Bản án 57/2019/DS-ST ngày 06/11/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 57/2019/DS-ST NGÀY 06/11/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 06 tháng 11 năm 2019 tại Phòng xử án - Toà án nhân dân huyện Ea H’Leo xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 02/2019/TLST-DS, ngày 09 tháng 01 năm 2019, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 67/2019/QĐXXST-DS, ngày 25 tháng 9 năm 2019, Quyết định hoãn phiên tòa số: 65/2019/QĐST-DS, ngày 16 tháng 10 năm 2019 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Phạm Văn T, sinh năm 1962; có mặt.

Địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn E, huyện E, Đắk Lắk.

2. Bị đơn: Ông Phạm Văn B, sinh năm 1954; vắng mặt.

Bà Trần Thị V, sinh năm 1960; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Nguyễn Thị N, sinh năm 1984; có mặt.

Địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

- Chị Phạm Thị T, sinh năm 1990; vắng mặt.

Địa chỉ: Tổ dân phố B, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

- Chị Phạm Thị T, sinh năm 1989; vắng mặt.

Địa chỉ: Ấp P, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

- Chị Phạm Thị M, sinh năm 1986; vắng mặt.

Địa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

- Anh Phạm Văn T, sinh năm 1983; vắng mặt.

Địa chỉ: Thôn 2, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

- Anh Phạm Văn P; vắng mặt.

Địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình làm việc nguyên đơn anh Phạm Văn T trình bày: Ngày 04/01/2010, vợ chồng anh T (vợ là chị Nguyễn Thị N) và cha mình là ông Phạm Văn B cùng mẹ là Trần Thị V có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2. Đất đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK540744, ngày 25/12/2007, đất tọa lạc tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo. Giá chuyển nhượng là 170.000.000 đồng. Ông B, bà V đã nhận đủ tiền và bàn giao rẫy cho vợ chồng anh T sử dụng từ năm 2010. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay có các bên ký nhận mà không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định về đất đai. Đến nay, ông B và bà V vẫn không hợp tác với vợ chồng anh T để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên. Nay yêu cầu Tòa án buộc ông B, bà V phải có nghĩa vụ phối hợp làm thủ tục sang tên thửa đất nêu trên cho vợ chồng anh T.

Tại biên bản lấy lời khai bị đơn ông Phạm Văn B trình bày:

Ngày 04/01/2010, vợ chồng ông (vợ là Trần Thị V) và con trai là Phạm Văn T, vợ là Nguyễn Thị N có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2, thửa đất trên đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK540744, ngày 25/12/2007, đất tọa lạc tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, giá chuyển nhượng là 170.000.000 đồng. Vợ chồng Ông đã nhận đủ tiền và bàn giao rẫy từ năm 2010. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay có các bên ký nhận mà không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định về đất đai, nhưng đến nay ông B và bà V vẫn chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên cho vợ chồng anh T được. Nay yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại bản tự khai và trong quá trình làm việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị N trình bày:

Ngày 04/01/2010, vợ chồng chị V (chồng là Phạm Văn T) và vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2, thửa dất trên đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK540744, ngày 25/12/2007, địa chỉ thửa đất tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, giá chuyển nhượng là 170.000.000 đồng. Hai bên đã giao nhận đủ tiền và bàn giao rẫy từ năm 2010. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay có các bên ký nhận mà không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định về đất đai. Từ khi chuyển nhượng đến nay, ông B và bà V vẫn không chịu hợp tác với chồng chị N để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên. Vì vậy, yêu cầu Tòa án buộc ông B bà V phải có nghĩa vụ phối hợp làm thủ tục sang tên thửa đất nêu trên cho vợ chồng chị.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai và quá trình làm việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phạm Thị T, chị Phạm Thị T, chị Phạm Thị M, anh Phạm Văn T và anh Phạm Văn P trình bày:

Ông Phạm Văn B và bà Trần Thị V là cha mẹ đẻ của chúng tôi, còn anh Phạm Văn T là anh trai của chúng tôi, chị Nguyễn Thị N là chị dâu (vợ anh T).

