Bản án 139/2019/DS-PT ngày 25/04/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 139/2019/DS-PT NGÀY 25/04/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 25 tháng 4 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai, vụ án thụ lý số: 397/2017/TLPT-DS ngày 23 tháng 11 năm 2017 về tranh chấp " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Do Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2017/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2017 của Toà án nhân dân tỉnh Hậu Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 349/2019/QĐ- PT ngày 25 tháng 3 năm 2019 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Hồng L, sinh năm: 1972; địa chỉ: 14/3K, đường G, Khu phố 2, phường Phú Thuận, Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bà Trần Hồng L:

1.1 Ông Trịnh Hoàng V; trú tại: số 41A, đường L1, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ, là người đại diện theo uỷ quyền theo Văn bản uỷ quyền ngày 25 tháng 12 năm 2015; có mặt.

1.2 Ông Trần Văn T1, trú tại: Xã T2, huyện T3, tỉnh Thanh Hóa. Là người đại diện theo uỷ quyền theo Văn bản uỷ quyền ngày 20 tháng 3 năm 2018; có mặt.

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị A, sinh năm: 1975; địa chỉ: số 141/1F, đường 30/4, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của Bà Nguyễn Thị A: Ông Châu Thanh B1; trú tại: 114A, đường C, phường C1,quận N, thành phố Cần Thơ, là người đại diện theo uỷ quyền theo Văn bản uỷ quyền ngày 20 tháng 3 năm 2017; vắng mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

3.1 Ủy ban nhân dân huyện P1

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Chí H1- Chủ tịch UBND huyện P1;

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trương Thanh B2; chức vụ: Phó Trưởng phòng Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện (Văn bản ủy quyền số 21/GUQ-UBND, ngày 30 tháng 8 năm 2017); vắng mặt.

3.2 Ông Đỗ Văn B3, bà Nguyễn Thị U(vợ ông B3), chị Đỗ Thị Kim M, (con ông B3); cùng địa chỉ: Ấp T4, xã T5, huyện P1, tỉnh Hậu Giang; ông B3 có mặt, bà U và chị M vắng mặt.

- Người kháng cáo: Trần Hồng L là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 18/01/2016, các lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Trần Hồng L là ông Trịnh Hoàng V trình bày: Vào tháng 02 năm 2015, bà Trần Hồng L có nhận chuyển nhượng của Bà Nguyễn Thị A phần đất có diện tích 5.885,3m2 tại thửa 456, tờ bản đồ số 1, tọa lạc tại ấp T4, xã T5, huyện P1, tỉnh Hậu Giang. Lúc đầu bà A kẹt tiền muốn cầm cố với số tiền 200.000.000 đồng, hai tháng sau sẽ chuộc lại với lãi suất 10% /tháng. Đến hạn bà A không chuộc đất mà cam kết sang tên cho bà L. Sau khi chuyển tên quyền sử dụng đất, bà L đến nhận đất thì bị ông Đỗ Văn B3 ngăn cản. Ông B3 nói là không có chuyển nhượng đất cho bà A. Do đó bà Trần Hồng L khởi kiện yêu cầu Bà Nguyễn Thị A phải giao đất nếu không giao đất phải hoàn trả cho bà L 200.000.000 đồng và khoản tiền lãi 10%/tháng từ khi vay đến nay.

Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bà L là ông Trịnh Hoàng V yêu cầu Bà Nguyễn Thị A phải giao đất nếu không giao đất phải hoàn trả cho bà L 200.000.000 đồng và khoản tiền lãi theo qui định của pháp luật từ khi vay đến nay.

Quá trình giải quyết vụ án bị đơn Nguyễn Thị A trình bày: Vào năm 2012, Bà Nguyễn Thị A có nhận chuyển nhượng đất của ông Đỗ Văn B3. Ngày 27/12/2014 (âm lịch), bà A có cầm cố một phần diện tích khoảng 5.000m2 cho bà Trần Hồng L với giá 200.000.000 đồng, lãi 10%/tháng. Khi nhận tiền bà đã đóng lãi liền 02 tháng là 40.000.000 đồng, có lập giấy tay. Việc bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà L là để đảm bảo cho khoản tiền vay được thể hiện trong “Tờ thỏa thuận” được hai bên ký cùng ngày. Bà không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà L. Do hoàn cảnh khó khăn nên bà nhờ bà L giảm lãi để bà trả tiền vốn và lãi một lần nhưng bà L không đồng ý. Sau đó bà L tự chuyển tên phần đất sang tên bà L. Bà A không đồng ý giao đất. Bà A yêu cầu được trả số tiền vốn và lãi theo qui định của Nhà nước cho bà L.

Quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Ông Đỗ Văn B3: Ông không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bà Nguyễn Thị A. Vào tháng 9/2011, ông B3 cho cháu là Dương Thanh H2 mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn Ngân hàng. H2 nhờ Bà Nguyễn Thị A làm hồ sơ vay tiền 250.000.000 đồng. Khi đến hạn trả nợ, H2 không có khả năng thanh toán nên bà Amới kêu H2 vay tiền bên ngoài để trả cho Ngân hàng và hứa trong vòng 07 ngày bà A sẽ làm hồ sơ vay lại. Do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông phải làm lại nên không vay lại được. Hai tháng sau, bà A dẫn cán bộ đo đạc đến nói là đo đạc, tách thửa đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 01/10/2012, ông B3 được cấp đổi 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, mỗi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện 01 thửa đất, tổng diện tích 20.513m2. Sau đó vài ngày, bà A kêu ông chuyển tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên của bà A để bà A đi vay tiền cho H2. H2 năn nỉ nhờ ông giúp vay tiền một lần nữa bằng cách chuyển tên cho bà A để bà A đi vay Ngân hàng giùm H2. Ông B3 tin H2 nên ký tên chuyển nhượng đất cho bà A. Ông B3 yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà A và yêu cầu hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bà Nguyễn Thị A nhưng không làm thủ tục yêu cầu độc lập.

- Bà Nguyễn Thị U và chị Đỗ Thị Kim M: Thống nhất lời trình bày của ông Đỗ Văn B3, mọi việc liên quan đến vụ kiện do ông B3 quyết định. Bà U và chị M không có ý kiến gì thêm và có đơn yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt.

Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2017/DS-ST ngày 31/8/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần Hồng L.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng L với Bà Nguyễn Thị A lập ngày 15/02/2015 bị vô hiệu.

Hủy thủ tục chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 20/5/2015 ghi nhận bà Nguyễn Thị A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Hồng L tại mục IV, trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH00404 do Ủy ban nhân dân huyện P1 cấp ngày 01/10/2012.

Buộc bà Trần Hồng L giao trả lại cho Bà Nguyễn Thị A 01 (Một) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH00404 do Ủy ban nhân dân huyện P1 cấp ngày 01/10/2012.

2. Buộc Bà Nguyễn Thị A trả cho bà Trần Hồng L tổng tiền 248.625.000 đồng. Trong đó tiền vốn là 200.000.000 đồng, lãi là 48.625.000 đồng.

Kể từ ngày nguyên đơn Trần Hồng L có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Bà Nguyễn Thị A chậm thực hiện nghĩa vụ trả số tiền trên thì hàng tháng bà A còn phải chịu lãi chậm trả đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, mức lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định của khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Giành quyền khởi kiện thành vụ án khác cho hộ ông Đỗ Văn B3 đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Đỗ Văn B3 với Bà Nguyễn Thị A.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 11/9/2017, bà Trần Thị L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết sửa Bản án số 29/2017/DS-ST ngày 31/8/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang theo hướng buộc Bà Nguyễn Thị A phải giao đất cho bà, nếu không giao đất thì phải trả lại tiền cho bà và tiền lãi theo qui định của pháp luật, trả tiền tại Tòa án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo yêu cầu bà A phải giao đất cho bà L; người khởi kiện vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng L với Bà Nguyễn Thị A ngày 15/02/2015 được lập thành văn bản, được công chứng tại Văn phòng công chứng Ngã Bảy, đáp ứng đúng về hình thức theo qui định của pháp luật nhưng về nội dung thì chưa đảm bảo đúng qui định vì trên phần đất tranh chấp tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng thì còn có một số người khác đang ở trực tiếp và sử dụng đất. Nguyên đơn yêu cầu giao đất theo hợp đồng chuyển nhượng nhưng quá trình giải quyết nguyên đơn không yêu cầu Tòa án xem xét, thẩm định, đo đạc phần đất tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng là điều kiện kèm theo đảm bảo việc vay nợ, giá trị chuyển nhượng bằng giá trị vay. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Avới bà L là hợp đồng giả tạo nhầm che giấu hợp đồng vay. Án sơ thẩm giải quyết đúng pháp luật, phù hợp với thỏa thuận (Bút lục 51), có căn cứ. Bà L kháng cáo yêu cầu giao đất không có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bà L, giữ nguyên án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn giao đất đã chuyển nhượng, nếu không giao đất thì trả tiền vốn đã vay và lãi. Do đóTòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên đương sự là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng pháp luật. Trong quá trình giải quyết, Tòa án nhân dân huyện P1 chuyển hồ sơ đến Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang để giải quyết theo thẩm quyền vì vụ án cần xem xét hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật.Theo hồ sơ vụ án thể hiện trước ngày Tòa án thụ lý vụ án, ông Đỗ Văn B3 có đơn yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B3 với bà Avà hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bà Nguyễn Thị A nhưng sau khi Tòa án thụ lý, ông B3 không làm thủ tục khởi kiện yêu cầu độc lập nên Tòa án cấp sơ thẩm đã không xem xét, giải quyết trong vụ án này, yêu cầu của ông B3 sẽ được giải quyết khi ông B3 khởi kiện thành vụ án khác là có căn cứ.

