Bản án 04/2019/DS-PT ngày 13/03/2019 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH SƠN LA

BẢN ÁN 04/2019/DS-PT NGÀY 13/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT

Ngày 13/3/2019 tại Trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Sơn La, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 09/2019/TLDS-PT ngày 04 tháng 01 năm 2019 về Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2018/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Thuận Châu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 05/2019/QĐ-PT ngày 25 tháng 01 năm 2019 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Vì Khua S. Địa chỉ: Bản PK, xã CM, huyện TC, tỉnh Sơn La. Có mặt.

- Bị đơn: Ông Vì Ngọc C (tên gọi khác Vì A C). Địa chỉ: Bản PM, xã LH, huyện TC, tỉnh Sơn La. Hiện nay đang tạm trú tại bản B, xã CĐ, huyện TG, tỉnh Điện Biên. Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Phá Thị C (tên gọi khác Phá Thị Sía). Địa chỉ: : Bản PM, xã LH, huyện TC, tỉnh Sơn La. Có mặt

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không liên quan đến kháng cáo Tòa án không triệu tập: Bà Và Thị S. Địa chỉ: Bản PK, xã CM, huyện TC, tỉnh Sơn La.

- Người kháng cáo: Bị đơn Vì Ngọc C

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và lời khai của nguyên đơn ông Vì Khua S trình bày:

Ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C là anh em cùng cha khác mẹ. Năm 2011 sau khi đi cải tạo trở về địa phương do không có nghề nghiệp ổn định nên ông C được ông S tạo điều kiện cho làm nhà quán bán hàng theo thỏa thuận: Ông S góp đất, ông C góp công và vật liệu làm nhà quán để bán hàng trên đất của ông S tại: Ven đường tỉnh lộ 108 (Thuộc địa phận bản PK, xã CM, huyện TC, tỉnh Sơn La). Sau khi làm nhà xong thì chia nhau mỗi người được quyền sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà và đất để kinh doanh. Việc thỏa thuận giữa 02 bên được lập thành văn bản ngày 20/10/2011, sau đó thống nhất thực hiện.

Vào ngày 28/10/2011, ông S và ông C tiếp tục ký kết hợp đồng mới với nội dung: Ông C thuê lại phần nhà quán nói trên của ông S để kinh doanh với giá thuê 400.000đ/01tháng, thời gian thuê là 12 tháng, tính từ ngày 01/12/2011. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông S đã giao phần nhà quán cho ông C và ông C đã thanh toán đủ số tiền thuê nhà quán 12 tháng cho ông S với số tiền là 4.800.000đ.

Tiếp theo vào ngày 01/01/2013 giữa ông S và ông C lại tiếp tục ký kết hợp đồng mới với nội dung: Ông C tiếp tục thuê lại phần nhà quán nói trên của ông S để kinh doanh với giá thuê 500.000đ/01tháng, thời gian thuê là 12 tháng, tính từ ngày 01/01/2013 đến hết ngày 31/12/2013. Quá trình thực hiện hợp đồng, do ông C vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê. Cụ thể tại hợp đồng này ông C mới chỉ thanh toán được cho ông S 1.000.000đ (Một triệu đồng) nhưng vẫn tiếp tục sử dụng phần nhà quán của ông S từ ngày 01/01/2013 cho đến nay. Vì lý do trên ông S làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông C thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 02/2013 cho đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm, đồng thời buộc ông C trả lại tài sản cho thuê là ½ nhà quán gắn với diện tích đất nền cho ông S.

Bị đơn ông Vì Ngọc C trình bày:

Ông C thừa nhận được ký kết biên bản thỏa thuận và các hợp đồng với ông S vào các ngày 20/10/2011, 28/10/2011 và ngày 01/01/2013. Việc ông vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà cho ông S theo hợp đồng ngày 01/01/2013, vì đến thời điểm thanh toán ông đã phát hiện đất dựng nhà quán theo thỏa thuận ngày 20/10/2011, không phải đất của ông S mà thuộc đất hành lang giao thông đã bị Nhà nước thu hồi để làm đường tỉnh lộ 108 và chợ phiên xã CM. Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông S, ông C chỉ chấp nhận thanh toán tiền thuê nhà quán còn lại tại hợp đồng ngày 01/01/2013, số tiền là 5.000.000đ. Đối với yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà quán chậm trả từ tháng 01/2014 đến ngày xét xử sơ thẩm và yêu cầu trả ½ nhà quán gắn với diện tích đất nền cho ông S, ông C không nhất trí.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phá Thị C trình bày:

Bà là vợ của ông C đã ly hôn, ½ nhà quán gắn với diện tích đất nền hiện đang có tranh chấp giữa ông S và ông C, tại bản PK, xã CM hiện nay bà đang trực tiếp quản lý, sử dụng để bán hàng. Đất đang có tranh chấp thuộc đất hành lang giao thông tỉnh lộ 108, không phải đất của ông S. Yêu cầu ông S trả lại tiền thuê nhà quán cho ông C để trả lại tiền cho bà.

