Bản án 04/2018/DSST ngày 31/01/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BÀ RỊA, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

BẢN ÁN 04/2018/DSST NGÀY 31/01/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 31 tháng 01 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 109/2017/TLST- DS ngày 14 tháng 6 năm 2017 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt chuyển nhượng QSD đất”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 04/2018/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 01 năm 2018; quyết định hoãn phiên tòa số 04/2018/QĐST- DS ngày 22/01/2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Xuân D, sinh năm 1970 (vắng mặt);

Địa chỉ: Số 66/1/7 đường H, phường 2, thành phố V, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Thái H, sinh năm 1982.

Địa chỉ: Số 31/26 đường số 3, khu phố 1, phường T, Quận T, thành phố Hồ Chí Minh (có mặt)

2. Bị đơn: Bà Hà Thị T, sinh năm 1936 (vắng mặt);

Địa chỉ: Tổ 5 khu phố H, phường L, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Phạm Thanh N, sinh năm 1971 (có đơn xin xét xử vắng mặt);

3.2. Bà Phạm Thị Như L, sinh năm 1961(có đơn xin xét xử vắng mặt);

Cùng địa chỉ: Tổ 6 khu phố 4, phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;

4. Người làm chứng

4.1. Bà Phạm Thị Mỹ H, sinh năm 1968 (có đơn xin xét xử vắng mặt);

Địa chỉ: Tổ 5 khu phố H, phường L, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

4.2. Ông Tạ Hữu K, sinh năm: 1971 (có đơn xin xét xử vắng mặt);

Địa chỉ: 83/24 tổ 46 khu phố 9, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Thông qua hệ thống mạng internet, bà điện thoại hẹn gặp ông Phạm Thanh N để được đưa đi xem vị trí lô đất trống số 24 khu LK8 thuộc tái định cư Đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông N cho bà xem “biên bản bốc thăm” ngày 06/6/2016. Bà và ông N thỏa thuận thống nhất giá chuyển nhượng là 430.000.000 đồng. Hai bên hẹn ngày 11/6/2016 sẽ ra Văn phòng công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để ký “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” đồng thời cũng ký “hợp đồng ủy quyền” để cho bà được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đứng tên trên giấy tờ đất.

Ngày 11/6/2016, tại Văn phòng công chứng L, có mặt bà, bà Hà Thị T (là người được nhà nước bố trí lô đất tái định cư theo biên bản bốc thăm), có sự tham gia chứng kiến của ông Tạ Hữu K là bạn của bà, ông N và vợ chồng bà Phạm Thị Như L (con gái bà T). Tại đây, bà và bà T thống nhất nội dung thỏa thuận. Theo đó bà T xác nhận đồng ý chuyển nhượng cho bà lô đất trên với giá 430.000.000 đồng. Bà T và bà đã ký xác nhận vào các văn bản là “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” và “hợp đồng ủy quyền” cùng ngày 11/6/2016. Bà L và ông N ký làm chứng tại “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất”. Do đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” không được công chứng, chứng thực.

Sau khi rời khỏi Văn phòng công chứng, tất cả mọi người cùng về nhà em ông N ở phường L. Tại đây, có mặt thêm người con khác của bà T là bà Phạm Thị Mỹ H và người cháu của bà L (không rõ họ tên, địa chỉ). Bà D nhờ ông K cầm 400.000.000 đồng và giao cho ông N, bà L đếm hộ theo yêu cầu của bà T và giao lại tiền cho bà T. Ông N giao cho bà D bản chính “biên bản bốc thăm” , “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” và “ hợp đồng ủy quyền”. Ông N nói khi nào có thư mời của cơ quan nhà nước mời làm thủ tục giấy tờ đất thì ông N thông báo cho bà.

Nay bà D khởi kiện bà T, yêu cầu hủy “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” giữa bà và bà T đề ngày 11/6/2016, buộc bà T phải giao trả lại cho bà số tiền 400.000.000 đồng, không yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết bồi thường thiệt hại do lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và cũng không có bất cứ yêu cầu gì khác.

