Bản án 08/2020/DS-ST ngày 05/05/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THỚI BÌNH, TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 08/2020/DS-ST NGÀY 05/05/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 05 tháng 5 năm 2020 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 73/2019/TLST-DS ngày 09 tháng 4 năm 2019 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 46/2020/QĐXXST-DS ngày 12 tháng 3 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 41/2020/QĐST-DS ngày 27 tháng 3 năm 2020, giữa các đương sự:

1.1. Nguyên đơn: Ông Đinh Hoàng R, sinh năm 1978

Địa chỉ: Ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của ông R: Ông Mai Thiên T (theo hợp đồng ủy quyền ngày 05/9/2019, ông T có mặt) Địa chỉ: Khóm A, thị trấn TB, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

1.2. Bị đơn:

1.2.1. Ông Trần Quốc C, sinh năm 1965 (có mặt)

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông C: Ông Kim Chan ĐR – Luật sư Trợ giúp pháp lý của Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Cà Mau (có mặt).

1.2.2. Bà Diệp Thị V (D), sinh năm 1960 (vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

1.3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1.3.1. Anh Trần Hoàng K (vắng mặt)

1.3.2. Anh Trần Quốc T (xin vắng mặt)

1.3.3. Ông Lê Minh Q (xin vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Trình bày của ông Mai Thiên T là người đại diện theo ủy quyền của ông Đinh Hoàng R:

Vào ngày 06/3/2017 ông R có nhận chuyển nhượng từ ông Trần Quốc C, bà Diệp Thị V (vợ ông C) phần đất vuông tôm diện tích 4,5 công (tầm 03m) tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau thuộc thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995 do ông Trần Quốc C đứng tên chủ sử dụng, với giá 31.000.000 đồng/ 1 công đất. Ông R đặt cọc số tiền 110.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận 10 ngày sau khi nhận tiền cọc, ông C ông C sẽ tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông R, lúc đó ông R thanh toán đủ số tiền còn lại. Hai bên có lập biên nhận viết tay việc chuyển nhượng đất và nhận tiền cọc, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Ông C là người trực tiếp chuyển nhượng đất cho ông R, nhận tiền cọc của ông R. Khi ông C nhận chuyển nhượng đất nêu trên thì bà V (D) vẫn còn sống chung với ông C. Ông R đã nhận đất và canh tác từ năm 2017 cho đến nay. Phần đất tranh chấp hiện tại ông R đang cho ông Lê Minh Quân thuê.

Nay ông R yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận cho ông R được quyền sử dụng phần đất diện tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, đất tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau thuộc thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995 do ông C đứng tên chủ sử dụng đất, ông R thống nhất tiếp tục thanh toán cho ông R số tiền còn thiếu lại theo thỏa thuận 44.009.000 đồng. Nếu trường hợp Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng đất, hợp đồng đặt cọc lập ngày 06/3/2017 thì ông yêu cầu ông C trả cho ông tiền cọc 110.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 110.000.000 đồng.

* Trình bày của ông Trần Quốc C:

Ông C thừa nhận vào ngày 06/3/2017 ông có chuyển nhượng cho ông R phần đất diện tích 4,5 công (tầm 03m), thuộc một phần thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995 do tôi đứng tên sổ chủ quyền, với giá 31.000.000 đồng/ 1 công đất, ông C đã nhận tiền đặt cọc của ông R số tiền 110.000.000 đồng, khi chuyển nhượng các bên có thỏa thuận sau khi đo đạc tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tính giá trị chuyển nhượng theo diện tích đo đạc thực tế. Ông C là người trực tiếp chuyển nhượng đất, viết biên nhận và nhận tiền cọc của ông R. Thời điểm ông C chuyển nhượng đất cho ông R thì bà V vẫn còn sống chung với ông C, lúc đó giữa ông và bà V chưa xảy ra mâu thuẫn.

