Bản án 33/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THUỶ - TP. CẦN THƠ

BẢN ÁN 33/2019/DS-ST NGÀY 12/11/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 12 tháng 11 năm 2019 tại Toà án nhân dân quận Bình Thuỷ, thành phố CT xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 70/2019/TLST-DS ngày 12 tháng 4 năm 2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 637/2019/QĐST-DS ngày 22 tháng 10 năm 2019 giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1960.

Địa chỉ: 286/63A đường CMT8, phường BHN, quận BT, thành phố CT.

Ông T, bà H ủy quyền cho ông Trần Vũ Thanh T, sinh năm 1982 theo giấy ủy quyền ngày 04/5/2019.

*Bị  đơn: Bà Nguyễn Thị Tuyết H1, sinh năm 1974.

Địa chỉ: 286/8D đường CMT8, phường BHN, quận BT, thành phố CT.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Bích Ph, sinh năm 1963.

Địa chỉ: Số 22, hẻm 9, đường Mậu Thân, phường Xuân Khánh, quận Ninh Kiều, thành phố CT.

Các đương sự đều có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Đại diện nguyên đơn là ông Trần Vũ Thanh T trình bày :

Do là chỗ chị em nên ngày 21/02/2018 bà H và ông T đã chuyển nhượng cho bà H1 diện tích đất 52,4m2 tọa lạc đường CMT8, phường BHN, quận BT, thành phố CT. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận BT, thành phố CT cấp ngày 28/8/2015) với giá thỏa thuận bên ngoài là 500.000.000 đồng (không có giấy tờ chỉ thỏa thuận miệng), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng để giảm tiền thuế.

Vì tin tưởng nên bà H không đốc thúc việc bà H1 trả tiền, đến ngày 20/3/2018 bà H1 đã được cước chú sang tên nhưng vẫn không thanh toán cho bà H, ông T. Sau đó bà H và ông T đồng ý để bà H1 ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh CT – Phòng giao dịch AH để vay số tiền 100.000.000 đồng nhằm trả tiền nhận chuyển nhượng của bà H, ông T. Tuy nhiên, khi vay được tiền bà H1 vẫn không thực hiện việc thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 10/4/2019 bà H1 đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Lê Bích Ph, phía đại diện nguyên đơn đã có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Tòa án đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về tài sản đối với phần đất đang tranh chấp.

Nay, ông đại diện nguyên đơn yêu cầu bà H1 trả cho bà H, ông T số tiền 500.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 20/3/2018 đến thời điểm khởi kiện là 45.000.000 đồng. Tổng cộng 545.000.000 đồng.

* Bị đơn là bà Nguyễn Thị Tuyết H1 trình bày: Bà có ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Thanh T vào ngày 21/02/2018 để nhận chuyển nhượng phần đất 52,4m2 tọa lạc đường Cách mạng tháng tám, phường BHN, quận BT, thành phố CT với giá 50.000.000 đồng, ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà đã thanh toán tiền cho ông T, bà H nhưng không ký biên nhận nhận tiền riêng. Do có khó khăn nên bà mới vay Ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh CT – Phòng giao dịch An Hòa số tiền 100.000.000 đồng để trả tiền mua đất do bà mượn bạn bè để trả tiền cho bà H, ông T số tiền còn lại bà sử dụng vào mục đích riêng. Nay bà cho rằng đã trả đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà H, ông T bà không còn nợ tiền nguyên đơn. Phần đất hiện nay bà cũng đã chuyển nhượng cho bà Lê Bích Ph, sinh năm 1963. Địa chỉ: Số 22, hẻm 9, đường Mậu Thân, phường Xuân Khánh, quận Ninh Kiều, thành phố CT với giá 50.000.000 đồng, hợp đồng đã được lập tại Văn phòng công chứng 24H ngày 10/4/2019.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Bích Ph trình bày: Ngày 10/4/2019 bà có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Tuyết H1 diện tích đất tại 52,4m2 tọa lạc đường Cách mạng tháng tám, phường BHN, quận BT, thành phố CT. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận BT, thành phố CT cấp ngày 28/8/2015 thay đổi cơ sở pháp lý sang tên bà Nguyễn Thị Tuyết H1 vào ngày 20/3/2018) với giá thỏa thuận bên ngoài là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) (có giấy viết tay), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Nay, bà cho rằng bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà H1 do bà H1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà yêu cầu được tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng để bà liên hệ cơ quan có thẩm quyền sang tên.

Tại phiên toà hôm nay, Đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền chưa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng là 500.000.000 đồng và tính lãi suất 0,75%/tháng từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12/11/2019 số tiền là 71.250.000 đồng.

