Bản án 88/2017/DSPT ngày 21/08/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 88/2017/DSPT NGÀY 21/08/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIỆN ĐÒI TÀI SẢN

Ngày 21/8/2017, Tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 64/2017/TLPT-DS ngày 06 tháng 6 năm 2017 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2017/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2017 của Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm: 93/2017/QĐPT-DS ngày 04 tháng 7 năm 2017, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ – Sinh năm: 1960

Địa chỉ: Đội A, thôn B, xã C, huyện D, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)

2. Bị đơn: Ông Lê Văn T – Sinh năm: 1960 và bà Nguyễn Thị C – Sinh năm: 1969

- Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Văn N – Sinh năm: 1974

 (Theo giấy ủy quyền ngày 10/4/2017)

Địa chỉ: Thôn Đ, xã C, huyện D, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị N – Sinh năm: 1971

Địa chỉ: Đội A, thôn B, xã C, huyện D, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)

4. Người kháng cáo: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ; bị đơn: Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị C.

5. Viện kiểm sát kháng nghị: Theo Quyết định số 414/QĐKNPT-P9 ngày 18/5/2017 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn ông Nguyễn Tiến Đ trình bày:

Vào ngày 05/02/2004, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C diện tích 350 m2 đất thổ cư (dài 35m, rộng 10m); vị trí thửa đất: Phía Đông giáp đất ông N, phía Tây giáp đường lô (hiện ông Đ và bà N đang sử dụng), phía Nam giáp đất ông T, phía Bắc giáp đường đi liên thôn. Trị giá lô đất là
16.000.000 đồng, vợ chồng ông đã thanh toán đủ tiền và đã nhận đất ở và xây nhà tạm trên đất. Khi mua bán hai bên thỏa thuận thuế sang nhượng để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông phải chịu. Đồng thời, khi sang nhượng hai bên có viết giấy sang nhượng đất thổ cư đề ngày 05/02/2004, có xác nhận của Ban tự quản thôn Đ và địa chính xã C. Đến ngày 27/01/2015, vợ chồng ông đưa cho ông T, bà C số tiền 50.000.000 đồng để làm tin và ông T, bà C đưa cho ông Đ mượn 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN586524 cấp ngày 22/01/2015 mang tên Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C để ông Đ đi tách thửa 256, tờ bản đồ số 45, diện tích 350 m2 và chuyển đổi mục đích sử dụng diện tích 60 m2 đất nông nghiệp sang đất ở (Việc ông Đ mượn bìa đỏ đi tách thửa là do ông Đ tự viết, ký và kê khai tên ông T để tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng). Sau khi ông Đ tách thửa và nộp phí chuyển đổi mục đích số tiền 76.770.000 đồng xong nhưng vợ chồng ông T, bà C không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ, nên ông Đ làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông T, bà C phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải trả lại số tiền 50.000.000 đồng cho ông Đ. Tuy nhiên, sau đó, ông Nguyễn Tiến Đ làm đơn thay đổi nội dung khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/02/2004 giữa ông Lê Văn T với ông Nguyễn Tiến Đ với lý do phía vợ chồng ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C không hợp tác thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 350 m2 cho ông, việc ông T và bà C chuyển nhượng đất cho ông là chuyển nhượng cả phần đường mà nhà nước đã đo vẽ sơ đồ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông. Đồng thời ông Đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông T và bà C phải trả lại tiền cho ông gồm: Tiền 50.000.000 đồng mà ông đã đặt cọc đểmượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng  với số tiền 76.770.000 đồng tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

* Bị đơn ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C và người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà C trình bày:

Vào ngày 05/02/2004, vợ chồng ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tiến Đ diện tích 350 m2 đất thổ cư (dài 35m, rộng 10m); vị trí thửa đất: Phía Đông giáp đất ông N, phía Tây giáp đất bà L, phía Nam giáp đất ông T, phía Bắc giáp đường đi. Trị giá lô đất là 16.000.000 đồng, vợ chồng ông đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho ông Đ, nhưng chỉ giao miệng chứ không lập biên bản gì. Khi mua bán hai bên thỏa thuận thuế sang nhượng để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Đ phải chịu, vợ chồng ông T, bà C chỉ có trách nhiệm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ. Việc sang nhượng có Ban tự quản thôn và cán bộ địa chính, UBND xã C xác nhận. Ngày 27/01/2015, ông Đ, bà N có đưa cho vợ chồng ông T, bà C số tiền 50.000.000 đồng để làm tin, và ông T, bà C có đưa cho ông Đ mượn 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN586524 cấp ngày 22/01/2015 mang tên Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C để ông Đ đi tách quyền sử dụng đất. Khi nào tách thửa xong thì ông Đ phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà C thì ông, bà sẽ trả lại số tiền 50.000.000 đồng cho ông Đ. Sau đó ông Đ đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng và tự tách thửa đất, khi cắt đo trích lục trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Đ đã trừ của gia đình bà C 2m chiều rộng, dài 35m phía Tây giáp đất ông H, bà L. Chính vì vậy ông T, bà C chưa chịu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ, bà N.