Khi chuyển nhượng chỉ có ông C ký tên giấy chuyển nhượng đất cho ông R là do ông C đứng tên quyền sử dụng đất. Đất có nguồn gốc là do cha ruột ông C tên Trần Văn Yên, 80 tuổi, địa chỉ ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau cho ông vào năm 1981. Cha ông C cho đất khi ông đã kết hôn với bà V, ông xác định phần đất ông đứng tên là tài sản riêng của ông, vợ chồng ông cưới nhau vào năm 1979. Ông bà có khoảng thời gian ly thân là 01 năm.

Lý do ông C chưa tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông R phần đất ông đã chuyển nhượng nêu trên cho ông R là do cơ quan chuyên môn yêu cầu ông và bà V cùng ký tên hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông R. Mà hiện nay ông không liên lạc được với bà V, vì bà V cố tình tránh mặt ông, nên ông không thể chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông R. Phần đất ông C chuyển nhượng cho ông R có vị trí, kích thước: Mặt tiền giáp sông Kinh 4; mặt hậu giáp đất ông Quách Quốc V; cạnh phải nhìn từ mặt tiền giáp với đất ông R; cạnh trái nhìn từ mặt tiền giáp đất còn lại của ông C.

Nay ông C thống nhất tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã chuyển nhượng cho ông R với diện tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2 thuộc một phần thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913 do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995, ông Trần Quốc C đứng tên chủ sử dụng đất thỏa đúng thỏa thuận giữa ông và ông R, ông R phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông khoản tiền có thiếu lại 44.009.000 đồng.

* Trình bày của ông Kim Chan ĐR là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của của ông Trần Quốc C:

Ông ĐR thống nhất với lời trình bày của ông C, không có ý kiến khác.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự: Thực hiện đúng các quy định của tố tụng dân sự; về nội dung vụ án: Xét thấy ông R có nhận chuyển nhượng của ông C một phần đất có diện tích tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, thuộc một phần thửa số 233, tờ bản đồ số 03, tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913 do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995 ông Trần Quốc C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông R đã thanh toán 110.000.000 đồng và nhận đất để canh tác sử dụng từ năm 2017 cho đến nay. Các đương sự đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng, đối với bà V (D) đã được triệu tập nhiều lần nhưng vắng mặt không có lí do, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không ảnh hưởng đến quyền lợi của bà V (D), ông R thống nhất tiếp tục thanh toán cho ông C 44.009.000 đồng nên yêu cầu của ông R là có căn cứ nên chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

[1] Ông Đinh Hoàng R khởi kiện ông Trần Quốc C, bà Diệp Thị V (D) yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thới Bình. Căn cứ vào khoản 1 Điều 203 Luật đất đai; khoản 9 Điều 29, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, tranh chấp nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình.

[2] Quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án Tòa án triệu tập xét xử hợp lệ lần thứ hai nhưng bà Diệp Thị V (D), ông Trần Hoàng K vắng mặt không có lý do, ông Lê Minh Q, ông Trần Quốc T có yêu cầu vắng mặt tại phiên tòa. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bà V (D), ông K, ông Q, ông T theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Phát biểu của Kiểm sát viên về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự là đúng, phù hợp với quy định của tố tụng dân sự. Về nội dung: Yêu cầu của ông R là có căn cứ nên đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông R.

[4] Tại mảnh trích đo hiện trạng ngày 28/6/2017 của Trung tâm Kỹ thuật – Công nghệ - Quan trắc Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau thì phần đất tranh chấp được giới hạn bởi các mốc M1-M2-M3-M4 có tổng diện tích 6401,6 m2, đất tọa lạc tại ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

[5] Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Giấy biên nhận tiền sang đất đề ngày 06/4/2017 giữa ông Trần Quốc C và ông Đinh Hoàng R thể hiện việc ông C có sang nhượng đất cho ông R diện tích 4,5 công (theo đo đạc thực tế 6401,6 m2), nhận tiền cọc là 100.000.000 đồng, sau đó ông C tiếp tục nhận của ông R 10.000.000 đồng, tổng cộng 110.000.000 đồng. Ông R đã thanh toán tiền và nhận đất quản lý sử dụng, các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất nêu trên thì vợ ông C là bà Diệp Thị V (D) không đồng ý ký tên từ đó phát sinh tranh chấp.

