Nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn mua tối thiểu nhưng muốn bán lại thì phải làm sao? Giá bán loại nhà ở này được tính thế nào? Bán trước thời hạn tối thiểu có bị xử phạt? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau.

(1) Chưa đủ thời hạn tối thiểu nhưng muốn bán lại nhà ở xã hội thì phải làm thế nào?

Căn cứ Điểm d và đ Điều 89 Luật Nhà ở 2023 (dự kiến có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) có quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm tính kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp dưới đây:

Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, bên mua nhà ở xã hội không được phép bán lại nhà trong vòng 05 năm tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. 

Tuy nhiên, cũng ngoại trừ trường hợp việc bán lại được thực hiện với các đối tượng là chủ đầu tư dự án đầu tư và đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội.

(2) Giá bán nhà ở xã hội được tính như thế nào?

Căn cứ Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 có quy định giá bán nhà ở xã hội được tính theo đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

- Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án.

Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. 

- Lãi vay (nếu có). 

- Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp. Trong đó bao gồm:

+ Chi phí tổ chức bán hàng.

+ Chi phí quản lý doanh nghiệp.

+ Các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án. 

- Lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Theo đó, giá bán nhà ở xã hội sẽ được tính dựa theo những yếu tố đã kể trên.

(3) Có bị xử phạt khi bán nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn tối thiểu không?

Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định phạt tiền từ 100 đến 120 triệu đồng đối với một trong các hành vi như sau:

“a) Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định. 

…”

Đồng thời, tại Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có nêu rõ mức phạt tiền được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt được áp dụng đối với tổ chức (ngoại trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt đối với cá nhân). 

Trường hợp cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. 

Theo đó, đối với trường hợp bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn tối thiểu thì có thể bị xử phạt từ 50 đến 60 triệu đồng và bị áp dụng hình thức khắc phục hậu quả theo quy định tại Điểm d Khoản 6 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là bị buộc thu hồi nhà ở xã hội.