Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai 2024
Bạn đang có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai? Bạn đã bao giờ thắc mắc về mức tiền tối đa mà chủ đầu tư được phép thu trước khi bàn giao nhà chưa? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một xu hướng phổ biến tại Việt Nam. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã đưa ra nhiều sửa đổi quan trọng, đặc biệt là quy định về thanh toán và đặt cọc trong giao dịch này. Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện nhiều lần. Trong mua bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần sau phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%. Trong thuê mua, lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, quy định về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại năm 2024 cơ bản vẫn kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi vẫn giữ lại cơ chế thanh toán thành nhiều lần, mức thanh toán lần đầu vẫn là 30%. Tuy nhiên có điểm khác biệt trong mức tiền tối đa được thu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, mức tiền tối đa mà bên bán được thu đã hạ xuống từ 70% còn 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Còn đối với trường hợp mua bán, mức tiền tối đa mà bên bán được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ ở mức 70%, nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì mức được thu tối đa giảm xuống còn 50%. (2) Mức tiền đặt cọc tối đa được thu khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về mức trần tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc với người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì mức tiền đặt cọc tối đa đã quy định cụ thể. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Để thuận tiện trong việc quản lý thực hiện quy định này, pháp luật bắt buộc trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá cho thuê mua nhà ở. Ngoài ra, theo nguyên tắc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định mới này nhằm mục đích hạn chế rủi ro mất mát tài sản cho người mua trong trường hợp hợp đồng không được thực hiện và ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và ổn định thị trường bất động sản.
Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai không?
Người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Thu nhập nào được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật? Người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế. Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Như vậy, trường hợp người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thuộc đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Lưu ý: Trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế. Thu nhập nào được miễn thuế thu nhập cá nhân? Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 và khoản 2 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm: [1] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. [2] Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. [3] Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. [4] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. [5] Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. [6] Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. [7] Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. [8] Thu nhập từ kiều hối. [9] Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật. [10] Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng. [11] Thu nhập từ học bổng [12] Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. [13] Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. [14] Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. [15] Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế. [16] Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ Tóm lại, người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn thuế nêu trên.
Chủ đầu tư có nhất định phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Liệu chủ đầu tư có nhất thiết phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà hay không? Cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết này nhé! (1) Chủ đầu tư có nhất định phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không? Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh)." Như vậy, theo quy định trên, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua nhà ở bằng cách yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng. Điều này giúp đảm bảo rằng nếu có vấn đề xảy ra trong quá trình bàn giao nhà, người mua sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, từ đó tăng cường tính minh bạch và an toàn trong giao dịch bất động sản. (2) Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong trường hợp ngân hàng chấp thuận bảo lãnh? Theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh được các bên thỏa thuận, nhưng phải đảm bảo trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh theo quy định. Những điều này phải được ghi trong thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, dựa vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Lưu ý, thỏa thuận cấp bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực khi cung cấp cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ vào hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng với chủ đầu tư. Thư bảo lãnh này phải được gửi cho chủ đầu tư để cung cấp cho từng bên mua, thuê mua. Theo đó, trên thư bảo lãnh cũng phải ghi rõ thời hạn hiệu lực bảo lãnh. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc theo thời hạn thỏa thuận, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua và chỉ được nhận tiền thanh toán từ bên mua, thuê mua sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng cho họ. (căn cứ theo khoản 4, 5, và 6 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023). (3) Trường hợp chủ đầu tư không làm theo cam kết thì xử lý thế nào? Theo khoản 7 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.” Như vậy, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết mà không trả lại tiền hoặc trả lại nhưng chưa đủ thì người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính cho mình theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh. (4) Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền từ chối bảo lãnh từ ngân hàng không? Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Nếu bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong đó có quy định về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (1) Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định, trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bao gồm: - Thông tin về dự án: tên dự án, địa chỉ, chủ đầu tư,... - Pháp lý của dự án: thông tin pháp lý về hồ sơ thủ tục đầu tư của dự án (quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư,...), thông tin pháp lý về hồ sơ quy hoạch, thiết kế, xây dựng của dự án, thông tin về đất đai của dự án,...v.v - Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua: ghi cụ thể hoặc lập bảng biểu mô tả thông tin về nhà ở (số lượng, vị trí, loại nhà ở, diện tích,...) - Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đã đáp ứng để được bán, cho thuê mua: thông tin về các điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà dự án đã đáp ứng được) - Cam kết của chủ đầu tư dự án - Đề nghị của chủ đầu tư dự án Chủ đầu tư dự án lập một văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các nội dung chủ yếu trên và gửi về cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, kèm theo 01 bộ hồ sơ. (2) Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ sau: - Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng -Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023. Sau khi hoàn thiện hồ sơ, chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được xem xét, giải quyết hồ sơ. (3) Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư sau khi hoàn thiện văn bản thông báo và 01 bộ hồ sơ theo mục (1) và mục (2) đã nêu ở trên thì thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo các bước sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Chủ đầu tư dự án nộp văn bản thông báo và 01 bộ hồ sơ đã hoàn thiện đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh Bước 2: Giải quyết hồ sơ - Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai của dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Trường hợp nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua: Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư. Văn bản trả lời nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XVI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP - Trường hợp không đủ điều kiện bán, cho thuê mua: Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải nêu rõ lý do - Đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Thời hạn giải quyết: 15 ngày, kể từ ngày cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nhận được văn bản thông báo và hồ sơ hợp lệ của chủ đầu tư dự án - Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật. Trên đây là hồ sơ, thủ tục thực hiện việc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mới nhất hiện nay theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Nghị định 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó, có nhiều quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành. Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai 1) Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là: - Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. - Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở. 2) Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. - Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Như vậy, khi các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. So với quy định hiện hành tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bao gồm tiền cọc. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì? Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự hợp pháp, tuy nhiên cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan (1) Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không? Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, không phải loại hợp đồng mua bán nhà ở nào cũng được phép chuyển nhượng. Theo đó, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. (2) Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Như vậy, chỉ khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn được tất cả những điều kiện trên thì mới đủ điều kiện được chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng. (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: - Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai. Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho các bên được thuận lợi khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng,.... Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Hy vọng bài viết trên đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật KDBDS 2023?
Theo quy định mới nhất tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Mức thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật KDBDS 2023 như thế nào? Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần: + Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, + Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; +Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Lưu ý: Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải công khai khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh Căn cứ theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: - Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng; - Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng công trình; Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; Giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở; - Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; - Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; - Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Như vậy, vệc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lại được thực hiện theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và trước khi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Quy định điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025. 1. Quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Nhà ở thuộc tài sản công theo định nghĩa tại khoản 11 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. - Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này. Như vậy, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là các loại nêu trên, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định. Hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định nội dung này. 2. Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: - Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. - Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện nêu trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này. Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Đồng thời, có thể thấy rằng quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể, chi tiết hơn điều kiện đưa vào kinh doanh trong trường hợp này so với quy định hiện hành. 3. Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể: - Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; - Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; - Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua. Có thể thấy về tỷ lệ thanh toán trong các lần thanh toán khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn tương tự như quy định hiện hành nhưng được quy định cụ thể hơn. Ngoài ra, tại Điều 25 cũng quy định việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Điều kiện kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2025
Loại nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở vẫn chưa hoàn tất đưa vào sử dụng. Nhưng lại rất được nhiều người có nhu cầu tìm mua, vậy điều kiện để đưa vào kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2025 quy định ra sao? 1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giải thích nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở, căn hộ vẫn chưa hoàn tất xây dựng hoặc chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng thì được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. 2. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. - Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 3. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như sau: - Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây: + Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản; + Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Đây là nội dung tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN, ngày 03/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc NHNNVN ban hành. Trong đó, quy định quản lý hoạt động bảo lãnh nổi bật như bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, Thông tư nêu rõ trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? (1) Bảo lãnh ngân hàng Bảo lãnh là một thuật ngữ thường được dùng trong lĩnh vực giao dịch dân sự đặc biệt là ngân hàng, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng. Trong đó, bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện. Hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký. (2) Nhà ở hình thành trong tương lai Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tóm lại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động mà ngân hàng thực hiện cam kết nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức được bảo lãnh để đầu tư xây dựng nhà ở, bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Điều kiện thực hiện bảo lãnh Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi: - Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng). - Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và quy định của pháp luật có liên quan. Trình tự thực hiện bảo lãnh Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư. Ngân hàng thương mại và chù đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh mua, bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về hợp đồng bảo lãnh và thỏa thuận bảo lãnh. Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua. Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đế Ị>hát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cap thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt; Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Xem thêm Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/4/2023 thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Thông tư 13/2017/TT-NHNN.