Đối với số tiền 5.000.000 đồng bà T giao cho bà D, được thể hiện tại mặt sau của “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” là số tiền bà D mượn riêng của bà T, không liên quan đến quan hệ chuyển nhượng lô đất nêu trên, không liên quan trong vụ án này. Nếu bà T có yêu cầu thì giữa bà và bà T sẽ giải quyết sau bằng một quan hệ khác.

[2 ] Bị đơn bà Hà Thị T: Qúa trình giải quyết vụ án, Tòa án đã nhiều lần triệu tập hợp lệ bà T đến Tòa án làm việc nhưng bà T vẫn vắng mặt. Theo biên bản lấy lời khai của Tòa án tại nơi cư trú của bà T thì bà T cho biết liên quan đến nội D vụ án bà không còn nhớ gì.

[3] Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Ông Phạm Thanh N trình bày: Ông N là con trai của bà T. Ông N đồng ý với lời trình bày của bà D về điều kiện giao dịch, về giá chuyển nhượng, thời gian, không gian, người ký xác lập, ký làm chứng vào các giấy tờ giao dịch chuyển nhượng lô đất trống số 24 khu LK8 thuộc tái định cư Đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông N cũng xác nhận lời trình bày của bà D về thời gian, không gian, bối cảnh của việc giao nhận số tiền 400.000.000 đồng là đúng.

Ông N xác định bà T là người được nhà nước bố trí lô đất tái định cư nêu trên và là người trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà D. Tuy nhiên do bà T lớn tuổi, và theo yêu cầu của bà T nên ông và chị gái là bà Phạm Thị Như L tham gia thỏa thuận giao dịch với bà D. Chính ông và bà L đếm tiền hộ bà T và giao lại toàn bộ cho bà T.

Khi nhà nước hủy bỏ kết quả bốc thăm và thu hồi lô đất trên thì bà T trở bệnh. Hiện nay không còn nhận thức được bất cứ vấn đề gì.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông không có ý kiến. Trong vụ án này ông không có bất cứ tranh chấp yêu cầu gì.

- Bà Phạm Thị Như L trình bày: Bà là con gái của bà T. Việc ông N, bà T và bà D giao dịch chuyển nhượng- nhận chuyển nhượng lô đất trống số 24 khu LK8 thuộc tái định cư Đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thế nào bà không biết. Bà chỉ biết ông N giao dịch với bà D là theo yêu cầu của bà T. Theo yêu cầu của bà D và ông N thì bà có ký làm chứng vào “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” ngày 11/6/2016.

Sau khi rời khỏi Văn phòng công chứng L thì tại nhà em bà ở phường L, có mặt có bà T, bà, ông N, bà H, bà D, thì ông N nhận tiền từ bà D, ông N đếm tiền rồi sau đó giao lại toàn bộ cho bà T. Bà không biết bà D giao cho ông N số tiền là bao nhiêu.

Khi nhà nước hủy bỏ kết quả bốc thăm và thu hồi lô đất trên thì bà T trở bệnh. Hiện nay thì không còn nhận thức được bất cứ vấn đề gì.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bà không có ý kiến. Trong vụ án này bà không có bất cứ tranh chấp yêu cầu gì.

[4] Những người làm chứng:

- Bà Phạm Thị Mỹ H trình bày: Bà là con gái của bà T. Bà xác định có sự việc bà T chuyển nhượng cho bà D lô đất trống số 24 khu LK8 thuộc tái định cư Đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tại nhà ở phường L, với sự có mặt của bà cùng các ông bà: D, T, L, N và 01 người bạn của bà D, bà có thấy bà D giao tiền cho bà T, bà T giao tiền cho ông N bà L nhờ đếm hộ và sau đó giao lại cho bà T toàn bộ. Tuy nhiên bà chỉ đi đi lại lại nên không rõ số tiền bà D giao cho bà T cụ thể là bao nhiêu.