Tại biên bản ghi lời khai của bà C do Tòa án lập ngày 01/10/2018 có nội dung: Rút yêu cầu buộc ông S trả lại tiền thuê nhà quán đã nhận từ ông C. Không thừa nhận diện tích đất nền nhà quán đang tranh là đất của ông S mà thuộc đất hành lang giao thông tỉnh lộ 108, yêu cầu được tiếp tục sử dụng khi chưa có quyết định thu hồi của UBND huyện đối với diện tích đất này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Và Thị S trình bày:

Bà là vợ của ông S, diện tích đất nhà quán đang có tranh chấp giữa ông Svà ông C có nguồn gốc từ bà Ly Thị M (mẹ đẻ bà S) cho hai vợ chồng từ năm1991. Quá trình sử dụng đất đến năm 2008, UBND huyện Thuận Châu đã thu hồi phần lớn diện tích đất bà M cho để làm chợ phiên xã CM. Diện tích đất còn lại đang có tranh chấp, hiện đang dựng nhà quán bán hàng chưa có quyết định thu hồi. Tại biên bản lấy lời khai của bà M ngày 02/11/2018, năm 1991 bà đã cho ông S, bà S 01 mảnh đất tại bản PK, xã CM. Quá trình sử dụng đất UBND huyện đã thu hồi phần lớn diện tích đất bà cho ông S, bà S để xây dựng chợ phiên xã CM. Phần diện tích còn lại ông S, bà S vẫn đang quản lý, sử dụng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tại bản án số: 02/2018/DS-ST ngày 21/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Thuận Châu xét xử quyết định: Áp dụng điểm a khoản 1 Điều 157, 429; điểm b khoản 1 Điều 688, Điều 398, 472, 481, 482 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn ông Vì Khua S và bị đơn ông

Vì Ngọc C tại phiên tòa về nội dung sau:

+ Ông Vì Ngọc C tự nguyện thanh toán tiền thuê ½ nhà quán + ½ nền đất nhà quán theo hợp đồng ngày 01/01/2013 tại bản PK, xã CM, huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La, cho ông Vì Khua S và người có quyền lợi liên quan là bà Và Thị S với số tiền là 5.000.000đ (Năm triệu đồng);

- Buộc ông Vì Ngọc C thanh toán khoản tiền thuê nhà quán do chậm trả từ ngày 01/01/2014 đến ngày 21/11/2018 (Ngày xét xử sơ thẩm) cho ông Vì Khua S, bà Và Thị S số tiền là 29.350.000đ (Hai mươi chín triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng).

- Buộc ông Vì Ngọc C giao trả lại cho ông Vì Khua S, bà Và Thị S ½ nhà quán + ½ nền đất nhà quán tại bản PK, xã CM, huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La. Cụ thể như sau: ½ nhà quán + ½ nền đất nhà quán nằm phía cổng chợ phiên xã CM có kích thước:

+ Chiều mặt đường tỉnh lộ 108 và chiều ngang phía sau giáp tường bao chợ phiên trung tâm xã CM là 4,5m (Bốn phẩy năm mét);

+ Chiều sâu giáp đường vào cổng chợ phiên trung tâm xã CM và chiều sâu giáp ½ nhà quán thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông C là 8,7m (Tám phẩy bảy mét).

* Tạm giao quyền sử dụng diện tích đất nền nhà quán cho ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C cho đến khi có quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai đối với diện tích đất các bên đương sự được tạm giao.

- Không xem xét yêu cầu của bà Phá Thị C đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong hợp đồng thuê tài sản giữa ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 04/12/2018 bị đơn ông Vì Ngọc C có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm với nội dung:

1. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông phải thanh toán khoản tiền thuê quán

chậm trả số tiền là 29.350.000đ, ông không nhất trí; lý do không phải đất của

ông S, thuộc đất hành lang giao thông đã bị xử phạt hành chính ngày

10/10/2011, số tiền là 2.500.000đ; số tiền thuê nhà quán theo hợp đồng năm

2011 là 400.000đ/tháng chỉ mang tính chất trao đổi; năm 2013, ông S tự thảo hợp đồng nâng tiền thuê nhà lên 500.000đ/tháng dẫn đến tranh chấp. Ngôi nhà quán là do ông tự làm, ông S chỉ đóng góp 2.000.000đ nên không chấp nhận trả tiền thuê nhà.

