Bản án 46/2019/DS-PT ngày 21/10/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 46/2019/DS-PT NGÀY 21/10/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 21 tháng 10 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân TP Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 35/2019/TLPT-DS ngày 03 tháng 9 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2019/DSST ngày 22/7/2019 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 41/2019/QĐ-PT ngày 04 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Võ Phương T, sinh năm 1991. Địa chỉ: tổ 190, phường H, quận L, thành phố Đ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Đình D, sinh năm 1948. Địa chỉ: 441 đường P, phường B, quận H, thành phố Đ, theo văn bản ủy quyền ngày 29/01/2019, (có mặt).

- Bị đơn: Bà Lê Thị C, sinh năm 1960. Địa chỉ: Số 62 đường N, phường H, quận L, thành phố Đ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1990. Địa chỉ: Số 171/37 đường T, phường A, quận T, thành phố Đ, theo văn bản ủy quyền ngày 17/9/2019, (có mặt).

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Hoàng Đình D, sinh năm 1948. Địa chỉ: 441 đường P, quận H, thành phố Đ, (có mặt).

+ Ông Nguyễn Phước Vĩnh Q, sinh năm 1972 và bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1973; Cùng địa chỉ: Số 144 đường T, phường H, quận C, thành phố Đ, (có đơn xin xét xử vắng mặt).

+ Ông Lê Việt H, sinh năm 1958. Địa chỉ: Số 62 đường N, phường H, quận L, thành phố Đ, (có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Người làm chứng:

+ Bà Nguyễn Thị Thùy N. Địa chỉ: Số K86/H8/01 đường N, quận L, thành phố Đ, (có đơn xin xét xử vắng mặt).

+ Ông Lê Văn S, sinh năm 1987. Địa chỉ: Tổ 42, phường H, quận L, thành phố Đ, (có mặt).

- Người kháng cáo: Bà Lê Thị C là bị đơn trong vụ án. 

 - Người kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn: Bà Võ Phương T cũng như đại diện theo ủy quyền của bà T trình bày: Thông qua dịch vụ môi gới nhà đất là ông Lê Văn S, ngày 28/12/2018, ông S giới thiệu bà đến mua ngôi nhà số 33, đường Hòa Nam 4, phường H, quận L, thành phố Đ. Bà đã đồng ý mua nên hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2018 với giá trị 2.550.000.000 đồng. Để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất nêu trên, bà đã đặt cọc cho bà C 50.000.000 đồng. Hai bên cam kết giao hẹn trong vòng 15 ngày, kể từ ngày 28/12/2018 đến ngày 12/01/2019, hai bên cùng làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà T phải giao đủ số tiền còn lại cho bà C. Nếu bà C không bán cho bà T theo cam kết thì bà C phải bồi thường cho bà T gấp đôi số tiền đã đặt cọc và ngược lại, nếu bà T không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, đến ngày 12/01/2019, bà C vẫn không hoàn thành hồ sơ pháp lý mua bán ngôi nhà trên. Theo bà được biết, ngôi nhà trên là do người khác là chủ sở hữu đứng tên và cũng không ủy quyền cho bà C được quyền nhận cọc và ký các giấy tờ mua bán. Về phần bà cũng thừa nhận mình có một phần lỗi do không tìm hiểu giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất nhưng vẫn mua và ký hợp đồng đặt cọc. Trong quá trình giải quyết vụ án, bà T yêu cầu bà C trả lại tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và phạt cọc 50.000.000 đồng. Tổng cộng 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không yêu cầu phạt cọc 50.000.000 đồng, mà chỉ yêu cầu bà C trả cho bà T số tiền đã nhận cọc 50.000.000 đồng.

- Bị đơn: Bà Lê Thị C trình bày: Bà C xác nhận ngôi nhà số 33, đường Hòa Nam 4, phường H, quận L, thành phố Đ là của vợ chồng bà C và ông Lê Việt H đã mua của vợ chồng ông Nguyễn Phước Vĩnh Q và bà Nguyễn Thị B và đã lập hợp đồng công chứng, chứng thực ngày 15/10/2018 tại Văn phòng Công chứng Ngọc Yến. Ngày 28/12/2018, bà T, ông D đến mua ngôi nhà trên. Sau khi xem xét giấy tờ xong và thỏa thuận mua ngôi nhà với giá 2.550.000.000 đồng. Bà T đặt cọc 50.000.000 đồng và hẹn sau 15 ngày (12/01/2019) ra Công chứng nhưng ngày 10/01/2019, vợ chồng bà T, ông D đến nhà đòi tiền đặt cọc với lý do không giao dịch vì cho rằng bà C không phải là chủ sở hữu ngôi nhà. Nay bà T khởi kiện yêu cầu bà C trả lại 50.000.000 đồng tiền đặt cọc thì bà không đồng ý vì bà mua bán đúng hợp đồng đã thỏa thuận. Bà T, ông D không đến làm thủ tục ra Công chứng vào ngày 12/01/2019 như hai bên đã thỏa thuận thì bà T phải mất cọc nên bà C không đồng ý trả tiền đặt cọc cho bà T.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Ông Hoàng Đình D trình bày: Ông là chồng của bà T thống nhất lời trình bày của bà T là yêu cầu buộc bà C phải trả tiền đặt cọc cho bà T.

