Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi nhà cho ở nhờ số 605/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 605/2020/DS-PT NGÀY 11/11/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÒI NHÀ CHO Ở NHỜ

Ngày 11 tháng 11 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số:

224/2020/TLDS-PT ngày 20 tháng 3 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi nhà cho ở nhờ”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 2248/2020/QĐ-PT ngày 23/7/2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị T (tên gọi khác Juan Shih Ch), sinh năm 1983; cư trú tại: đường C, khóm 4, thôn Cương Sơn, xã A Liên, huyện Cao Hùng, tỉnh Cường Sơn, Đài Loan; tạm trú tại: ấp H, xã Hòa Hội, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị K, sinh năm 1987; cư trú tại: ấp T, xã T1, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Văn S của Công ty Luật TNHH Bách Khoa chi nhánh Tây Ninh, thuộc Đoàn luật sư tỉnh Tây Ninh (có mặt).

2. Bị đơn: Anh Lê Văn H, sinh năm 1971 và chị Nguyễn Thị B, sinh năm 1980; cùng trú tại: ấp Hòa B, xã Hòa Hội, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh (cả hai có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Lưu Hoàng M, sinh năm 1969 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1962; cùng trú tại: ấp Hòa B, xã Hòa Hội, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh (cả hai có mặt).

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của ông M, bà N: Luật sư Nguyễn Văn S của Công ty Luật TNHH Bách Khoa chi nhánh Tây Ninh, thuộc Đoàn luật sư tỉnh Tây Ninh (có mặt).

Người kháng cáo: Bị đơn Lê Văn H, Nguyễn Thị B.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu có trong hồ sơ, bản án sơ thẩm và lời khai của các bên tham gia vụ kiện tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Chị B có mối quan hệ là chị em bạn dì với chị T (mẹ chị B là chị ruột của mẹ chị T, tức là bà N), anh H là anh rể họ của chị T. Ngày 27/8/2014, vợ chồng anh H và chị B có chuyển nhượng cho chị T phần đất diện tích ngang 05 mét, dài hết đất, thuộc thửa đất số 26, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp Hòa B, xã Hòa H, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CH00472/004014.CN.VP do Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp ngày 28/8/2013 cho anh H, chị B đứng tên, giá chuyển nhượng đất là 95.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất giữa chị T và vợ chồng anh H, chị B có làm giấy tay và được Trưởng ấp Hòa B, xã Hòa H là ông Phạm Tiến D ký xác nhận. Các bên đã giao nhận đủ tiền tại nhà anh H, chị B.

Sau đó chị T đi Đài Loan làm ăn nên đã để bà Nguyễn Thị N (mẹ ruột của chị T) nhận đất và sử dụng vào ngày 27/8/2014. Khi giao nhận tiền và đất xong, vợ chồng anh H, chị B vẫn không sang tên GCNQSDĐ cho chị T, bởi vì theo anh H, chị B trình bày với chị T do vợ chồng anh chịcó vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất trên tại ngân hàng nên chưa sang tên cho chị T được, anh H, chị B cam kết khi trả nợ cho ngân hàng xong sẽ làm thủ tục sang tên cho chị T. Thời điểm nhận đất và sử dụng, chị T có xây dựng 01 căn nhà cấp 4 trên đất, nhưng chưa về ở nên để cha mẹ chị T sử dụng, sau đó chị T cho vợ chồng anh H, chị B ở nhờ trên nhà đất cho đến nay.

Nay chị T khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh H, chị B thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị T và vợ chồng anh H, chị B ngày 27/8/2014 và di dời các tài sản của anh, chị, trả lại nhà đất cho chị T.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại tòa, bị đơn anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B trình bày: Anh H, chị Bthừa nhận có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị N, là mẹ ruột của chị T một phần đất diện tích ngang 05 mét, dài hết đất, thuộc thửa đất số 26, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp Hòa B, xã Hòa H, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00472/004014.CN.VP do Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp ngày 28/8/2013, không có chuyển nhượng diện tích đất trên cho chị T. Anh H, chị B thống nhất việc chuyển nhượng đất có làm giấy tay, nhưng thời gian là vào năm 2015 (không phải 2014). Hai bên đã giao nhận tiền và đất để sử dụng xong như chị Kiều trình bày, nhưng giá chuyển nhượng đất với bà N là 75.000.000 đồng, không phải 95.000.000 đồng.

Sau khi chuyển nhượng đất cho bà N, vợ chồng anh chị chưa sang tên cho bà N vì lý do sau khi nhận đất bà N đã xây nhà cấp 4 trên đất, lấn, chiếm lộ giới nên không làm thủ tục sang tên cho bà N được. Đến tháng 8/2016, bà N có mượn tiền của vợ chồng anh chị 03 lần, tổng cộng 240.000.000 đồng, thời hạn vay là 02 năm kể từ ngày vay và thế chấp nhà đất trên cho vợ chồng anh chị. Đến năm 2018, do bà N không trả nhà nên vợ chồng anh chị sử dụng nhà đất trên cho đến nay. Hiện nay, GCNQSDĐ tranh chấp do vợ chồng anh H, chị B đứng tên và giữ bản chính, không tặng cho, cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng cho ai.