[6] Tại phiên tòa, ông T là người đại diện theo ủy quyền của ông Đinh Hoàng R yêu cầu công nhận cho ông R được quyền quản lý, đứng tên quyền sử dụng phần đất diện tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, đất tọa lạc ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau thuộc một phần thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995 do ông C đứng tên chủ sử dụng đất, ông R tiếp tục thanh toán cho ông C số tiền như thỏa thuận là 44.009.000 đồng. Trường hợp Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng đất, hợp đồng đặt cọc lập ngày 06/3/2017 thì ông yêu cầu ông C trả cho ông tiền cọc 110.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 110.000.000 đồng. Ông C thừa nhận có chuyển nhượng cho ông R phần đất nêu trên, ông và ông R đã giao đất và nhận tiền xong, các bên đã thỏa thuận ông R nợ lại một khoản tiền tính sau khi đo đạc thực tế là 44.009.000 đồng, hẹn khi nào chuyển tên xong quyền sử dụng đất sẽ thanh toán đủ, nay bà V (D) không ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông C thừa nhận có làm giấy tay sang nhượng cho ông R phần đất theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, đất tọa lạc tại ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau, ông xác định đất là do cha ông cho, do ông đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông thống nhất tách giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất như ông R yêu cầu, đất có diện tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, thuộc một phần thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913, tọa lạc tại ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau, hiện ông C đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dung quyền sử dụng đất.

[5] Xét lời trình bày của các đương sự xác định thực chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất có xảy ra, ông C đã nhận 110.000.000 đồng và ông R đã nhận đất canh tác, ông C xác định đất là do của cha ông là ông Trần Văn Y cho lại, do ông đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này cho thấy hợp đồng sang nhượng được xác định trên cơ sở tự nguyện, các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng. Bà V (D) không đồng ý ký tên chuyển quyền sử dụng đất. Ông C xác định là đất của cha ông cho nhưng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân với bà V (D), ông C không chứng minh được đất này là của ông Yên cho riền ông nên đất có thể là tài sản chung của vợ chồng. Diện tích đất trong giấy chứng nhận 20200 m2, nếu là tài sản chung sẽ chia phần đất này thì ông C, bà V (D) mỗi người được ½ diện tích đất, tức 10100 m2, ông C là người đứng tên quyền sử dụng đất, với phần diện tích 6401,6 m2, không vượt quá phần tài sản của ông C trong khối tài sản chung vợ chồng, hơn nữa ông C xác định chuyển nhượng đất cho ông R để thanh toán nợ chung của vợ chồng tại ngân hàng nông nghiêp và phát triển nông thôn – chi nhánh Thới Bình, bà V cũng có trách nhiệm trong khoản nợ này nên việc ông C chuyển nhượng đất cho ông R là hợp lí. Do đó, yêu cầu của ông R là có căn cứ chấp nhận, ông C có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất cho ông R đối với phần đất đã chuyển nhượng. Ông R thống nhất thanh toán tiếp cho ông C số tiền sang nhượng đất là 44.009.000 đồng là hợp lí nên cần chấp nhận.