Thủ tục, hồ sơ đế bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên dự án muốn được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì: 1. Hồ sơ pháp lý gồm những gì? 2. Trình tự thực hiện, Các bước thực hiện thủ tục hành chính như thế nào? 3. Mẫu văn bản xin phê duyệt Và những thủ tục liên quan để mình có thể trình và xin được phê duyệt để đủ điều kiện được bán và cho thuê. Theo tìm hiểu của mình đối với việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì theo quy định là phải có các tài liệu sau (theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014): - Giấy tờ về quyền sử dụng đất. - Hồ sơ dự án. - Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. - Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; - Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Ngoài ra, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) sẽ có văn bản trả lời là đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không. Nói cách khác, để thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì trước tiên chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu như đã nêu ở trên, sau đó gửi thông báo đến Sở Xây dựng về việc tổ chức bán, cho thuê mua nhà ở. Khi gửi thông báo này thì thường chủ đầu tư cũng sẽ phải gửi kèm một bộ tài liệu đã chuẩn bị ở trên. Trong vòng 15 ngày thì Sở sẽ có văn bản trả lời là được hay không được tiến hành. Văn bản thông báo này thì mình không tìm được văn bản cụ thể, không rõ mẫu như thế nào các bạn.
Phân biệt thế chấp Quyền tài sản phát sinh từ HĐMB và Nhà ở hình thành trong tương lai
Kính nhờ anh chị hỗ trợ giúp e: Khi khách hàng mua nhà ở dự án (thủ tục xây dựng dự án, tính pháp lý ...đáp ứng yêu cầu, quy định pháp luật), dự án chưa hoàn thành, Chủ đầu tư và khách hàng mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở GT 1050trđ đủ điều kiện vay mua nhà theo gói 30.000 tỷ, Khách hàng vay vốn ngân hàng để thanh toán, ngân hàng nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay dưới 2 hình thức: 1. Nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán; 2. NHận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Anh chị cho e hỏi 2 hình thức trên khác nhau như thế nào, vận dụng trong trường hợp nào thì phù hợp và và hậu quả xử lý khi phát sinh nợ quá hạn xử lý TSBĐ Trân trọng
Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai 2024
Bạn đang có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai? Bạn đã bao giờ thắc mắc về mức tiền tối đa mà chủ đầu tư được phép thu trước khi bàn giao nhà chưa? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một xu hướng phổ biến tại Việt Nam. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã đưa ra nhiều sửa đổi quan trọng, đặc biệt là quy định về thanh toán và đặt cọc trong giao dịch này. Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện nhiều lần. Trong mua bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần sau phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%. Trong thuê mua, lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, quy định về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại năm 2024 cơ bản vẫn kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi vẫn giữ lại cơ chế thanh toán thành nhiều lần, mức thanh toán lần đầu vẫn là 30%. Tuy nhiên có điểm khác biệt trong mức tiền tối đa được thu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, mức tiền tối đa mà bên bán được thu đã hạ xuống từ 70% còn 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Còn đối với trường hợp mua bán, mức tiền tối đa mà bên bán được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ ở mức 70%, nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì mức được thu tối đa giảm xuống còn 50%. (2) Mức tiền đặt cọc tối đa được thu khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về mức trần tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc với người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì mức tiền đặt cọc tối đa đã quy định cụ thể. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Để thuận tiện trong việc quản lý thực hiện quy định này, pháp luật bắt buộc trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá cho thuê mua nhà ở. Ngoài ra, theo nguyên tắc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định mới này nhằm mục đích hạn chế rủi ro mất mát tài sản cho người mua trong trường hợp hợp đồng không được thực hiện và ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và ổn định thị trường bất động sản.
Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai không?
Người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Thu nhập nào được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật? Người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế. Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Như vậy, trường hợp người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thuộc đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Lưu ý: Trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế. Thu nhập nào được miễn thuế thu nhập cá nhân? Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 và khoản 2 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm: [1] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. [2] Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. [3] Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. [4] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. [5] Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. [6] Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. [7] Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. [8] Thu nhập từ kiều hối. [9] Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật. [10] Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng. [11] Thu nhập từ học bổng [12] Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. [13] Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. [14] Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. [15] Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế. [16] Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ Tóm lại, người nhận thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn thuế nêu trên.
