Bản án 210/2020/DS-PT ngày 07/07/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE 

BẢN ÁN 210/2020/DS-PT NGÀY 07/07/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Ngày 07 tháng 7 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 368/2019/TLPT-DS ngày 17 tháng 12 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2019/DS-ST ngày 13/08/2019 của Tòa án nhân dân huyện B bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 132/2020/QĐPT-DS ngày 28 tháng 5 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Võ Thị T, sinh năm 1957; (có mặt) Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Bị đơn: Ông Phạm Văn B, sinh năm 1953; (có mặt) Địa chỉ: ấp T1, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Quang T1, sinh năm 1967;

Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre Người đại diện theo ủy quyền của ông T1: Bà Võ Thị T. (Văn bản ủy quyền ngày 19/6/2019) 2. Bà Huỳnh Thị T2, sinh năm 1973; (có mặt) Địa chỉ: ấp T1, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Người làm chứng do nguyên đơn triệu tập: Ông Võ Văn B1, sinh năm 1965; Địa chỉ: ấp T1, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn Võ Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn Võ Thị T trình bày:

Đất đang tranh chấp có diện tích qua đo đạc thực tế 82.8 m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, có nguồn gốc của bên ngoại ông Phạm Văn B. Ngày 19/02/1987 bà mua phần đất này với giá 120.000 đồng (một trăm hai mươi nghìn đồng), lúc đó hơn 01 chỉ vàng 24K, bà giao tiền cho ông B. Sau khi mua đất, bà về cất nhà buôn bán được 10 năm thì không ở nữa, do vợ chồng hàn gắn. Năm 1997, bà cho bà Huỳnh Thị T2 và ông Hồ Văn R ở trên căn nhà bà đã cất. Lúc mua đất bà có bồi lấp đất số tiền là 120.000 đồng, tiền mướn gánh đất là 500.000 đồng; tổng cộng 620.000 đồng. Việc mua này chỉ lập giấy tay có chữ ký của ông B nhưng không có đề nghị ông B chuyển sổ đỏ. Đến năm 2012, bà có qua nói với bà T2 trả lại đất cho bà để bà cho con trai bà ở nhưng ông B ngăn cản và nói là đất của ông B nên mới xảy ra tranh chấp. Nguyên nhân hồ sơ chậm chuyển lên Tòa án giải quyết là do bà nghĩ đất của bà nhưng bà nghe nói đất phải có sổ đỏ nên bà mới làm và tiếp tục tranh chấp với ông B. Trên đất hiện nay chỉ có 01 căn nhà của bà Huỳnh Thị T2 do bà T2 đang ở. Nay bà không có yêu cầu gì đối với bà T2 mà chỉ yêu cầu ông Phạm Văn B tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất qua đo đạc thực tế 82.8 m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại ấp T1, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre cho bà. Trường hợp yêu cầu của bà không được Tòa án chấp nhận thì bà yêu cầu ông B phải trả lại tiền bồi lắp đất cho bà. Bà đồng ý với kết quả đo đạc ngày 26/3/2019 và kết quả định giá ngày 26/4/2019 làm cơ sở cho Tòa án giải quyết vụ kiện. Về đất thu hồi làm lộ mà hiện ủy ban nhân dân xã T đang giữ tiền bồi thường thì bà không có ý kiến gì, nếu ai thắng kiện thì người đó nhận tiền bồi thường của Ủy ban nhân dân xã giao.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn ông Phạm Văn B trình bày:

