Bản án 82/2018/DS-ST ngày 30/11/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LONG THÀNH, TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 82/2018/DS-ST NGÀY 30/11/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 11 năm 2018 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 215/2017/TLST- DS ngày 10 tháng 10 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hủy một phần hợp đồng thế chấp” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 110/2018/QĐXXST - DS ngày 29 tháng 10 năm 2018 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn A, sinh năm 1956 và bà Nguyễn Thị Q, sinh năm 1962.

Cùng địa chỉ: Tổ 6, ấp 2, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của bà Qu: Ông Nguyễn Văn A, sinh năm 1956; địa chỉ: Tổ 6, ấp 2, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 05/01/2018) (có mặt).

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Tr, sinh năm 1953 và bà Nguyễn Thị Th, sinh năm 1955.

Cùng địa chỉ: Khu nhà ở xã hội thuộc ấp 1, xã H, huyện N, tỉnh Đồng Nai (vắng mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Dịch vụ Gia V.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1967 là người đại diện theo pháp luật của công ty (vắng mặt).

Địa chỉ: Số 493, tổ 4A, khu phố 5, phường Long B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Số 27, tổ 11, khu phố 5A, phường Long B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai).

3.2 Ngân hàng N.

Địa chỉ: Số 2, L, phường Th, quận B, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện hợp pháp: Ông Trần Nguyễn Phúc L - Giám đốc Phòng giao dịch A - Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền 20/8/2018) (vắng mặt).

3.3 Bà Nguyễn Thị Q, sinh năm 1989.

3.4 Bà Trần Thị Minh Th, sinh năm 1991.

3.5 Ông Nguyễn Anh Q, sinh năm 1986.

3.6 Cháu Nguyễn Trần Khánh Ng, sinh ngày 20/02/2017.

Người đại diện hợp pháp cho cháu Ngọc: Ông Nguyễn Anh Q, sinh năm 1986 và bà Trần Thị Minh Th, sinh năm 1991.

Cùng địa chỉ: Tổ 6, ấp 2, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của bà Q, ông Q, bà Th, cháu Ng: Ông Nguyễn Văn A, sinh năm 1956; địa chỉ: Tổ 6, ấp 2, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 23/8/2018 và ngày 27/8/2018) (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 28/8/2017, đơn bổ sung khởi kiện ngày 19/12/2017 và ngày 23/8/2018 và quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị Q, do ông Nguyễn Văn A đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 07/5/2003, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Tr và bà Nguyễn Thị Th diện tích đất khoảng 600m2 trong đó có 80m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng là 78.000.000 đồng. Sau khi nhận đất, vào năm 2005 vợ chồng ông đã xây dựng nhà để ở cho đến nay. Đến ngày 20/7/2009, ông Tr bà Th đã được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A0381573. Ông và bà Qu đã nhiều lần yêu cầu bà Th, ông Tr làm thủ tục chuyển nhượng và tách thửa cho vợ chồng ông nhưng bà Th, ông Tr đã cho con gái mượn giấy chứng nhận để thế chấp ngân hàng nên không làm thủ tục tách thửa cho vợ chồng ông được. Ông đã làm đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã Bàu C hòa giải, ông Tr bà Th hẹn vợ chồng ông vào tháng 12/2016 sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục tách thửa nhưng ông Tr, bà Th không thực hiện như thỏa thuận. Nay ông và bà Qu khởi kiện yêu cầu ông Tr, bà Th phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích theo đo vẽ thực tế là 644,9m2 thuộc một phần thửa đất số 317 tờ bản đồ số 11 (thửa mới số 180, 181, tờ bản đồ mới số 48), xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai cho ông và bà Qu.

Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông và bà Qu về việc hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 5990-LCP-201400753 ngày 29/7/2014 giữa Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Gia V với Ngân hàng N – Chi nhánh Bắc Đ -Phòng giao dịch A (Tên cũ Ngân hàng N – Chi nhánh B - Phòng giao dịch A) đối với thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, theo ông được biết ngày 11/11/2018 Công ty TNHH Thương Mại

- Dịch vụ Gia V đã trả hết nợ cho Ngân hàng, do vậy tại phiên tòa ông rút yêu cầu khởi kiện này.

