VKSND Tối cao giải đáp vướng mắc về hòa giải tranh chấp đất đai
Ngày 09/9/2024, VKSND Tối cao đã có Công văn 3854/VKSTC-V9 Giải đáp vướng mắc về kiểm sát việc giải quyết vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/9/14/cong-van-3854.pdf Công văn 3854/VKSTC-V9 (1) VKSND Tối cao giải đáp vướng mắc về hòa giải tranh chấp đất đai Cụ thể, tại VKSND tỉnh Lâm Đồng có đặt câu hỏi về việc thực hiện Luật Đất đai như sau: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện khởi kiện đã qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo Điều 202 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp hòa giải không có đủ thành phần theo quy định. Theo đó, hiện có 02 quan điểm về vấn đề này như sau: - Việc hòa giải thiếu thành phần hòa giải là không đủ điều kiện khởi kiện nên trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. - Điều 202 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP chỉ quy định điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất là đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, việc trả lại đơn khởi kiện với lý do việc hòa giải thiếu thành phần là không đúng. Giải đáp về vướng mắc nêu trên, VKSND Tối cao trích dẫn quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau: “2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.” Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi các khoản 27, 28 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc bao gồm: - Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. - Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tô trưởng tô dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh; - Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 02 thì được coi là việc hòa giải không thành. Theo đó, có thể thấy, hiện nay, pháp luật không quy định nếu Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đủ thành phần thì cuộc họp hòa giải không được tiến hành hay việc hòa giải không có hiệu lực. Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đưa ra quyết định, không biểu quyết theo đa số. Hơn nữa, theo quy định nêu trên thì Hội đồng có thành phần rất linh hoạt như “đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất; tùy từng trường hợp cụ thế, có thế mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh”. Do đó, có một số thành phần Hội đồng không mang tính bắt buộc. Còn đối với tranh chấp đất đai cần qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp bởi vì đây thuộc loại tranh chấp về quyền sở hữu (quyền sử dụng đất thuộc về ai) nên vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại nơi có đất là rất quan trọng (là nơi quản lý hồ sơ, tài liệu về nguồn gốc đất, nắm được quá trình sử dụng đất, những người sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thời điểm phát sinh tranh chấp...). Đây là cơ sở để Toà án có được thông tin để giải quyết đúng đắn vụ án. Hơn nữa, việc hòa giải nhằm đến làm rõ quan điểm, ý chí, nguyện vọng của các bên, giúp các bên thỏa thuận, thống nhất được với nhau để chấm dứt tranh chấp. Thế nên, trường hợp các bên đã hoà giải không thành và khởi kiện thì không nên đặt nặng nhũng vấn đề mang tính hình thức của việc hoà giải mà làm chậm trễ việc giải quyết tranh chấp của các bên. Vì vậy, quan điểm thứ 02 mà VKSND tỉnh Lâm Đồng nêu là hợp lý. (2) VKSND Tối cao giải đáp thắc mắc về Hợp đồng ủy quyền Cụ thể, VKSND tỉnh Lâm Đồng có nêu vướng mắc đối với Hợp đồng ủy quyền như sau: Tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định trường hợp uỷ quyền không có thù lao thì bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên kia biết một thời gian hợp lý. Tuy nhiên, việc xác định một bên đã hoàn thành nghĩa vụ báo trước là khó, dẫn đến không đủ cơ sở xác định hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt hay chưa. Theo đó, VKSND Tối cao giải đáp về vướng mắc nêu trên như sau: - Đối với hợp đồng uỷ quyền không có thù lao, tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên kia biết một thời gian hợp lý. Mà theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 thì “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt”. Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng là các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp; bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện; bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. Theo đó, đương sự cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ báo trước và hợp đồng đã chấm dứt có trách nhiệm chứng minh việc đã báo trước và việc bên kia đã nhận được thông báo chấm dứt. Để xác định việc báo trước có bảo đảm “thời gian hợp lý” hay không thì còn phải xem xét đối với từng công việc uỷ quyền cụ thể, thỏa thuận về trách nhiệm báo trước của các bên và thực tế thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trong cả quá trình thực hiện hợp đồng (thói quen, tập quán hành xử giữa các bên). Xem chi tiết tại Công văn 3854/VKSTC-V9 ngày 09/9/2024.
Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào?
Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào? Thời hạn của hợp đồng ủy quyền là bao lâu? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào? Đối với vấn đề này, ngày 20/9/2011, Tổng Cục thuế đã có Công văn 3373/TCT-TNCN hướng dẫn về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền như sau: - Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN. - Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng đó có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà. Để đơn giản, có thể hiểu trong trường hợp này việc nộp thuế TNCN sẽ phụ thuộc vào 02 điều kiện như sau: - Hợp đồng uỷ quyền tại đây không thuộc vào một trong trường hợp được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và bên uỷ quyền không nhận thù lao. - Hợp đồng uỷ quyền tại đây thực chất là một hợp đồng mua bán, trong đó nội dung của uỷ quyền bao gồm quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, và định đoạt nhà đất, bao gồm cả các hành động như cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng, thế chấp, và không phải trả lại nhà đất. Theo đó mà hợp đồng uỷ quyền sẽ được xác định là một hợp đồng mua bán nhà đất và người ủy quyền sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định. Trường hợp người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền để bán nhà đất cho người khác, thì đây sẽ được xem xét như một hợp đồng mua bán, và do đó, sẽ phải nộp thuế TNCN hai lần. Ngược lại, nếu chứng minh được hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất không phải là hợp đồng mua bán thì các bên sẽ không phải nộp thuế TNCN lần thứ hai. (2) Thời hạn của hợp đồng ủy quyền là bao lâu? Căn cứ Điều 563 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về thời hạn ủy quyền như sau: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, thời hạn của hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên tự thỏa thuận và thường sẽ là thời gian được ấn định cụ thể hoặc tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân thì có được miễn thuế?
Chuyển nhượng lại miếng đất đã mua bằng hợp đồng ủy quyền cho người thân thì có được miễn thuế hay không? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. Pháp luật quy định thế nào về Hợp đồng ủy quyền? Căn cứ theo Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về Hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” Căn cứ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, bản chất của việc ủy quyền là làm thay nên khi thực hiện chuyển nhượng mảnh đất với danh nghĩa là người đại diện của người ủy quyền theo hợp đồng ủy quyền thì chỉ đang thay mặt người ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến mảnh đất. Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân thì có được miễn thuế? Theo đó, về mặt nguyên tắc thì người chủ sở hữu miếng đất (người ủy quyền) trong trường hợp này vẫn có nghĩa vụ nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật. Liên quan vấn đề trên, ngày 20/9/2011, Tổng cục thuế đã có Công văn 3373/TCT-TNCN về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền như sau: Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSD đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại Khoản 1 và 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Trường hợp người ủy quyền thực hiện ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN. Như vậy, đối với trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền và thực hiện chuyển nhượng lại cho người thân trong gia đình thì có thể hiểu người nộp thuế TNCN ở đây là người nhận ủy quyền. Tuy nhiên, về mặt luật định, các bên phải có thỏa thuận về việc bên nào sẽ chi tiền để nộp thuế, bởi trên giấy tờ thì người ủy quyền mới là người chủ sở hữu của miếng đất nên khi thực hiện việc bán miếng đất thì người này phải đóng thuế. Chính vì thế, khi miếng đất được chuyển nhượng cho người thân của người nhận ủy quyền thì cũng không được miễn thuế vì trên giấy tờ là người này được nhận chuyển nhượng từ người chủ sở hữu của miếng thất. Theo đó, hai người này không thuộc đối tượng được miễn thuế bởi theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định khi chuyển nhượng BĐS trong trường sau thì được miễn thuế TNCN, cụ thể: - Giữa vợ với chồng. - Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ. - Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi. - Cha chồng, mẹ chồng với con dâu. - Cha vợ, mẹ vợ với con rể. - Ông nội, bà nội với cháu nội. - Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại. - Anh, chị, em ruột với nhau. Tổng kết lại, hợp đồng ủy quyền chỉ là hợp đồng cho phép người nhận ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Theo đó, trường hợp mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân trong gia đình thì sẽ không được miễn thuế bởi thực chất trường hợp này phát sinh quan hệ giao dịch giữa người ủy quyền và người thân của bên nhận ủy quyền.
Mẫu giấy ủy quyền mua bán nhà đất 2024? Giấy ủy quyền có bắt buộc công chứng?
Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền giống hay khác nhau? Trong trường hợp nào được ủy quyền mua bán nhà đất? Mẫu giấy ủy quyền mua bán nhà đất 2024? Bài viết sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này. Trường hợp nào được ủy quyền mua bán nhà đất? Hiện nay, không có quy định cụ thể nào về giấy ủy quyền, chỉ có quy định về hợp đồng ủy quyền căn cứ tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng giấy ủy quyền là một hình thức đại diện, ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định một người khác được đại diện cho mình thực hiện một hoặc một vài công việc trong phạm vi ủy quyền. Như vậy, giấy ủy quyền mua bán nhà đất được sử dụng trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thể tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện việc đó. Điểm khác nhau cơ bản giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền? Khác với hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền được lập và ký bởi người ủy quyền (ủy quyền đơn phương), thay vì hợp đồng ủy quyền sẽ được lập và ký bởi người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra, về quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền cũng có điểm khác biệt giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền, cụ thể: - Hợp đồng ủy quyền: Bên được ủy quyền phải thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng ủy quyền, nếu thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền thì bên ủy quyền không chịu trách nhiệm đối với phần vượt quá. Nếu sau khi hợp đồng ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc theo cam kết thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có). Xem và tải Mẫu hợp đồng ủy quyền thông dụng https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/21/mau-hop-dong-uy-quyen_1009172841.doc - Giấy ủy quyền: Bên được ủy quyền thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình ghi trong giấy ủy quyền. Nếu sau khi giấy ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc theo cam kết thì bên ủy quyền cũng không có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện, kể cả việc bồi thường thiệt hại, nếu có. Xem và tải Mẫu giấy ủy quyền thông dụng https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/21/giay-uy-quyen-viet-tay.docx Như vậy, giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền không phải là sự thỏa thuận giữa các bên như hợp đồng ủy quyền. Giấy ủy quyền có cần công chứng không? Hình thức của giấy ủy quyền có thể theo quy định của pháp luật hoặc do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay không có văn bản nào quy định tập trung về hình thức của giấy ủy quyền. Song, Luật Công chứng 2014 cũng không hề quy định bắt buộc trường hợp nào ủy quyền phải công chứng. Tuy nhiên, một số văn bản chuyên ngành lại yêu cầu cụ thể. Ví dụ: Ủy quyền của vợ chồng cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ phải lập thành văn bản có công chứng. Việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). Thế nhưng, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng. Phí công chứng ủy quyền mua bán nhà đất là bao nhiêu? Căn cứ tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức phí đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, cụ thể: TT Loại việc Mức thu (đồng/trường hợp) 1 Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 40 nghìn 2 Công chứng hợp đồng bảo lãnh 100 nghìn 3 Công chứng hợp đồng ủy quyền 50 nghìn 4 Công chứng giấy ủy quyền 20 nghìn 5 Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC) 40 nghìn 6 Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch 25 nghìn 7 Công chứng di chúc 50 nghìn 8 Công chứng văn bản từ chối nhận di sản 20 nghìn 9 Các công việc công chứng hợp đồng, giao dịch khác 40 nghìn Như vậy, hiện nay phí công chứng hợp đồng ủy quyền là 50.000 đồng/trường hợp, công chứng giấy ủy quyền là 20.000 đồng/trường hợp. Lưu ý: Mức thu phí công chứng quy định trên đây được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng cần làm gì?
Bà A có ủy quyền cho bà B thay bà A đứng ra bán đất, nhận cọc. Bà B sẽ chuyển khoản đủ số tiền khách đặt cọc cho bà A nhưng bà B chưa chịu giao đủ số tiền như đã ghi trong hợp đồng đặt cọc nên bà A muôn huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên hợp đồng ủy quyền này có công chứng tại UBND xã. Vậy phải làm thế nào? Hủy bỏ hợp đồng công chứng Theo Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Do hợp đồng ủy quyền của bà A và bà B được công chứng tại UBND xã nên nếu bà A muốn hủy hợp đồng ủy quyền thì cần có chữ ký của bà B và việc hủy hợp đồng này phải diễn ra tại UBND xã. Khi đó thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền thực hiện như sau: Thành phần hồ sơ: + Phiếu yêu cầu công chứng tại trụ sở hoặc Phiếu yêu cầu công chứng ngoài trụ sở (nếu có) (theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng); + Dự thảo Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng (nếu có); + Bản chính Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng hoặc giấy tờ khác của các bên; + Bản chính giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của các bên: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân...; + Bản chính Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Quy trình hủy bỏ hợp đồng ủy quyền công chứng: Bước 1: Nộp hồ sơ: Người yêu cầu công chứng hoàn thiện 01 bộ hồ sơ nêu trên và nộp trực tiếp tại UBND xã. Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: - Người nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thì cán bộ công chứng và ghi vào sổ công chứng. - Công chứng viên giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Bước 3: Thực hiện công chứng: Trường hợp các bên có dự thảo hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng: Công chứng viên kiểm tra dự thảo; nếu trong dự thảo có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật thì các bên sửa chữa theo yêu cầu của công chứng viên. Nếu không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Trường hợp các bên không có dự thảo hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng: Công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu các bên trong trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho các bên nghe theo đề nghị của các bên. Các bên đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu. Bước 4: Trả kết quả: Công chứng viên thu phí, thù lao công chứng, trả hồ sơ cho người yêu cầu và lưu trữ hồ sơ công chứng. Thời hạn công chứng: không quá 02 ngày làm việc; trường hợp hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Trong trường hợp bà B không đồng ý hủy bỏ hợp đồng công chứng thì bà A có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu Yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu Thủ tục giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo Điều 398, Điều 399 và Điều 400 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau: * Đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật theo quy định của pháp luật về công chứng. - Đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu phải có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 362 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: + Ngày, tháng, năm làm đơn; + Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự; + Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu; + Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự đó; + Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó (nếu có); + Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình; + Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức yêu cầu là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp. - Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là có căn cứ và hợp pháp. * Chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là 01 tháng, kể từ ngày Tòa án thụ lý đơn yêu cầu; hết thời hạn này, Tòa án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu. - Sau khi thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, Tòa án có thẩm quyền phải thông báo ngay cho tổ chức hành nghề công chứng, Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng, người yêu cầu công chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Viện kiểm sát cùng cấp. - Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, nếu người yêu cầu rút đơn yêu cầu thì Tòa án ra quyết định đình chỉ việc xét đơn yêu cầu. - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Tòa án phải mở phiên họp để xét đơn yêu cầu. * Quyết định tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. - Trường hợp chấp nhận đơn yêu cầu thì Tòa án ra quyết định tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Trong quyết định này, Tòa án phải quyết định về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo quy định của pháp luật. => Theo đó, khi muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng thì cần chữ ký của các bên. Trong trường hợp một bên không muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng thì bên còn lại có thể đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu.
Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng, chứng thực không?
Xin chào TVPL, tôi có vấn đề cần tham khảo về việc đơn phương chấm dứt HĐ ủy quyền. Nếu tối là người được ủy quyền thì tôi có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng không. Vì HĐ ủy quyền này xung đột lợi ích của người ủy quyền với tôi. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền? Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thực hiện ủy quyền: “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền - Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. - Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. - Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.” Theo quy định trên, người được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, tuy nhiên người được ủy quyền cần phải thông báo trước cho người ủy quyền trong thời gian hợp lý. Theo đó, nếu cảm thấy hợp đồng xung đột với lợi ích của mình thì người được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt HĐ ủy quyền bất cứ lúc nào. Trường hợp hợp đồng ủy quyền có được trả thù lao thì người được ủy quyền cần phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có). Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng? Căn cứ Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau: "Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch - Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. - Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. - Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này." Theo quy định trên, với hợp đồng ủy quyền đã có công chứng, người được ủy quyền chỉ được hủy bỏ, chấm dứt khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của người ủy quyền và bên thứ ba (nếu có). Theo đó căn cứ quy định của pháp luật công chứng thì người được ủy quyền muốn hủy hợp đồng ủy quyền thì mình và người ủy quyền cần thực hiện thỏa thuận, cam kết hủy bỏ hợp đồng ủy quyền này tại nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền trước đó.
Hợp đồng ủy quyền và các vấn đề pháp lý xoay quanh
Bên A ủy quyền toàn phần cho bên B ( chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp.....). - Rủi ro đối với bên A, bên B là những gì? - Bên A đã ủy quyển cho bên B thì có được ủy quyền cho bên C hay không?