- Ông Lê Việt H trình bày: Ông là chồng của bà C thống nhất lời trình bày của bà C là không đồng ý trả tiền đặt cọc cho bà T.

- Vợ chồng ông Nguyễn Phước Vĩnh Q và bà Nguyễn Thị B trình bày: Vợ chồng xác nhận vào ngày 15/10/2018, có bán cho vợ chồng bà C, ông H ngôi nhà và đất tại số 33, đường Hòa Nam 4, phường H, quận L, thành phố Đ với số tiền 2.550.000.000 đồng. Hợp đồng mua bán được Công chứng tại Văn phòng Công chứng Ngọc Yến. Sau đó, Bà C, ông H bán lại cho ông D, bà T. Hai bên đã thỏa thuận đặt cọc và sẽ ra công chứng. Tuy nhiên, đến ngày 12/01/2019, Bà T, ông D không mua với lý do không chính chủ là không đúng. Việc mua bán không thành là do lỗi của bà T nên bà T phải mất số tiền đã đặt cọc 50.000.000 đồng.

- Người làm chứng:

+ Ông Lê Văn S trình bày: Ông là người chứng kiến giữa bà T và bà C ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất tại số 33, đường H, phường H, quận L, thành phố Đ. Ông S chỉ chứng kiến nội dung đặt cọc còn việc mua bán sau này diễn ra như thế nào, lỗi do ai ông không biết.

+ Bà Nguyễn Thị Thùy N trình bày: Khi biết vợ chồng Bà T, ông D đặt cọc mua nhà và đất số 33, đường H, phường H, quận L, thành phố Đ thì bà muốn liên hệ chính chủ để mua lại nhà và đất nêu trên. Tuy nhiên, ông D không chỉ nên bà không mua được nhà và đất trên. Ngoài ra, bà N không biết gì thêm.

Với nội dung nói trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2019/DSST ngày 22/7/2019 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đã xử và quyết định:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 122,123, 131, 132, 161 và Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Phương T đối với bị đơn bà Lê Thị C.

2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc đề ngày 28/12/2018 giữa bà Võ Phương T và bà Lê Thị C vô hiệu toàn bộ.

3. Buộc bà Lê Thị C phải trả cho bà Võ Phương T số tiền 50.000.000 đồng. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành đầy đủ số tiền phải thi hành án, thì người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành theo quy định tại khoản 2, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án cho đến khi thi hành xong.

4. Về án phí DSST: Bị đơn bà Lê Thị C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 2.500.000 đồng. Nguyên đơn bà Võ Phương T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho bà Võ Phương T số tiền tạm ứng án phí 2.500.000 đồng đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo biên lai thu số 0005969 ngày 24/01/2019.

Ngoài ra án sơ thẩm còn thông báo quyền kháng cáo cho các đương sự biết theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 05/7/2019, bà Lê Thị C có đơn kháng cáo hủy toàn bộ bản án sơ thẩm với nội dung: Thứ nhất, trong đơn khởi kiện, bà T yêu cầu bà C trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và phạt cọc 50.000.000 đồng. Nhưng tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bà T yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Thứ hai, cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật vì thời điểm bà C nhận hợp đồng đặt cọc chưa phải chủ sở hữu ngôi nhà trên. Bà C chờ bà T ra phòng Công chứng nhưng bà T không đến là vi phạm hợp đồng đã thỏa thuận. Bà C không trả lại tiền là đúng pháp luật. Thứ ba, nhận định hợp đồng đặt cọc vô hiệu là hoàn toàn sai sự thật khách quan của vụ án. Từ đó cho thấy, Bản án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng, không đúng sự thật khách quan của vụ án, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà nên đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Văn P đã thay đổi kháng cáo, đề nghị xem xét sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Ngày 05/8/2019, Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng có quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án số 15/2019/DSST ngày 22/7/2019 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Lê Việt H, ông Nguyễn Phước Vĩnh Q và bà Nguyễn Thị B đã có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt đối với họ theo quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

[2] Xét kháng cáo của bà Lê Thị C thì thấy: Về phạm vi khởi kiện và quan hệ pháp luật: Trong đơn khởi kiện đề ngày 15/01/2019, bà Võ Phương T yêu cầu bà Lê Thị C phải trả cho bà số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và phạt cọc 50.000.000 đồng. Tổng cộng 100.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông D đại diện theo ủy quyền của bà T yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận 50.000.000 đồng, không yêu cầu tiền phạt cọc 50.000.000 đồng. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm xác định thay đổi yêu cầu là không chính xác bởi lẽ bà T có 2 yêu cầu: Yêu cầu đặt cọc và yêu cầu phạt cọc. Đối với yêu cầu đặt cọc, ông D yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Như vậy khi xem xét hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không thì về bản chất vẫn là tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu theo quy định tại Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với yêu cầu phạt cọc 50.000.000 đồng đã rút tại phiên tòa nhưng cấp sơ thẩm không đình chỉ yêu cầu này là chưa phù hợp.