Việc chị T khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh chị sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao trả nhà đất, vợ chồng anh chị không đồng ý vì anh chị chỉ chuyển nhượng đất cho bà N, không chuyển nhượng cho chị T, mặt khác bà N vay tiền của anh chị nên bà N phải trả tiền vay thì vợ chồng anh chị mới trả nhà, đất tranh chấp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị N, ông Lưu Hoàng M trình bày: Ông, bà khẳng định không có nhận chuyển nhượng đất với vợ chồng anh H, chị B; việc chuyển nhượng đất là việc giữa con gái bà tên Nguyễn Thị T và anh H, chị B. Chồng bà là ông Lưu Hoàng M, là người trực tiếp giao tiền cho anh H. Sau khi giao tiền và nhận đất, Thanh muốn xây nhà để có chỗ ở khi về Việt Nam, nên ông M đã đứng ra trông coi xây nhà dùm cho T. Vì T chưa có nhu cầu ở nên đã đồng ý cho anh H, chị B ở nhờ trong nhà này. Việc bà nợ tiền anh H, chị B không liên quan đến vụ này, bà cũng không có thế chấp nhà đất này cho vợ chồng anh H, chị B. Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã giải quyết vụ kiện vay tài sản giữa bà và vợ chồng anh H, chị B. Bà đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh quyết định:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng các Điều 123, Điều 131, Điều 500, Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 169, Điều 186, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị T (tên gọi khác Juan Shih C) đối với vợ chồng anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B.

1.1 Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/8/2014 giữa chị Nguyễn Thị T với vợ chồng anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B vô hiệu.

1.2 Buộc anh Lê Văn H và chị Nguyễn Thị B có trách nhiệm hoàn trả cho chị Nguyễn Thị T (tên gọi khác Juan Shih C) tổng số tiền là 281.463.737 (Hai trăm tám mươi mốt triệu bốn trăm sáu mươi ba nghìn bảy trăm ba mươi bảy) đồng.

1.3 Anh Lê Văn H và chị Nguyễn Thị B được quyền sở hữu, sử dụng căn nhà cấp 4, có mái che, hàng rào và cổng rào lưới B40; trên phần đất diện tích 97,4m2, thuộc một phần thửa số 26, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp Hòa B, xã Hòa H, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00472/004014.CN.VP do Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp ngày 28/8/2013 cho anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B đứng tên (có sơ đồ, tứ cận kèm theo).

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và dành quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13/12/2019, bị đơn Lê Văn H, Nguyễn Thị B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B trình bày: Đề nghị hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do bản án sơ thẩm chưa đánh giá đúng các chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Cụ thể, anh H xác định anh chỉ mua bán đất với bà N, không có giao dịch mua bán với chị T, do đó chị T không có quyền khởi kiện. Đồng thời, thẩm định giá đất là cao nên anh H không đồng ý.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là luật sư Nguyễn Văn Sáng trình bày: Kháng cáo của bị đơn đề nghị sửa Bản án sơ thẩm với lý do chỉ bán đất cho bà N nhưng không có gì chứng minh. Anh H cho rằng giá đất cao nhưng suốt quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm anh H không có khiếu nại và chấp nhận giá đó. Tuy hợp đồng mua bán của chị T với vợ chồng H, B không có công chứng chứng thực mà chỉ có xác nhận của ấp và thực tế đã giao tiền và xây nhà, vi phạm hình thức nhưng giao dịch đã thực hiện xong đề nghị được chấp nhận theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Việc cho vay tiền giữa bị đơn với bà N đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật.

Chị Nguyễn Thị K thống nhất với lời trình bày của luật sư và không trình bày bổ sung.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử Tòa án đã tiến hành đúng quy định của pháp luật; tại phiên tòa người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị T và vợ chồng anh H, chị B vào ngày 27/8/2014 là chứng cứ chứng minh là H, B mua bán với chị T với giá 95.000.000đ. Chứng thư thẩm định giá tại cấp sơ thẩm anh H không khiếu nại, bản án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị T là căn cứ pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo trong hạn luật định và hợp lệ nên được Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B:

[2.1] Phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế có diện tích 97,4 m2, thuộc một phần thửa số 26, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp Hòa B, xã Hòa H, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00472/004014.CN.VP do Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp ngày 28/8/2013 cho anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B đứng tên. Trên đất có căn nhà cấp 4, xung quanh đất có hàng rào tường, lưới B40 kiên cố.

Theo nguyên đơn là giữa chị T và bị đơn vợ chồng anh H, chị B có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 27/8/2014 để mua bán diện tích đất tranh chấp với giá 95.000.000đ, hai bên đã giao tiền và nhận đất. Tuy nhiên chị T đang ở nước ngoài nên người nhận đất và sử dụng đất là mẹ của chị T là bà N, việc sang tên chưa được thực hiện là do anh H, chị B có vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất trên tại ngân hàng. Chị T có xây dựng 01 căn nhà cấp 4 do cha mẹ chị T sử dụng, sau đó chị T cho vợ chồng anh H, chị B ở nhờ trên nhà đất cho đến nay. Theo bị đơn Lê Văn H, Nguyễn Thị B trình bày thì anh chị có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị N diện tích đang tranh chấp, việc chuyển nhượng đất có làm giấy tay vào năm 2015 với giá 75.000.000đ. Anh H, chị B không chuyển nhượng cho chị T.