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực
Trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền đang có hiệu lực, vợ trong phạm vi được ủy quyền của mình mang thửa đất đi thế chấp để vay vốn. Trong thời gian vay vốn, nếu hợp đồng uỷ quyền này bị chấm dứt đơn phương thì hợp đồng thế chấp có còn hiệu lực không? Tại Điều 317, Điều 327, Điều 567, Điều 143 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 317. Thế chấp tài sản 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” “Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; 2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; 3. Tài sản thế chấp đã được xử lý; 4. Theo thoả thuận của các bên.” “Điều 567. Nghĩa vụ của bên uỷ quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được uỷ quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được uỷ quyền; trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.” “Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện 1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây: a) Người được đại diện đồng ý; b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện. 2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch. 3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. 4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.” Trường hợp này cần xác định rõ, thửa đất mà chồng ủy quyền cho vợ là tài sản riêng của chồng và chồng ủy quyền cho vợ để thay mình thực hiện việc thế chấp tài sản để vay vốn. Theo quy định của pháp luật về thế chấp tài sản thì chủ sở hữu mới có quyền thế chấp tài sản do đó ở đây vợ thực hiện giao dịch thế chấp tài sản thay chồng trong phạm vi được ủy quyền. Căn cứ theo quy định của pháp luật, việc chấm dứt thế chấp tài sản, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất xảy ra trong các trường hợp: - Bên vay vốn đã trả xong khoản vay; - Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; - Tài sản thế chấp đã được xử lý; - Theo thoả thuận của các bên. Bên cạnh đó, nghĩa vụ của bên ủy quyền là phải chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. Từ những căn cứ trên, hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt không phải là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thế chấp. Do đó, khi hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt thì hợp đồng thế chấp vẫn còn hiệu lực vì chỉ chấm dứt khi thuộc 4 trường hợp trên. Trong hợp đồng ủy quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền là phải chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. Theo đó, nếu những việc vợ thực hiện bao gồm thế chấp thửa đất là trong phạm vi ủy quyền của chồng thì chồng sẽ phải chịu trách nhiệm về tiếp tục thực hiện tiếp hợp đồng thế chấp này sau khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực. Trường hợp vợ thực hiện vượt quá phạm vi được ủy quyền tùy theo trường hợp mà sẽ xử lý theo Điều 143 Bộ luật dân sự 2015.
Chồng có được lập hợp đồng ủy quyền cho vợ với nội dung ủy quyền liên quan đến thửa đất là tài sản riêng của chồng được không? Trong hợp đồng chồng có được quy định về trả thù lao là 1 triệu đồng cho vợ không? Nếu chồng không thanh toán thù lao này thì sao? Tại Điều 562, Điều 565, Điều 566, Điều 567, Điều 568 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 562. Hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” “Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền 1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. 2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. 3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. 4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. 5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.” “Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền 1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. 2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.” “Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.” “Điều 568. Quyền của bên ủy quyền 1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. 2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.” “Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. 2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.” Căn cứ quy định trên, hiện tại pháp luật không hạn chế việc vợ chồng ủy quyền cho nhau. Do đó, chồng có thể ủy quyền cho vợ để thực hiện các việc liên quan đến thửa đất và vợ sẽ thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền, chồng là người ủy quyền và vợ là người được ủy quyền. Ngoài ra trong hợp đồng ủy quyền còn có điều khoản về thanh toán chi phí, có thể hiểu là thù lao cho người được ủy quyền để thực hiện công việc, việc thỏa thuận thù lao này là phù hợp theo quy định của pháp luật. Do đó chồng có thể ủy quyền cho vợ và trả thù lao 1 triệu đồng cho vợ. Nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng thì chồng có nghĩa vụ phải trả thù lao cho vợ và vợ có quyền được nhận thù lao từ chồng. Trường hợp chồng không trả thù lao cho vợ theo nghĩa vụ trong hợp đồng thì có thể là một trong những lí do để vợ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và chồng vẫn phải trả thù lao cho vợ tương ứng với công việc mà được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có thỏa thuận về bồi thường.
CO form E ủy quyền có được chấp nhận tại Việt Nam?
Xin chào Luật sư. Cho mình hỏi, vấn đề về CO form E giữa 3 bên ( ủy quyền) có được chấp nhận tại Việt Nam?
Một số lưu ý cho người định cư nước ngoài mua đất tại Việt Nam
Theo ước tính có hơn 5 triệu người Việt sinh sống và làm việc tại nước ngoài, chưa kể việc một số người định cư ở nước ngoài theo dạng xuất khẩu lao động. Nhờ nhóm đối tượng này Việt Nam chúng ta đã thu hút nhiều đồng ngoại tệ về Việt Nam, qua đó giúp nền kinh tế được phát triển hơn. Thông thường người Việt tại nước ngoài sẽ chọn cách gửi tiền về cho người thân, bạn bè thân thích mua đất giùm, tích cóp đầu tư sau khi trở lại VIệt Nam. Tuy nhiên, lợi dụng việc đó nhiều người thường đặt sự uy tín lên hàng đầu mà không làm bất kỳ giấy tờ nào. Sau khi trở về Việt Nam thì lại mất trắng số tiền mà mình gửi, thì sau đây là một số lưu ý cho người định cư tại nước ngoài muốn mua đất ở Việt Nam. 1. Kiểm tra đất kỹ càng * Đất có nằm trong diện quy hoạch không? Đây là một vấn đề cực kỳ quan trọng đối với người không trực tiếp mua đất và kiểm tra các giấy tờ có liên quan. Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương và tùy vào từng thời điểm là khác nhau, vì thế người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý kỹ điều này. Vậy đất quy hoạch là gì? Thì theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Qua đó, đất đã nằm trong diện quy hoạch thì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi để thực hiện các chính sách của nhà nước đối với khu đất đó. Để biết mảnh đất mình muốn mua có nằm trong diện quy hoạch không thì người đó phải kiểm tra mảnh đất đó như sau: - Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin có ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bên cạnh đó, thông tin này sẽ nằm trong phần ghi chú. - Nhờ các công ty tư vấn dịch vụ nhà đất ở địa phương mà mình có ý định nhắm đến kiểm tra. Chỉ cần bỏ ra số ít tiền để thuê việc kiểm tra này, bạn sẽ được các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai tư vấn kỹ lưỡng. - Đến Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương để kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch hay không, đây cũng là cách chính xác nhất nhưng thủ tục có thể khá lâu. *Đất chính chủ Để tránh xảy ra tranh chấp thì người chuyển nhượng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của người chuyển nhượng. Đây là một điều kiện rất quan trọng vì khi mua đất mà không xem xét trường hợp này thì có thể dẫn đến kiện tụng và hợp đồng chuyển nhượng có thể sẽ vô hiệu nếu mảnh đất này đứng tên của nhiều người. Theo đó, cần phải lưu lý việc đảm bảo rằng chủ sử dụng mảnh đất bạn muốn mua là chủ sử dụng đất hợp pháp. Đây là một trường hợp khác, nếu đất này là đất được người đang ở sử dụng bất hợp pháp mà bạn bỏ tiền ra mua thì rất có thể sẽ mất số tiền này nếu chính quyền địa phương kiểm tra. 2. Làm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng Đây là một điểm mấu chốt trong việc gửi tiền về nước dành cho người định cư tại nước ngoài muốn mua đất ở Việt Nam. Tránh “tiền mất tật mang” dù là người thân bạn bè thì cũng nên lập một hợp đồng ủy quyền. Thì mọi quyền lợi của bạn về mảnh đất được sang nhượng vẫn thuộc về người ủy quyền còn người được ủy quyền chỉ là người thực hiện giao dịch chứ không có quyền đối với mảnh đất đó. *Điều kiện người được ủy quyền: Người được ủy quyền là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo Điều 20 Bộ luật Dân sự 2015, người có đầy đủ hành vi dân sự là người: - Từ 18 tuổi trở lên. - Không bị mắc chứng tâm thần và một số bệnh liên quan khác. *Thủ tục ủy quyền được thực hiện như sau: Bước 1: Bên ủy quyền liên hệ cơ quan đại diện của Việt Nam tại nước ngoài để công chứng hợp đồng ủy quyền (Đại sứ quán Việt Nam). Bước 2: Người ủy quyền gửi hợp đồng công chứng kèm theo giấy tờ tùy thân (bản sao Hộ chiếu, Thẻ cư trú có chứng thực) về Việt Nam cho người được ủy quyền. Bước 3: Người nhận ủy quyền mang hợp đồng ủy quyền đó đến tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam để công chứng hợp đồng ủy quyền thụ ủy hay còn gọi là hợp đồng công chứng hai nơi. Bước 4: Người nhận ủy quyền ký tên vào bên nhận ủy quyền trong hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam thực hiện công chứng hợp đồng đó. Bước 5: Người nhận ủy quyền dùng hợp đồng ủy quyền đó để thay mặt người ủy quyền đi ký hợp đồng mua đất ở Việt Nam và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng tên chủ sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang tên người ủy quyền. Nếu làm theo cách này thì người Việt Nam định cư tại nước ngoài có thể yên tâm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải lo phải mất trắng nếu người ủy quyền chiếm dụng mảnh đất đó. 3. Lưu giữ chứng từ giao dịch về Việt Nam Cụ thể người ủy quyền khi chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam phải lưu giữ lại các chứng từ, hóa đơn, tin nhắn email, số lần điện thoại,... Đối với người được ủy quyền mua đất, từ đó có thể làm chứng cứ tại tòa và các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai để có lợi hơn trong việc tìm ra lẽ phải. Trên đây là một số lưu ý cơ bản dành cho người Việt tại nước ngoài muốn gửi tiền mua bất động sản ở Việt Nam, qua đó giúp họ đảm bảo tài sản một cách hợp pháp. Điều này được nhà nước khuyến khích và tạo nên dòng chảy thu hút ngoại hối cho Việt Nam.
