|
ỦY
BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SỞ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
--------------
|
|
Số: 7617/SXD-QLN
V/v: triển khai thực hiện việc quản lý, sử
dụng và phân hạng nhà chung cư trên địa bàn thành phố theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 và Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008
của Bộ Xây dựng
|
TP.
Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 10 năm 2008
|
|
Kính
gửi:
|
- Ủy ban nhân dân các quận,
huyện;
- Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn;
- Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn;
- Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố;
- Các Đơn vị quản lý nhà quận, huyện;
- Các Đơn vị đầu tư xây dựng, quản lý công trình chung cư trên địa bàn thành
phố;
- Các cơ quan Báo, Đài.
|
Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban
nhân dân thành phố tại Công văn số 3872/UBND-ĐTMT ngày 19/06/2008 về việc giao
Sở Xây dựng triển khai, hướng dẫn thực hiện việc phân hạng, quản lý, sử dụng
nhà chung cư, Sở Xây dựng đã xin ý kiến Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung
còn vướng mắc, đồng thời đã mời Bộ Xây dựng trực tiếp triển khai, tập huấn
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày
02/6/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư cho các Sở, Ngành
thành phố; Ủy ban nhân dân và các cơ quan, đơn vị có liên quan của các quận,
huyện và gần 100 doanh nghiệp có đầu tư xây dựng hoặc quản lý nhà chung cư trên
địa bàn thành phố.
Đồng thời, nhằm triển khai thực
hiện tốt Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 và Thông tư số
14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng xin lưu ý một số vấn
đề như sau:
I. VỀ QUYẾT ĐỊNH SỐ
08/2008/QĐ-BXD NGÀY 28/05/2008 CỦA BỘ XÂY DỰNG
Bộ Xây dựng ban hành Quyết định
số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư (sau đây gọi tắt là Quyết định 08/2008/QĐ-BXD), có hiệu lực từ ngày
26/06/2008, nhằm nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng,
đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà
chung cư; duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh – môi trường của
nhà chung cư; đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ
chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.
Nội dung của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD
tương đối đầy đủ và chi tiết, cần phải được nghiên cứu triển khai một cách toàn
diện, Sở Xây dựng đề nghị các cơ quan, đơn vị quan tâm thực hiện ngay một số
nội dung sau:
1. Hội nghị nhà chung cư:
- Tại Khoản 2 Điều 11 Quyết định
08/2008/QĐ-BXD quy định: “Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà
chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả
số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ
sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm
tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác định
được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc Ủy ban nhân dân
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân
cấp huyện) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị mà chung cư lần đầu”.
- Tình hình thực tế tại thành
phố có các chung cư đã được đưa vào sử dụng từ trước giải phóng, sau ngày giải
phóng và các chung cư đang bắt đầu đưa vào sử dụng. Do đó, bên cạnh sự chủ động
của chủ đầu tư và đơn vị đang quản lý nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận
cần quan tâm chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp phường vận động, hỗ trợ hoặc chuẩn bị
để Ủy ban nhân dân cấp quận chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo đúng quy
định, nhất là tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.
- Việc tổ chức Hội nghị nhà
chung cư cần tránh biểu hiện hình thức, chú trọng đi sâu vào các nội dung và
đảm bảo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 11 Quyết định
08/2008/QĐ-BXD.
2. Ban quản trị nhà chung cư:
- Tại Khoản 4 Điều 12 Quyết định
08/2008/QĐ-BXD quy định: “Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư
bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp
quận để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký
của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công
nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là
03 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận”.
- Vì đây là vấn đề mới, nên vừa
qua tại thành phố đã xảy ra tình trạng lúng túng trong việc đề cử, bầu cử và
công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Theo khảo sát thực tế, hiệu quả hoạt động
của các Ban quản trị nhà chung cư hiện có cũng rất khác nhau, nhìn chung chưa
đáp ứng được yêu cầu của tình hình thực tế.
