Vừa qua, để giải đáp thắc mắc cho nhân dân và quý doanh nghiệp, Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức cuộc giao lưu hỏi đáp trực tuyến để trả lời những vấn đề này. Có thể nói đất đai là một trong những vấn đề rối rắm, gây nhiều vướng mắc, hoang mang cho không chỉ người dân và doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống.

Sau đây là trích dẫn các nội dung câu hỏi và trả lời từ phía Bộ Tài nguyên Môi trường, các Sở Tài nguyên Môi trường.

1. Các đối tượng phải lập dự án đầu tư thuộc diện phải lập cam kết bảo vệ môi trường

Hỏi: Kính hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường: Theo Khoản 2 Điều 12 của Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định: Xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ có quy mô, công suất tương đương với trường hợp phải lập bản cam kết bảo vệ môi trường của các đối tượng phải lập dự án đầu tư. Như vậy, đối tượng lập dự án đầu tư là những dự án nào?

Đáp: Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường có hiệu lực từ ngày 30/12/2013.

Tại thời điểm ban hành Nghị định, căn cứ Luật Đầu tư năm 2005 (Khoản 1 Điều 45) quy định: “Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư”;

Hiện nay, áp dụng Luật Đầu tư năm 2014, theo Khoản 2 Điều 36: Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;

c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế.

Đối với những dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp nêu trên thì thuộc đối tượng phải lập dự án đầu tư. Do đó, trong quá trình áp dụng xử phạt theo Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 cần đối chiếu thời điểm lập dự án (trước hay sau Luật Đầu tư năm 2014) để xác định dự án thuộc đối tượng lập dự án đầu tư hay không.

2. Hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Hỏi: Hiện nay, tôi có nhu cầu chuyển đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây dựng nhà trọ cho thuê, tôi đồng ý không nợ tiền sử dụng đất, nhưng hiện nay có một số huyện trên địa bàn tình Bình Dương lại hạn chế diện tích và mỗi người chỉ được chuyển mục đích sang đất ở trong hạn mức được giao đất để phục vụ xây dựng nhà ở. Cho tôi hỏi việc trả lời như vậy đúng hay sai và trường hợp tôi muốn xây dựng nhà trọ cho thuê (khoảng 10-20 phòng) thì phải làm thế nào, và trình tự thủ tục ra sao. Có phải chuyển sang tổ chức và xin chủ trương thực hiện dự án như Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không?

Đáp:

a) Quy định pháp luật hiện hành về căn cứ pháp lý và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất:

- Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

- Khoản 2, Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân.

- Đồng thời, theo quy định pháp luật hiện hành thì Nhà nước chỉ quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (tại Bình Dương hiện đang áp dụng Quyết định 37/2014/QĐ-UBND ngày 09/10/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh); Nhà nước không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.

b) Về thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà trọ

- Theo hướng dẫn của Tổng Cục Quản lý đất đai tại Văn bản số 507/TCQLĐĐ-CSPC ngày 20/4/2016: “yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có đất ở hợp pháp mới được kinh doanh nhà trọ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có nhu cầu phát triển nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và sau đó thực hiện phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà nước không giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án phát triển nhà ở”.

- Về việc kinh doanh nhà trọ: tùy theo mức vốn đầu tư mà nhà đầu tư phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể hoặc thành lập Doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư

+ Trường hợp chủ đầu tư là hộ kinh doanh cá thể thì xin chủ trương và lập thủ tục chuyển mục đích tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục được thực hiện tại Khoản 2 Điều 4 và Điều 16 Quyết định 49/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh.

+ Trường hợp chủ đầu tư là Doanh nghiệp (tổ chức kinh tế) thì xin chủ trương và lập thủ tục chuyển mục đích tại Ủy ban nhân dân tỉnh.

Thủ tục được thực hiện tại Khoản 1, Điều 4 và Điều 12 Quyết định 49/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh.

3. Có được chuyển trở lại từ đất sản xuất kinh doanh sang đất nông nghiệp không?

Hỏi: Năm 2006 tôi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của dân tại xã Khánh Bình; huyện Tân Uyên và đã chuyển mục đích qua đất sản xuất kinh doanh và đã xin cấp giấy phép đăng ký kinh doanh sản suất thùng Carton. Tên công ty là: "Công ty TNHH BAO BÌ GIẤY HÀ TĨNH" - Tôi là giám đốc.