Ủy quyền cho hai bên trong một phạm vi ủy quyền
Cho tôi xin hỏi: Công ty tôi đang thực hiện hợp đồng ủy quyền có thù lao với một nhà sản xuất A, Theo đó, nhà sản xuất A sẽ đưa các sản phẩm của họ cho chúng tôi khai thác và chia sẻ 1 phần doanh thu cho chúng tôi. Trong khoảng thời gian hợp đồng đang có hiệu lực, một công ty B đã thông báo với chúng tôi rằng, công ty B đã ký hợp đồng ủy quyền với nhà sản xuất A để khai thác doạnh thu mà chúng tôi không biết và nhà sản xuất A cũng không thông báo gì với chúng tôi về việc này. Trong hợp đồng ủy quyền của công ty chúng tôi với nhà sản xuất đã ghi rõ là không được ủy quyền cho bên thứ ba trong cùng phạm vi ủy quyền gây xung đột với chúng tôi. Tuy nhiên, hiện tại, vì xung đột lợi ích nên nhà sản xuất A muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với chúng tôi và dừng việc khai thác doanh thu. Vậy có cách nào đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho công ty chúng tôi không, khi công ty chúng tôi hiện tại mới phát hiện ra mình được ủy quyền sau công ty B?
Mua bán đất bằng Hợp đồng ủy quyền, coi chừng gặp họa
Hiện nay nhắm để giảm chi phí cũng như lệ phí trước bạ trong các giao dịch mua bán đất, người ta thường chỉ hay lập hợp đồng ủy quyền. Việc này tưởng chừng như tiết kiệm nhưng dễ xảy ra những rủi ro dưới đây mà mọi người cần lưu ý: Theo Điều 562 - 568 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền 1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. 2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. 3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. 4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. 5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này. Quyền của bên được ủy quyền 1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. 2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận. Nghĩa vụ của bên ủy quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao. Quyền của bên ủy quyền 1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. 2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này. Thời hạn ủy quyền Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. >>> Dựa vào những quy định trên, chúng ta có thể xác định được những rủi ro khi thực hiện mua bán đất thông qua Hợp đồng Ủy quyền như sau: * Trên thực tế không tồn tại có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì chỉ là hợp đồng ủy quyền do đó việc chuyển nhượng đất không có hiệu lực Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính." Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này. * Phạm vi sở hữu, sử dụng với mảnh đất bị giới hạn Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. * Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. 2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có. Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại. * Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây: - Hợp đồng đã được hoàn thành; - Theo thỏa thuận của các bên; - Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; - Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; - Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn; - Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này; - Trường hợp khác do luật quy định. Như vậy, nếu một trong các bên chế thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện. Nếu xảy một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền
Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Sau đây là các quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể trong hợp đồng ủy quyền, đó là: Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền. Bên ủy quyền Bên được ủy quyền Quyền Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận. Nghĩa vụ Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Sử dụng xe để kinh doanh thông qua hợp đồng ủy quyền
Mến chào các Anh Chị Luật sư, Em đang có một vấn đề xin nhờ các Anh/Chị cho Em xin ý kiến ạ! Chuyện là hằng năm em được hỗ trợ về phương tiện để kinh doanh vận chuyển hành khách. Bằng hình thức phía bên hỗ trợ sẽ ký hợp đồng cho bên em thuê xe với một mức phí nhất định. Sau đó bên em ký tiếp một hợp đồng quảng cáo trên chính những chiếc xe đó để lấy lại số tiền đã bỏ ra để thuê. Bản chất là bên kia hỗ trợ cho phía bên em thuê với giá trị 0đ. Việc ký nhiều hợp đồng như vậy bên em nhận thấy khá bất tiện, vậy bên em có thể ký hợp đồng ủy quyền sử dụng xe để bên em có thể sử dụng xe đó để kinh doanh không ạ? Hoặc nếu không thì có loại hợp đồng nào để bên em đạt được mục đích là sử dụng các xe đó để kinh doanh với mức phí bằng 0 mà không vướn các quy định của pháp luật không ạ? Em xin cảm ơn ạ!
Thủ tục làm giấy ủy quyền sang tên đất?
Thưa Luật sư ! Nhà tôi có 6 anh chị em, do ba mất đột ngột nên không kịp làm giấy ủy quyền sang tên, hiện mẹ tôi chỉ đang đại diện đứng tên trên giấy tờ nhà đất nên không thể vay hoặc mua bán. Luật sư cho tôi hỏi, giờ tôi muốn làm giấy ủy quyền sang tên tôi, để tôi có thể làm những thủ tục khác như vay, bán nhà...thì tôi cần làm những thủ tục và giấy tờ gì, mong Luật sư phản hồi giúp. Tôi xin cảm ơn !
Mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền?
Kính gửi các Luật sư, Cho phép tôi được hỏi một việc như sau: Bên A là chủ một lô đất (đứng tên trên sổ đỏ) làm hợp đồng ủy quyền cho bên B (có công chứng) cho phép bên B được quyền bán, cho tặng, cầm cố ngân hàng..... Nay bên B đã bán cho tôi bằng hợp đồng chuyển nhượng được ký tại phòng công chứng (đã được công chứng). Khi tôi nộp hồ sơ để làm thủ tục sang tên thì bên A làm đơn lên Tòa án khởi kiện bên B, yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và đòi lại đất căn cứ theo điều 565 và điều 569 BLDS 2015. Vậy việc bên A khởi kiện đòi ủy hợp động ủy quyền và đòi lại đất có hợp lý không? Trường hợp nào thì tòa án sẽ tuyên bố hủy hợp đồng ủy quyền vả yêu cầu bên B trả lại đất cho bên A? Tôi xin chân thành cảm ơn!!!
Mong được trao đổi về tính huống ủy quyền lại?
Hiện tại tôi có trường hợp như sau: A là chủ của miếng đất. A có ủy quyền cho B bán miếng đất, trong hợp đồng ủy quyền không thù lao, không có điều khoản ủy quyền lại. B ủy quyền cho C với các điều khoản tương tự nhưng không thông báo với A, A cũng không kí ủy quyền cho C. C dùng hợp đồng ủy quyền bán sang tên cho D. Sau đó D bán sang tên cho E. Đến nay A chưa nhận được 1 đồng nào từ việc bán đất. Câu hỏi: 1. Vậy hợp đồng mua bán giữa C và D có bị vô hiệu không? Nếu có thì là tương đối hay tuyệt đối? 2. A có lấy lại được miếng đất không hay là B dùng tài sản của mình bồi thường cho A? 3. B có dấu hiệu của tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không? Mời ý kiến của cộng đồng danluat ! :)
Những trường hợp ủy quyền bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Ủy quyền bắt buộc phải công chứng, chứng thực Theo quy định tại BLDS 2015 trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Khoản 2, điều 129 BLDS nêu: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực trong hợp đồng ủy quyền không quy định cụ thể mà tại các luật chuyên ngành sẽ có những quy định khác nhau. Dưới đây là một số trường hợp luật định bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực: 1. Ủy quyền đăng ký hộ tịch: Việc ủy quyền đăng ký hộ tịch - Người yêu cầu cấp bản sao trích lục hộ tịch, cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, yêu cầu đăng ký các việc hộ tịch theo quy định tại Điều 3 Luật hộ tịch (sau đây gọi là yêu cầu đăng ký hộ tịch) được uỷ quyền cho người khác thực hiện thay; trừ trường hợp đăng ký kết hôn, đăng ký lại việc kết hôn, đăng ký nhận cha, mẹ, con thì không được ủy quyền cho người khác thực hiện, nhưng một bên có thể trực tiếp nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký hộ tịch có thẩm quyền, không phải có văn bản ủy quyền của bên còn lại. Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, được chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp người được ủy quyền là ông, bà, cha, mẹ, con, vợ, chồng, anh, chị, em ruột của người ủy quyền thì văn bản ủy quyền không phải chứng thực. Căn cứ: Thông tư 04/2020/TT-BTP hướng dẫn Luật hộ tịch và Nghị định 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành 2. Ủy quyền của vợ chồng cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ phải lập thành văn bản có công chứng. Việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). 3. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Căn cứ: khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT 4. Việc ủy quyền quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 205 Luật tố tụng hành chính 2015 phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hợp pháp, trừ trường hợp văn bản ủy quyền đó được lập tại Tòa án có sự chứng kiến của Thẩm phán hoặc người được Chánh án Tòa án phân công. Trong văn bản ủy quyền phải có nội dung đương sự ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm. Căn cứ: Khoản 6, Điều 205 BLTTHC Còn trường hợp nào nữa mọi người bổ sung thêm nhé! Xem thêm: >>> Những trường hợp ủy quyền không cần công chứng, chứng thực
VKSND Tối cao giải đáp vướng mắc về hòa giải tranh chấp đất đai