[7] Đối với bà V (D), việc ông C sang nhượng đất cho ông R bà có biết nhưng không có ý kiến phản đối, từ khi thụ lý vụ án cho đến nay, Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhưng bà V (D) cố tình vắng mặt không có lí do. Điều này thể hiện bà V (D) không hợp tác để giải quyết vụ việc tranh chấp với ông R. Việc ông C chuyển nhượng đất cho ông R không ảnh hưởng đến quyền lợi của bà V (D). Do bà V (D) vắng mặt không lí do nên bà phải tự gánh chịu hậu quả pháp lý về việc vắng mặt của mình trong vụ án tranh chấp với ông R. Ông K, ông T không có yêu cầu gì đối với nội dung vụ án, ông Q không có ý kiến gì đối với phần đất hiện tại đang thuê của ông R không đặt ra yêu cầu xem xét nên không xét.

[8] Các tài sản có trên phần đất tranh chấp: 01 căn chòi của ông Lê Minh Q cất trên đất tranh chấp để canh tôm, ông Q không đặt ra yêu cầu xem xét nên không xét.

08 cây bạc đàn nhỏ và 07 cây dừa là do ông R trồng nên ông R được tiếp tục quản lý sử dụng.

[9] Chi phí thẩm định, định giá 1.300.000 đồng: Tại phiên tòa, đại diện của ông R và ông C thỏa thuận mỗi người chịu ½ chi phí thẩm định, định giá. Ông R đã dự nộp nên ông C có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông R 650.000.000 đồng (Sáu trăm năm mươi nghìn đồng).

[10] Các vấn đề khác: Trường hợp chậm trả thì phải chịu lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự. Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 28; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 147; Điều 165; Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Áp dụng các Điều 189, 500, 129 Bộ luật dân sự; Điều 95, Điều 166, 203 Luật đất đai.

1. Xét xử vắng mặt bà Diệp Thị V (D), ông Trần Hoàng K, ông Trần Quốc T, ông Lê Minh Q.

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Đinh Hoàng R đối với ông Trần Quốc C về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Công nhận cho ông Đinh Hoàng R tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế 6401,6 m2, thuộc thửa số 0233, tờ bản đồ số 03, thuộc một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 110913 do chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Thới Bình cấp ngày 24/4/1995, tọa lạc tại ấp CK, xã HTK, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau do ông Trần Quốc C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần đất có tứ cận như sau:

Mốc M1-M2 giáp đất ông Quách Văn Việt dài 24m; Mốc M2-M3 giáp đất ông Đinh Hoàng R dài 267,37m; Mốc M3-M4 giáp Kinh xáng dài 24m;

Mốc M4-M1 giáp phần đất còn lại của ông Trần Quốc C dài 266.69m.

Ông Đinh Hoàng R, ông Trần Quốc C được quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đối với phần đất chuyển nhượng nêu trên.

Ông Đinh Hoàng R tiếp tục thanh toán cho ông Trần Quốc C số tiền 44.009.000 đồng (bốn mươi bốn triệu không trăm lẻ chín nghìn đồng).

3. Kể từ ngày đương sự có quyền có đơn yêu cầu thi hành án, trường hợp đương sự có nghĩa vụ chậm thanh toán khoản tiền nói trên thì phải chịu lãi suất theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

4.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông C được miễn án phí (theo đơn xin miễn án phí đề ngày 10/3/2010).

Ông R phải chịu 2.200.000 đồng (hai triệu hai trăm nghìn đồng, lấy tròn số). Ngày 08/4/2019, ông R nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006068, đối trừ ông R nộp tiếp 1.900.000 đồng (một triệu chín trăm nghìn đồng).

4.2. Chi phí tố tụng khác: Ông R, ông C tự thỏa thuận mỗi người chịu ½ chi phí định giá, ông R đã dự nộp 1.300.000 đồng (một triệu ba trăm nghìn đồng), ông C có nghĩa vụ hoàn lại cho ông R 650.000.000 đồng (sáu trăm năm mươi nghìn đồng).

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Về quyền kháng cáo, kháng nghị: Báo cho đương sự biết có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng bà V (D), ông K, ông T, ông Q vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết công khai bản án. Viện kiểm sát có quyền kháng nghị theo luật định.