Hiểu thế nào mới đúng về quy định cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm và 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.

(1) Hiểu thế nào về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được mua bán quá 10 lần/năm và 300 tỷ đồng/hợp đồng?

Trước tiên, tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). 

Tuy nhiên, người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo đó, ngày 01/8/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể hơn các tiêu chí để xác định như thế nào là “cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu như sau: 

“1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.”

Từ quy định nêu trên, có thể thấy, đối với yêu cầu thứ hai, nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Theo đó, sẽ có 02 trường hợp như sau:

- Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm.

- Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là trên 10 lần.

Như vậy, trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng/hợp đồng thì không bị giới hạn tổng số lần giao dịch trong 1 năm theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP nêu trên. 

Ngược lại, trường hợp cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ đồng thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, số lần giao dịch tối đa bị giới hạn là 10 lần/năm. 

Có nghĩa là, một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch không quá 3.000 tỷ đồng/năm.

Bên cạnh đó, tại Khoản 4 Điều 38 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau:

“4. Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.”

Theo đó, quy định về hạn mức tại đây chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản từ 01/8 trở đi.

Còn đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản trước đó thì không áp dụng quy định tại này.

(2) Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản?

Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những hành vị nghiêm cấm như sau:

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Theo đó, hiện nay, có tất cả là 08 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như đã nêu trên.

(3) Thời điểm công khai bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là khi nào?

Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau:

“1. Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.”

Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin là trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.