Chủ đầu tư có nhất định phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Liệu chủ đầu tư có nhất thiết phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà hay không? Cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết này nhé! (1) Chủ đầu tư có nhất định phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không? Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh)." Như vậy, theo quy định trên, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua nhà ở bằng cách yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng. Điều này giúp đảm bảo rằng nếu có vấn đề xảy ra trong quá trình bàn giao nhà, người mua sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, từ đó tăng cường tính minh bạch và an toàn trong giao dịch bất động sản. (2) Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong trường hợp ngân hàng chấp thuận bảo lãnh? Theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh được các bên thỏa thuận, nhưng phải đảm bảo trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh theo quy định. Những điều này phải được ghi trong thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, dựa vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Lưu ý, thỏa thuận cấp bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực khi cung cấp cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ vào hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng với chủ đầu tư. Thư bảo lãnh này phải được gửi cho chủ đầu tư để cung cấp cho từng bên mua, thuê mua. Theo đó, trên thư bảo lãnh cũng phải ghi rõ thời hạn hiệu lực bảo lãnh. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc theo thời hạn thỏa thuận, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua và chỉ được nhận tiền thanh toán từ bên mua, thuê mua sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng cho họ. (căn cứ theo khoản 4, 5, và 6 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023). (3) Trường hợp chủ đầu tư không làm theo cam kết thì xử lý thế nào? Theo khoản 7 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.” Như vậy, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết mà không trả lại tiền hoặc trả lại nhưng chưa đủ thì người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính cho mình theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh. (4) Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền từ chối bảo lãnh từ ngân hàng không? Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Nếu bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong đó có quy định về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (1) Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định, trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bao gồm: - Thông tin về dự án: tên dự án, địa chỉ, chủ đầu tư,... - Pháp lý của dự án: thông tin pháp lý về hồ sơ thủ tục đầu tư của dự án (quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư,...), thông tin pháp lý về hồ sơ quy hoạch, thiết kế, xây dựng của dự án, thông tin về đất đai của dự án,...v.v - Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua: ghi cụ thể hoặc lập bảng biểu mô tả thông tin về nhà ở (số lượng, vị trí, loại nhà ở, diện tích,...) - Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đã đáp ứng để được bán, cho thuê mua: thông tin về các điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà dự án đã đáp ứng được) - Cam kết của chủ đầu tư dự án - Đề nghị của chủ đầu tư dự án Chủ đầu tư dự án lập một văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các nội dung chủ yếu trên và gửi về cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, kèm theo 01 bộ hồ sơ. (2) Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ sau: - Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng -Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023. Sau khi hoàn thiện hồ sơ, chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được xem xét, giải quyết hồ sơ. (3) Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư sau khi hoàn thiện văn bản thông báo và 01 bộ hồ sơ theo mục (1) và mục (2) đã nêu ở trên thì thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo các bước sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Chủ đầu tư dự án nộp văn bản thông báo và 01 bộ hồ sơ đã hoàn thiện đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh Bước 2: Giải quyết hồ sơ - Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai của dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Trường hợp nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua: Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư. Văn bản trả lời nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XVI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP - Trường hợp không đủ điều kiện bán, cho thuê mua: Cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải nêu rõ lý do - Đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Thời hạn giải quyết: 15 ngày, kể từ ngày cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nhận được văn bản thông báo và hồ sơ hợp lệ của chủ đầu tư dự án - Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật. Trên đây là hồ sơ, thủ tục thực hiện việc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mới nhất hiện nay theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Nghị định 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó, có nhiều quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được bổ sung so với quy định hiện hành. Quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai 1) Tiền đặt cọc không quá 5% giá nhà ở hình thành trong tương lai Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là: - Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. - Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở. 2) Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. - Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Như vậy, khi các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. So với quy định hiện hành tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bao gồm tiền cọc. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì? Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, sau khi có đủ các điều kiện thì mới được phép thu cọc, và chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự hợp pháp, tuy nhiên cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan (1) Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không? Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, không phải loại hợp đồng mua bán nhà ở nào cũng được phép chuyển nhượng. Theo đó, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. (2) Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Như vậy, chỉ khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn được tất cả những điều kiện trên thì mới đủ điều kiện được chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng. (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: - Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai. Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho các bên được thuận lợi khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng,.... Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Hy vọng bài viết trên đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật KDBDS 2023?
Theo quy định mới nhất tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Mức thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật KDBDS 2023 như thế nào? Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: - Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần: + Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, + Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; +Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Lưu ý: Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải công khai khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh Căn cứ theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: - Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng; - Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng công trình; Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; Giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở; - Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; - Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; - Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Như vậy, vệc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lại được thực hiện theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và trước khi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Quy định điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025. 1. Quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Nhà ở thuộc tài sản công theo định nghĩa tại khoản 11 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. - Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này. Như vậy, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là các loại nêu trên, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định. Hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định nội dung này. 2. Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: - Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. - Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện nêu trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này. Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Đồng thời, có thể thấy rằng quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể, chi tiết hơn điều kiện đưa vào kinh doanh trong trường hợp này so với quy định hiện hành. 3. Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể: - Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; - Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; - Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua. Có thể thấy về tỷ lệ thanh toán trong các lần thanh toán khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn tương tự như quy định hiện hành nhưng được quy định cụ thể hơn. Ngoài ra, tại Điều 25 cũng quy định việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Điều kiện kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2025
Loại nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở vẫn chưa hoàn tất đưa vào sử dụng. Nhưng lại rất được nhiều người có nhu cầu tìm mua, vậy điều kiện để đưa vào kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2025 quy định ra sao? 1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giải thích nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở, căn hộ vẫn chưa hoàn tất xây dựng hoặc chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng thì được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. 2. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: + Quyết định giao đất; + Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có các loại giấy tờ sau đây: + Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. - Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua. - Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 3. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như sau: - Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây: + Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản; + Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Đây là nội dung tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN, ngày 03/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc NHNNVN ban hành. Trong đó, quy định quản lý hoạt động bảo lãnh nổi bật như bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, Thông tư nêu rõ trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì? (1) Bảo lãnh ngân hàng Bảo lãnh là một thuật ngữ thường được dùng trong lĩnh vực giao dịch dân sự đặc biệt là ngân hàng, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng. Trong đó, bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện. Hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký. (2) Nhà ở hình thành trong tương lai Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tóm lại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động mà ngân hàng thực hiện cam kết nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức được bảo lãnh để đầu tư xây dựng nhà ở, bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Điều kiện thực hiện bảo lãnh Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi: - Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng). - Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và quy định của pháp luật có liên quan. Trình tự thực hiện bảo lãnh Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư. Ngân hàng thương mại và chù đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh mua, bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về hợp đồng bảo lãnh và thỏa thuận bảo lãnh. Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua. Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đế Ị>hát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cap thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt; Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Xem thêm Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/4/2023 thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Thông tư 13/2017/TT-NHNN.
Thủ tục, hồ sơ đế bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên dự án muốn được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì: 1. Hồ sơ pháp lý gồm những gì? 2. Trình tự thực hiện, Các bước thực hiện thủ tục hành chính như thế nào? 3. Mẫu văn bản xin phê duyệt Và những thủ tục liên quan để mình có thể trình và xin được phê duyệt để đủ điều kiện được bán và cho thuê. Theo tìm hiểu của mình đối với việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì theo quy định là phải có các tài liệu sau (theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014): - Giấy tờ về quyền sử dụng đất. - Hồ sơ dự án. - Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. - Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; - Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Ngoài ra, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) sẽ có văn bản trả lời là đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không. Nói cách khác, để thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì trước tiên chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu như đã nêu ở trên, sau đó gửi thông báo đến Sở Xây dựng về việc tổ chức bán, cho thuê mua nhà ở. Khi gửi thông báo này thì thường chủ đầu tư cũng sẽ phải gửi kèm một bộ tài liệu đã chuẩn bị ở trên. Trong vòng 15 ngày thì Sở sẽ có văn bản trả lời là được hay không được tiến hành. Văn bản thông báo này thì mình không tìm được văn bản cụ thể, không rõ mẫu như thế nào các bạn.
Phân biệt thế chấp Quyền tài sản phát sinh từ HĐMB và Nhà ở hình thành trong tương lai
Kính nhờ anh chị hỗ trợ giúp e: Khi khách hàng mua nhà ở dự án (thủ tục xây dựng dự án, tính pháp lý ...đáp ứng yêu cầu, quy định pháp luật), dự án chưa hoàn thành, Chủ đầu tư và khách hàng mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở GT 1050trđ đủ điều kiện vay mua nhà theo gói 30.000 tỷ, Khách hàng vay vốn ngân hàng để thanh toán, ngân hàng nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay dưới 2 hình thức: 1. Nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán; 2. NHận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Anh chị cho e hỏi 2 hình thức trên khác nhau như thế nào, vận dụng trong trường hợp nào thì phù hợp và và hậu quả xử lý khi phát sinh nợ quá hạn xử lý TSBĐ Trân trọng
