩ M với bị đơn là ông Đoàn C), dự thảo án lệ số 13 do GS.TS Đỗ Văn Đại, Trưởng Khoa Luật dân sự Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất. Tiếp đến chiều ngày 23/6/2022, TANDTC tổ chức Phiên họp Hội đồng tư vấn án lệ nhằm thảo luận, lấy ý kiến đối với nội dung của 14 dự thảo án lệ được đề xuất phát triển thành án lệ. Vì vậy, để đảm bảo cho việc áp dụng pháp luật thống nhất và tạo ra sự phù hợp giữa các Tòa án, theo chúng tôi, Hội đồng Thẩm phán TANDTC cần xem xét, thông qua án lệ số 13 tại phiên họp toàn thể./.

LƯU ANH TUẤN (Thẩm phán- Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai )

Nguồn: Tạp chí Toà án