Ngày 09/9/2024, VKSND Tối cao đã có Công văn 3854/VKSTC-V9 Giải đáp vướng mắc về kiểm sát việc giải quyết vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/9/14/cong-van-3854.pdf Công văn 3854/VKSTC-V9 (1) VKSND Tối cao giải đáp vướng mắc về hòa giải tranh chấp đất đai Cụ thể, tại VKSND tỉnh Lâm Đồng có đặt câu hỏi về việc thực hiện Luật Đất đai như sau: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện khởi kiện đã qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo Điều 202 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp hòa giải không có đủ thành phần theo quy định. Theo đó, hiện có 02 quan điểm về vấn đề này như sau: - Việc hòa giải thiếu thành phần hòa giải là không đủ điều kiện khởi kiện nên trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. - Điều 202 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP chỉ quy định điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất là đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, việc trả lại đơn khởi kiện với lý do việc hòa giải thiếu thành phần là không đúng. Giải đáp về vướng mắc nêu trên, VKSND Tối cao trích dẫn quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau: “2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.” Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi các khoản 27, 28 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc bao gồm: - Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. - Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tô trưởng tô dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh; - Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 02 thì được coi là việc hòa giải không thành. Theo đó, có thể thấy, hiện nay, pháp luật không quy định nếu Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đủ thành phần thì cuộc họp hòa giải không được tiến hành hay việc hòa giải không có hiệu lực. Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đưa ra quyết định, không biểu quyết theo đa số. Hơn nữa, theo quy định nêu trên thì Hội đồng có thành phần rất linh hoạt như “đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất; tùy từng trường hợp cụ thế, có thế mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh”. Do đó, có một số thành phần Hội đồng không mang tính bắt buộc. Còn đối với tranh chấp đất đai cần qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp bởi vì đây thuộc loại tranh chấp về quyền sở hữu (quyền sử dụng đất thuộc về ai) nên vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại nơi có đất là rất quan trọng (là nơi quản lý hồ sơ, tài liệu về nguồn gốc đất, nắm được quá trình sử dụng đất, những người sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thời điểm phát sinh tranh chấp...). Đây là cơ sở để Toà án có được thông tin để giải quyết đúng đắn vụ án. Hơn nữa, việc hòa giải nhằm đến làm rõ quan điểm, ý chí, nguyện vọng của các bên, giúp các bên thỏa thuận, thống nhất được với nhau để chấm dứt tranh chấp. Thế nên, trường hợp các bên đã hoà giải không thành và khởi kiện thì không nên đặt nặng nhũng vấn đề mang tính hình thức của việc hoà giải mà làm chậm trễ việc giải quyết tranh chấp của các bên. Vì vậy, quan điểm thứ 02 mà VKSND tỉnh Lâm Đồng nêu là hợp lý. (2) VKSND Tối cao giải đáp thắc mắc về Hợp đồng ủy quyền Cụ thể, VKSND tỉnh Lâm Đồng có nêu vướng mắc đối với Hợp đồng ủy quyền như sau: Tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định trường hợp uỷ quyền không có thù lao thì bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên kia biết một thời gian hợp lý. Tuy nhiên, việc xác định một bên đã hoàn thành nghĩa vụ báo trước là khó, dẫn đến không đủ cơ sở xác định hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt hay chưa. Theo đó, VKSND Tối cao giải đáp về vướng mắc nêu trên như sau: - Đối với hợp đồng uỷ quyền không có thù lao, tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên kia biết một thời gian hợp lý. Mà theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 thì “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt”. Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng là các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp; bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện; bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. Theo đó, đương sự cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ báo trước và hợp đồng đã chấm dứt có trách nhiệm chứng minh việc đã báo trước và việc bên kia đã nhận được thông báo chấm dứt. Để xác định việc báo trước có bảo đảm “thời gian hợp lý” hay không thì còn phải xem xét đối với từng công việc uỷ quyền cụ thể, thỏa thuận về trách nhiệm báo trước của các bên và thực tế thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trong cả quá trình thực hiện hợp đồng (thói quen, tập quán hành xử giữa các bên). Xem chi tiết tại Công văn 3854/VKSTC-V9 ngày 09/9/2024.
Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào?
Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào? Thời hạn của hợp đồng ủy quyền là bao lâu? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Ủy quyền cho người khác làm thủ tục đất đai thì nộp thuế TNCN như thế nào? Đối với vấn đề này, ngày 20/9/2011, Tổng Cục thuế đã có Công văn 3373/TCT-TNCN hướng dẫn về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền như sau: - Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN. - Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng đó có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà. Để đơn giản, có thể hiểu trong trường hợp này việc nộp thuế TNCN sẽ phụ thuộc vào 02 điều kiện như sau: - Hợp đồng uỷ quyền tại đây không thuộc vào một trong trường hợp được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và bên uỷ quyền không nhận thù lao. - Hợp đồng uỷ quyền tại đây thực chất là một hợp đồng mua bán, trong đó nội dung của uỷ quyền bao gồm quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, và định đoạt nhà đất, bao gồm cả các hành động như cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng, thế chấp, và không phải trả lại nhà đất. Theo đó mà hợp đồng uỷ quyền sẽ được xác định là một hợp đồng mua bán nhà đất và người ủy quyền sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định. Trường hợp người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền để bán nhà đất cho người khác, thì đây sẽ được xem xét như một hợp đồng mua bán, và do đó, sẽ phải nộp thuế TNCN hai lần. Ngược lại, nếu chứng minh được hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất không phải là hợp đồng mua bán thì các bên sẽ không phải nộp thuế TNCN lần thứ hai. (2) Thời hạn của hợp đồng ủy quyền là bao lâu? Căn cứ Điều 563 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về thời hạn ủy quyền như sau: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, thời hạn của hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên tự thỏa thuận và thường sẽ là thời gian được ấn định cụ thể hoặc tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân thì có được miễn thuế?
Chuyển nhượng lại miếng đất đã mua bằng hợp đồng ủy quyền cho người thân thì có được miễn thuế hay không? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. Pháp luật quy định thế nào về Hợp đồng ủy quyền? Căn cứ theo Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về Hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” Căn cứ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, bản chất của việc ủy quyền là làm thay nên khi thực hiện chuyển nhượng mảnh đất với danh nghĩa là người đại diện của người ủy quyền theo hợp đồng ủy quyền thì chỉ đang thay mặt người ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến mảnh đất. Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân thì có được miễn thuế? Theo đó, về mặt nguyên tắc thì người chủ sở hữu miếng đất (người ủy quyền) trong trường hợp này vẫn có nghĩa vụ nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật. Liên quan vấn đề trên, ngày 20/9/2011, Tổng cục thuế đã có Công văn 3373/TCT-TNCN về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền như sau: Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSD đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại Khoản 1 và 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Trường hợp người ủy quyền thực hiện ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN. Như vậy, đối với trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền và thực hiện chuyển nhượng lại cho người thân trong gia đình thì có thể hiểu người nộp thuế TNCN ở đây là người nhận ủy quyền. Tuy nhiên, về mặt luật định, các bên phải có thỏa thuận về việc bên nào sẽ chi tiền để nộp thuế, bởi trên giấy tờ thì người ủy quyền mới là người chủ sở hữu của miếng đất nên khi thực hiện việc bán miếng đất thì người này phải đóng thuế. Chính vì thế, khi miếng đất được chuyển nhượng cho người thân của người nhận ủy quyền thì cũng không được miễn thuế vì trên giấy tờ là người này được nhận chuyển nhượng từ người chủ sở hữu của miếng thất. Theo đó, hai người này không thuộc đối tượng được miễn thuế bởi theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định khi chuyển nhượng BĐS trong trường sau thì được miễn thuế TNCN, cụ thể: - Giữa vợ với chồng. - Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ. - Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi. - Cha chồng, mẹ chồng với con dâu. - Cha vợ, mẹ vợ với con rể. - Ông nội, bà nội với cháu nội. - Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại. - Anh, chị, em ruột với nhau. Tổng kết lại, hợp đồng ủy quyền chỉ là hợp đồng cho phép người nhận ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Theo đó, trường hợp mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó chuyển nhượng lại cho người thân trong gia đình thì sẽ không được miễn thuế bởi thực chất trường hợp này phát sinh quan hệ giao dịch giữa người ủy quyền và người thân của bên nhận ủy quyền.
Mẫu giấy ủy quyền mua bán nhà đất 2024? Giấy ủy quyền có bắt buộc công chứng?
Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền giống hay khác nhau? Trong trường hợp nào được ủy quyền mua bán nhà đất? Mẫu giấy ủy quyền mua bán nhà đất 2024? Bài viết sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này. Trường hợp nào được ủy quyền mua bán nhà đất? Hiện nay, không có quy định cụ thể nào về giấy ủy quyền, chỉ có quy định về hợp đồng ủy quyền căn cứ tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng giấy ủy quyền là một hình thức đại diện, ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định một người khác được đại diện cho mình thực hiện một hoặc một vài công việc trong phạm vi ủy quyền. Như vậy, giấy ủy quyền mua bán nhà đất được sử dụng trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thể tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện việc đó. Điểm khác nhau cơ bản giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền? Khác với hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền được lập và ký bởi người ủy quyền (ủy quyền đơn phương), thay vì hợp đồng ủy quyền sẽ được lập và ký bởi người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra, về quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền cũng có điểm khác biệt giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền, cụ thể: - Hợp đồng ủy quyền: Bên được ủy quyền phải thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng ủy quyền, nếu thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền thì bên ủy quyền không chịu trách nhiệm đối với phần vượt quá. Nếu sau khi hợp đồng ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc theo cam kết thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có). Xem và tải Mẫu hợp đồng ủy quyền thông dụng https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/21/mau-hop-dong-uy-quyen_1009172841.doc - Giấy ủy quyền: Bên được ủy quyền thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình ghi trong giấy ủy quyền. Nếu sau khi giấy ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc theo cam kết thì bên ủy quyền cũng không có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện, kể cả việc bồi thường thiệt hại, nếu có. Xem và tải Mẫu giấy ủy quyền thông dụng https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/21/giay-uy-quyen-viet-tay.docx Như vậy, giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền không phải là sự thỏa thuận giữa các bên như hợp đồng ủy quyền. Giấy ủy quyền có cần công chứng không? Hình thức của giấy ủy quyền có thể theo quy định của pháp luật hoặc do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay không có văn bản nào quy định tập trung về hình thức của giấy ủy quyền. Song, Luật Công chứng 2014 cũng không hề quy định bắt buộc trường hợp nào ủy quyền phải công chứng. Tuy nhiên, một số văn bản chuyên ngành lại yêu cầu cụ thể. Ví dụ: Ủy quyền của vợ chồng cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ phải lập thành văn bản có công chứng. Việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). Thế nhưng, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng. Phí công chứng ủy quyền mua bán nhà đất là bao nhiêu? Căn cứ tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức phí đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, cụ thể: TT Loại việc Mức thu (đồng/trường hợp) 1 Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 40 nghìn 2 Công chứng hợp đồng bảo lãnh 100 nghìn 3 Công chứng hợp đồng ủy quyền 50 nghìn 4 Công chứng giấy ủy quyền 20 nghìn 5 Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC) 40 nghìn 6 Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch 25 nghìn 7 Công chứng di chúc 50 nghìn 8 Công chứng văn bản từ chối nhận di sản 20 nghìn 9 Các công việc công chứng hợp đồng, giao dịch khác 40 nghìn Như vậy, hiện nay phí công chứng hợp đồng ủy quyền là 50.000 đồng/trường hợp, công chứng giấy ủy quyền là 20.000 đồng/trường hợp. Lưu ý: Mức thu phí công chứng quy định trên đây được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng cần làm gì?
Bà A có ủy quyền cho bà B thay bà A đứng ra bán đất, nhận cọc. Bà B sẽ chuyển khoản đủ số tiền khách đặt cọc cho bà A nhưng bà B chưa chịu giao đủ số tiền như đã ghi trong hợp đồng đặt cọc nên bà A muôn huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên hợp đồng ủy quyền này có công chứng tại UBND xã. Vậy phải làm thế nào? Hủy bỏ hợp đồng công chứng Theo Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Do hợp đồng ủy quyền của bà A và bà B được công chứng tại UBND xã nên nếu bà A muốn hủy hợp đồng ủy quyền thì cần có chữ ký của bà B và việc hủy hợp đồng này phải diễn ra tại UBND xã. Khi đó thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền thực hiện như sau: Thành phần hồ sơ: + Phiếu yêu cầu công chứng tại trụ sở hoặc Phiếu yêu cầu công chứng ngoài trụ sở (nếu có) (theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng); + Dự thảo Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng (nếu có); + Bản chính Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng hoặc giấy tờ khác của các bên; + Bản chính giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của các bên: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân...; + Bản chính Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Quy trình hủy bỏ hợp đồng ủy quyền công chứng: Bước 1: Nộp hồ sơ: Người yêu cầu công chứng hoàn thiện 01 bộ hồ sơ nêu trên và nộp trực tiếp tại UBND xã. Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: - Người nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thì cán bộ công chứng và ghi vào sổ công chứng. - Công chứng viên giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Bước 3: Thực hiện công chứng: Trường hợp các bên có dự thảo hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng: Công chứng viên kiểm tra dự thảo; nếu trong dự thảo có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật thì các bên sửa chữa theo yêu cầu của công chứng viên. Nếu không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Trường hợp các bên không có dự thảo hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng: Công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu các bên trong trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho các bên nghe theo đề nghị của các bên. Các bên đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu. Bước 4: Trả kết quả: Công chứng viên thu phí, thù lao công chứng, trả hồ sơ cho người yêu cầu và lưu trữ hồ sơ công chứng. Thời hạn công chứng: không quá 02 ngày làm việc; trường hợp hợp đồng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Trong trường hợp bà B không đồng ý hủy bỏ hợp đồng công chứng thì bà A có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu Yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu Thủ tục giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo Điều 398, Điều 399 và Điều 400 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau: * Đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật theo quy định của pháp luật về công chứng. - Đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu phải có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 362 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: + Ngày, tháng, năm làm đơn; + Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự; + Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu; + Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự đó; + Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó (nếu có); + Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình; + Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức yêu cầu là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp. - Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là có căn cứ và hợp pháp. * Chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là 01 tháng, kể từ ngày Tòa án thụ lý đơn yêu cầu; hết thời hạn này, Tòa án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu. - Sau khi thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, Tòa án có thẩm quyền phải thông báo ngay cho tổ chức hành nghề công chứng, Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng, người yêu cầu công chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Viện kiểm sát cùng cấp. - Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, nếu người yêu cầu rút đơn yêu cầu thì Tòa án ra quyết định đình chỉ việc xét đơn yêu cầu. - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Tòa án phải mở phiên họp để xét đơn yêu cầu. * Quyết định tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu: - Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. - Trường hợp chấp nhận đơn yêu cầu thì Tòa án ra quyết định tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Trong quyết định này, Tòa án phải quyết định về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo quy định của pháp luật. => Theo đó, khi muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng thì cần chữ ký của các bên. Trong trường hợp một bên không muốn hủy hợp đồng ủy quyền có công chứng thì bên còn lại có thể đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu.
Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng, chứng thực không?
Xin chào TVPL, tôi có vấn đề cần tham khảo về việc đơn phương chấm dứt HĐ ủy quyền. Nếu tối là người được ủy quyền thì tôi có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng không. Vì HĐ ủy quyền này xung đột lợi ích của người ủy quyền với tôi. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền? Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thực hiện ủy quyền: “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền - Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. - Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. - Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.” Theo quy định trên, người được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, tuy nhiên người được ủy quyền cần phải thông báo trước cho người ủy quyền trong thời gian hợp lý. Theo đó, nếu cảm thấy hợp đồng xung đột với lợi ích của mình thì người được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt HĐ ủy quyền bất cứ lúc nào. Trường hợp hợp đồng ủy quyền có được trả thù lao thì người được ủy quyền cần phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có). Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng? Căn cứ Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau: "Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch - Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. - Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. - Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này." Theo quy định trên, với hợp đồng ủy quyền đã có công chứng, người được ủy quyền chỉ được hủy bỏ, chấm dứt khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của người ủy quyền và bên thứ ba (nếu có). Theo đó căn cứ quy định của pháp luật công chứng thì người được ủy quyền muốn hủy hợp đồng ủy quyền thì mình và người ủy quyền cần thực hiện thỏa thuận, cam kết hủy bỏ hợp đồng ủy quyền này tại nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền trước đó.
Hợp đồng ủy quyền và các vấn đề pháp lý xoay quanh
Bên A ủy quyền toàn phần cho bên B ( chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp.....). - Rủi ro đối với bên A, bên B là những gì? - Bên A đã ủy quyển cho bên B thì có được ủy quyền cho bên C hay không?
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực
Trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền đang có hiệu lực, vợ trong phạm vi được ủy quyền của mình mang thửa đất đi thế chấp để vay vốn. Trong thời gian vay vốn, nếu hợp đồng uỷ quyền này bị chấm dứt đơn phương thì hợp đồng thế chấp có còn hiệu lực không? Tại Điều 317, Điều 327, Điều 567, Điều 143 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 317. Thế chấp tài sản 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” “Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; 2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; 3. Tài sản thế chấp đã được xử lý; 4. Theo thoả thuận của các bên.” “Điều 567. Nghĩa vụ của bên uỷ quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được uỷ quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được uỷ quyền; trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.” “Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện 1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây: a) Người được đại diện đồng ý; b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện. 2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch. 3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. 4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.” Trường hợp này cần xác định rõ, thửa đất mà chồng ủy quyền cho vợ là tài sản riêng của chồng và chồng ủy quyền cho vợ để thay mình thực hiện việc thế chấp tài sản để vay vốn. Theo quy định của pháp luật về thế chấp tài sản thì chủ sở hữu mới có quyền thế chấp tài sản do đó ở đây vợ thực hiện giao dịch thế chấp tài sản thay chồng trong phạm vi được ủy quyền. Căn cứ theo quy định của pháp luật, việc chấm dứt thế chấp tài sản, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất xảy ra trong các trường hợp: - Bên vay vốn đã trả xong khoản vay; - Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; - Tài sản thế chấp đã được xử lý; - Theo thoả thuận của các bên. Bên cạnh đó, nghĩa vụ của bên ủy quyền là phải chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. Từ những căn cứ trên, hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt không phải là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thế chấp. Do đó, khi hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt thì hợp đồng thế chấp vẫn còn hiệu lực vì chỉ chấm dứt khi thuộc 4 trường hợp trên. Trong hợp đồng ủy quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền là phải chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền. Theo đó, nếu những việc vợ thực hiện bao gồm thế chấp thửa đất là trong phạm vi ủy quyền của chồng thì chồng sẽ phải chịu trách nhiệm về tiếp tục thực hiện tiếp hợp đồng thế chấp này sau khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực. Trường hợp vợ thực hiện vượt quá phạm vi được ủy quyền tùy theo trường hợp mà sẽ xử lý theo Điều 143 Bộ luật dân sự 2015.
