Bản án 161/2019/DS-ST ngày 28/05/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 1 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 161/2019/DS-ST NGÀY 28/05/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Ngày 28 tháng 5 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 1, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 07/2018/DSST ngày 04 tháng 01 năm 2018, về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 1223/2019/QĐXXST-DS ngày 10 tháng 4 năm 2019, Quyết định hoãn phiên toà số 1568/2019/QĐST-DS ngày 07 tháng 5 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần D, sinh năm 1981.

Địa chỉ: Chung cư G, phường T, Quận B, Tp. Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn M, sinh năm 1972 (Theo Giấy ủy quyền lập ngày 07/02/2018).

Địa chỉ: Đường T, phường L, quận T, Tp. Hồ Chí Minh (Yêu cầu xét xử vắng mặt).

- Bị đơn: Ông Võ Thanh T – Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T.

Địa chỉ: 279 Đường B (số mới 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp. Hồ Chí Minh.

Địa chỉ làm việc: Đường TB, Phường M, Quận N, Tp. Hồ Chí Minh (Vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 12 tháng 12 năm 2017, đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện và yêu cầu xét xử vắng mặt tại phiên toà ngày 27/5/2019, ông Huỳnh Văn M là người đại diện của nguyên đơn trình bày:

Vào năm 2013, nguyên đơn là ông Trần D ký 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ dự án cao ốc căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B (gọi tắt là dự án) với bị đơn là ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T. Theo thoả thuận của các hợp đồng, nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn đợt 1 là 90% giá trị của 07 hợp đồng tổng cộng là 7.631.681.112 đồng, cụ thể như sau:

1. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 250113.10B1/HĐMB mã căn hộ: B1 tầng 10; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT20/01 ngày 25/01/2013 đã thanh toán số tiền là 1.015.475.076 đồng.

2. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 250113.9A4/HĐMB mã căn hộ A4 tầng 09; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT21/01 ngày 25/01/2013 đã thanh toán số tiền là 1.049.867.280 đồng.

3. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 250113.8E1/HĐMB mã căn hộ E1 tầng 08; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT23/01 ngày 25/01/2013 đã thanh toán số tiền là 1.040.816.700 đồng.

4. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 250113.8B1/HĐMB mã căn hộ B1 tầng 08; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT22/01 ngày 25/01/2013 đã thanh toán số tiền là 1.040.816.700 đồng.

5. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 250113.9E1/HĐMB mã căn hộ E1 tầng 09; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT24/01 ngày 25/01/2013 đã thanh toán số tiền là 1.049.867.280 đồng.

6. Hợp đồng mua bán căn hộ Happy Plaza số 060213.10B4/HĐMB mã căn hộ: B4 tầng 10; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT02-02 ngày 06/02/2013 đã thanh toán số tiền là 1.015.475.076 đồng.

7. Hợp đồng mua bán căn hộ số Happy Plaza số 060213.9C3/HĐMB mã căn hộ C3 tầng 09 kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT04/02 ngày 06/02/2013 đã thanh toán số tiền là 1.419.363.000 đồng.

Tại Điều 4.1 của các Hợp đồng thoả thuận về thời hạn bàn giao các căn hộ là quý 3 năm 2014. Tuy nhiên, phía bị đơn đã không thực hiện đúng thoả thuận, đến hạn không bàn giao được các căn hộ và nguyên đơn đã không liên lạc được với bị đơn dưới bất kỳ hình thức nào. Qua tìm hiểu, nguyên đơn được biết dự án của bị đơn đang ngưng xây dựng, hiện trạng dang dỡ.

Do bị đơn vi phạm thời hạn bàn giao, kéo dài gây ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn. Do đó, căn cứ mục b, khoản 10.2 Điều 10 của các Hợp đồng, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu: Chấm dứt 07 Hợp đồng mua bán căn hộ dự án ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn nêu trên, yêu cầu bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn tổng cộng số tiền là 8.479.645.680 đồng, gồm: tiền nguyên đơn đã thanh toán của 07 Hợp đồng là 7.631.681.112 đồng, tiền bồi thường do bị đơn vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị các hợp đồng là 847.964.568 đồng.

Ngày 27/5/2019, đại diện nguyên đơn xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Toà án đình chỉ đối với yêu cầu đòi bị đơn trả số tiền lãi phát sinh, tạm tính từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 là 3.892.157.366 đồng.

Ông Võ Thanh T – Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T là bị đơn đơn trong quá trình chuẩn bị xét xử cũng như tại phiên tòa hôm nay đã được Tòa án tống đạt triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng đều vắng mặt không có lý do.