Tổng cộng là 571.250.000 đồng và chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H1 và bà Ph do bà H1 chuyển nhượng đất cho bà Ph nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà H.

Bị đơn bà H1 không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn do bà H1 đã nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà H, ông T với giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, do hoàn cảnh bà khó khăn và bà và bà H là chị em ruột nên bà H mới chuyển nhượng cho bà giá đất 50.000.000 đồng, nếu bà H chuyển nhượng với giá 500.000.000 đồng thì bà không có khả năng nhận chuyển nhượng. Tại phòng công chứng bà đã trả đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà H nên bà H giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà đi chỉnh lý sang tên. Việc bà trả tiền chỉ có bà và bà H giao nhận với nhau, không có ai làm chứng và không có biên nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ph cho rằng đã nhận chuyển nhượng từ bà H1, bà đã làm hợp đồng và giao đủ tiền cho bà H1, bà không liên quan đến việc tranh chấp của bà H và bà H1. Bà yêu cầu được tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, những người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật kể từ khi thụ lý cũng như tại phiên toà. Toà án đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền giải quyết, tư cách những người tham gia tố tụng.

Về nội dung: Vào ngày 21/02/2018 giữa bà H, ông T và bà H1 có ký hợp đồng chuyển nhượng trong đó các bên chuyển nhượng diện tích đất 52,4m2 tọa lạc đường Cách mạng tháng tám, phường BHN, quận BT, thành phố CT với giá thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng. Phía nguyên đơn cho rằng, việc ghi giá 50.000.000 đồng để giảm thuế nhưng thực tế giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng (không có giấy tờ chứng minh). Sau khi chuyển nhượng bà H1 đã được cước chú sang tên, đến ngày 10/4/2019 bà H1 đã chuyển nhượng T bộ diện tích đất trên với giá 50.000.000 đồng cho bà Ph. Xét thấy, việc chuyển nhượng của giữa nguyên đơn và bị đơn là hợp pháp, bị đơn đã được cước chú sang tên. Sau khi chuyển nhượng hơn 01 năm bị đơn đã chuyển nhượng T bộ diện tích trên cho người thứ ba. Phía nguyên đơn cho rằng chưa nhận tiền chuyển nhượng, phía bị đơn cho rằng đã giao tiền cho nguyên đơn. Căn cứ vào Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng thì phương thức thanh toán sau khi ký hợp đồng, việc thanh toán sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn cho rằng chưa nhận tiền, bị đơn cho rằng đã giao tiền cho nguyên đơn nhưng không đưa ra được chứng cứ đã giao tiền cho nguyên đơn. Căn cứ theo Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn do bị đơn chuyển nhượng cho người thứ ba là hợp pháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền còn nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa nguyên đơn và bị đơn và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bị đơn và người thứ ba nên đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân được pháp luật dân sự điều chỉnh và thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo quy đinh tai khoản 3 Điêu 26, Điêu 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

[2] Về thủ tục tố tụng: Ngày 05/4/2019 nguyên đơn khởi kiện, ngày 12/4/2019 Tòa án đã thụ lý vụ án và cho nộp tạm ứng án phí theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn: Hội đồng xét xử căn cứ vào chứng cứ do nguyên đơn cung cấp là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/02/2018 đã ký giữa Bên A: Bên chuyển nhượng ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị H với Bên B: Bên nhận chuyển nhượng bà Nguyễn Thị Tuyết H1 trong đó có nội dung: Bên A chuyển nhượng cho bên B T bộ quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB245022 (số vào sổ CH02363) do Ủy ban nhân dân quận BT cấp ngày 28/8/2015 tại thửa 338, tờ bản đồ số 80, địa chỉ thửa đất đường Cách mạng tháng tám, phường BHN, quận BT, thành phố CT, diện tích 52,4m2, giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: bằng tiền mặt sau khi ký hợp đồng. Việc thanh toán sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Nay, đại diện nguyên đơn cho rằng việc ghi giá trong hợp đồng là 50.000.000 đồng để giảm thuế, giá thực tế của hợp đồng là 500.000.000 đồng và bị đơn chưa thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn nên đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh với mức lãi suất 0,75%/tháng từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12/11/2019 số tiền là 71.250.000 đồng. Tổng cộng là 571.250.000 đồng và chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H1 và bà Ph do bà H1 chuyển nhượng đất cho bà Ph nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà H.