Ông thống nhất với lời trình bày của bà Võ Thị T về diện tích, vị trí đất tranh chấp. Đất này có nguồn gốc của ông bà để lại cho mẹ ông là Võ Thị T3 năm nào thì ông không biết, nhưng khi ông lớn lên thì mẹ ông đã để lại cho ông, không có làm giấy tờ. Đất này hiện nay ông đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 31/12/2007. Khi Ủy ban nhân dân xã kêu kê khai đất thì ông mới kê khai để đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc đó mẹ ông cũng biết và cũng không có ý kiến gì, đến năm 2014 mẹ ông đã chết. Năm 1987, ông không có bán đất này cho bà Võ Thị T mà cha bà T là ông Võ Văn T4 (hiện đã chết) xin ông cho bà T ở nhờ vì lúc đó bà T và chồng bà T xảy ra mâu thuẫn và sống ly thân, việc xin ở này chỉ nói miệng chứ không có giấy tờ gì. Ông T4 đồng ý chịu tiền cây trên đất của ông nên bà T mới trả cho ông số tiền 120.000 đồng. Từ khi bà T trả số tiền 120.000 đồng cho ông thì bà T về phần đất cất nhà ở, bà T không có bồi đắp đất. Ông T4 có nói khi nào bà T lấy chồng khác hoặc trở lại với chồng cũ thì trả lại đất cho ông. Giấy tay mua bán đất mà bà T cung cấp cho Tòa án không phải chữ ký của ông. Năm nào ông Hồ Văn R và bà Huỳnh Thị T2 về căn nhà của bà T ở thì ông không nhớ nhưng bà T trở lại hàn gắn với chồng thì ông R và bà T2 mới về ở. Sau đó, ông R và bà T2 dự tính sửa lại nhà kiên cố thì ông ngăn cản không cho nên cũng chỉ sửa để ở tạm. Trước khi xảy ra tranh chấp, bà T không có đề cặp việc bán đất và không yêu cầu ông chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi bà T2 và ông R ly hôn, bà T2 có sửa lại nhà thì bà T qua phá và bà T tranh chấp đến nay. Hiện nay, trên phần đất tranh chấp chỉ có nhà của bà T2 mới cất năm 2018, ông R không còn ở trên đất này. Nay bà T yêu cầu ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 82.8m2 thuộc thửa 745, tờ bản đồ số 10 ông không đồng ý vì ông không có bán đất. Hiện nay đất bị nhà nước thu hồi làm lộ, tiền bồi thường Ủy ban nhân dân xã vẫn còn đang giữ, ông đồng ý khi nào ai thắng kiện sẽ nhận tiền bồi thường sau. Nếu Tòa án bác yêu cầu của bà T, ông vẫn đồng ý để cho bà T2 ở trên đất và sẽ tự thương lượng với bà T2 sau.

Ông đồng ý với kết quả đo đạc ngày 26/3/2019 và kết quả định giá ngày 26/4/2019 làm cơ sở cho Tòa án giải quyết vụ kiện.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị T2 trình bày:

Năm 1994, bà Võ Thị T kêu bà và chồng bà là ông Hồ Văn R về căn nhà của bà T cất để ở. Ở được một thời gian thì căn nhà hư hỏng nên bà sửa lại thì ông B ngăn cản không cho sửa nên mẹ ruột bà mới đến nhà mẹ ông B để hỏi cho sửa lại thì mẹ ông B mới cho sửa. Sau này bà và ông R ly hôn, bà sửa lại nhà thì bà T lại ngăn cản không cho sửa. Nay bà T và ông B cũng không có yêu cầu gì đối với căn nhà của bà nên bà cũng không có ý kiến gì. Để sau này ai thắng kiện thì bà sẽ thương lượng với người đó. Bà đồng ý với kết quả đo đạc ngày 26/3/2019 và kết quả định giá ngày 26/4/2019 làm cơ sở cho Tòa án giải quyết vụ kiện.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Quang T1 trình bày: Khi ông và bà Võ Thị T xảy ra mâu thuẫn và sống ly thân thì bà T mới mua đất của ông Phạm Văn B. Việc mua đất này bằng tiền riêng của bà T chứ không phải tiền chung của ông với bà T nên ông không ý kiến và yêu cầu gì về việc tranh chấp này.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện B đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2019/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện B đã quyết định như sau:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị T về việc yêu cầu ông Phạm Văn B phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích qua đo đạc thực tế 82.8 m2 (phần 1 họa đồ) thuộc một phần thửa số 745, tờ bản đồ số 10 (theo dự án Vlap thửa 206, tờ bản đồ số 33) tọa lạc tại ấp T1, xã T, huyện B, tỉnh Bến Tre (có họa đồ ngày 26/3/2019 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B kèm theo).

2. Bà Võ Thị T, ông Phạm Văn B không có yêu cầu gì đối với căn nhà trên đất tranh chấp của bà Huỳnh Thị T2 và bà T2 cũng không có yêu cầu độc lập mà đồng ý tự thương lượng với người thắng kiện nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo bản án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 20/8/2019 nguyên đơn bà Võ Thị T kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đồng ý với Kết luận giám định số 28/2020/GĐTL ngày 05/3/2020 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Bến Tre, không yêu cầu giám định lại.