2. Không nhất trí trả ½ diện tích đất và nhà quán cho ông S, buộc ông S

phải trả lại số tiền đã nhận là 6.600.000đ.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ý kiến tranh luận của bị đơn người kháng cáo, giữ nguyên toàn bộ nội dung đơn kháng cáo. Không chấp nhận trả tiền thuê nhà do chậm trả theo hợp đồng, không chấp nhận trả ½ nhà quán gắn liền với đất cho ông S, lý do đất không phải của ông S mà thuộc đất hành lang giao thông.

Ý kiến tranh luận của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Ý kiến tranh luận của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà C nhấttrí với đề nghị của bị đơn ông C, không đồng ý trả tài sản.

Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, quá trình thực hiện tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng; quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là không đúng. Đất đang tranh chấp được xác định thuộc đất hành lang giao thông, các bên đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng thuê tài sản ngày 01/01/2013, thời hạn thuê là 12 tháng sau khi hết thời hạn thuê hợp đồng không được thanh lý, xác đinh các bên đều có lỗi nên ông C chỉ phải chịu ½ đối với số tiền chậm trả.

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm: Xác định quan hệ pháp luật Kiện đòi tài sản. Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông S, buộc ông C phải trả ½ số tiền thuê quán chậm trả cho ông S. Sửa lại án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án; ý kiến trình bày của các đương sự; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định.

 [1] Về tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là không chính xác.

Ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C không ai có GCNQSDĐ, đất đang tranh chấp được xác định thuộc đất hành lang giao thông nên đã không giải quyết tranh chấp về đất. Tòa án chỉ giải quyết số tiền thuê tài sản do chậm trả và yêu cầu trả lại tài sản ½ nhà quán gắn liền với đất. Quan hệ pháp luật trong vụ án này phải xác định “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản” mới chính xác. Tuy nhiên, việc thay đổi quan hệ pháp luật không làm ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ của các đương sự tham gia tố tụng trong vụ án, để ổn định Bản án nên không thay đổi về quan hệ pháp luật, giữ nguyên.

 [2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Vì Ngọc C, không chấp nhận thanh toán số tiền thuê nhà do chậm trả số tiền là 29.350.000đ, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy.

Tại biên bản thỏa thuận giữa ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C lập ngày 20/10/2011, hai bên thống nhất ông S giao cho ông C: 01 mảnh đất, tiền 2.000.000đ, 20 tấm ván thưng, bột đá đổ nền nhà. Ông C có trách nhiệm làm nhà, sau khi làm xong 02 bên chia nhau mỗi người ½ nhà gắn liền với đất để bán hàng hóa. Do ông S không có nhu cầu sử dụng cho ông C thuê lại, hai bên lập Hợp đồng thuê nhà lập ngày 28/10/2011, giá thuê mỗi tháng 400.000đ/tháng, quá trình thực hiện ông C đã trả đủ số tiền thuê nhà theo hợp đồng thỏa thuận là 4.800.000đ.

Ngày 01/01/2013, ông S và ông C lại tiếp tục ký tiếp 01 hợp đồng mới giá thuê là 500.000đ/tháng, hợp đồng này ông C mới chỉ trả cho ông S được 01 triệu đồng, số tiền còn lại không trả nhưng vấn tiếp tục quản lý, sử dụng nhà. Việc ông C không trả tiền thuê nhà cho rằng không phải đất của ông S mà thuộc đất hành lang giao thông, đã bị xử phạt hành chính số: 03/XPHC ngày 10/10/2011, số tiền phạt là 2.500.000đ; số tiền thuê quán năm 2011 mỗi tháng 400.000đ/tháng chỉ mang tính chất trao đổi; năm 2013 ông S đã tự ý tăng tiền thuê nhà lên 500.000đ/tháng dẫn đến có tranh chấp. Ngôi nhà quán là do ông C tự làm, ông S chỉ đóng góp 2.000.000đ nên không chấp nhận trả tiền thuê nhà. Xét kháng cáo của ông C là không có cơ sở để chấp nhận, hợp đồng thuê nhà đã có sự thỏa thuận đồng ý nên ông C mới ký vào hợp đồng.