- Ủy ban nhân dân cấp quận cần
quan tâm chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp phường theo dõi, hỗ trợ để Hội nghị nhà
chung cư bầu ra được Ban quản trị nhà chung cư theo đúng thành phần quy định
tại Khoản 1 Điều 12 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD. Đồng thời, tạo điều kiện để Ban
quản trị nhà chung cư đi vào hoạt động ổn định, thực hiện đầy đủ trách nhiệm,
quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư và theo đúng nguyên tắc quy định tại
Khoản 2, Khoản 3 Điều 12 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD.
3. Bản nội quy quản lý sử
dụng nhà chung cư
- Tại Khoản 1 Điều 9 Quyết định
08/2008/QĐ-BXD đã quy định rất chi tiết về những nội dung chính của Bản nội quy
quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Tại Khoản 2 Điều 9 Quyết định
08/2008/QĐ-BXD cũng đã quy định về chủ thể và thời điểm xây dựng Bản nội quy
quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể là:
“2. Đối với nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu:
a) Trường hợp nhà chung cư
được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành, trước khi bán, Chủ đầu tư
xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1
Điều này và thông báo cho Bên mua. Bản nội quy này được đính kèm theo và là một
phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở
hữu riêng của nhà chung cư.
b) Trường hợp nhà chung cư
được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban
quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách
nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại
Khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp
này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án
được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thỏa thuận, cam kết bằng văn
bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc
phần sở hữu riêng của nhà chung cư (nếu có).
3. Đối với nhà chung cư có
một chủ sở hữu:
Chủ sở hữu nhà chung cư phải
căn cứ vào những nội dung quy định tại Khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy
quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó
và thông báo công khai với người sử dụng nhà chung cư”.
- Như vậy, tùy theo
trường hợp cụ thể nêu trên, một trong các chủ thể gồm Chủ đầu tư, Ban quản trị,
Chủ sở hữu hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm xây dựng Bản
nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, cần chú ý là phải thông qua
Hội nghị nhà chung cư trong trường hợp chung cư có nhiều chủ sở hữu và chung cư
được bán trước ngày Quyết định 08/2008/QĐ-BXD có hiệu lực thi hành.
4. Kinh phí quản lý vận hành
nhà chung cư:
- Kinh phí quản lý vận hành nhà
chung cư được quy định tại Điều 17 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, trong đó tại Điểm
a Khoản 2 có quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định mức thu tối đa
(giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn”.
- Sở Xây dựng đang phối hợp Sở
Tài chính và các ban ngành có liên quan dự thảo, trình Ủy ban nhân dân thành
phố xem xét, quyết định mức thu tối đa (giá trần) theo quy định. Tuy nhiên
trước mắt, nhằm tránh xáo trộn và ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng nhà chung
cư hiện nay, đề nghị Chủ đầu tư, Ban quản trị, chủ sở hữu hoặc đơn vị đang quản
lý nhà chung cư tiếp tục huy động kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo hình
thức tự trang trải, để quản lý vận hành nhà chung cư trên nguyên tắc đảm bảo
tính đủ chi phí. Cần chú ý về mức thu, quản lý, mức chi đảm bảo chặt chẽ, tránh
phát sinh khiếu nại.
II. VỀ THÔNG TƯ SỐ 14/2008/TT-BXD
NGÀY 02/06/2008 CỦA BỘ XÂY DỰNG:
Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số
14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư (sau đây gọi
tắt là Thông tư 14/2008/TT-BXD), có hiệu lực từ ngày 03/07/2008, nhằm đáp ứng nhu
cầu thực tế, tạo điều kiện để các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá
nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường bất
động sản.
Nội dung Phụ lục đính kèm Thông
tư 14/2008/TT-BXD đã hướng dẫn việc đánh giá, phân hạng chung cư theo các tiêu
chí cụ thể, chi tiết, Sở Xây dựng đề nghị các chủ đầu tư, cơ quan, đơn vị có
liên quan lưu ý một số nội dung sau:
1. Thời điểm thực hiện phân
hạng nhà chung cư:
Thời điểm thực hiện việc phân
hạng nhà chung cư phải theo đúng quy định tại Khoản 3 Mục I Thông tư
14/2008/TT-BXD, cụ thể là: “Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực
hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có
một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối). Sau khi công trình được
nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì việc đánh giá
phân loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí của Thông tư này”.