Tổng diện tích nhận chuyển nhượng: 6.672,6 m2 và được tách thành 2 sổ mang số thửa 634 và thửa 31 tờ bản đồ 39 xã Khánh Binh (bây giờ là phường Khánh Bình)

Trong đó chuyển mục đích:

- Đất giao:                                            1.000 m2

- Đất thuê thanh toán tiền 1 lần:          4.796,6 m2

- Đất hành lang lộ giới:                        876 m2

Nhưng vì do tôi không tham khảo trước kích thước dây chuyền sản xuất nên chiều dài thửa đất không đủ để lắp đặt dây chuyền.

Vì vậy tôi không triển khai được dự án. Và tôi muốn chuyển ngược lại từ đất sản xuất kinh doanh sang đất nông nghiệp.

Tôi đã lên phòng tiếp dân UBND tỉnh Bình Dương hỏi liệu tôi có chuyển được đất sản xuất kinh doanh qua đất nông nghiệp hay không, thì tôi được trả lời là "ĐƯỢC" và tôi được hướng dẫn là về làm thủ tục giải thể xong và nộp hồ sơ cho sở TNMT kèm với đơn xin chuyển.

Tôi đã làm đúng như hướng dẫn và nộp hồ sơ cho sở TNMT. Tôi đã chờ sở TNMT rất lâu mới được trả lời là chưa có tiền lệ. Và sở kêu tôi chờ sở xin ý kiến của bộ TNMT. Tôi đã chờ mãi tới bây giờ (đã 10 năm) mà sở vẫn chưa có câu trả lời.

Vậy hiện bây giờ sở TNMT giải quyết cho tôi như thế nào? Tôi có chuyển được mục đích từ đất sản xuất kinh doanh qua đất nông nghiệp hoặc qua đất ở cho 2 thửa đất nói trên hay không? 

Theo tôi được biết là tỉnh đã có chủ trương di dời các công ty ra khỏi khu vực này để ưu tiên cho đất ở - Vậy công ty của tôi có được nằm trong số đó không? Nếu được thì tôi làm những thủ tục gì? Nếu không được thì xin sở cũng cho tôi biết lý do.

Đáp:

+ Theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 thì một trong những căn cứ để chuyển mục đích sử dụng là phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đối với trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 65 Luật Đất đai 2013.

Đề nghị ông mang hồ sơ liên hệ trực tiếp Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn thực hiện thủ tục theo quy định. Địa chỉ Khu hành chính tập trung của Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

4. Khi nào Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể về khoản phạt 40% giá trị phần xây dựng sai phép?

Hỏi: Cho tôi hỏi khi nào Bộ xây dựng có hướng dẫn chi tiết, cụ thể (về khoản phạt 40% giá trị phần xây dựng sai phép) theo Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 để Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận 2, TpHCM áp dụng trong trường hợp của tôi.

Đáp: Liên quan đến nội dung ông (bà) đề cập thì hiện nay đã có hướng dẫn thực hiện. Đồng thời, ngày 14/10/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 7876/TNMT-VPĐK về biện pháp phối hợp về quản lý đất đai, xây dựng để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường cho hộ gia đình, cá nhân, theo đó đối với các trường hợp xây dựng sai phép trước ngày 01/5/2009, nếu chủ sở hữu không có nhu cầu công nhận phần diện tích sai phép (hoặc sai mẫu nhà) thì cấp giấy chứng nhận công nhận phần diện tích xây dựng đúng giấy phép xây dựng (hoặc đúng mẫu nhà) và ghi chú phần diện tích không công nhận do xây dựng sai phép chủ sở hữu phải chấp hành theo quy định, trường hợp chủ sở hữu có như cầu công nhận phần diện tích xây dựng sai phép thì chủ sở hữu phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để có ý kiến xử lý bằng văn bản theo quy định tại điểm a, điểm h khoản 1, điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Đối với các trường hợp vi phạm xây dựng sau ngày 01/5/2009 thì hướng dẫn chủ sử dụng liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để có ý kiến xử lý bằng văn bản theo quy định tại điểm a, điểm h, khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Do đó, đề nghị ông (bà) liên hệ phòng Quản lý Đô thị quận 2 (Đội quản lý trật tự đô thị quận 2) để có hướng dẫn thực hiện theo thẩm quyền./.

4. Phải chờ bao lâu mới được trả lời Đơn xin khai nhận di sản thừa kế và hợp thức hóa tờ đoạn mãi thuộc bằng khoán điền thổ?

Hỏi: Đất của gia đình chúng tôi không có quyết định thu hồi đất. Thì tất cả các quyền lợi về nhà đất của dân phải được đảm bảo theo đúng quy định pháp luật. Nay xin hỏi: Đơn xin khai nhận di sản thừa kế và hợp thức hóa tờ đoạn mãi thuộc bằng khoán điền thổ số 59 Chợ Lớn gửi Chủ tịch ủy ban nhân dân Quận 6 TP.HCM ngày 22/10/2007 đã được hứa sẽ trả lời trong thời gian sớm nhất.