Tại bản khai ngày 08/8/2018, bị đơn trình bày đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án, đề nghị Toà án gửi các văn bản tố tụng về địa chỉ 279 Đường B (số mới 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp. Hồ Chí Minh, bị đơn không còn làm việc tại địa chỉ Đường TB, Phường M, Quận N, Tp. Hồ Chí Minh. Bị đơn xin được sao chụp đơn khởi kiện và sẽ nộp cho Toà án bản ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng sau đó vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1 phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ, đúng thủ tục tố tụng; những người tham gia tố tụng đã được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Dự án căn hộ Happy Plaza địa chỉ Lô A10 đường TN – TK – B – TPHCM (gọi là dự án) được cấp giấy phép xây dựng với đầy đủ thủ tục pháp lý. Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và bị đơn phù hợp luật định, có giá trị pháp lý. Căn cứ các chứng cứ trong hồ sơ, thể hiện năm 2013 nguyên đơn ký hợp đồng mua 07 (bảy) căn hộ số E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng 9 và B1, B4 tầng 10 thuộc dự án. Thời hạn giao nhà dự kiến quý III năm 2014. Tổng cộng tiền mua nhà nguyên đơn đã đóng là 7.631.681.112 đồng. Tuy nhiên quá hạn giao nhà nhiều năm nhưng phía bị đơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ như đã thoả thuận làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn, vi phạm khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng quy định về xử lý chậm bàn giao nhà. Do đó nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng và buộc bị đơn trả lại số tiền 7.631.681.112 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Đối với yêu cầu về tiền phạt vi phạm 10% giá trị hợp đồng theo thoả thuận tại khoản 10.2 Điều 10 của Hợp đồng, tương ứng số tiền 847.964.568 đồng. Xét thấy, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm, mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận. Như vậy, việc các bên thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng 10% giá trị hợp đồng là phù hợp nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn.

Nguyên đơn rút yêu cầu về đòi bị đơn phải trả tiền lãi trên số tiền đã đóng. Xét việc rút yêu cầu này là tự nguyện, không trái pháp luật nên cần đình chỉ.

Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 422, Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về chấm dứt các hợp đồng mua căn hộ dự án, buộc bị đơn thanh toán số tiền nhà đã đóng là 7.631.681.112 đồng và tiền phạt vi phạm hợp đồng 10% là 847.964.568 đồng; đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về đòi tiền lãi.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền xét xử:

Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với bị đơn. Xét, đây là tranh chấp phát sinh trong quan hệ giao kết hợp đồng giữa hai bên, bị đơn có địa chỉ tại Quận 1 nên căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh.

[2] Về thủ tục tố tụng:

Căn cứ kết quả cung cấp chứng cứ của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh; Công an phường C, Quận M và Công an phường 01, Quận 5, Tp. Hồ Chí Minh, có cơ sở xác định bị đơn đăng ký thường trú và địa chỉ hoạt động của Doanh nghiệp tư nhân T tại số 279 Đường B (nay là 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp. Hồ Chí Minh, đến nay Doanh nghiệp tư nhân T chưa đăng ký giải thể. Tuy nhiên, bị đơn đã bán nhà từ năm 2018, đi đâu không rõ nhưng bị đơn có đề nghị Toà án tống đạt văn bản tố tụng cho mình theo địa chỉ này. Bị đơn đã được triệu tập tham gia phiên toà lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với bà Võ Văn Thái P, là vợ của nguyên đơn. Tại bản khai ngày 02/8/2018, bà Phương trình bày không có quyền và lợi ích liên quan gì đến số tiền mà nguyên đơn đã đóng cho bị đơn hiện đang tranh chấp nên đề nghị Toà án không đưa bà vào tham gia tố tụng trong vụ án. Xét ý kiến của bà Phương cho rằng không liên quan, không có yêu cầu gì nên không cần thiết đưa bà vào tham gia tố tụng trong vụ án này. Trường hợp giữa bà và nguyên đơn có xảy ra tranh chấp về số tiền này sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác.