Vợ chồng ông đồng ý cho vợ chồng ông Đ tách bìa nhưng phải theo vị trí, kích thước đã được thỏa thuận tại giấy mua bán giữa hai bên đề ngày 05/02/2004 như sau: Dài 35 m, rộng 10 m, có tứ cận phía Đông giáp đất ông N; phía Tây giáp đất ông H, bà L; phía Bắc giáp đường liên thôn; phía Nam giáp đất ông T và thực hiện theo thỏa thuận ký ngày 27/01/2015 giữa hai bên.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị N (là vợ ông Đ): Đồng ý với quan điểm của ông Đ và không trình bày gì thêm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2017/DSST ngày 19/4/2017 của Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 220; khoản 1 Điều 227; Điều 233; điểm c khoản 1 Điều 259; khoản 4 Điều 264; Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự. Áp dụng Điều 188, Điều 191 Luật đất đai 2013; Áp dụng Điều 121, Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 134, Điều 137, khoản 2 Điều 401, Điều 410, Điều 411, Điều 697, Điều 698, Điều 702 và Điều 256 Bộ Luật dân sự 2005;

Áp dụng Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Tiến Đ về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản.

Chấp nhận một phần yêu cầu bồi thường giá trị chênh lệch về tài sản.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất thổ cư) lập ngày 05/02/2004 giữa ông Lê Văn T với ông Nguyễn Tiến Đ vô hiệu.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất thổ cư) lập ngày 05/02/2004 giữa ông Lê Văn T với ông Nguyễn Tiến Đ.

Buộc ông Nguyễn Tiến Đ và bà Nguyễn Thị N (vợ ông Đ) phải trả lại diện tích đất 350 m2 (10m x 35m) cho ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C; đất có tứ cận như sau: Phía Đông giáp đất ông N, phía Tây giáp đường lô (hiện ông Đ và bà N đang sử dụng), phía Nam giáp đất ông T, phía Bắc giáp đường đi liên thôn. Trên đất có tài sản là 01 căn nhà lợp tôn, nền láng xi măng, tường thưng tôn một phần xây gạch không tô diện tích 95 m2.

Buộc ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C phải trả cho ông Nguyễn Tiến Đ số tiền 255.250.000 đồng (trong đó, tiền hoàn trả do hợp đồng vô hiệu là 16.000.000 đồng, tiền bồi thường do lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là 239.250.000 đồng).

Buộc ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị C phải hoàn trả số tiền 76.770.000 đồng tiền nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa đất số 256 và số tiền 50.000.000 đồng đưa cho bà C, ông T để làm tin mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Áp dụng Điều 357 Bộ luật dân sự 2015 để tính lãi suất trong giai đoạn thi hành án. Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định và định giá tài sản, về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28/4/2017 nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ có đơn kháng cáo, ngày 04/5/2017 bị đơn: Ông Lê Văn T; Bà Nguyễn Thị C có đơn kháng cáo và ngày 18/5/2017 Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk kháng nghị theo Quyết định số 414/QĐKNPT-P9 đối với bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Tiến Đ vẫn giữ nguyên nội dung khởi kiện và đơn kháng cáo. Bị đơn: Ông Lê Văn T; Bà Nguyễn Thị C giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk giữ nguyên nội dung kháng nghị.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Về nội dung:- Việc ông Đ làm đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện vào ngày 18/8/2016 là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 244 BLTTDS năm 2015.

- Về tiền tạm ứng án phí và tiền án phí dân sự sơ thẩm: Vi phạm khoản 1 Điều 146 BLTTDS, điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị quyết số 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012.

- Về thẩm định và định giá tài sản: Các bên không thỏa thuận được về giá thị trường của lô đất tranh chấp nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành xác minh tại địa phương để làm căn cứ xác định giá thị trường lô đất là vi phạm.

- Về lỗi của giao dịch vô hiệu: Cần phải xác định các bên có lỗi ngang nhau, chưa giải quyết trả lại GCNQSDĐ cho vợ chồng ông T, bà C. Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 BLTTDS năm 2015, đề nghị HĐXX phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm số: 07/2017/DSST ngày 19/4/2017 của Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các bên đương sự, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên.