 [3] Việc thỏa thuận giữa hai bên được thực hiện trước khi làm nhà, thểhiện tại biên bản ngày 20/10/2011, các bên đều nhất trí và cùng ký tên. Tuy nhiên, đất đang có tranh chấp được xác định thuộc đất hành lang giao thông nhưng ông S là người đang quản lý, sử dụng. Nhà nước chưa có quyết định thu hồi nên vẫn thuộc sự quản lý, sử dụng của ông S. Đối với hợp đồng ngày 01/01/2013, ông S tăng số tiền thuê nhà lên 500.000đ/tháng, không phải là tự ý mà được sự đồng ý của ông C thể hiện chữ ký trong hợp đồng. Việc ông C đưa ra căn cứ đã có Quyết định xử phạt hành chính ngày 10/10/2011 nhưng ông S và ông C không nộp tiền phạt, không bị cưỡng chế thu hồi. Ngày 20/10/2011, giữa 02 bên mới có sự thỏa thuận làm nhà và ký các hợp đồng thuê nhà tiếp theo, ông C không trả tiền thuê nhà nhưng vẫn tiếp tục sử dụng nhà nên không có cơ sở chấp nhận việc không thanh toán tiền.

 [4] Về quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm. Xác định lại quan hệ pháp luật Kiện đòi tài sản. Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông S, buộc ông C phải trả ½ số tiền thuê nhà quán do chậm trả, sửa lại án phí. Xét đề nghị của Kiểm sát viên về quan hệ pháp luật đã được nhận định tại [1] xác định “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.

Đối với yêu cầu của ông S, buộc ông C thanh toán tiền thuê nhà do chậm trả, Kiểm sát viên cho rằng đã hết thời hiệu khởi kiện là không đúng. Hợp đồng thuê tài sản ngày 01/01/2013 đến ngày 31/12/2013, do ông C không thực hiện việc trả tiền ngày 02/5/2017, ông S đã có đơn đề nghị UBND xã CM giải quyết. Việc tranh chấp giữa hai bên đã được UBND xã hòa giải 02 lần không thành, sau đó mới chuyển cho Tòa án để giải quyết theo thẩm quyền. Đơn khởi kiện của nguyên đơn do Tòa án yêu cầu làm lại theo mẫu để thụ lý vụ án nên yêu cầu khởi kiện của ông S trong thời hiệu khởi kiện.

Từ sự phân tích nêu trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vì Ngọc C, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[5] Về án phí: Ông Vì Ngọc C phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, do kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vì Ngọc C, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2018/DS-ST ngày 21/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Thuận Châu như sau:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 157, 429; điểm b khoản 1 Điều 688, Điều 398, 472, 481, 482 Bộ luật dân sự năm 2015;

1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn ông Vì Khua S và bị đơn ông Vì Ngọc C như sau:

+ Ông Vì Ngọc C tự nguyện thanh toán tiền thuê ½ nhà quán và ½ nền đất nhà quán theo hợp đồng ngày 01/01/2013, tại bản PK, xã CM, huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La cho ông Vì Khua S và người có quyền lợi liên quan bà Và Thị S với số tiền là 5.000.000đ (Năm triệu đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vì Khua S:

- Buộc ông Vì Ngọc C thanh toán tiền thuê nhà quán do chậm trả từ ngày

01/01/2014 đến ngày 21/11/2018 (Ngày xét xử sơ thẩm) cho ông Vì Khua S, bà Và Thị S số tiền là 29.350.000đ (Hai mươi chín triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng).

- Buộc ông Vì Ngọc C giao trả lại cho ông Vì Khua S, bà Và Thị S ½ nhà quán và ½ nền đất nhà quán tại bản PK, xã CM, huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La. Cụ thể như sau: ½ nhà quán và ½ nền đất nhà quán nằm phía cổng chợ phiên xã CM có kích thước;

+ Chiều mặt đường tỉnh lộ 108 và chiều ngang phía sau giáp tường bao chợ phiên trung tâm xã CM là 4,5m (Bốn phẩy năm mét);

+ Chiều sâu giáp đường vào cổng chợ phiên trung tâm xã CM và chiều sâu giáp ½ nhà quán thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông C là 8,7m (Tám phẩy bảy mét).

3. Tạm giao quyền quản lý, sử dụng diện tích đất nền nhà quán cho ông Vì Khua S và ông Vì Ngọc C cho đến khi có Quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai đối với diện tích đất các bên đương sự được tạm giao.

4. Về án phí: Ông Vì Ngọc C phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số: 0001481 ngày 10/12/2018, tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La.

5. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 13/3/2019).

 “Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án