[2.1] Đối với thửa đất số 49, tờ bản đồ số 127 tại số 33, đường H, phường H, quận L, thành phố Đ đã được vợ chồng bà Lê Thị C và ông Lê Việt H mua của vợ chồng ông Nguyễn Phước Vĩnh Q và bà Nguyễn Thị B được lập thành hợp đồng có chứng thực ngày 15/10/2018 tại Văn phòng Công chứng Ngọc Yến. Vợ chồng bà C, ông H đã giao đủ tiền và nhận nhà được vợ chồng ông Q, bà B xác nhận. Căn cứ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở. Về hình thức hợp đồng đảm bảo điều kiện tại Điều 119 Bộ luật dân sự. Như vậy, nhà, đất nói trên thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà C, ông H. Do đó, vợ chồng bà C được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với ngôi nhà và đất trên. Qúa trình hai bên thỏa thuận việc đặt cọc đã được bà T xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Q, bà B với vợ chồng Bà C, ông H nên hai bên đã tiến hành đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng để đảm bảo thực hiện cho việc mua bán nhà ở, có sự xác nhận của ông Lê Văn S là người làm chứng. Việc ông D cho rằng không đeo kính nên vợ chồng ông không xem xét được nguồn gốc giấy tờ nhà đất để thực hiện việc mua bán là thuộc về nghĩa vụ của người mua.

[2.2] Tuy nhiên, cấp sơ thẩm xác định việc bà C chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền nhưng vẫn tiến hành giao kết, nhận cọc, chuyển nhượng là vi phạm điều cấm của luật. Còn bà T không tìm hiểu kỹ giấy tờ nhà đất mà vẫn ký giấy đặt cọc, giao tiền cọc là vi phạm nghĩa vụ mua. Từ đó, cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu do lỗi của cả hai bên là không đúng. Bởi lẽ, bà C là chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, là chủ sở hữu thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 15/10/2018, đã nhận bàn giao nhà ở nên bà C được quyền tham gia giao dịch đặt cọc nhà và đất trên, hai bên giao dịch trên cơ sở tự nguyện, không bị ai ép buộc, lừa dối; mục đích và nội dung của giao dịch đó không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức của hợp đồng đều tuân thủ theo quy định của pháp luật. Do đó, giao dịch dân sự nói trên là giao dịch hợp pháp và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực. Bà C hoàn toàn có thiện chí và mong muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà, đất trên, trong khí đó, đến ngày 12/01/2019, bà T không đến làm thủ tục ra công chứng nhà và đất trên là do lỗi của bà T làm cho việc mua bán nhà đất không thực hiện được nên căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự, bà T đã đặt cọc 50.000.000 đồng thuộc về bên nhận cọc là bà Lê Thị C. Như vậy, bà C kháng cáo theo hướng hủy là không có cơ sở. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà C thay đổi kháng cáo, đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là hoàn toàn đúng pháp luật và không vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu.

[3] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng thì thấy: Về nguồn gốc và chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà và đất thuộc thửa số 49, tờ bản đồ số 127 tại số 33, đường H, phường H, quận L, thành phố Đ là của vợ chồng ông Q, bà B đã chuyển nhượng cho vợ chồng bà C, ông H ngày 15/10/2018 thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Bà C, ông H đã nhận nhà và giao đủ tiền cho ông Q, bà B. Do đó, căn cứ vào khoản 1, Điều 12, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu của nhà và đất nói trên là vợ chồng ông H, bà C. Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng mua bán nhà và đất nói trên không thực hiện được là do lỗi của bà T không đến để làm thủ tục ra công chứng. Lẽ ra phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật và không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu toàn bộ và buộc bà C phải trả lại cho bà T 50.000.000 đồng là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Xét thấy đề nghị này của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của HĐXX nên chấp nhận.

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Khoản 2 Điều 308, 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 118, 119, 328 Bộ luật dân sự; Điều 12, 122 Luật Nhà ở năm 2014 chấp nhận kháng nghị, sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5] Án phí DSST: Bà T phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

[6] Do chấp nhận kháng cáo nên bà C không phải chịu án phí DSPT.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 244, Khoản 2 Điều 296, Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 118, 119, 328 Bộ luật dân sự; Điều 12, 122 Luật Nhà ở năm 2014; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị C.

2. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2019/DSST ngày 22/7/2019 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

2.1. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phạt cọc 50.000.000 đồng của bà Võ Phương T đối với bà Lê Thị C.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc 50.000.000 đồng của bà Võ Phương T đối với bà Lê Thị C.

2.3. Án phí DSST: Bà Võ Phương T phải chịu 2.500.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 2.500.000 đồng theo biên lai thu số 0005969 ngày 24/01/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

2.4. Án phí DSPT: 300.000 đồng, bà Lê Thị C không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà C300.000 đồng theo biên lai thu số 0006352 ngày 12/8/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.