Bản án 55/2018/DS-PT ngày 22/05/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Ông Phan Văn H, sinh năm 1961 (vắng mắt)

+ Bà Phan Thị C, sinh năm 1964 (vắng mặt)

+ Ông Phan Văn N, sinh năm 1982 (có mặt)

+ Bà Phan Thị Út N1, sinh năm 1966 (vắng mặt)

+ Bà Phan Thị N2, sinh năm 1986 (vắng mặt)

+ Ông Trịnh Văn P, sinh năm 1948 (vắng mặt)

+ Bà Trần Thị T1, sinh năm 1948 (vắng mặt)

+ Bà Trần Thị Bích N3, sinh năm 1984 (vắng mặt)

Bà N3 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, đơn đề ngày 9/5/2017. Cùng địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện HD, tỉnh Bạc Liêu.

+ Ủy ban nhân dân huyện HD. Đại diện theo pháp luật: Ông Phan Thanh D1, chức vụ: Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện HD.

Địa chỉ: Ấp O, thị trấn ND, huyện HD, tỉnh Bạc Liêu.

Ông D1 có đơn xin xét xử vắng mặt, đơn đề ngày 16/4/2018.

 Người kháng cáo: Bị đơn ông Phan Văn Đ, sinh năm 1975.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ông Phan Văn T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M đồng trình bày: Phần đất tranh chấp có nguồn gốc của ông Phan Văn G (cha của ông T), khoảng năm 1987 ông G cho ông Tâm khoảng 02 công đất tầm cấy. Khoảng năm 2004 do kinh tế khó khăn nên ông T cố cho ông Phan Văn Đ 02 công đất tầm cấy, lần thứ nhất cố đất giá 03 chỉ vàng 24k/1 công, lần thứ hai ông lấy thêm mỗi công là 03 chỉ vàng 24k, tổng cộng là 12 chỉ vàng 24k. Khi cố đất hai bên có làm giấy tay, do ông Đ giữ, vì thời gian đã lâu nên không nhớ cố đất vào ngày, tháng, năm nào. Do đó, ông yêu cầu chuộc lại 02 công đất nêu trên giá 12 chỉ vàng 24k. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Tâm thay đổi yêu cầu khởi kiện, ông thừa nhận có chuyển nhượng 02 công đất nêu trên cho ông Đ giá 12 chỉ vàng 24k, qua đo đạc thực tế diện tích 2.829,8m2, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với ông Đ.

Bị đơn ông Phan Văn Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị D đồng trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp của ông Phan Văn G (ông nội của ông Đ), sau khi ông G chết thì để lại phần đất tranh chấp lại cho ông T. Ông T sử dụng đất đến năm 2003 thì cố lại cho ông 03 công đất giá 06 chỉ vàng 24k, khi cố đất chỉ thỏa thuận miệng, không làm giấy tờ. Đến năm 2004 ông T lấy lại 01 công đất để chuyển nhượng cho ông Phan Văn NN, 02 công đất còn lại ông T chuyển nhượng cho ông giá 12 chỉ vàng 24k, khi chuyển nhượng có làm giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp ngày 19/3/2004. Nay ông, bà không đồng ý trả đất tranh chấp và không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên theo yêu cầu của ông T.

Ông Phan Văn H, bà Phan Thị C, ông Phan Văn N thống nhất trình bày: Phần đất tranh chấp ông T chuyển nhượng cho ông Đ nên ông, bà không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối với phần đất tranh chấp, do đó không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Đối với bà Phan Thị Út N1, bà Phan Thị N2, bà Phan Thị GG (là các con của ông TT) do không có mặt ở địa phương nên không thu thập được lời khai. Bà Trần Thị T1 và ông Trịnh Văn P thống nhất trình bày: Theo kết quả đo đạc phần đất tranh chấp trên hồ sơ địa chính xã B thành lập năm 1993 thì do ông P đứng tên sổ mục kê, đây chỉ là sự nhầm lẫn nên ông, bà không có quyền lợi, nghĩa vụ trong vụ án này, không có yêu cầu gì đối với phần đất tranh chấp.