Ngày 04/01/2010, vợ chồng anh T và ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2, thửa đất trên đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK540744, ngày 25/12/2007, địa chỉ thửa đất tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, giá chuyển nhượng là 170.000.000 đồng, chúng tôi thấy cha mẹ mìnhg đã nhận đủ tiền và bàn giao rẫy cho vợ chồng anh T canh tác từ năm 2010 cho đến nay. Bản thân chúng tôi không có ý kiến gì về thửa đất nói trên, thửa đất nói trên là của cha mẹ chúng tôi, chúng tôi không có ý kiến gì.

Nay anh T yêu cầu Tòa án buộc cha mẹ chúng tôi phải có nghĩa vụ hợp tác với vợ chồng anh T để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên, chúng tôi đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ea H’Leo phát biểu quan điểm về việc tuân thủ pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung: Căn cứ vào các chứng cứ đã được thu thập tại hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phạm Văn T, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/01/2010 giữa vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V với vợ chồng anh Phạm Văn T, chị Nguyễn Thị N đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích là 6.689m2, đất đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 540744 ngày 25/12/2007, địa chỉ thửa đất tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Việc Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Phạm Văn T với bị đơn ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành triệu tập bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là con ông B bà V đến để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng những người này có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt, bà Vân không có mặt mà không có lý do. Vì vậy, theo quy định tại khoản 4 Điều 207 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án không tiến hành hòa giải, công khai chứng cứ đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Sau khi Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử đã tiến hành triệu tập hợp lệ bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng những người này vẫn vắng mặt. Mặt khác, bị đơn ông Phạm Văn B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị T, chị T, chị M, anh T và anh P cũng đề nghị giải quyết vắng mặt. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1, khoản 3 Điều 228; khoản 2 Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử.

[2] Về nội dung: Vào ngày 04/01/2010 vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V có ký hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng anh Phạm Văn T, chị Nguyễn Thị N, nội dung ông B bà V chuyển nhượng cho anh T chị N thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2, đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 540744 ngày 25/12/2007, địa chỉ thửa đất tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk, với giá là 170.000.000 đồng và vợ chồng anh T đã bàn giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông B và nhận bàn giao đất sử dụng từ đó cho đến nay. Tuy nhiên, ông B bà V không hợp tác với vợ chồng anh T để đi làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên theo quy định của pháp luật nên vợ chồng anh T khởi kiện ra Tòa án yêu cầu vợ chồng ông B phải có nghĩa vụ phối hợp với vợ chồng anh chị đi làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất đã chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

Xét thấy: Việc thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B, bà Vân với anh Tài, chị Nhung là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, nên đây là giao dịch hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, được quy định tại Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2005, anh T chị N đã thực hiện xong nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 697, Điều 701 của Bộ luật Dân sự năm 2005, nhưng vợ chồng ông B không thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là phối hợp với vợ chồng anh T đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh T. Như vậy, ông B bà V đã vi phạm nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

[3] Đối với nội dung giấy chuyển nhượng đất rẫy: Trong quá trình giải quyết vụ án, bà V vắng mặt tại nơi cư trú. Tòa án trưng cầu giám định chữ ký, chữ viết mang tên “Trần Thị V” phía dưới mục người bán tại “giấy sang nhượng quyền sử dụng đất” nói trên để có căn cứ giải quyết vụ án. Phòng kỹ thuật hình sự - Công an tỉnh Đắk Lắk có kết luận giám định, kết luận: Chữ viết có nội dung “Trần Thị V” dưới mục “Người bán” trong giấy sang nhượng quyền sử dụng đất (kí hiệu A1) với chữ viết đứng tên Trần Thị V“vợ - người làm giấy” trong giấy xác nhận thừa kế (kí hiệu M1) là do cùng một người kí và viết ra. Mặt khác, trong quá trình làm việc ông B và các thành viên trong hộ gia đình đều thừa nhận có việc chuyển nhượng thửa đất nêu trên và không có ý kiến gì. Vì vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Từ những căn cứ nêu trên có đủ căn cứ để xác định việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là có thật.