Bị đơn ông Phạm Văn B không đồng ý kháng cáo của bà T, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ông B đồng ý với Kết luận giám định số 28/2020/GĐTL ngày 05/3/2020 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Bến Tre.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị T2 không có yêu cầu gì trong vụ án này, sau này ai thắng kiện thì bà sẽ thương lượng với người đó.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: mặc dù bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông B không có hợp đồng theo quy định pháp luật và ông B không thừa nhận, nhưng ông B có trình bày là đã nhận tiền hoa màu trên đất là 120.000 đồng của bà T. Lời thừa nhận này là phù hợp với xác nhận tại địa phương là thời điểm năm 1987, việc mua bán đất bị cấm nên người dân có thực hiện mua bán đất đều ghi dưới hình thức khác. Bà T đã nhận đất và xây nhà ở được 10 năm, sau đó cho bà T2 về ở trên đất mà ông B không có ngăn cản. Như vậy có đủ căn cứ xác định trên thực tế có việc mua bán đất giữa bà T và ông B nên kháng cáo của bà T là có cơ sở, đề nghị hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của bà T, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về giao kết hợp đồng: Theo nguyên đơn, ngày 19/02/1987 bà Võ Thị T có mua phần đất thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, hiện tại sau khi giải tỏa làm lộ, qua đo đạc thực tế diện tích còn lại là 82.8 m2, tọa lạc tại xã T, huyện B của ông Phạm Văn B, với giá 120.000 đồng (một trăm hai mươi nghìn đồng), có lập giấy tay mua bán, thời điểm đó 120.000 đồng là hơn 01 chỉ vàng 24K, bà giao tiền cho ông B. Ông B không thừa nhận hợp đồng ngày 19/02/1987. Ông B cho rằng ông cho bà T ở nhờ trên phần đất nêu trên và ông nhận 120.000 đồng từ cha bà T là ông Võ Văn T4. Ông T4 chịu tiền cây trên đất của ông. Theo Kết luận giám định số 28/2020/GĐTL ngày 05/3/2020 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Bến Tre kết luận: “Không đủ cơ sở kết luận chữ ký, chữ viết “Phạm Văn B” trên tài liệu cần giám định so với chữ ký, chữ viết “Phạm Văn B” trên các tài liệu mẫu có phải cùng một người ký, viết ra hay không” do chưa đủ mẫu chữ ký, chữ viết để làm mẫu so sánh. Mặc dù ông B không thừa nhận “Tờ giấy tay hợp đồng mua bán đất” ngày 19/02/1987, bà T cũng không có chứng cứ nào khác, tuy nhiên ông B thừa nhận đã nhận 120.000 đồng từ gia đình bà T.