Nhưng đến hôm nay đã hơn 9 năm vẫn chưa được giải quyết, trả lời. Thì gia đình chúng tôi phải chờ bao lâu nữa?

Đáp: Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương có vị trí thuộc Bằng khoán 59 Chợ lớn-Phú định do Nguyễn Văn Mười (chết năm 1996) và bà Nguyễn Thị Vang (chết năm 2002) đứng bộ.

Ngày 25/02/2002 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 752/QĐ-UB về việc cho Công ty Xây dựng và phát triển kinh tế quận 6 để đầu tư xây dựng khu dân cư Phía Nam Lý Chiêu Hoàng (khu 1) tại phường 10 quận 6.Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương, phường 10 quận 6 được

Năm 2003, Ủy ban nhân dân thành phố điều chỉnh tách một phần diện tích thuộc dự án khu 1 giao cho Ban Quản lý Dự án Đại lộ Đông Tây và Môi trường nước thành phố để đầu tư xây dựng Khu tái định cư tại Phường 10 Quận 6, trong đó có phần Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương.

Ngày 28/8/2006, Hội đồng Bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng Dự án Đầu tư xây dựng Khu tái định cư Phường 10 Quận 6 ban hành Quyết định số 2236/QĐ-HĐBT về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương. Do các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang  không đồng ý giá trị bồi thường và không liên hệ nhận tiền nên ngày 07/01/2008 nên Hội đồng Bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng Dự án Đầu tư xây dựng Khu tái định cư Phường 10 Quận 6 đã gởi tổng giá trị số tiền bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương vào ngân hàng.

Sau đó, các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang   có đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân yêu cầu hủy bỏ Quyết định số 2236/QĐ-HĐBT về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương.

Ngày 02/12/2014, Tòa án nhân dân quận 6 có bản án số 15/2014/HC-ST về khiếu kiện Quyết định hành chính, theo đó bác yêu cầu khởi kiện của các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang.

Ngày 14/4/2015,  Tòa án nhân dân thành phố có bản án số 436/2015/HC-PT, không chấp nhận kháng cáo của 7 đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang.

Do đó, Việc các con ông Mười và bà Vang đề nghị được khai di sản thừa kế và đăng ký cấp giấy chứng nhận khu đất trên là không có cơ sở xem xét giải quyết.

5. Nhiều dự án kiểm đếm xong, công khai phương án nhưng vài năm không thấy phê duyệt và trả tiền bồi thường, liệu có mập mờ trong quy định này không?

Hỏi: Xin hỏi Bộ TNMT từ khi có thông báo thu hồi đất (1) đến công khai phương án bồi thường (2) đến phê duyệt phương án bồi thường (3) và đến khi trả tiền cho người dân bị thu hồi đất (4) là từng bước trên bao nhiêu ngày? Luật Đất đai quy định chậm trả tiền thì phải trả lãi. Nhưng tôi không thấy quy định về thu hồi đất của Vĩnh Phúc (35/2014/QĐ-UBND) là bao nhiêu ngày theo các bước trên. Khi chủ dự án có tiền thì ra quyết định phê duyệt phương án, còn không có tiền thì thôi. Nhiều dự án kiểm đếm xong, công khai phương án nhưng vài năm không thấy phê duyệt và trả tiền. Rồi vài năm sau khi có tiền thì ra quyết định mà không kiểm đếm lại, không bồi thường cho dân trong khoảng thời gian đó (bị cấm xây dựng chuồng trại chăn nuôi phát triển kinh tế). xin hỏi có mập mờ trong quy định này không?

Đáp: Căn cứ Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. UBND tỉnh Vĩnh Phúc  ban hành Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của tỉnh Vĩnh Phúc quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh. Nội dung quyết định thể hiện các nội dung mà Luật, Nghị định, Thông tư trên giao cho UBND tỉnh quy định một số vấn đề cụ thể.

Do các văn bản Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường không quy định về thời gian thực hiện trình tự các bước trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng: từ khi ra thông báo thu hồi đất đến khi công khai phương án bồi thường, phê duyệt phương án bồi thường, chi trả tiền bồi thường cho người dân bị thu hồi đất là bao nhiêu ngày và cũng không quy định UBND cấp tỉnh ban hành quyết định quy định về trình tự, thủ tục thu hồi, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nên UBND tỉnh Vĩnh Phúc chưa có căn cứ để ban hành quyết định về nội dung này.

Nội dung câu hỏi này, sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc sẽ nghiên cứu và xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường để tham mưu UBND tỉnh ban hành quyết định riêng vể trình tự, thủ tục thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng.