Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Vậy có dự án nào được phân lô bán nền?

(1) Dự án nào được phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh BĐS 2023?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc Hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, vẫn có dự án bất động sản mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép phân lô bán nền.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, đối với dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu tư được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, và đây chính là hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở. 

(2) Điều kiện được phân lô bán nền như thế nào?

Việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở được quy định cụ thể tại Mục 2 Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

- Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng.

- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật.

Hiện nay, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. 

Như vậy, phạm vi không được phân lô bán nền đã được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở rộng ra tới các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại II và loại III.

Ngoài việc dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật phải nằm trong khu vực được phân lô bán nền, các chủ đầu tư còn phải đáp ứng đủ các yêu cầu trên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để được phân lô bán nền.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.