Phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới nhất

Phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới nhất (Hình từ Internet)

1. Nhà chung cư là gì?

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

2. Phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới nhất

Phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP như sau:

(I) Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

* Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được căn cứ theo các nội dung dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm:

- Chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành);

- Lợi nhuận định mức hợp lý;

- Thuế giá trị gia tăng.

* Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

- Chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm:

+ Chi phí trực tiếp:

++ Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);

++ Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);

++ Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;

++ Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;

++ Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.

+ Chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

++ Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của đơn vị quản lý vận hành:

+++ Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;

+++ Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thỏa ước lao động tập thể giữa đơn vị quản lý vận hành với người lao động.

+++ Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.

++ Chi phí khấu hao tài sản cố định của đơn vị quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao tài sản cố định theo quy định của Bộ Tài chính.

- Lợi nhuận định mức hợp lý cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).

- Thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành của Nhà nước.

(II) Xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

* Công thức xác định:

Trong đó:

Gdv - Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho 1 m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);

Q - Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT);

Tdv - Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);

S - Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);

12 - Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;

P - Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);

K1 - Hệ số giảm giá do đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có);

K2 - Hệ số phân bổ giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại...) do các bên thỏa thuận;

T - Thuế suất thuế giá trị gia tăng.

* Xác định giá dịch vụ nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành

Đối với nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành thực hiện thì chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành được quy định tại khoản 2.1.2 mục II Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.