Hội đồng xét xử nhận thấy giữa các bên có trình bày mâu thuẫn trong việc xác định người đã nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng và thời điểm chuyển nhượng. Tại Tòa án cấp sơ thẩm, phía nguyên đơn cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/8/2014 giữa chị T và vợ chồng anh H, chị B để chứng minh có mua bán giữa nguyên đơn với anh H, chị B với mức giá 95.000.000đ. Còn phía bị đơn chỉ trình bày có mua bán với bà N năm 2015 nhưng không có tài liệu nào để chứng minh. Bị đơn cho rằng có ký với bà N một giấy tay mua bán nhưng do bà N giữ, tuy nhiên, tại phiên tòa, bà N không thừa nhận lời trình bày này và khẳng định chỉ có chị T mua bán với vợ chồng bị đơn.

Do đó, có cơ sở xác định giữa chị T và anh H, chị B đã tồn tại một giao dịch mua bán được thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/8/2014 như nhận định của cấp sơ thẩm là phù hợp.

[2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/8/2014:

- Về hình thức, theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, giữa các bên khi có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định, việc công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa chị T và vợ chồng anh H, chị B làm bằng giấy tay và được Trưởng ấp Hòa B, xã Hòa H là ông Phạm Tiến Dân ký xác nhận nên đã vi phạm quy định pháp luật về mặt hình thức hợp đồng.

- Về nội dung, hợp đồng đã ký giữa các bên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại các Điều 169, Điều 186 và Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 vì chị T là người Việt Nam đã định cư và có quốc tịch nước ngoài nên không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng giá trị, có tính đến yếu tố lỗi của mỗi bên 50%.

Đồng thời, do hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/8/2014 là tài liệu duy nhất trong vụ án chứng minh giá trị mua bán giữa các bên là 95.000.000 đồng như ghi nhận trong hợp đồng. Như vậy, kháng cáo của bị đơn về giá mua bán chỉ có 75.000.000 đồng là không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh H, chị T là người đang quản lý, sử dụng đất và nhà trên đất được xây dựng bằng tiền của chị T phải hoàn trả cho chị T số tiền 281.463.737 đồng (trong đó: Tiền chuyển nhượng đất 95.000.000 đồng; giá trị căn nhà 147.813.473 đồngvà 50% của giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch là 38.650.300 đồng) là có căn cứ, phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật.

[3] Tại phiên tòa, bị đơn cho rằng kết quả thẩm định giá đất là cao nên không đồng ý. Xét theo chứng thư thẩm định giá của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá Chuẩn Việt thì diện tích đất tranh chấp có giá trị 172.300.600 đồng, các tài sản trên đất gồm căn nhà cấp 4 trên đất, mái che, hàng rào lưới B40, cổng và tường rào có giá trị 147.813.437 đồng. Đây là kết quả xem xét thẩm định, đo đạc và định giá được tiến hành công khai, có sự chứng kiến của anh H, chị B trong suốt quá trình tố tụng và đã được làm rõ tại cấp sơ thẩm. Phía bị đơn đã không khiếu nại, không yêu cầu định giá lại, không có kháng cáo về giá của tài sản đang tranh chấp mà chỉ kháng cáo về giá mua bán trong hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, lời khai nại của bị đơn về vấn đề này đã vượt quá phạm vi kháng cáo nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không có căn cứ để chấp nhận.

Từ những nhận định trên, xét thấy bản án sơ thẩm đã tuyên là có căn cứ và phù hợp với quy định pháp luật, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

[4] Các quyết định khác không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người có kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị T. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị T (Juan Shih C).

1.1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/8/2014 giữa chị Nguyễn Thị T với vợ chồng anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B vô hiệu.

1.2. Buộc anh Lê Văn H và chị Nguyễn Thị B có trách nhiệm hoàn trả cho chị Nguyễn Thị T (tên gọi khác Juan Shih C) tổng số tiền là 281.463.737 (Hai trăm tám mươi mốt triệu bốn trăm sáu mươi ba nghìn bảy trăm ba mươi bảy) đồng.

1.3. Anh Lê Văn H và chị Nguyễn Thị B được quyền sở hữu, sử dụng căn nhà cấp 4, có mái che, hàng rào và cổng rào lưới B40; trên phần đất diện tích 97,4m2, thuộc một phần thửa số 26, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp Hòa B, xã Hòa H, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00472/004014.CN.VP do Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp ngày 28/8/2013 cho anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B đứng tên (có sơ đồ, tứ cận kèm theo).

2/ Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

3/ Về án phí phúc thẩm: Anh Lê Văn H, chị Nguyễn Thị B mỗi người phải chịu 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0001184 ngày 23/12/2019 và Biên lai số 0001314 ngày 28/5/2020 tại Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.