Chồng có được lập hợp đồng ủy quyền cho vợ với nội dung ủy quyền liên quan đến thửa đất là tài sản riêng của chồng được không? Trong hợp đồng chồng có được quy định về trả thù lao là 1 triệu đồng cho vợ không? Nếu chồng không thanh toán thù lao này thì sao? Tại Điều 562, Điều 565, Điều 566, Điều 567, Điều 568 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 562. Hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” “Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền 1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. 2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. 3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. 4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. 5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.” “Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền 1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. 2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.” “Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.” “Điều 568. Quyền của bên ủy quyền 1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. 2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.” “Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. 2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.” Căn cứ quy định trên, hiện tại pháp luật không hạn chế việc vợ chồng ủy quyền cho nhau. Do đó, chồng có thể ủy quyền cho vợ để thực hiện các việc liên quan đến thửa đất và vợ sẽ thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền, chồng là người ủy quyền và vợ là người được ủy quyền. Ngoài ra trong hợp đồng ủy quyền còn có điều khoản về thanh toán chi phí, có thể hiểu là thù lao cho người được ủy quyền để thực hiện công việc, việc thỏa thuận thù lao này là phù hợp theo quy định của pháp luật. Do đó chồng có thể ủy quyền cho vợ và trả thù lao 1 triệu đồng cho vợ. Nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng thì chồng có nghĩa vụ phải trả thù lao cho vợ và vợ có quyền được nhận thù lao từ chồng. Trường hợp chồng không trả thù lao cho vợ theo nghĩa vụ trong hợp đồng thì có thể là một trong những lí do để vợ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và chồng vẫn phải trả thù lao cho vợ tương ứng với công việc mà được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có thỏa thuận về bồi thường.
CO form E ủy quyền có được chấp nhận tại Việt Nam?
Xin chào Luật sư. Cho mình hỏi, vấn đề về CO form E giữa 3 bên ( ủy quyền) có được chấp nhận tại Việt Nam?
Một số lưu ý cho người định cư nước ngoài mua đất tại Việt Nam
Theo ước tính có hơn 5 triệu người Việt sinh sống và làm việc tại nước ngoài, chưa kể việc một số người định cư ở nước ngoài theo dạng xuất khẩu lao động. Nhờ nhóm đối tượng này Việt Nam chúng ta đã thu hút nhiều đồng ngoại tệ về Việt Nam, qua đó giúp nền kinh tế được phát triển hơn. Thông thường người Việt tại nước ngoài sẽ chọn cách gửi tiền về cho người thân, bạn bè thân thích mua đất giùm, tích cóp đầu tư sau khi trở lại VIệt Nam. Tuy nhiên, lợi dụng việc đó nhiều người thường đặt sự uy tín lên hàng đầu mà không làm bất kỳ giấy tờ nào. Sau khi trở về Việt Nam thì lại mất trắng số tiền mà mình gửi, thì sau đây là một số lưu ý cho người định cư tại nước ngoài muốn mua đất ở Việt Nam. 1. Kiểm tra đất kỹ càng * Đất có nằm trong diện quy hoạch không? Đây là một vấn đề cực kỳ quan trọng đối với người không trực tiếp mua đất và kiểm tra các giấy tờ có liên quan. Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương và tùy vào từng thời điểm là khác nhau, vì thế người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý kỹ điều này. Vậy đất quy hoạch là gì? Thì theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Qua đó, đất đã nằm trong diện quy hoạch thì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi để thực hiện các chính sách của nhà nước đối với khu đất đó. Để biết mảnh đất mình muốn mua có nằm trong diện quy hoạch không thì người đó phải kiểm tra mảnh đất đó như sau: - Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin có ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bên cạnh đó, thông tin này sẽ nằm trong phần ghi chú. - Nhờ các công ty tư vấn dịch vụ nhà đất ở địa phương mà mình có ý định nhắm đến kiểm tra. Chỉ cần bỏ ra số ít tiền để thuê việc kiểm tra này, bạn sẽ được các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai tư vấn kỹ lưỡng. - Đến Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương để kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch hay không, đây cũng là cách chính xác nhất nhưng thủ tục có thể khá lâu. *Đất chính chủ Để tránh xảy ra tranh chấp thì người chuyển nhượng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của người chuyển nhượng. Đây là một điều kiện rất quan trọng vì khi mua đất mà không xem xét trường hợp này thì có thể dẫn đến kiện tụng và hợp đồng chuyển nhượng có thể sẽ vô hiệu nếu mảnh đất này đứng tên của nhiều người. Theo đó, cần phải lưu lý việc đảm bảo rằng chủ sử dụng mảnh đất bạn muốn mua là chủ sử dụng đất hợp pháp. Đây là một trường hợp khác, nếu đất này là đất được người đang ở sử dụng bất hợp pháp mà bạn bỏ tiền ra mua thì rất có thể sẽ mất số tiền này nếu chính quyền địa phương kiểm tra. 2. Làm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng Đây là một điểm mấu chốt trong việc gửi tiền về nước dành cho người định cư tại nước ngoài muốn mua đất ở Việt Nam. Tránh “tiền mất tật mang” dù là người thân bạn bè thì cũng nên lập một hợp đồng ủy quyền. Thì mọi quyền lợi của bạn về mảnh đất được sang nhượng vẫn thuộc về người ủy quyền còn người được ủy quyền chỉ là người thực hiện giao dịch chứ không có quyền đối với mảnh đất đó. *Điều kiện người được ủy quyền: Người được ủy quyền là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo Điều 20 Bộ luật Dân sự 2015, người có đầy đủ hành vi dân sự là người: - Từ 18 tuổi trở lên. - Không bị mắc chứng tâm thần và một số bệnh liên quan khác. *Thủ tục ủy quyền được thực hiện như sau: Bước 1: Bên ủy quyền liên hệ cơ quan đại diện của Việt Nam tại nước ngoài để công chứng hợp đồng ủy quyền (Đại sứ quán Việt Nam). Bước 2: Người ủy quyền gửi hợp đồng công chứng kèm theo giấy tờ tùy thân (bản sao Hộ chiếu, Thẻ cư trú có chứng thực) về Việt Nam cho người được ủy quyền. Bước 3: Người nhận ủy quyền mang hợp đồng ủy quyền đó đến tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam để công chứng hợp đồng ủy quyền thụ ủy hay còn gọi là hợp đồng công chứng hai nơi. Bước 4: Người nhận ủy quyền ký tên vào bên nhận ủy quyền trong hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam thực hiện công chứng hợp đồng đó. Bước 5: Người nhận ủy quyền dùng hợp đồng ủy quyền đó để thay mặt người ủy quyền đi ký hợp đồng mua đất ở Việt Nam và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng tên chủ sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang tên người ủy quyền. Nếu làm theo cách này thì người Việt Nam định cư tại nước ngoài có thể yên tâm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải lo phải mất trắng nếu người ủy quyền chiếm dụng mảnh đất đó. 3. Lưu giữ chứng từ giao dịch về Việt Nam Cụ thể người ủy quyền khi chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam phải lưu giữ lại các chứng từ, hóa đơn, tin nhắn email, số lần điện thoại,... Đối với người được ủy quyền mua đất, từ đó có thể làm chứng cứ tại tòa và các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai để có lợi hơn trong việc tìm ra lẽ phải. Trên đây là một số lưu ý cơ bản dành cho người Việt tại nước ngoài muốn gửi tiền mua bất động sản ở Việt Nam, qua đó giúp họ đảm bảo tài sản một cách hợp pháp. Điều này được nhà nước khuyến khích và tạo nên dòng chảy thu hút ngoại hối cho Việt Nam.