* Quá trình tố tụng bị đơn ông Nguyễn Tr, bà Nguyễn Thị Th trình bày:

Ngày 07/5/2003, vợ chồng ông bà có chuyển nhượng cho ông A, bà Qu diện tích đất chiều ngang khoảng 12m chiều dài 50m diện tích khoảng 600m2 (trong đó có 80m2 đất thổ cư) thuộc một phần thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi mua đất ông A, bà Qu đã xây nhà ở ổn định và phân ranh rõ ràng hai bên. Đến năm 2009 diện tích đất của ông bà được Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên do ông bà cho con gái mượn chủ quyền để vay tiền ngân hàng nên chưa làm thủ tục tách thửa cho ông A, bà Qu được. Nay ông A, bà Qu khởi kiện yêu cầu ông bà phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất thực tế theo đo vẽ là 644,9m2 trong đó có 80m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 317 tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai ông bà đồng ý.

- Bà Nguyễn Thị Q, bà Trần Thị Minh Th, ông Nguyễn Anh Q, cháu Nguyễn Trần Khánh Ng do ông Nguyễn Văn A đại diện trình bày:

Ông A thống nhất lời khai của nguyên đơn và không có ý kiến gì.

- Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Dịch vụ Gia V không đến tòa và không có ý kiến phản hồi.

- Ngân hàng N.

Ông Trần Nguyễn Phúc L Giám đốc Phòng giao dịch A là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 29/7/2014, Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ - Phòng giao dịch A (Tên cũ Ngân hàng N - Chi nhánh B - Phòng giao dịch A) có cho Công ty TNHH Thương Mại - Dịch vụ Gia V vay số tiền 600.000.000 đồng, thời hạn vay là 60 tháng, lãi suất là 12% năm. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, diện tích là 1.262m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 381573 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 20/7/2009 cho ông Nguyễn Tr và bà Nguyễn Thị Th theo Hợp đồng thế chấp số 5990-LCP-201400753 ngày 29/7/2014 giữa Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Gia V với Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ - Phòng giao dịch A. Đến ngày 11/11/2018 Công ty TNHH Thương Mại - Dịch vụ Gia V đã trả hết nợ cho Ngân hàng nên Ngân hàng đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tr, bà Th. Nay Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình giải quyết vụ án là đúng pháp luật. Riêng Công ty TNHH Thương Mại - Dịch vụ Gia V không thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bà Nguyễn Thị Th và ông Nguyễn Tr phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 644,9m2 đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai cho ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 5990-LCP-201400753 ngày 29/7/2014 giữa Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Gia V với Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ - Phòng giao dịch A đối với thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

 [1] Về thủ tục tố tụng:

Công ty TNHH Thương Mại - Dịch vụ Gia V đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng nhưng vắng mặt không có lý do. Bà Nguyễn Thị Th, ông Nguyễn Tr, ông Trần Nguyễn Phúc L có đơn xin được xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành đưa vụ án ra xét xử vắng mặt các đương sự trên.

 [2] Về nội dung: Ngày 07/5/2003, ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị Q có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Tr, bà Nguyễn Thị Th diện tích khoảng 600m2 trong đó có 80m 2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 317 , tờ bản đồ số 11, (thửa mới số 180, 181, tờ bản đồ mới số 48) xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, do đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Ông A, bà Qu đã thanh toán cho ông Tr, bà Th 78.000.000 đồng. Năm 2005, ông A bà Qu đã xây nhà trên đất. Năm 2014, ông Tr bà Th thế chấp 1.262m2 đất thuộc thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, để cho Công TNHH Thương Mại - Dịch vụ Gia V vay 600.000.000 đồng tại Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ - Phòng giao dịch A (Tên cũ Ngân hàng N - Chi nhánh B - Phòng giao dịch A), diện tích đất thế chấp bao gồm cả phần đất mà ông Tr, bà Th đã chuyển nhượng cho ông A nên ông A, bà Qu khởi kiện.

 [3] Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà Qu với ông Tr, bà Th là có thật. Các bên tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Ông Tr, bà Th đã nhận đủ tiền, phía ông A, bà Qu đã nhận đất và xây dựng một căn nhà cấp 4 để sử dụng. Khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 07/5/2003 thì đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và hợp đồng không đảm bảo về mặt hình thức. Tuy nhiên, sau đó đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau ngày 01/7/2004 đương sự mới có yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng trên không bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Do vậy ông A, bà Qu yêu cầu ông Tr, bà Th tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo diện tích đo vẽ thực tế là 644,9m2 đất trong đó có 80m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, (thửa mới số 180, 181, tờ bản đồ mới số 48) xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai là đúng quy định của pháp luật.