- Ông Tạ Hữu K trình bày: Ông là bạn của bà D. Sự việc diễn tiến tiếp theo từ sau khi bà D giao tiền nhận chuyển nhượng đất cho bà T thì ông không biết, không chứng kiến. Còn lại tất cả lời trình bày của bà D ở những giai đoạn trước đó liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng lô đất số 24 khu LK8 thuộc tái định cư Đông quốc lộ 56 mở rộng phường Phước Nguyên, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa bà T và bà D, ông N thì ông hoàn toàn đồng ý.

[5] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bà Rịa kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự có ý kiến như sau:

- Về tố tụng:

Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự, tuy nhiên thời hạn chuẩn bị xét xử chưa tuân thủ theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định tại các Điều 70, 71 của Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thì chưa thực hiện đầy đủ theo quy định tại các Điều 70, 72, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

-  Về nội D vụ án:

Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Qua nghiên cứu các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và qua kết quả tranh luận công khai tại phiên tòa, sau khi nghe ý kiến của Vị đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định:

-  Về thủ tục tố tụng:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Bà Nguyễn Xuân D khởi kiện bà Hà Thị T, yêu cầu Tòa án giải quyết hủy “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” giữa bà D với bà T lập ngày 11/6/2016, buộc bà T phải trả lại cho bà D khoản tiền 400.000.000 đồng.

Tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn được xác định là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn có nơi cư trú tại thành phố B, nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố B theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Bị đơn bà Hà Thị T đã được triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt; những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các ông bà Phạm Thanh N, Phạm Thị Như L, người làm chứng là ông Tạ Hữu K, bà Phạm Thị Mỹ H đã được triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt, có đơn xin giải quyết xét xử vắng mặt, nên Tòa án xét xử vắng mặt họ theo quy định tại Khoản 2 Điều 227; Điều 228, 229 Bộ luật tố tụng dân sự.

-  Về nội dung tranh chấp:

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Xuân D thì thấy:

[2.1]. Ngày 11/6/2016, bà Nguyễn Xuân D nhận chuyển nhượng thửa đất tái định cư lô số 24 khu LK8, thuộc khu tái định cư đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từ bà Hà Thị T. Khi chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, mà chỉ có “biên bản bốc thăm” ngày 06/6/2016 của Phòng quản lý đô thị - Ủy ban nhân dân thành phố B. Bà T và bà D đã xác lập quan hệ chuyển nhượng – nhận chuyển nhượng bằng “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” không được công chứng, chứng thực.

Xét về hình thức thì “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” ngày 11/6/2016 giữa các bên không được công chứng, chứng thực nên không tuân thủ đúng hình thức theo quy định của pháp luật.

Thực tế thửa đất này Ủy ban nhân dân thành phố B chưa có văn bản chính thức giao cho cá nhân nào, chỉ có “biên bản bốc thăm” ngày 06/6/2016 thể hiện gia tộc bà Hà Thị T bốc thăm được lô đất nêu trên. Tại “biên bản bốc thăm” cũng đã khẳng định “… biên bản này không có giá trị chuyển nhượng hoặc cầm cố…”. Chính vì vậy việc thỏa thuận chuyển nhượng- nhận chuyển nhượng giữa bà D với bà T là chưa thỏa mãn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 127, 128 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[2.2]. Mặt khác, sau khi các bên ký chuyển nhượng- nhận chuyển nhượng thì ngày 13/6/2016, Phòng quản lý đô thị- Ủy ban nhân dân thành phố B đã ban hành thông báo số 04/TB- QLĐT về việc hủy kết quả bốc thăm lô đất nêu trên với lí do có sự nhầm lẫn về số lô đất đã bốc thăm. Căn cứ vào kết quả xác minh của Tòa án tại Phòng quản lý đô thị và Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố B thì hiện nay lô đất này đã được đưa vào quỹ đất dùng để bố trí bốc thăm và giao đất cho các hộ khác. Bà T không còn lô đất này. [2.3]. Theo bà D thì giá chuyển nhượng lô đất là 430.000.000 đồng. Bà D đã giao trước cho bà T số tiền 400.000.000 đồng, chưa được giao đất trên thực tế thì xảy ra tranh chấp.