Bà Trần Thị Bích N3 trình bày: Bà thống nhất lời trình bày của ông Phan Văn N, không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân huyện HD là ông Phan Thanh D1 trình bày: Qua kiểm tra hồ sơ thì phần đất tranh chấp giữa ông T và ông Đ tại thửa đất số 543, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện HD, tỉnh Bạc Liêu, hiện chưa ai đăng ký quyền sử dụng đất; phần đất tranh chấp không nằm trong diện quy hoạch, nếu Tòa án giải quyết phần đất thuộc về ai thì người đó có quyền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Từ những nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2017/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Bạc Liêu quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn T;

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp) đề ngày 19/3/2004 giữa ông Phan Văn T với ông Phan Văn Đ.

Buộc ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D cùng có trách nhiệm liên đới giao trả phần đất tranh chấp cho ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M, qua đo đạc thực tế có diện tích là 2.829,8m2  nằm trong thửa đất số 543, tờ bản đồ số 21, do ông Trịnh Văn P đứng tên sổ mục kê chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng nào. Theo hồ sơ sổ địa chính xã B thành lập năm 2008 thì phần đất tranh chấp nằm trong thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4 do hộ ông Phan Văn TT và bà Trần Thị L đứng tên trên sổ địa chính và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng nào. Phần đất tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện HD, tỉnh Bạc Liêu (có tứ cạnh kèm theo).

- Buộc ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D cùng có trách nhiệm thu hoạch toàn bộ vật nuôi trên phần đất tranh chấp này trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật để giao trả đất cho ông Phan Văn T và và Nguyễn Thị M.

- Buộc ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M cùng có trách nhiệm liên đới trả cho ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D 12 chỉ vàng 24k (lọai vàng 98%) và số tiền chênh lệch là 22.069.474 đồng.

- Ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M có quyền đến cơ quan chức năng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định khi ông T và bà M có nhu cầu.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp, chi phí giám định, nghĩa vụ chậm trả tiền, điều luật thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10 tháng 10 năm 2017, bị đơn ông Phan Văn Đ kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn T. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Đ giữ nguyên kháng cáo.

* Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

- Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử thấy rằng Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phan Văn Đ; áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2017/DS-ST ngày 26/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Bạc Liêu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, qua ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Ông Phan Văn T và ông Phan Văn Đ đều thống nhất xác định nguồn gốc đất tranh chấp của ông Phan Văn T, ngày 19/3/2004 ông T chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho ông Đ giá 12 chỉ vàng 24k, khi chuyển nhượng hai bên có lập Giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp ngày 19/3/2004. Như vậy, pháp luật áp dụng để giải quyết trong trường hợp này là Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995, Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết vụ án là chưa phù hợp, Hội đồng xét xử điều chỉnh luật áp dụng theo đúng quy định của pháp luật.

3] Ông T thừa nhận phần đất tranh chấp ông chuyển nhượng cho ông Đ vào ngày 19/3/2004, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự đây là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh.

[4] Căn cứ biên bản đo đạc, khảo sát đất tranh chấp ngày 14/01/2015 và Mảnh trích đo địa chính (Bút lục 31-33, 105-106), có cơ sở xác định phần đất tranh chấp theo thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông Phan Văn T và ông Phan Văn Đ có diện tích diện tích 2.829,8m3, tại thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4.

[5] Xét kháng cáo của ông Đ không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 19/3/2004, Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi phạm Điều 30 của Luật Đất đai năm 1993; việc chuyển nhượng đất cũng không lập hợp đồng và không đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Điều 707 của Bộ luật Dân sự năm 1995 là vi phạm về hình thức nên bị vô hiệu.