2. Đối tượng áp dụng:
Đối tượng áp dụng được quy định
tại Khoản 4 Mục I Thông tư 14/2008/TT-BXD, cụ thể là: “Tổ chức, cá nhân là
chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản có xây dựng nhà chung cư nhằm mục
đích kinh doanh; tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê – mua nhà chung cư
trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại; tổ chức, cá
nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản; tổ chức, cá nhân có
liên quan đến công tác quản lý và phát triển nhà chung cư trong các dự án khu
đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại. Không áp dụng Thông tư này đối
với nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng”.
3. Tiêu chí phân hạng nhà
chung cư:
- Việc phân hạng nhà chung cư
phải được đánh giá đúng thực tế, theo đúng các tiêu chí tại Phụ lục đính kèm
Thông tư 14/2008/TT-BXD.
- Kể từ Thông tư 14/2008/TT-BXD
có hiệu lực, việc phân hạng nhà chung cư chỉ gồm bốn hạng là: Hạng 1 (cao cấp),
2, 3, 4. Do đó, các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên thị trường bất
động sản chỉ phân hạng nhà chung cư và công bố theo bốn hạng nêu trên nếu đạt
được các tiêu chí theo quy định, không sử dụng một cách tùy tiện các từ ngữ như
chung cư siêu cao cấp, chung cư sinh thái, căn hộ cao cấp.
4. Xử lý vi phạm:
Việc xử lý vi phạm được quy định
tại Khoản 3 Mục III Thông tư 14/2008/TT-BXD, cụ thể là: “Tổ chức, cá nhân vi
phạm các quy định của Thông tư này, tùy theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm
theo quy định của pháp luật; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi
thường. Các tranh chấp về hợp đồng giao dịch nhà ở liên quan đến việc phân hạng
nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải; nếu hòa giải không thành thì
giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự”.
III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN:
Trên địa bàn thành phố, tỷ lệ
nhà chung cư trước đây không nhiều, tuy nhiên việc quản lý sử dụng nhà chung cư
cũng đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế, nguyên nhân do công tác tổ chức quản lý của
các cơ quan Nhà nước chưa được quan tâm đúng mức, chưa phát huy một cách đầy đủ
vai trò tự quản của Ban quản trị nhà chung cư và nhất là chưa phát huy được ý
thức tự giác của các hộ gia đình sử dụng nhà chung cư.
Tình hình hiện nay, thành phố
đang và sẽ phát triển nhà chung cư ngày càng nhiều hơn, do đó Sở Xây dựng kiến
nghị:
- Ủy ban mặt trận Tổ quốc, các
Đoàn thể cấp thành phố, cấp quận và cấp phường và các cơ quan Báo, Đài hỗ trợ
tuyên truyền, vận động các đơn vị, cá nhân có liên quan nghiên cứu, quán triệt
và thực hiện tốt nội dung Quyết định 08/2008/QĐ-BXD và Thông tư 14/2008/TT-BXD.
- Ủy ban nhân dân cấp quận quan
tâm thực hiện tốt các nội dung theo thẩm quyền quy định, đồng thời chỉ đạo Ủy
ban nhân dân cấp phường vận động, hỗ trợ và trực tiếp tham gia cùng với các đơn
vị, cá nhân có liên quan trong việc tổ chức thực hiện Quyết định 08/2008/QĐ-BXD
và Thông tư 14/2008/TT-BXD.
Trong quá trình thực hiện việc
quản lý, sử dụng, phân hạng nhà chung cư, nếu có phát sinh khó khăn vướng mắc,
đề nghị các cơ quan, đơn vị kịp thời phản ảnh để Sở Xây dựng phối hợp giải
quyết theo thẩm quyền hoặc tổng hợp, báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân
dân thành phố và Bộ Xây dựng.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- UBND TP (để báo cáo);
- BGĐ Sở XD;
- Lưu: VP, QLN.
|
KT.
GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC
Nguyễn Văn Danh
|