Mặc dù quá trình giải quyết vụ án, Tòa án không thu thập được chứng cứ là lời khai của bà T liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bà D, tuy nhiên người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và người làm chứng trong vụ án là các con ruột của bà Trng bao gồm các ông bà: N, L, H, đều thừa nhận giữa bà T và bà D có quan hệ chuyển nhượng- nhận chuyển nhượng lô đất nêu trên, bà D có giao cho bà T số tiền nhận chuyển nhượng đất 400.000.000 đồng, phù hợp với lời khai của bà D và của người làm chứng là ông Tạ Hữu K.

[2.4]. Từ các phân tích trên có đủ cơ sở để khẳng định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, cần được chấp nhận. “Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” giữa các bên vô hiệu, bà T phải trả có trách nhiệm trả lại cho bà D số tiền 400.000.000 đồng.

Nguyên đơn không yêu cầu giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại do lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[2.5]. Các ông bà N, L cho rằng khi Phòng quản lý đô thị hủy bỏ kết quả bốc thăm lô đất chuyển nhượng cho bà D thì bà T trở bệnh, hiện nay thì không còn biết nhận thức được bất cứ vấn đề gì.

Hội đồng xét xử xét thấy lời trình bày của ông N và bà L là không hợp lý, bởi lẽ: Ngày 29/5/2017 (sau gần 01 năm bà T ký chuyển nhượng đất cho bà D), bà T đã cùng các con của bà đến trụ sở Ủy ban nhân dân phường P để xác lập “văn bản thỏa thuận v/v đại diện đứng tên đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, giao cho một người con đại diện đứng tên một lô đất khác mà Nhà nước bố trí tái định cư cho gia tộc bà T (BL 62, 63, 64 – TA). Văn bản này đã được Ủy ban nhân dân Phường P chứng thực. Mặc khác khi Tòa án đến gặp bà T tại nhà bà để lấy lời khai về nội D vụ án thì bà T trả lời không nhớ, song vẫn nhận thức và ứng xử được những vấn đề trong giao tiếp.

[2.6]. Theo sự thừa nhận của các đương sự thì do thời điểm chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên “hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” không được công chứng chứng thực. Bà T và bà D chỉ có thể xác lập “ hợp đồng ủy quyền” cùng ngày mới được Văn phòng công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu công chứng. Theo nội D của “hợp đồng ủy quyền” thì bà T ủy quyền cho bà D “….liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho lô đất số 24 khu LK8 …..”.

Như đã nêu bên trên thì sau khi ký “hợp đồng ủy quyền”, lô đất các bên giao dịch đã bị hủy bỏ kết quả bốc thăm, nhà nước đã thu hồi và đưa lô đất này vào quỹ đất để bố trí bốc thăm cho các hộ dân khác. Bà T không còn lô đất. Do vậy “hợp đồng ủy quyền” không phát sinh hiệu lực, nên không cần thiết phải hủy “hợp đồng ủy quyền” này.

[2.7]. Trong vụ án không có yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[2.8]. Về án phí: Mặc dù bà T là người cao tuổi, tuy nhiên không có đơn yêu cầu miễn án phí, nên Hội đồng xét xử không có đủ cơ sở để miễn án phí cho bà T theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội. Do vậy, bà T phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền phải trả lại cho bà D

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 127, 128 của Bộ luật dân sự năm 2005; Khoản 2 Điều 227; Điều 228, 229 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nguyễn Xuân D đối với bà Hà Thị T về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Hủy “ Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất” giữa bà Nguyễn Xuân D với bà Hà Thị T lập ngày 11/6/2016 đối với lô đất số 24 khu LK8, thuộc khu tái định cư đông quốc lộ 56 mở rộng phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Hà Thị T phải nộp 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Xuân D số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí bà D đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0006101 ngày 11/6/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 31/01/2018) các đương sự có mặt có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc bản án được niêm yết công khai.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại điều 6, 7, 9 luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.