[6] Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Xét lỗi làm cho giao dịch bị tuyên bố vô hiệu, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm nhận định ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chuyển nhượng đất cho ông Đ; sau khi nhận chuyển nhượng đất ông Đ không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất nên hai bên có lỗi ngang nhau là chưa phù hợp. Bởi lẽ, khi chuyển nhượng đất ông T không thực hiện đúng nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 709 của Bộ luật Dân sự năm 1995, ông T thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông Đ nhưng nay ông T cho rằng bản thân ông không còn đất sản xuất nên không đồng ý tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ mà yêu cầu hủy hợp đồng để lấy lại đất canh tác nên lỗi của ông T là 70%; còn ông Đ không biết ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi nhận chuyển nhượng ông Đ cũng không hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nên ông Đ có lỗi 30% trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu, do đó Hội đồng xét xử cần sửa án sơ thẩm phần này.

[7] Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T và ông Đ tự nguyện thỏa thuận đất tranh chấp có giá 45.000.000 đồng/1 công (1.296m2). Xét thấy, việc tự nguyện thỏa thuận của các đương sự là phù hợp quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên được chấp nhân.

Giá chuyển nhượng đất năm 2004 là 12 chỉ vàng 24k (01 chỉ = 3.600.000 đồng, 12 x 3.600.000 đồng) = 43.200.000 đồng. Đất tranh chấp có giá: 34.722 đồng/1m2 x 2.829,8m2 = 98.256.315 đồng. Phần chênh lệch giá: 98.256.315 đồng - 43.200.000 đồng = 55.056.315 đồng. Như vậy, ông T và bà M có trách nhiệm trả cho ông Đ và bà D 12 chỉ vàng 24k và tiền chênh lệch giá 70% trên số tiền 55.056.315 đồng là 38.539.420 đồng.

[8] Ngoài ra, phần đất tranh chấp cơ quan chuyên môn xác định tại thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai, do đó Tòa án cấp sơ thẩm đưa Ủy ban nhân dân huyện HD tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết, Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[9] Do sửa một phần bản án sơ thẩm nên cần điều chỉnh lại án phí; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp theo quy định của pháp luật. Cụ thể: Án phí dân sự có giá ngạch ông T và bà M phải liên đới nộp số tiền 1.926.921 đồng (38.539.420 đồng x 5%). Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản

[10] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phan Văn Đ. Chấp nhận một phần đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 26, 34, 35, 39, 227, 228 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 30 của Luật Đất đai năm 1993; khoản 1 Điều 137, 146, 707, khoản 1 Điều 709 của Bộ luật Dân sự năm 1995; Pháp lệnh 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phan Văn Đ, sửa một phần Bản án sơ thẩm số 28/2017/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện HD, tỉnh Bạc Liêu.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn T đối với ông Phan Văn Đ về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp) đề ngày 19/3/2004 giữa ông Phan Văn T với ông Phan Văn Đ.

2. Buộc ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D cùng có trách nhiệm giao trả cho ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M đất tranh chấp có diện tích là 2.829,8m2 tại thửa đất số 13, tờ bản đồ số 4, đất tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện HD, tỉnh Bạc Liêu có vị trí và số đo như sau:

Hướng Đông giáp bờ kênh có cạnh dài 72,2m Hướng Tây giáp phần đất bà Đồng Thị DD có cạnh dài 74m Hướng Nam giáp đất ông Phan Văn HH có cạnh dài 39m Hướng Bắc giáp phần đất ông Phan Văn NN có cạnh dài 38m.

- Buộc ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D cùng có trách nhiệm thu hoạch toàn bộ vật nuôi trên phần đất tranh chấp trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật để giao trả đất cho ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M.

- Buộc ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M cùng có trách nhiệm liên đới trả cho ông Phan Văn Đ và bà Nguyễn Thị D 12 chỉ vàng 24k (lọai vàng 98%) và số tiền 38.539.420 đồng.Ông Phan Văn T và bà Nguyễn Thị M có quyền đến cơ quan chức năng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định khi ông Tâm và bà Mứt có nhu cầu.