[4] Về hình thức của “Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất”: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định về giao dịch dân sự có điều kiện quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2005; trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, Điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 là vi phạm hình thức của hợp đồng, các thành viên trong hộ gia đình ông B không ký vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 109 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b3 tiểu mục 2.3, mục 2 phần II của Nghị quyết 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định như sau: “nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên nhận chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng”.

Sau khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông B đã bàn giao diện tích đất trên cho vợ chồng anh T sử dụng và trồng cây cà phê từ đó đến nay không có tranh chấp gì. Mặt khác, ông B cũng đồng ý giao kết hợp đồng này; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các thành viên trong hộ gia đình ông B cũng không có ý kiến gì về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Vì vậy, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông B, bà V với vợ chồng anh T chị N ngày 04/01/2010, đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2.

[5] Về nghĩa vụ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất: Theo giấy sang nhượng đất rẫy thì không thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ phải đi làm thủ tục. Theo quy định tại khoản 2 Điều 701 của Bộ luật Dân sự 2005, thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, nghĩa vụ đi đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định thuộc về vợ chồng anh T. Tuy nhiên, ông B, bà V phải có nghĩa vụ phối hợp với anh T, chị N đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đã chuyển nhượng.

[7] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Do yêu cầu của anh Phạm Văn T được chấp nhận nên cần buộc ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 500.000 đồng và chi phí định giá tài sản là 1.500.000 đồng. Tuy nhiên, anh T chấp nhận chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản. Vì vậy, cần khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 500.000 đồng và tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản 1.500.000 đồng mà anh Phạm Văn T đã nộp.

[8] Về chi phí giám định: Do yêu cầu của anh Phạm Văn T được chấp nhận nên cần buộc ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V phải chịu 4.320.000 đồng chi phí giám định. Tuy nhiên, anh T chấp nhận chịu toàn bộ tiền chi phí giám định. Vì vậy, cần khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí giám định mà anh Phạm Văn T đã nộp.

[9] Về án phí dân sự: Do yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Văn T được chấp nhận nên cần buộc bị đơn ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Cần trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự mà anh Phạm Văn T đã nộp.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào Điều 155, Điều 156, Điều 157, Điều 160, Điều 161, Điều 162, Điều 163, Điều 164, Điều 165, Điều 166 và Điều 271 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 109, Điều 124, Điều 697; Điều 698; Điều 699, Điều 700, Điều 701 và Điều 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 166, Điều 107, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH14 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Phạm Văn T.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/01/2010 giữa vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V với vợ chồng anh Phạm Văn T, chị Nguyễn Thị N, đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 31, diện tích 6.689m2, đã được Ủy ban nhân dân huyện Ea H’Leo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 540744 ngày 25/12/2007, địa chỉ thửa đất tại thôn 4, xã Ea Khal, huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. Buộc ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V cùng với anh Phạm Văn T, chị Nguyễn Thị N có trách nhiệm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với thửa đất đã chuyển nhượng. Nếu ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V không hợp tác thì anh Phạm Văn T, chị Nguyễn Thị N có quyền chủ động đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục sang tên đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Chấp nhận việc anh Phạm Văn T chịu 500.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và 1.500.000 đồng tiền chi phí định giá tài sản. Khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 500.000 đồng và tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản 1.500.000 đồng mà anh Phạm Văn T đã nộp.

3. Về chi phí giám định: Chấp nhận việc anh Phạm Văn T chịu 4.320.000 đồng tiền chi phí giám định. Khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí giám định 4.320.000 đồng mà anh Phạm Văn T đã nộp.

4. Về án phí dân sự: Ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho anh Phạm Văn T 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ea H’Leo, theo biên lai số AA/2017/0009016, ngày 28/12/2018.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn anh Phạm Văn T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị N có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Bị đơn ông Phạm Văn B, bà Trần Thị V; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.