Qua xem xét, các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án, HĐXX nhận thấy: [1] Về kháng cáo, kháng nghị: Đơn

kháng cáo của nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ, bị đơn: Ông Lê Văn T; Bà Nguyễn Thị C trong hạn luật định và có nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, Quyết định kháng nghị số 414/QĐKNPT-P9 ngày 18/5/2017 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk trong hạn luật định nên vụ án được giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

 [2] Về tố tụng:

 [2.1] Về thẩm định và định giá tài sản: Ngày 24/4/2015, Hội đồng định giá huyện D đã tiến hành định giá lô đất và xác định giá thị trường từ 300 triệu đến 350 triệu đồng, ông T không đồng ý với kết quả định giá vì cho rằng giá quá cao. Ngày 29/9/2016, Tòa án cấp sơ thẩm lập biên bản về việc thỏa thuận giá thị trường lô đất tuy nhiên các bên đương sự không thống nhất được về giá. Tại thời điểm xét xử, Tòa án cấp sơ thẩm đã lấy giá trị trung bình theo giá thị trường là 325 triệu [ (300 triệu + 350 triệu) : 2 ]. Xét thấy, ngày 20/3/2017 ông T, bà C đã làm đơn yêu cầu định giá lại lô đất tranh chấp do các bên không thỏa thuận được giá thị trường, tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm đã không xem xét giải quyết đối với yêu cầu trên là vi phạm thủ tục tố tụng dân sự.

 [2.2] Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều thừa nhận quá trình làm thủ tục tách thửa đều do ông Đ giả chữ ký và chữ viết của ông T, bà C. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng sau khi tách thửa thì GCNQSDĐ vẫn mang tên hộ ông Lê Văn T, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho hộ ông T và hộ ông T đã đồng ý cho ông Đ mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi tách sổ nên cần buộc hộ ông T phải có nghĩa vụ trả lại số tiền 76.770.000 đồng cho ông Đ. Quá trình tham gia tố tụng và trong đơn kháng cáo, hộ ông T không đồng ý với thủ tục tách thửa trên và đề nghị khôi phục lại GCNQSDĐ như hiện trạng ban đầu, tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Ủy ban nhân dân huyện D vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án để làm rõ tính hợp pháp của GCNQSDĐ sau khi đã tách thửa là vi phạm tố tụng, không đủ căn cứ để xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu đối với khoản tiền 76.770.000 đồng.

 [2.3] Mặt khác, quá trình giải quyết vụ án có sự mâu thuẫn lời khai của các đương sự về tứ cận lô đất nhận chuyển nhượng, cụ thể ông Đ khai vị trí thửa đất: phía Tây giáp đường lô (hiện ông Đ và bà N đang sử dụng), còn phía bị đơn khai vị trí thửa đất: phía Tây giáp đất ông H, bà L. Tòa án cấp sơ thẩm xác định phía Tây giáp đường lô nhưng không đưa ông H, bà L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án để đối chất làm rõ gia đình ông H, bà L và gia đình ông T, bà C có đất giáp ranh với nhau không hay ở giữa 2 gia đình còn có con đường lô 4m như trong sơ đồ thể hiện là thiếu sót.

 [3] Về nội dung:

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thời điểm xét xử là 325.000.000 đồng (mức trung bình của giá đất 300.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng) + 10.000.000 đồng giá trị tài sản = 335.000.000 đồng. Theo đó xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông T và bà C phải trả cho ông Đ và bà N số tiền 255.250.000 đồng (trong đó, tiền hoàn trả do hợp đồng vô hiệu là 16.000.000 đồng, tiền bồi thường do lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là 239.250.000 đồng), ngoài ra còn buộc ông T và bà C phải có nghĩa vụ trả lại số tiền 76.770.000 đồng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa đất số 256 cho ông Đ là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, bà C. Bởi lẽ, sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa đất số 256 thì đã làm tăng giá trị của thửa đất số 256, việc Tòa án cấp sơ thẩm vừa xác định giá trị thửa đất tranh chấp sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng và vừa buộc trả số tiền nộp thuế chuyển đổi là trùng lặp, số tiền nộp thuế chuyển đổi đã nằm trong giá trị thị trường của thửa đất.

Từ sự phân tích nhận định đánh giá chứng cứ trên, HĐXX phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và không đưa UBND huyện D, ông H, bà L vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Vì vậy cần chấp nhận 1 phần Quyết định kháng nghị số 414/QĐKNPT-P9 ngày 18/5/2017 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, một phần kháng cáo của nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ và một phần kháng cáo của bị đơn: Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị C, hủy bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2017/DS-ST ngày 19/4/2017 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.

Về án phí: Do bản án sơ thẩm bị hủy nên ông Nguyễn Tiến Đ, ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 148; khoản 3 Điều 308; khoản 1 Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án;

1. Tuyên xử: Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến Đ, một phần đơn kháng cáo của bị đơn: Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị C. Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tinh Đắk Lắk theo Quyết định số 414/QĐKNPT-P9 ngày 18/5/2017.

2. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2017/DS-ST ngày 19/4/2017 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.

3.Về án phí: Nguyên đơn, bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Tiến Đ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp, theo biên lai số AA/2014/0043411 ngày 04/5/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Đắk Lắk. Hoàn trả cho ông Lê Văn T 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp, theo biên lai số AA/2014/0043422 ngày 09/5/2017, hoàn trả cho bà Nguyễn Thị C 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp, theo biên lai số AA/2014/0043423 ngày 09/5/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.