[2] Xét yêu cầu và đơn kháng cáo của bà Trần Hồng L: Hội đồng xét xử nhận thấy:

[2.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng L với Bà Nguyễn Thị A ngày 15/02/2015 được lập thành văn bản, được công chứng tại Văn phòng công chứng Ngã Bảy, đáp ứng đúng về hình thức theo qui định của pháp luật nhưng về nội dung thì chưa đảm bảo đúng qui định vì, trên phần đất tranh chấp tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng thì còn có một số người khác đang ở trực tiếp và sử dụng đất như gia đình ông Đỗ Văn B3. Trong hợp đồng không thể hiện ý kiến của họ đối với việc chuyển nhượng đất này. Từ đó, sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

[2.2] Nguyên đơn yêu cầu giao đất theo hợp đồng chuyển nhượng nhưng quá trình giải quyết nguyên đơn không yêu cầu Tòa án xem xét, thẩm định, đo đạc phần đất tranh chấp. Bà A thừa nhận có ký kết Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 15/02/2015 với bà L nhưng cho rằng bà chỉ vay tiền với số tiền vay là 200.000.000 đồng, lãi suất 10% /tháng và theo yêu cầu của bà L phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất mới cho vay tiền, vì kẹt tiền nên bà A mới ký. Đồng thời, giữa bà A và bà L có lập Tờ thỏa thuận về việc vay tiền ngày 15/02/2017 thể hiện nội dung bà A vay của bà L 200.000.000 đồng, nếu sau 02 tháng bà A không có tiền trả thì phải giao đất cho bà L. Tờ thỏa thuận thể hiện rõ việc bà A ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L chỉ là văn bản kèm theo để đảm bảo cho số tiền bà Avay. Giá trị chuyển nhượng 200.000.000 đồng cũng chính là số tiền bà L cho bà A vay. Vấn đề này được bà Trần Hồng L và Bà Nguyễn Thị A thừa nhận (bút lục 50, 52, 53 và 54). Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với bà L là hợp đồng giả tạo nhầm che giấu hợp đồng vay. Số tiền 200.000.000 đồng bà A nhận là tiền vay chứ không phải tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 qui định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với bà L là vô hiệu. Bà L cho rằng sau 2 tháng, rồi 4 tháng bà L có gặp bà A nhiều lần để yêu cầu bà A trả tiền nhưng bà A nói rằng không có khả năng chi trả và viết cam kết chuyển quyền sử dụng đất cho bà L. Tuy nhiên bà L không cung cấp được văn bản cam kết chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên, mà chỉ có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 15/02/2015 cùng ngày với Tờ thỏa thuận chứ không phải sau 04 tháng như bà L trình bày. Như vậy, cùng một lúc hai bên giao kết 02 văn bản và 02 văn bản này có mối quan hệ ràng buộc nhau nên yêu cầu giao đất của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận.

[2.3] Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà Trần Hồng L phải giao trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nhận cho bà Avà hủy thủ tục chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 20/5/2015 ghi nhận Bà Nguyễn Thị A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Hồng L tại mục IV, trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH00404 do Ủy ban nhân dân huyện P1 cấp ngày 01/10/2012, bà Atrả lại cho bà L số tiền 248.625.000 đồng là có căn cứ.

[2.4] Bà L kháng cáo nhưng không đưa ra được tình tiết mới làm thay đổi nội dung vụ án. Do đó Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà L, giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm như Viện kiểm sát tham gia phiên tòa đề nghị.

[3] Về án phí phúc thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí 300.000 đồng do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 34, Điều 147, khoản 2 Điều 201, Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 26, điểm b Khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án Căn cứ Điều 129, 137, Điều 471, Điều 474, khoản 1 Điều 476 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Bác kháng cáo của bà Trần Hồng L, giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2017/DS-ST ngày 31/8/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Hồng L.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng L với Bà Nguyễn Thị A lập ngày 15/02/2015 bị vô hiệu.

Hủy thủ tục chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 20/5/2015 ghi nhận Bà Nguyễn Thị A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Hồng L tại mục IV, trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH00404 do Ủy ban nhân dân huyện P1 cấp ngày 01/10/2012.

Buộc bà Trần Hồng L giao trả lại cho Bà Nguyễn Thị A 01 (Một) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH00404 do Ủy ban nhân dân huyện P1 cấp ngày 01/10/2012.

Buộc Bà Nguyễn Thị A trả cho bà Trần Hồng L tổng tiền 248.625.000 đồng. Trong đó tiền vốn là 200.000.000 đồng, lãi là 48.625.000 đồng.

Giành quyền khởi kiện thành vụ án khác cho hộ ông Đỗ Văn B3 đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Đỗ Văn B3 với Bà Nguyễn Thị A.

Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị A phải nộp 12.431.000 đồng. Bà Trần Hồng L phải nộp 300.000 đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Trần Hồng L đã nộp là 5.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010598 ngày 29/12/2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện P1, tỉnh Hậu Giang. Bà Trần Hồng L được nhận lại số tiền chênh lệch là 4.700.000 đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Hồng L có trách nhiệm thi hành là 300.000 đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng bà Trần Hồng L đã nộp theo biên lai thu số 0013822 ngày 19/9/2017 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Hậu Giang. Bà Trần Hồng L đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

“Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.” Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.