Đối với việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, không đòi bị đơn trả tiền lãi phát sinh tạm tính từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 là 3.892.157.366 đồng. Xét việc nguyên đơn rút yêu cầu này là tự nguyện và không trái quy định pháp luật nên cần chấp nhận. Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết yêu cầu đòi tiền lãi của nguyên đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao không đúng thời hạn nên khởi kiện yêu cầu chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án, yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tổng cộng số tiền là 8.479.645.680 đồng, gồm: hoàn trả số tiền đã thanh toán là 7.631.681.112 đồng, bồi thường vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị các hợp đồng là 847.964.568 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ văn bản số 4884/UBND-NCPC ngày 29/10/2018 của Uỷ ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh, Văn bản số 10323/SXD-VP ngày 29/8/2018 và số 4388/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/4/2019 của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết: Uỷ ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4448/QĐ-UB ngày 21/10/2008 về việc giao đất cho Doanh nghiệp tư nhân T để xây dựng nhà ở chung cư tại xã TK, huyện B; Sở Xây dựng ban hành Quyết định số 54/QĐ-SXD-PTN ngày 29/4/2008 phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cao ốc căn hộ Hạnh phúc tại xã TK, huyện B do Doanh nghiệp tư nhân T làm chủ đầu tư; hiện nay Sở Xây dựng chưa nhận được hồ sơ đề nghị chuyển nhượng đối với dự án này. Căn cứ các chứng cứ, tài liệu là 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng 9 và B1, B4 tầng 10 tại Dự án căn hộ Happy Plaza 1, địa chỉ Lô A10 đường TN – TK – B – TPHCM (gọi là dự án) do nguyên đơn cung cấp nêu trên, có cơ sở xác định giao dịch mua bán căn hộ được xác lập giữa ông Võ Thanh T – Chủ doanh nghiệp tư nhân T là chủ đầu tư dự án với nguyên đơn là phù hợp quy định của pháp luật nên được công nhận.

Khi ký kết 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ, nguyên đơn đã thanh toán đợt 1 là 90% tổng giá trị của bảy hợp đồng là 7.631.681.112 đồng, thể hiện tại bảy Phiếu thu tiền có chữ ký và con dấu của chủ doanh nghiệp (Điều 3 HĐ). Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng phía bị đơn đã không thực hiện đúng thoả thuận tại Điều 4 của các Hợp đồng, thời hạn bàn giao các căn hộ dự kiến quý III năm 2014 nhưng kéo dài đến nay bị đơn vẫn chưa bàn giao và không liên hệ với nguyên đơn để cho biết lý do của sự chậm trễ là vi phạm nghĩa vụ. Tại khoản 10.2 Điều 10 của các Hợp đồng, hai bên thoả thuận: “Nếu thời gian chậm bàn giao căn hộ vượt quá 06 (sáu) tháng thì bên mua có quyền: chấm dứt hợp đồng này. Khi đó bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán và bồi thường cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm tương ứng 10% tổng giá trị hợp đồng…” là phù hợp quy định theo Điều 422, khoản 2 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005. Căn cứ khoản 1 Điều 183 Luật Doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp tư nhân là ông Võ Thanh T phải tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp nên việc nguyên đơn khởi kiện là có cơ sở. Quá trình chuẩn bị xét xử, mặc dù đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án nhưng bị đơn vẫn không có ý kiến phản hồi và cố tình vắng mặt trong những lần Toà án triệu tập được xem là bị đơn đã từ bỏ quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình.

Xét đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1 phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng và đề nghị giải quyết vụ án chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nêu trên phù hợp với những đánh giá, nhận định của Hội đồng xét xử.

Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ dự án đã ký kết giữa hai bên, buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ là 847.964.568 đồng. Tổng cộng bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm, hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp cho nguyên đơn theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 244 và các Điều 203, 264, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 422, khoản 2 Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ khoản 1 Điều 183 Luật Doanh nghiệp;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức án phí, lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ và phụ lục đính kèm các Hợp đồng số 250113.10B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9A4/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 060213.10B4/HĐMB ngày 06/02/2013; số 060213.9C3/HĐMB ngày 06/02/2013 xác lập giữa ông Trần D và ông Võ Thanh T – Chủ doanh nghiệp tư nhân T mua bán căn hộ tại dự án Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B, Tp. Hồ Chí Minh.

- Buộc ông Võ Thanh T phải thanh toán cho ông Trần D tổng số tiền:

8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày ông Trần D có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, nếu ông Võ Thanh T chậm trả số tiền nói trên thì hàng tháng ông Võ Thanh T còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về đòi bị đơn trả tiền lãi.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Võ Thanh T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 116.479.646 đồng (Một trăm mười sáu triệu bốn trăm bảy mươi chín nghìn sáu trăm bốn mươi sáu đồng).

Hoàn lại cho ông Trần D số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm là 60.185.902 đồng (Sáu mươi triệu một trăm tám mươi lăm nghìn chín trăm lẻ hai đồng) theo Biên lai thu tiền số 0022553 ngày 04 tháng 01 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.