 [4] Quá trình sử dụng đất vào năm 2005, ông A, bà Qu đã xây dựng 01 căn nhà có kết cấu: Móng, cột ô văng cốt thép, tường gạch, nền gạch ceramic + nền gạch bóng kính, xà gồ thép, mái tôn, trần thạch cao và trần tôn lạnh, cửa sắt diện tích xây dựng là 115,4m2; Mái che phía trước nhà ở: diện tích 35,4m2; Mái che phía sau nhà ở diện tích 65,73m2; Sân 57m2; 01 cái Giếng khoan; Cổng + trụ cổng 3,35m; Hàng rào phía trước + bên hông một phần dài 18m; Hàng rào phía sau + bên hông một phần dài 40m; trồng 01 cây mít, 01 cây lộc vừng, 01 cây xoài và 03 cây cau.

Hội đồng xét xử nhận thấy do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì vậy giao toàn bộ các tài sản trên cho ông A, bà Qu sở hữu, sử dụng.

[5]Về diện tích đất để tách thửa: Theo quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai thì diện tích đất tách thửa đối với đất ở của xã Bàu C, huyện L là 100m2. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Như vậy, ông A bà Qu đã nhận chuyển nhượng của ông Tr, bà Th từ năm 2003 đã xây nhà và ở ổn định từ năm 2005 cho đến nay, thửa đất mới được hình thành (thửa số 180, 181) trước ngày Quyết định 03/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành nên diện tích đất trên đủ điều kiện để tách thửa cho ông A và bà Qu.

[6] Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông A, bà Qu về việc hủy một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 5990-LCP-201400753 ngày29/7/2014 giữa Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Gia V với Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ -Phòng giao dịch A (Tên cũ Ngân hàng N - Chi nhánh B - Phòng giao dịch  A) đối với thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai, tại phiên tòa nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện này. Xét thấy, việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn tự nguyện. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử yêu cầu trên. Ông A, bà Qu không phải chịu án phí đối với yêu cầu đã đình chỉ.

[7] Về chi phí tố tụng: Xét thấy, ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q đã nộp toàn bộ chi phí tố tụng, không yêu cầu bà Th, ông Tr phải thanh toán lại nên không đặt ra để giải quyết.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Xét thấy ông Tr, bà Th là người cao tuổi nên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về Án phí, Lệ phí Tòa án thì ông Tr, bà Th được miễn án phí về yêu cầu của ông A, bà Qu được chấp nhận.

Hoàn trả lại cho ông A, bà Qu 1.950.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 006767 ngày 25/9/2017 và 300.000 đồng theo biên lai số 005246 ngày 21/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 220, 227, 228, 217, 244, 266 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 50, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003; Điều 697, 699, 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Án phí, Lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q.

1. Buộc bà Nguyễn Thị Th và ông Nguyễn Tr phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 644,9m2 đất trong đó có 80m2 đất thổ cư, thuộc một phần thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11 (thửa mới số 180, 181, tờ bản đồ mới số 48) xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai cho ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q.

Diện tích đất được giới hạn bởi các mốc (1,2,3,4,5,6,1) theo Bản đồ hiện trạng khu đất số 9336/2018 ngày 10/8/2018 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Long Thành.

Giao cho ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Th được sở hữu, sử dụng các tài sản sau: 01 căn nhà có kết cấu móng, cột ô văng cốt thép, tường gạch, nền gạch ceramic + nền gạch bóng kính, xà gồ thép, mái tôn, trần thạch cao và trần tôn lạnh, cửa sắt, diện tích xây dựng là 115,4m2; Mái che phía trước nhà ở diện tích 35,4m2; Mái che phía sau nhà ở diện tích 65,73m2; Sân 57m2; 01 cái Giếng khoan; Cổng + trụ cổng 3,35m; Hàng rào phía trước + bên hông một phần dài18m; Hàng rào phía sau + bên hông một phần dài  40m; 01 cây mít, 01 cây lộc vừng, 01 cây xoài và 03 cây cau.

Ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị Q về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 5990-LCP-201400753 ngày 29/7/2014 giữa Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Gia V với Ngân hàng N - Chi nhánh Bắc Đ -Phòng giao dịch A (Tên cũ Ngân hàng N - Chi nhánh B - Phòng giao dịch A) đối với thửa đất số 317, tờ bản đồ số 11, xã Bàu C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị Q đã nộp và không yêu cầu ông Nguyễn Tr, bà Nguyễn Thị Th phải thanh toán lại.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Th và ông Nguyễn Tr được miễn. Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị Q 1.950.000 (một triệu chín trăm năm mươi nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số006767 ngày 25/9/2017 và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai số 005246  ngày 21/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành.

5. Các đương sự có mặt được làm đơn kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng đương sự vắng mặt được làm đơn kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.