[2] Về thực hiện hợp đồng: Từ năm 1987, bà T đã cất nhà trên phần đất có diện tích 82,8 m2. Ông B cho rằng bà T ở nhờ nhưng ông cũng không có chứng cứ chứng minh. Bà T ở trên đất tranh chấp được 10 năm thì cho bà Huỳnh Thị T2 về ở trên căn nhà của bà T. Bà T2 cũng thừa nhận là bà T kêu bà về ở trên căn nhà này. Ông B cũng không có ngăn cản hay tranh chấp gì. Như vậy có cơ sở xác định bà T đã nhận đất từ ông B vào năm 1987, cất nhà ở trên đất, sau này cho người khác vào ở nhờ mà ông B hoàn toàn không có tranh chấp. Vào thời điểm năm 1987, ông B chưa được cấp quyền sử dụng đất nhưng các bên đều thừa nhận đất có nguồn gốc của ông bà để lại cho ông B, nên ông B có quyền chuyển nhượng. Căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông B đủ điều kiện để công nhận hợp đồng. Thời điểm ông B được cấp quyền sử dụng đất năm 2007 đã có căn nhà của bà T trên đất, do bà T2 quản lý sử dụng, mà không có ý kiến của bà T là không phù hợp với quy định pháp luật. Mặc dù ông B không thừa nhận đã ký tên vào “Tờ giấy tay hợp đồng mua bán đất” ngày 19/02/1987 nhưng thực tế ông có nhận tiền của bà T, có giao đất cho bà T cất nhà ở, bà T ở trên đất được 10 năm thì cho bà T2 ở. Chứng cứ do ông B cung cấp để chứng minh ông B không có bán đất cho bà T là “Giấy chuyển nhượng quê lợi” đề ngày 05/8/1988 nhưng là bản sao không có công chứng chứng thực, ông B thừa nhận ông không có bản chính nên đây không được xem là chứng cứ chứng minh. Đồng thời, tại phiên tòa sơ thẩm ngày 13/8/2019, ông B trình bày khi ông bán cây trồng trên đất thì chỉ nói miệng, không có lập giấy tờ gì. Như vậy, lời trình bày của ông B và chứng cứ ông B cung cấp để chứng minh là chỉ bán hoa màu trên đất là mâu thuẩn với nhau. Tại biên bản xác minh ngày 27/5/2020, theo công chức địa chính xã T xác nhận, thời điểm năm 1987 do Nhà nước cấm việc chuyển nhượng đất nên chỉ ghi hình thức khác như “mãi lai thực”, sang nhượng hoa lợi. Điều này cũng phù hợp với nhận của ông Nguyễn Văn N – Chủ tịch hội cựu chiến binh xã T tại Biên bản xác minh ngày 25/6/2020. Cũng tại biên bản này, ông N xác nhận hiện trạng phần đất tranh chấp trước đây cặp lộ có mương vũng, còn đầu trong giáp đất ông Bươn thì sau này có bụi tre, không rõ ai trồng, sau khi bà T vào sử dụng đất thì bà T đã san lắp mương để cất nhà ở bán tạp hóa, lúc bà T vào sử dụng thì trên đất có một số cây tạp khác không có giá trị. Về giá trị đất thì những năm 1987, đất ruộng có giá 01 chỉ vàng 24K 01 công (1000 m2), còn đất giáp lộ cũng từ 03 đến 04 chỉ vàng 01 công. Lời trình bày của ông N là phù hợp với lời trình bày của ông B là trên đất vào thời điểm đó chỉ có các cây trâm bầu tự mọc. Do đó, ông B cho rằng ông không có mua bán đất mà chỉ sang hoa màu là không phù hợp với thực tế vào thời điểm đó. Từ những phân tích trên, xét thấy kháng cáo của bà T là có căn cứ, Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T là gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bà nên cần thiết sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông B, buộc ông B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T tại phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 82.8 m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã T, huyện B.

[3] Về tiền bồi thường do đất bị Nhà nước thu hồi để làm lộ, theo biên bản giải quyết đền bù đất bị thu hồi thực hiện công trình lộ cặp kênh ranh T – P ngày 15/6/2018 của Ủy ban nhân dân xã T, do bà T và ông B đang có tranh chấp nên toàn bộ tiền đền bù là 43.410.000 đồng do Ủy ban nhân dân xã giữ lại toàn bộ, khi nào có quyết định giải quyết cuối cùng của cơ quan có thẩm quyền, phần đất của ai thì Ủy ban nhân dân xã sẽ giao cho người đó. Ông B và bà T cũng đồng ý và không có yêu cầu gì nên hội đồng xét xử không xem xét. Do đó, căn cứ vào bản án có hiệu lực pháp luật thì bà T liên hệ với Ủy ban nhân dân xã T để được xem xét giải quyết.

[4] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[5] Chi phí tố tụng: Ông Phạm Văn B phải chịu, do bà T đã nộp tạm ứng nên ông B phải hoàn trả cho bà T số tiền 2.500.000 đồng. [6] Do ông B và bà T là người cao tuổi được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Chấp nhận kháng cáo của bà Võ Thị T.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2019/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện B.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ vào các Điều 117, 119 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị T về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Phạm Văn B.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị T và ông Phạm Văn B tại phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 82.8 m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã T, huyện B.

Buộc ông Phạm Văn B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị T và ông Phạm Văn B tại phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế 82.8 m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã T, huyện B. (có họa đồ kèm theo) Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với bản án khi các bên đương sự có yêu cầu.

2. Ghi nhận bà Võ Thị T và ông Phạm Văn B đều không có yêu cầu về căn nhà trên đất đối với bà Huỳnh Thị T2.

3. Ghi nhận bà Võ Thị T và ông Phạm Văn B đều không có yêu cầu Tòa án giải quyết về tiền đền bù đất bị thu hồi để thực hiện công trình lộ cặp kênh ranh T – P. 4. Chi phí tố tụng: 2.500.000 đồng. Do bà T đã nộp tạm ứng nên buộc ông Phạm Văn B phải hoàn trả cho bà Võ Thị T số tiền 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng).

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Phạm Văn B được miễn án phí.

- Hoàn tạm ứng án phí đã nộp cho bà Võ Thị T số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0020190 ngày 04/12/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B.

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị T được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.