Ủy quyền cho hai bên trong một phạm vi ủy quyền
Cho tôi xin hỏi: Công ty tôi đang thực hiện hợp đồng ủy quyền có thù lao với một nhà sản xuất A, Theo đó, nhà sản xuất A sẽ đưa các sản phẩm của họ cho chúng tôi khai thác và chia sẻ 1 phần doanh thu cho chúng tôi. Trong khoảng thời gian hợp đồng đang có hiệu lực, một công ty B đã thông báo với chúng tôi rằng, công ty B đã ký hợp đồng ủy quyền với nhà sản xuất A để khai thác doạnh thu mà chúng tôi không biết và nhà sản xuất A cũng không thông báo gì với chúng tôi về việc này. Trong hợp đồng ủy quyền của công ty chúng tôi với nhà sản xuất đã ghi rõ là không được ủy quyền cho bên thứ ba trong cùng phạm vi ủy quyền gây xung đột với chúng tôi. Tuy nhiên, hiện tại, vì xung đột lợi ích nên nhà sản xuất A muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với chúng tôi và dừng việc khai thác doanh thu. Vậy có cách nào đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho công ty chúng tôi không, khi công ty chúng tôi hiện tại mới phát hiện ra mình được ủy quyền sau công ty B?
Mua bán đất bằng Hợp đồng ủy quyền, coi chừng gặp họa
Hiện nay nhắm để giảm chi phí cũng như lệ phí trước bạ trong các giao dịch mua bán đất, người ta thường chỉ hay lập hợp đồng ủy quyền. Việc này tưởng chừng như tiết kiệm nhưng dễ xảy ra những rủi ro dưới đây mà mọi người cần lưu ý: Theo Điều 562 - 568 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền 1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. 2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. 3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. 4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. 5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này. Quyền của bên được ủy quyền 1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. 2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận. Nghĩa vụ của bên ủy quyền 1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. 2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. 3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao. Quyền của bên ủy quyền 1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. 2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này. Thời hạn ủy quyền Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. >>> Dựa vào những quy định trên, chúng ta có thể xác định được những rủi ro khi thực hiện mua bán đất thông qua Hợp đồng Ủy quyền như sau: * Trên thực tế không tồn tại có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì chỉ là hợp đồng ủy quyền do đó việc chuyển nhượng đất không có hiệu lực Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính." Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này. * Phạm vi sở hữu, sử dụng với mảnh đất bị giới hạn Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. * Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. 2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có. Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại. * Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây: - Hợp đồng đã được hoàn thành; - Theo thỏa thuận của các bên; - Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; - Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; - Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn; - Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này; - Trường hợp khác do luật quy định. Như vậy, nếu một trong các bên chế thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện. Nếu xảy một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN 2 lần?
Thông thường, trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chịu hai loại thuế, phí là Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng xuất hiện việc ủy quyền cho người thứ ba làm thủ tục mua bán thì phải đóng hai lần thuế TNCN. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp đóng thuế hai lần nếu cần thiết phải ủy quyền mua bán nhà đất? Ảnh minh họa Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN và Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó có quy định “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.” Tuy nhiên, một thời gian sau khi ban hành hai Công văn trên, các cơ quan thuế khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền thì đều mặc nhiên tính thuế TNCN hai lần. Điều này gây bức xúc đối với nhiều người dân có lí do chính đáng khi phải làm hợp đồng ủy quyền vì những lí do khách quan như đang ở xa, không có điều kiện về địa phương làm thủ tục chuyển nhượng,.. Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý? Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. ....” Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền
Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Sau đây là các quyền và nghĩa vụ của hai chủ thể trong hợp đồng ủy quyền, đó là: Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền. Bên ủy quyền Bên được ủy quyền Quyền Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận. Nghĩa vụ Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Sử dụng xe để kinh doanh thông qua hợp đồng ủy quyền
Mến chào các Anh Chị Luật sư, Em đang có một vấn đề xin nhờ các Anh/Chị cho Em xin ý kiến ạ! Chuyện là hằng năm em được hỗ trợ về phương tiện để kinh doanh vận chuyển hành khách. Bằng hình thức phía bên hỗ trợ sẽ ký hợp đồng cho bên em thuê xe với một mức phí nhất định. Sau đó bên em ký tiếp một hợp đồng quảng cáo trên chính những chiếc xe đó để lấy lại số tiền đã bỏ ra để thuê. Bản chất là bên kia hỗ trợ cho phía bên em thuê với giá trị 0đ. Việc ký nhiều hợp đồng như vậy bên em nhận thấy khá bất tiện, vậy bên em có thể ký hợp đồng ủy quyền sử dụng xe để bên em có thể sử dụng xe đó để kinh doanh không ạ? Hoặc nếu không thì có loại hợp đồng nào để bên em đạt được mục đích là sử dụng các xe đó để kinh doanh với mức phí bằng 0 mà không vướn các quy định của pháp luật không ạ? Em xin cảm ơn ạ!
Thủ tục làm giấy ủy quyền sang tên đất?
Thưa Luật sư ! Nhà tôi có 6 anh chị em, do ba mất đột ngột nên không kịp làm giấy ủy quyền sang tên, hiện mẹ tôi chỉ đang đại diện đứng tên trên giấy tờ nhà đất nên không thể vay hoặc mua bán. Luật sư cho tôi hỏi, giờ tôi muốn làm giấy ủy quyền sang tên tôi, để tôi có thể làm những thủ tục khác như vay, bán nhà...thì tôi cần làm những thủ tục và giấy tờ gì, mong Luật sư phản hồi giúp. Tôi xin cảm ơn !
Mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền?
Kính gửi các Luật sư, Cho phép tôi được hỏi một việc như sau: Bên A là chủ một lô đất (đứng tên trên sổ đỏ) làm hợp đồng ủy quyền cho bên B (có công chứng) cho phép bên B được quyền bán, cho tặng, cầm cố ngân hàng..... Nay bên B đã bán cho tôi bằng hợp đồng chuyển nhượng được ký tại phòng công chứng (đã được công chứng). Khi tôi nộp hồ sơ để làm thủ tục sang tên thì bên A làm đơn lên Tòa án khởi kiện bên B, yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và đòi lại đất căn cứ theo điều 565 và điều 569 BLDS 2015. Vậy việc bên A khởi kiện đòi ủy hợp động ủy quyền và đòi lại đất có hợp lý không? Trường hợp nào thì tòa án sẽ tuyên bố hủy hợp đồng ủy quyền vả yêu cầu bên B trả lại đất cho bên A? Tôi xin chân thành cảm ơn!!!
Mong được trao đổi về tính huống ủy quyền lại?
Hiện tại tôi có trường hợp như sau: A là chủ của miếng đất. A có ủy quyền cho B bán miếng đất, trong hợp đồng ủy quyền không thù lao, không có điều khoản ủy quyền lại. B ủy quyền cho C với các điều khoản tương tự nhưng không thông báo với A, A cũng không kí ủy quyền cho C. C dùng hợp đồng ủy quyền bán sang tên cho D. Sau đó D bán sang tên cho E. Đến nay A chưa nhận được 1 đồng nào từ việc bán đất. Câu hỏi: 1. Vậy hợp đồng mua bán giữa C và D có bị vô hiệu không? Nếu có thì là tương đối hay tuyệt đối? 2. A có lấy lại được miếng đất không hay là B dùng tài sản của mình bồi thường cho A? 3. B có dấu hiệu của tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không? Mời ý kiến của cộng đồng danluat ! :)
Những trường hợp ủy quyền bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Ủy quyền bắt buộc phải công chứng, chứng thực Theo quy định tại BLDS 2015 trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Khoản 2, điều 129 BLDS nêu: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực trong hợp đồng ủy quyền không quy định cụ thể mà tại các luật chuyên ngành sẽ có những quy định khác nhau. Dưới đây là một số trường hợp luật định bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực: 1. Ủy quyền đăng ký hộ tịch: Việc ủy quyền đăng ký hộ tịch - Người yêu cầu cấp bản sao trích lục hộ tịch, cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, yêu cầu đăng ký các việc hộ tịch theo quy định tại Điều 3 Luật hộ tịch (sau đây gọi là yêu cầu đăng ký hộ tịch) được uỷ quyền cho người khác thực hiện thay; trừ trường hợp đăng ký kết hôn, đăng ký lại việc kết hôn, đăng ký nhận cha, mẹ, con thì không được ủy quyền cho người khác thực hiện, nhưng một bên có thể trực tiếp nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký hộ tịch có thẩm quyền, không phải có văn bản ủy quyền của bên còn lại. Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, được chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp người được ủy quyền là ông, bà, cha, mẹ, con, vợ, chồng, anh, chị, em ruột của người ủy quyền thì văn bản ủy quyền không phải chứng thực. Căn cứ: Thông tư 04/2020/TT-BTP hướng dẫn Luật hộ tịch và Nghị định 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành 2. Ủy quyền của vợ chồng cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ phải lập thành văn bản có công chứng. Việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014). 3. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Căn cứ: khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT 4. Việc ủy quyền quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 205 Luật tố tụng hành chính 2015 phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hợp pháp, trừ trường hợp văn bản ủy quyền đó được lập tại Tòa án có sự chứng kiến của Thẩm phán hoặc người được Chánh án Tòa án phân công. Trong văn bản ủy quyền phải có nội dung đương sự ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm. Căn cứ: Khoản 6, Điều 205 BLTTHC Còn trường hợp nào nữa mọi người bổ sung thêm nhé! Xem thêm: >>> Những trường hợp ủy quyền không cần công chứng, chứng thực