Xét thấy, đại diện nguyên đơn cung cấp chứng cứ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản sao) đã ký giữa nguyên đơn và bị đơn trong đó nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn diện tích đất 52,4m2 tại địa chỉ đường Cách mạng tháng tám, phường BHN, quận BT, thành phố CT với giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, phương thức thanh toán: bằng tiền mặt sau khi ký hợp đồng. Việc thanh toán sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tại các buổi hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn không cung cấp được thỏa thuận khác là giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Phía bị đơn cho rằng đã trả cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng nhưng cũng không cung cấp được biên nhận đã giao số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho nguyên đơn. Do đó, hội đồng xét xử căn cứ vào chứng cứ nguyên đơn cung cấp là hợp đồng chuyển nhượng đã ký ngày 21/02/2018 để buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng và tính lãi suất cho nguyên đơn là phù hợp với quy định tại Điều 352, Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

Mức lãi suất do bị đơn chưa thanh toán cho nguyên đơn từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 12/11/2019 được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự là 10%/năm = 0,83%/tháng.

Tuy nhiên, đại diện nguyên đơn chỉ yêu cầu tính lãi suất 0,75%/tháng là có lợi cho bị đơn nên Hội đồng xét xử chấp nhận mức lãi suất này. 50.000.000đ x 0,75% x 01 năm 07 tháng 22 ngày = 7.400.000 đồng. Vốn và lãi là 50.000.000đ + 7.400.000 đ = 57.400.000 đồng.

Do đó, cần buộc bị đơn trả số tiền chưa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng và lãi cho nguyên đơn là có cơ sở.

Trong quá trình thi hành án nếu bị đơn chậm thanh toán còn phải chịu lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 trên số tiền chậm thanh toán cho đến khi bị đơn thanh toán xong.

Đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 21/02/2018 ông T, bà H làm hợp đồng chuyển nhượng cho bà H1, ngày 20/3/2018 bà H1 đã được chỉnh lý sang tên, đến ngày 10/4/2019 bà H1 chuyển nhượng cho bà Ph căn cứ vào quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng của bà H1 và bà Ph đã tuân thủ về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc bà Ph chưa thực hiện được việc sang tên theo quy định là do nguyên đơn có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên việc sang tên chưa thể thực hiện. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Tuyết H1 và bà Lê Bích Ph trước thời điểm nguyên đơn khởi kiện và bị đơn cũng chưa biết việc nguyên đơn khởi kiện nên việc chuyển nhượng là ngay tình. Do bị đơn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn nên Hội đồng xét xử đã buộc bị đơn phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho nguyên đơn theo hợp đồng chuyển nhượng nên không có cơ sở hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H1 và bà Ph. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã ký giữa bà Nguyễn Thị Tuyết H1 và bà Lê Bích Ph.

Đối với yêu cầu của bà Ph do bà Ph không có đơn yêu cầu độc lập và không nộp tạm ứng án phí nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Nguyên đơn được nhận lại số tiền bảo đảm khi án có hiệu lực pháp luật.

[4]Về chi phí thẩm định: Chi phí đo đạc thẩm định là 5.054.000 đồng, số tiền này nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải nộp ½ . Nguyên đơn đã nộp và thanh toán xong nên bị đơn bà H1 có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 2.527.000 đồng.

[5] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định pháp luật. Nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí đối với phần yêu cầu bị bác và một phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 147, Điều 227 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Điều 352, Điều 357, Điều 502 Bộ luật dân sự.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội; Tuyên xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị H với bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết H1.

Buộc bà Nguyễn Thị Tuyết H1 có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H số tiền 57.400.000 đồng (Năm mươi bảy triệu bốn trăm ngàn đồng).

(Gồm tiền nợ chưa thanh toán 50.000.000đ và tiền lãi 7.400.000đ).

Phương thức thanh toán giữa các bên do cơ quan thi hành án giải quyết theo thẩm quyền.

Kể từ khi bản án có hiệu lực và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chưa thanh toán số tiền trên thì bị đơn còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2/ Bác yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà Nguyễn Thị Tuyết H1 với bà Lê Bích Ph.

3/ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ- BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền 200.000.000 đồng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh BT CT.

4/ Về chi phí thẩm định: Chi phí đo đạc thẩm định là 5.054.000 đồng, số tiền này nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải nộp ½ . Nguyên đơn đã nộp và thanh toán xong nên bị đơn bà H1 có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 2.527.000 đồng (Hai triệu năm trăm hai mươi bảy ngàn đồng).

5/ Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn phải nộp 2.870.000 đông (Hai triệu tám trăm bảy mươi ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn phải nộp số tiền 24.854.000 đồng (Hai mươi bốn triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn đồng) khấu trừ vào tiền đã nộp tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 009762 ngày 12/4/2019 là 12.000.000 đồng và biên lai thu số 009832 ngày 06/6/2019 là 300.000 đồng nguyên đơn còn phải nộp thêm số tiền 12.554.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm năm mươi bốn ngàn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự quận BT, thành phố CT.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự được quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố CT xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.